房地产开发企业涉及的税收.docx

房地产开发企业涉及的税收与筹划
第一  营业税政策分析
一、 房地产营业税可以按照差额缴纳及低税率缴纳。
营业税几个特例：运输企业从事联运业务的营业额为其实际取得的营业额；旅游企业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票和其他代付费用后的余额为营业额；保险业实行分保险的，初保业务以全部保费收入减去付给分保人的保费后的余额为营业额；单位或个人进行演出，以全部票价收入或者包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额；旅游业务，以全部收费减去为旅游者付给其他单位的食、宿和交通费用后的余额为营业额。根据国家规定，房地产行业后来在特殊情况下可以按照差额缴纳。
国税发［2003］16号：从2003年1月1日，外购的无形资产（土地使用税）和不动产，对外销售时，按售价扣除买价后的差额，计算缴纳营业税。
如果公司转让土地，可以扣除已缴营业税的差额缴纳。
房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按 “转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。可见， 转让在建项目不能扣除的。因此，要充分掌握资金情况，考虑转让的合适时间。特别是项目较大，对于资金因素考虑不周，往往造成半拉子工程，这是转让项目，就无法扣除土地的成本缴税，因此，无论从资金还是税务方面考虑，效果不如转让土地。
营业税税率
税目 　征收范围 　税率　　一、交通运输业 陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运 3％。
二、建筑业 建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业 3％。
三、金融保险业 　 5％。
四、邮电通信业 　 3％。
五、文化体育业 　 3％。
六、娱乐业 歌厅、舞厅、卡拉ＯＫ歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺 5％-20％。
七、服务业 代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业 5％。
八、转让无形资产 转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉 5％。
九、销售不动产 销售建筑物及其他土地附着物 5％
通过研究税率不同，我们可以找到少缴税金的办法。建筑业3％，销售不动产5％，因此，可以考虑房地产公司与装饰公司，签两个合同，一是销售合同，二是装修合同。
案例分析：
房产公司卖写字楼总价款1800万元，成立装修公司，装修公司800万元，房产公司1000万元。
方案：
装修公司将发票开给工商局800万元
房产公司将发票开发工商局1000万元
效果：
房产公司少缴营业税及附加＝800*（5.55％-3.33）＝17.76万元。
工商局少缴契税，装修不交契税。
《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税［1999］210号）个人转让住宅用房，如果居住满一年，免征营业税；居住不满一年，按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。营业税后来改为5年免征；个人购买自用普通住宅暂免征契税。
二、预收账款
《营业税暂行条例实施细则》第28条规定，以预收款方式销售不动产，其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。
本期应纳营业税＝（期末预收账款－期初预收账款＋本期收入+其他业务收入）×5%
注意两点：
一是不允许用其他往来科目代替"预收账款"，预售必须通过预售账款核算，具备结转收入条件时才能转出；对于已竣工验收的，可以直接计入当期收入。
二是预收账款应纳营业税核算问题。
目前，房地产企业一般按照下述情况进行账务处理：
计提，借：营业税金及附加
贷：应交－营业税
　　　　 －城建税
其他应交款－教育费附加
不符合配比原则。
或上缴时 借：应交税金－营业税
贷：银行存款
造成应交税金未转收入时借方大量余额！影响了报表分析的准确性。
因此，可以考虑以下方案：
增设"待摊税金－待摊营业税及附加"（递延税款）
取得预收账款时：
借：待摊税金――待摊营业税及附加
贷：应交税金－应交营业税
－应交城市维护建设税
其他应交款－应交教育费附加
确认收入时：
借：营业税金及附加
贷：待摊税金－待摊营业税及附加
　　应交税金－应交营业税
－应交城市维护建设税
其他应交款－应交教育费附加
同样，适应所得税预缴的处理。
三、价外费用
房产开发经营公司收取的价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金），应当并入营业额征收营业税。
国税发［1998］217号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。
因此我们应考虑由物业公司代为办理。有人认为有线电视、煤气代垫，不属于代收，是错误的，无法向税务部门解释，有兴趣的可以看看鲁地税发[2005]23号文的内容，它是根据营业税条例制定的。
济南*公司2006年初交房，我提出通过物业办个手续，没有采纳；后来，更换了财务经理，提出代垫时挂物业公司应收款，交房收回冲减，仍然没有手续。到2008年7月，交房4600多套，省地税局稽查进驻，因每户收取有线电视、煤制气、保险等合计2488元，要求补交5%的营业税50余万元。这家公司收取的逾期交款违约金开始计入营业外收入，后来集团来人，要求与营业外支出对冲，余额记营业外支出，不用缴税，在本年稽查被查出，不仅要补交营业税，还有罚款。
四、代建房营业税问题
案例：某房地产公司把开发的写字楼出售给买房单位后，与对方签订的是综合大楼代建合同，这样就可以合理地避开按照销售不动产的金额缴纳的营业税，而改为按照收取的代建手续费来缴纳营业税。例如，１９９８～１９９９年两年建筑房屋总价为１５００多万元，若按销售不动产５％税率缴纳营业税应该是７５万元左右：“代建手续费”是１８０万元，就这部分只需申报缴纳营业税９万元，通过这种筹划方式，节省了６６万元左右的税款。
关于房地产开发公司代建房的营业税问题，国家税务总局早在１９９４年就专门发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
该公司自称有完善的代建合同，证明确实是代建房业务，只能按手续费纳税，而不应按“销售不动产”税目纳税。虽然垫付了资金，但并非原票转交，而是按照双方确定的价格另开具发票给建设单位。这家房地产公司的做法，违背了税法，不仅要补缴税款，而且还要缴罚款。
该公司对代建房业务究竟能否实施税收筹划？答案是肯定的。在上述税收政策中，已经给该房地产开发公司暗示了下一步的筹划方案。如果开发公司在代建房过程中自己不垫付资金，而改由建筑公司垫付，或者由建设单位先预付款项，待工程竣工后统一结算。这样，开发公司就符合“代建房屋”的条件，只需按实际收取的手续费缴纳营业税即可。当然，作为开发公司，还应根据本公司的实际情况拿出几套计算方案来认真斟酌，才能达到预期的效果。
案例：目前，济南几个联建单位，其中一个是建筑公司，其他为房地产开发商，因楼座与车库连体，车库属于济南*公司，楼座属于自己，因此与济南某房地产公司签订的代建车库协议，代建费为2.5-3％，由代建方垫资，抵缴楼花款，属于开发企业的，无法逃脱按照整个代建工程造价计税，税金远大于代建费；我初步统计了一下，工程造价大约合计7200万元，按照其他服务业营业税缴纳大约360万元。
避税要点如下：
1、委托方拥有土地使用权；
2、委托方取得了有关部门（计委、外经贸部门）的批复；
3、受托方（房产开发经营公司）不能垫付资金；
4、施工单位将发票开给（台头）委托方，受托方原票转交给委托方；
5、受托方按照协议定收取管理费或代建费。
注意：“管理费”应当在“其他业务收入”核算，并按“服务业－代理业”税目缴纳5%的营业税。
五、投资业务营业税问题
“投资合同”：
国税发［1993］149号文件规定，以不动产、无形资产对外投资，风险共担、利益共享，投资时不征营业税，但是，将来转让该项股权时，需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。
甲公司分录为：
借：长期股权投资
贷：在建工程
乙公司：
借：固定资产
贷：实收资本--甲
        资本公积--资本溢价
财税［2002］191号文件规定，从2003年1月1日开始，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，转让该项股权时，也不再征收营业税。原国税发［1993］149号文件中相关规定同时废止。
国税函［2002］165号文件，整体资产转让业务中，发生的不动产的所有权的变化，属于资产、负债、人员等同时转移，不属于营业税征税范围中的“销售不动产”，不征营业税。
案例分析：某房产开发公司为**公司在一座海边城市开发一幢大酒楼，预计投资20亿，售价29亿。
方案：
第一步：先成立子公司“某某大酒店”
房产开发公司：
借：长期股权投资-投资成本3亿元
贷：银行存款 3亿元
大酒店：
借：银行存款3亿元
贷：实收资本 3亿元
第二步：大酒店账务处理收到公司拨付的建设资金并支付工程款：
借：银行存款 17亿元
贷：其他应付款17亿元
借：在建工程　20亿元
贷：银行存款　20亿元
房产开发公司：
借：其他应收款　17亿元
贷：银行存款        17亿元
第三步：对外销售
房产开发经营公司将拥有的大酒店全部股权，转让给**公司。转让价12亿元：
借：银行存款12亿元
贷：长期股权投资3亿元
　　投资收益9亿元
大酒店股权变更，变更公司章程，可以不交营业税，大家可以计算结果。
房产公司同时收回债权：
借：银行存款17亿元
贷：其他应收款17亿元。
通过这种模式避税在05年某期财税答疑有过类似方案。07年有份刊物也有介绍。主要是把握国税函［2002］165号文件的精神并运用到实践中来。
六、视同销售营业税问题
以不动产、无形资产(土地使用权)对外用于抵偿债务、分配给投资者、捐赠、换取其他资产等方面，要视同销售。
组成计税价=成本*(1+成本利润率)/(1-5%)
成本利润率房地产行业最低15%，在省城最低20%。青岛一企业为了加快与济南*公司合作项目的清算，将剩余的5套复式住宅自购，曾经与我讨论，最终同意按照这种方式计算出价格购买。如果在5年内出售，只需缴纳差价部分的营业税（实际操作是到税务部门退回已缴的营业税）。
抵债取得的不动产或者土地使用权，视同外购，只要取得合法的凭据，销售或者视同销售时，均可以扣除买价。
七、自建自用业务
1、自己拥有非独立核算的施工队伍：不缴建筑环节营业税，也不缴销售不动产营业税。如果今后将该项不动产对外销售时，除了按规定缴纳不动产营业税之外，还需补缴建筑环节营业税---“两道税”。
其中：
应纳建筑业营业税=施工成本*(1+成本利润率)/(1-3%)
施工成本包括材料、工资、费用，但是不包括土地使用权价款。
2、委托施工单位建筑该房产，建筑营业税由施工企业缴纳。
国税发［2003］89号文件规定：房屋开发公司的待售房产不征房产税。但是，如果将该待售转作自用的，或者转作经营性资产，需要按规定缴纳房产税。
从交付使用的次月开始，计征房产税。
八、售后回租、售后回购业务营业税问题（国税函［1999］144号）。
房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销活动，即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。这里应予以指出的是在计征销售不动产营业税时不得扣除支付给购房者的租金。二是投资者应缴纳营业税、房产税和个人所得税及印花税。
济南*公司回购合作单位的房屋，因对外是济南*公司，再售后仅就差价部分的税金有济南*公司承担，无需重复缴税。
九、包销业务的营业税问题
《关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函[1996]684号）
广东省地方税务局：
接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》（穗地税发〔1996〕 259号），反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。经研究，现答复如下：
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
今年（08年）省地税局检查济南*公司时专门看了销售代理合同，9月末，国税局查了一家合作单位的合同，并要了佣金支付的明细，说明税务部门比较重视包销问题，把它当做查补说的主要项目。
十、合作建房的营业税问题（国税函［1995］156号）解释
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
     １．土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
     ２．以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业一租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
     （１）．房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
     （２）．房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“销售不动产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
     （３）．如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
第一种方式：合作项目
一、甲方出土地，乙方(房产开发公司)出资金，合作建房：
1、房屋建成后，乙方全部销售取得9000万元，甲方分得30%款项2700万元。
税务处理：乙方按9000万元全额缴纳5%。甲方2700万元按“转让无形资产”税目缴纳5%的营业税。
取得土地时，乙企业：
借：无形资产-土地使用权3000
贷：应付账款-暂估应付款3000
借：开发成本3000
贷：无形资产-土地使用权3000
借：应付账款-暂估应付款3000
贷：银行存款2700
       主营业务成本300
2、房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，不缴税。则：乙方缴税。
3、甲方以材料合作，缴增值税。
此外，甲方出资金，乙方(房屋开发公司)出土地合作建房。
甲方按“金融保险业”税目缴纳5%的营业税。
第二种合作方式：合作办企业
1、甲企业以土地使用权出资，乙方出资金，合作举办房地产开发企业（丙企业），合作建房。
甲方以土地使用权投资，不交营业税。但根据国税发［2000］118号文件规定，评估确认价高于土地账面价值的部分应调增所得额，缴纳企业所得税。
甲企业从丙企业取得的税后分配不交营业税。
注：07年青岛中房物业公司与原雅泰电器合作，共同出资成立公司适应本规定。
2、甲企业以“投资”名义，将土地使用权对外“投资”，取得固定的报酬，视同土地使用权转让，应当依法缴纳营业税。
目前，济南一大型房地产公司与几家房地产公司合作开发，合同中明确，甲方按照固定价款收取楼面地价几个亿，合作合同基本与2003年签订，而税法早已明确，说明税收筹划工作在房地产企业是个很薄弱的环节。2004年省地税稽查局报告要求对于已收的楼花款缴纳营业税，2008年再次进驻，要求按照收取的总款纳税。合同约定，对外销售，楼花款由该公司承担，扣除楼花款的部分由合作方缴纳，该公司最终缴纳10%的营业税。后来山东黄金与莱钢建设也采取这种模式合作，在济南开发黄金时代项目，莱钢建设没有吸取与济南*公司合作的经验，08年5月省地税局检查中依据税法要求补缴营业税。据说青岛中房物业公司在青岛孤山与人以同样方式合作属于炒楼花。
既然税法已经明确，就有避税的可能。合作合同是第一步，楼花款应明确为投资款，按照合同约定的时间分期投入，第二步是正确的账务处理，出资方应记入投资科目，收到资金一方应记入所有者权益科目。然后争取税务部门认可，最多参照注册资本缴纳印花税。
十一、改组业务不征营业税。
公司合并：吸收合并、新设合并
公司分立：存续分立、新设分立
股权重组：股权转让、增资扩股
整体资产转让
股份制改造
整体资产置换（需缴纳营业税）
十二、相关税收优惠
1、空置商品房的税收优惠已经期满。国家为消除房地产低迷，出台了一些优惠政策，考虑到目前房地产形式，做一些回顾，估计房地产行业到了冰冻期时，可能再次执行类似文件。
1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，在2002年12月31日以前可免征营业税、契税。
对纳税人销售1998年6月30日以前建成的别墅、度假村等高消费性的空置商品房，自2001年1月1日起恢复征收营业税、契税。
别墅、度假村等高消费性的空置商品房与其他商品住房的界限，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门根据当地情况确定。纳税筹划时，可与有关财税部门谈判，确定高消费性的空置商品房与其他商品住房的界限，尽量享受到税收优惠。目前已经很难，各地政策不同，基本由当地政府出台政策，税务部门不再界定。这次（08年7月）我与省地税稽查局讨论时，他们刚开始认定*公司开发的小区是高档小区，我说这方面有文件，同时具备3个条件，容积率、面积、销售价格，他们同意，只要建委或其他部门有文件，税务部门就参考。
纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日～2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税。纳税筹划时，应考虑如何使1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日～2002年12月31日期间确认销售。
　　对纳税人销售1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），免予征收各种行政事业性收费。
2、关于经济适用房国家没有税收优惠。
3、企业住房制度改革原则上“只售不租”。单位以标准价销售给职工个人的房产，不交营业税。
4、“拆一还一”业务。
拆迁业务：经县级以上人民政府对外公告，旧城改造统一强制拆迁，单位或个人取得的补偿费是否征收营业税？：粤地税函［1999］295号：经请示国家税务总局：不征。
拆掉80平方，取得120平方，如何征收营业税？：国税函［1995］549号：按成本价计征营业税。因此，80平方按标准价（成本价）计算营业税，40平方按市场价格缴纳营业税。
对于开发商来说情况是不一样的，目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
　　（1）产权调换：
　　拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。
　　（2）作价补偿：
　　拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。
　　（3）产权调换和作价补偿相结合：
　　以上不同的补偿方式下，开发企业将涉及不同的税务处理及税收成本。
　　　一、产权调换方式下的涉税处理
　　此方式下开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、企业所得税问题。
　　（一）营业税
　　对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式，即“拆一还一”的行为，从实质上看，属于房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税。按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）的规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”
该文件虽然文件针对的是外资企业，但由于内外资企业在营业税政策上适用的一致性，此政策同样适用内资企业。主管地税机关应是比照此文件对 “拆一还一”行为以成本价确定的营业税计税依据。
08年初，北京安永为*集团公司做上市审计，发现其在青岛一已经结束的旧城改造项目拆迁安置没有缴纳营业税，要求对利润表与资产负债表进行相应调整，同时对济南项目进行调整，济南的会计在青岛上市办给我打电话，说安永错了，我们没有收入，不能缴营业税，我告诉她，安永是对的，国家有这方面的规定。集团主管财务的副总裁不愿意了，说青岛没缴，济南也不缴，并且青岛地税局同意，安永说要不到税务部门开个证明，我们就不调了；副总裁安排集团财务经理到地税局开证明，地税局说，是你自己送上门，我们就去查补好了，税务局真的派人到*公司，董事长在济南跟我说，咱们家的财务成事不足，败事有余；由于这事财务老总把责任推到财务经理身上，两人关系一直很紧张。
　　（二）土地增值税
　　国税发[2006]187号文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，
其收入按下列方法和顺序确认：
　　1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　由于从产权调转补偿的性质上看，属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质，因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。
　　（三）企业所得税
　　产权调换方式，企业所得税税务处理上一般情况下做非货币性交易，即“以物易物”处理（拆迁补偿为房地产企业“存货/开发成本”的组成部分，可视为以开发产品换入存货），非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行：
　　国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　 （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
　　产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题，目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国税发[2006]31号文件中关于以土地换取开发产品的规定：
　　国税发[2006]31号文件规定：
　　企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
　　1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
　　2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
　　结合以上规定，房地产企业应在交付开发产品时，分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入存货两项经济业务进行所得税处理，并将购入存货的价值计入该项目的成本，该存货的计税成本即所换出的开发产品的市场公允价值。
　　二、作价补偿方式下的涉税处理
　　在这种方式下，按照政府规定标准支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。
　　另一种情况：在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额；但以补偿商品房的形式履行协议。
这种情况，从税务上应认定为债务重组，按照如下规定进行处理：
　　《国家税务总局令第六号》第四条规定：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）；债权人（企业）取得的非现金资产，应当按照该有关资产的公允价值（包括与转让资产有关的税费）确定其计税成本，据以计算可以在企业所得税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等。
　　上述规定中公允价值的确定建议借鉴国税发[2006]31号文件的方法和顺序。
　　国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
　　三、产权调换和作价补偿相结合方式下的涉税处理
该方式为上述两种方式的结合，可参照上述政策具体把握。
案例：济南*公司与济南*国有开发企业、拆迁办旧城改造，拆迁人为济南*公司，被拆迁人为单位及百姓，济南*公司为控制济南*国有开发企业，土地全部挂牌，是否应该纳营业税，答案是肯定的。如果仍然是小产权，还有余地。其签订的产权调换协议为2650元/平方米，由于逾期3年为能建完回迁房，税务部门可以按照房地产开发成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）核定价格，而不是2650了。关于是否要交所得税，这还得从06年国税局一次查账说起，中午吃饭，专管员提出，这个项目拆迁安置部分视同收入，要缴所得税，财务经理说你这不让人家活了，我当时开玩笑说，我们有一万个理由不缴所得税；07年省国地税局准备到这家公司检查，2次被这家公司以各种理由推出，闹到国家税务总局，董事长很重视，要求公司财务总监与负责人研究，并亲自到济南听取汇报，我参加了，当问到已经安置的7万平方米所得税有什么问题时，财务经理答到，我们应该缴纳6000万元所得税，董事长说了一句，像你们（指与财务总监）这样干会计，我们企业都好关门了；我解释说，如果国税局认为我们有收入，同时他们还应当认定相同的成本，因此，不存在缴税问题，董事长说在青岛，税务局副局长就是这样答复的。
根据国家规定，对于个人的安置房，可以按照产权调换协议计算，记入开发成本，对于单位的安置房，应从被安置单位取得发票。
十三，与销售不动产税目有关的几个特殊问题
（一）“还本销售”业务营业税问题：
国税函［1995］156号：无论将来是否还本（全部、部分），征收营业税时，一律不得减除还本支出。
（二）如何界定销售退回与售后回购
区别在于：销售时合同是如何签订的。
（三）青苗补偿费征税问题：《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的通知》（国税函[1997]87号）
辽宁省地方税务局：
　　你局《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费是否征税的请示》
(辽地税个[1996]311号)收悉。经研究，现批复如下：
　　一、对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产━━其他土地附着物”税目征收营业税。
　　二、对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。
（四）陵墓、墓地征税问题
转让陵墓按销售不动产征税，但转让墓地收入免征营业税。财税［2001］117号：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条的规定，对经营性公墓提供的殡葬服务包括转让墓地使用权收入免征营业税。
十四、甲供材营业税。网上很多人交流，工程造价扣除甲供材开发票少缴营业税，根据营业税暂行条例，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内，设备不缴营业税。因此甲供材是缴税的。济南初，省地税局再次下发文件，我看过，其做法是参照江苏省地税局，实行双控，不仅要求建设单位，同时要求施工单位同步填写。甲供材营业税最终由甲方承担。
我的一个朋友在银川一房地产公司任财务总监，他讲过这样一个故事：在建售楼处时与施工单位发生矛盾，这家单位不干了，公司觉得没有多少工程量，就找了几个建筑工，自己供料，甲供材无法通过施工方缴税，结果被地税局查了。今年济南地税局已经不让进成本，国税局不是很清楚，近期国家税务总局下发《关于进一步加强国家税务局、地方税务局稽查工作协作的意见》国税函〔2008〕741号，信息要求共享，估计今后通不过。
第二　土地增值税政策分析及筹划
一、征收方式：先预交后清算。
二、征收对象：最基本的核算单位（项目）。
三、征收范围：不动产、土地使用权（转让）
出让不等于转让：土地使用权出让不交营业税、土地增值税。
四、计算方法：
（一）收入额
（二）扣除项目
1、土地价款
2、开发成本（注意：要扣除计入开发成本的土地价款）
3、开发费用：营业费用、管理费用、财务费用。注意：实际扣除时，按下列公式：
(1)（土地价款＋开发成本）*5%(以下)+财务费用
(2)(土地价款+开发成本)*10%(以下)
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。
财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。
4、税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加
与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。
5、加扣：(土地价款+开发成本)*20%
地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。
(三)增值额=收入额-扣除额
房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额；凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。

(四)增值率=增值额/扣除额
(五)确定税率：超率累进税率
级距（增值率）　税率　　扣除率
50%以下　　　　 30%　　 0
50%－100%　　 40%　　 5%
100%－200% 50%　　15%
200%以上　　　   60%　　35%
（六）计算公式：
应纳土地增值税额＝增值额*税率－扣除额*扣除率
（七）会计处理：
借：营业税金及附加
贷：应交税金－应交土地增值税
五、税收优惠
房地产开发经营公司开发的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值税。
山东济南市享受优惠政策普通住房的具体标