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房地产专业名词解析

房产：特指房屋产权，其中包括房屋的使用权、占有权、处置权、收益权。
地产：土地的使用权以及地上建筑物的所有权。
房产转让：房产所有人转变产权，特制房产的买卖、赠与、交换、抵债、作价出让、并购等。
房产市场的分类：
A、 商品房住宅市场
B、 商业用房：办公用房（写字楼、营业用房、商铺）
C、 商住两用房：既有住宅又有商业用房
D、 商住办综合用房：商业、居住、办公混合建筑

房地产市场的属性及特点
属性：
A、地段固定，不可更改；
B、地域特性强；
C、 v价格高；
D、实用性强；
E、使用年限长；
特点：
A、投资量大；
B、周期长；
C、风险大；
D、回报率高；

土地的获得方式：
A、行政划拨：公、企、事业单位用地，向政府交纳少量土地使用费；经济适用房、廉租房、安居房等为解决住房问题而开发的土地。
B、批租：即协议出让，协议方为土地出让方和房产开发商，土地评估后，经双方协商由获取方向出让方交纳土地使用权费后获得土地。
C、拍卖
D、挂牌
E、转让：土地转卖。

土地出让年限：
住宅：70年
商业用房：50年
营业用房：40年
内销房：顾名思义即本国公民购买的房产。
外销房：即所有人均可购买的房产。
安居房：政府建造，划拨或低价出让，按成本价出售的商品房。
平价房（经济适用房）：划拨土地，再上市上有时间限制的商品房，并且在 转让时必须补足地价款。
公房：为解决国有企业、事业单位职工住房条件，带有福利性质的住房，现有公房可分为不可售公房（厨卫不配套）、老式公寓房和可售公房（厨卫独用）。
一级市场：地产市场。
二级市场：房产市场和土地二级市场（土地转让）
三级市场：房产的转租、转让（置换）。
生地：待开发的国有土地、离城镇较远，没有基础设施。
毛地：有地上建筑物或附属物的要被改建土地（三通一平）。
熟地：完成市政基础设施的国有土地（七通一平）
三通一平：水通、电通、路通，场地平。
七通一平：上水、下水、污水、电力、电讯、天然气（煤气）、路通，场地平。
裙房：连接高层的低、多层，不超过２４米。
低层：建筑高度不超过１０米，通常为１—３层的建筑物。
多层：建筑高度在１０～２４米的建筑物，通常为４～７层的建筑物。
高层：建筑高度在２４～１００米的建筑物，通常为１０层以上的建筑物。
注：习惯上９～１２层的建筑物称小高层；７～９层称中高层；
超高层：大于１００米的建筑物。
条式建筑：建筑面长度大于30米（含）的各类建筑。
点式建筑：建筑面长度小于30米的各类建筑。
建筑面积：套内建筑面积+公摊建筑面积。
套内建筑面积：套内使用面积+台内墙体面积+阳台建筑面积
套内使用面积：使用者实际使用的面积
套内墙体面积：是指非公共墙体水平投影面积（即墙体厚度）+套与陶之间，套与公共建筑空间的分割墙及外墙为其使用墙的面积，其面积以其水平投影面积（即墙的厚度）的一半计算。
阳台建筑面积：封闭阳台按实际面积计算，未封闭阳台按实际面积的1/2计算。
得房率：套内建筑面积/套内建筑面积之和。
公用建筑面积公摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
公摊面积：是指电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备、公共厅和过道、地下室、值班室、其他用房和公共墙体的面积。
注：公共墙体面积是指套与公共建筑空间之间的分割墙以及外墙（包括山墙）面积，以墙体水平投影面积的一半计算实际面积。
间距（栋距）：两栋房子相对部分外墙之间的最小垂直距离，一般为1：1.3，地中心区域可以是1：1（或1：1.1—1：1.2）。
容积率：套建筑面积/占地面积。
建筑密度：建筑物底层面积/整个占地面积。
绿化率：地面绿化面积/整个占地面积（水面也算绿化）
层高：两层楼板墙中线之间的高度，2.8米。
净高：楼板面到上层楼板顶的高度。
面宽：一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，又称开间，面宽越宽采光度越好。
进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮的实际长度。
桩基：根据地质情况不同采用不同的桩基。常见的有灌注桩、钢管桩、预制桩、夯扩桩。
灌注桩：直接到钢管中灌注混凝土，钢管取出（嘉兴最常用）。
夯扩桩：大头桩扩散（强行挤压混凝土，使其扩散）。
钢管桩：钢管中灌有混凝土，打入后不再取出。一般成本较高，是常用灌注桩的2倍，高层建筑物采用。
预制桩：钢筋混凝土做好后直接钉入。
沉降：一般建筑物的墙角处有沉降监测点，高出室外低平30公分。
剪力墙：上下受压承重扭曲，产生扭矩，有剪力墙平衡，基成份为钢筋混凝土，用于抗折，故又称抗折墙。
建筑结构：木、泥木、砖木、砖混、框架、钢等结构。
砖混结构：有梁有柱（主要为构造柱、抗震、也有承重柱），有承重墙。
框架结构：有梁有柱，无承重墙，钢筋混凝土做梁柱。
钢结构：主要用钢材做梁柱，混凝土比例相对框架结构少，主要用于梁跨度较大，自重轻的建筑，如厂房。
三证：土地使用证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证。
客户所持三证：房屋产权证、土地使用证、契税证。
付款方式：
一次性付款；
分期付款；
按揭付款：
按揭贷款年龄限制：按男60岁、女55岁的退休年龄倒计，上限为30年。
按揭贷款限额：住宅用房30%首付（机关、事业单位可首付20%），营业用房及商业用房40%首付。
个人申请住房贷款是应具备的条件：
a.年满18周岁，具有城镇常住户口且具备完全民事行为能力的自然人。
b.有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
c.具有购买住房的合同和协议（商品房购销合同、商品房买卖合同）。
d.首付房款额度不低于上述规定。
e.有贷款额度较高的，徐有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
个人申请住房贷款是应提供的材料：
a.身份证、个人私章、户籍证明。
b.有关借款人家庭稳定的经济收入证明。
c.商品房购销合同或商品房买卖合同。
个人住房及商住贷款办理流程：
a.客户与售房单位签订购房合同，并申请银行个人住房贷款。
b.领取个人住房贷款申请表，如实填写，申办储蓄卡。
c.银行审核申请内容（包括身份证、购房合同、首付款凭证，收入证明）。
d.签订借款合同、保证合同、抵押合同及其他文件、凭证。
e.办理房屋财产保险、抵押登记、合同公证。
f.贷款银行向借款人发放贷款。
个人购房的有关税费：
代收规费：维修基金（多层：30元/平方米；高层：45元/平方米）
有线电视安装费、天然气管道初装费、水、电、宽带接入费等。
契税：总房价的1.5%；3%（办公楼、商场），印花税0.3‰。
其他费用：水费、电费、化粪池清运费、公共照明费、建筑垃圾费、装修押金、物业管理费等。
平层：
错层：基础是平面，从第一层开始人为的想上垫高，形成错落分布，故名错层。错层幅度一般有60cm，90cm，120cm，分东西错、南北错两种。
复式：香港建筑是李鸿仁受跃层设计的启发而创造的一种经济型住宅。两层设计，在层高较高的单层中增建一个1.2米的夹层。两层高度合计大大低于跃层（李氏3.3~3.6米，跃层一般为5.6米）。一般厨房高2米，其上储藏间1.2米；一层起居室高2米，其上卧室1.2米（地板为床面），人可座起但无法站立。复式的经济性表现为：
1、平面利用系数高；使用面积提高50~70%。
2、户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价。
3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风、采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。
跃层：一平面顶层带阁楼，阁楼层高不定，若是坡顶0~2.8米以上（有的跃层最低层高也有2.6米，一般以2.2米以上部分计面积），跃层与复式的专业称法与实际称法正好相反。