大十字商业街物业管理方案.docx

大十字商业街物业管理方案

目录
一、 物业公司简介
二、 物业总公司机构示意图
三、 商业街概况
四、 物业管理
1、 管理宗旨
2、 管理目标
3、 机构设置
4、 人员配置
5、 管理程序
五、关于商业街发展的几点建议
　　一、物业公司简介
　　哈密市城市住宅物业管理有限责任公司是哈密市最早的一家专业性物业管理公司，成立于1997年7月，企业资质为国家物业管理二级，拥有哈密物业管理行业最高资质。现有职工60余人，其中管理人员有25人，有专业技术职称的35人，执证上岗率达到100%。物业服务范围为丽园小区、大十字商住中心、花园小区、福幸园、千禧花园、供销花苑、粮食花苑等，其管理服务规模约为45万平方米，物业服务种类有多层住宅、商住、别墅、商业、办公等。
　　二、 物业总公司机构示意图（附后）
　　三、商业街概况
　　大十字商业街位于中山南路，属于旧城改造项目，除去南北二个主出口外，另还有约十条通道与平房区相接，区域总体来讲四通八达。大十字商业街开发商为哈密市房地产开发总公司，由江苏正太建设集团股份有限公司承建，于2002年进行开发，2003年6月30日竣工。整个区域占地面积 6.37万平方米、建筑面积5.8万平方米，其中绿化面积约0.8万平方米，公建面积 2.2万平方米。商业街内有住宅244套，商铺541间。商业街在建设的过程中充分把握城市休闲消费理念，规划建设中心花园广场、主题雕塑、演出大舞台等休闲娱乐配套设施。
　　四、物业管理
　　1、管理宗旨
　　急住户之所急，想住户之所想，全心全意为住户服务。
　　2、管理目标
　　短期目标：在最初进入小区半年之内做到（1）小区环卫彻底改观，无死角，无违章搭建；（2）公共设施正常使用；（3）治安管理有序，车辆停放整齐；（4）绿化带内草坪修剪整齐，树木养护得当，植物景观高低错落有致。
　　长期目标：一年内达到市级文明小区验收标准
　　二年内达到地区文明小区、安全小区、园林小区验收标准
　　三年内逐步达到自治区城市住宅物业管理优秀小区及全国城 市住宅物业管理优秀小　　　　　　　区标准
　　提高服务质量，树企业形象
　　3、机构设置
　　本小区将采取以大十字商住服务中心为管理中心辐射该小区日常管理工作。由大十字商住中心负责人直接领导管理该部门工作人员，便于负责人全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由负责人直接安排，各工作人员及专业服务人员直接向负责人负责。
　　运作机制
　　在具体运作中，大十字商住中心负责人是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。指令下达后，由该区域具体工作人员进行运作，其过程中的信息通过业主意见反馈到指挥者，供指挥者做出判断和总结。同时，还要从中发现物业管理所存在的问题，加以更正，保证物业管理服务的有条不絮地运行。
　　4、人员配置
　　行政人事部
　　主任1名：
　　标准——学历大专，经过建设部专业培训，执有物业管理上岗证，从事物业管理工作四年以上，具有丰富的管理经验，财务知识全面、懂电、暖、设备维护及工民建知识。
　　文员1名：
　　标准——学历大专，中文专业，懂计算机操作，执有计算机等级证书
　　收费员1名：
　　标准——财会专业毕业，懂会计电算化操作，从事财务工作二年以上
　　保卫科
　　保安员12名
　　（班长3名，机动保安员1名，出口值守9名）
　　标准——学历高中及以上，经过岗前培训，具有保安工作经验
　　公共事务部：
　　清洁员3名
　　标准——初中以上文化水平，经岗前培训，工作认真细致，吃苦耐劳
　　绿化员2名
　　标准——园艺专业毕业，从事园艺工作四年以上
　　机电维修部：
　　管理员1名
　　标准——懂工民建及机电维护、概预算，学历大专，具有实际工作经验达三年以上
　　电工1名
　　标准——执专业上岗证，有三年及以上工作经验
　　水暖工2名
　　标准——具有四年以上水暖维修工作经验
　　此外，设置小区文化宣传员一名，由总公司办公室人员兼任。
　　5、管理程序
　　房屋的接管、验收
　　（1）组建接管验收小组，做好接管验收准备
　　（2）对接管理物业进行资料验收
　　（3）对硬件设施进行验收
　　（4）对资料和工程遗留问题进行补充，整改
　　（5）补充接管验收
　　业主入住
　　（1）做好入住准备工作
　　（2）向业主发出“入住”通知书
　　（3）业主到管理处办理身份验证确认手续
　　（4）业主交纳入住费用
　　（5）管理员带业主收楼
　　（6）签署《业主公约》《装修安全责任书》等文件，对业主楼宇的不合格项目进行修改
　　（7）管理处发放钥匙给业主
　　（8）管理处为业主办理《业主证》及抄录水电表底数
　　（9）业主入住
　　装修管理
　　（1）填写装修申请表，注明装修项目
　　（2）签订装修安全责任书
　　（3）施工人员登记办理准入手续
　　（4）巡查违章装修限期整改
　　（5）装修后三个月根据验收情况按比例押金
　　日常服务工作
　　保安工作
　　（1） 职责范围： 在岗值守、 定时巡逻、 维护区域内治安秩序、有效预防偷 盗案件发生，做好重点部位的防范工作、消灭事故隐患；车辆管制，车辆停 放有序、制止各类破坏公共设施行为的发生（包括践踏绿地、高空抛物、开挖及堆占公共场地、盗用水源、倾倒脏水等行为）、制止其它影响居民生活的行为； 控管外来人员， 禁止摊贩及推销人员扰民。
　　（2）工作要求及标准
　　警容警纪：上班时间必须穿着制服，保持制服整洁、穿戴整齐；上班期间不得会友、不得谈工作之外事情；不得抽烟、吃零食（包括口香糖）
　　值班巡逻：工作指标铺面、住宅被撬率为零、机动及非机动车辆丢失率控制在1%之内；巡逻记录登记全面详细。
　　站岗值守人员必须在广场值守，不得擅自离岗(要求保持跨立姿势）：
　　白班巡逻必须保证每半小时一次，工作重点为维持商业街、农贸市场治安秩序，禁止乱贴乱挂广告牌及散发宣传单行为，预防单元楼道出现偷盗行为以及业主其他违反物业管理规定的行为。
　　夜班巡逻不限定时间，重点部位为商业街铺面、住宅楼道单元及业主停放在车棚外机动及非机动车辆。重点巡逻时间段为21：00--22：00、0：00---2：00、4：00---5：00。
　　交接内容包括：A办公物品 B区域内公用设施 交接工作必须严格细致，做到无一遗漏，认真填写交接表；如出现丢失或损坏物品的，必须照价赔偿。
　　治安管理：及时清除打架滋事等扰民行为，并报送公安机关处理（填写记录完整）；接到商户或业主求助，应在3分钟内到达现场。及时消除消防隐患；
　　外来人员管理：禁止流动摊贩、推销人员、收破烂者、散发宣传单及张贴广告者进入商业街区域内；及时清理乱贴小广告。对租住房屋者统一登记，尤其是对外地租住者，填写其详细情况，包括来哈时间，事由，身份证号，暂住居留时间等，外来人口掌握率应达100%。
　　车辆管理：制止违章停放车辆、禁止出现车辆占道堵塞现象，应及时指挥疏通;制止车辆高音鸣笛催叫；制止大型载重车辆进入区域内。
　　卫生工作
　　（1） 职责范围：
　　商业街两侧附路及主干道两侧通道清扫、保洁；绿化带内保洁；垃圾箱清理通知及垃圾箱周周地面保洁；公共场所清扫保洁；单元 内楼梯、地下室、扶手、玻璃、开关清洁。附带农贸市场清扫保洁。
　　（2）工作要求及标准
　　室外卫生
　　工作时间：每日上午上班时间不限，但清扫必须于13：00前完成；下午按时上班保洁至公司规定下班时间；
　　道 路：无积灰、目视无垃圾杂物、无堆占
　　公共场所：地面干净，无杂物、无果皮纸屑
　　绿 化 带：及时清理枯枝败叶，保持绿化带内清洁、无杂物
　　果 皮 箱：及时清空果皮箱，保持其周围地面整洁
　　楼内卫生
　　工作时间：不限
　　要 求：楼梯保持干净，无杂物；扶手、窗户台面无积灰；楼内开关保持原色；地下室无堆占、无垃圾杂物；楼道玻璃每月擦拭一次，保持清洁。
　　每周一为休息日；周六、周日照常上班。
　　绿化工作
　　（1）职责范围：记住宅区的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称及管理工作程序；对花草树木定期施肥、浇水、防治病虫，除草培土，及时修枝整型，补栽补种；及时处理修剪后的枯枝败叶，清理现场；负责对各绿化区进行管理，劝阻和纠正破坏绿化的行为；认真学习专业技术知识，提高管理质量和工作效率。
　　（2）工作标准
　　树木修剪整齐成型，生长健壮，无病虫害；造型美观，无枯枝，树木档阻碍车辆和行为通过；草坪长势良好，目视平整，无明显杂草，无明显土地裸露； 冬季保护措施得当，夏日浇灌及时；
　　维护保养
　　（1）职责范围：对公共设备设施维修养护保障其正常运行，应业主要求提供特约服务等。
　　（2）工作标准：接到通知15分钟内到达现场；定期养护清洁路灯；每月将区域内的房屋道路公用部位进行巡查一次，每年进行一次普查，鉴定房屋的完好情况；房屋及设施发生异常，及时报主管，并协同排除；按计划完成维修保养工作
　　社区文化工作
　　（1）工作原则：以老、少为主；以休闲娱乐为主；雅俗共存，突出民族。
　　（2）工作要求：每年制定本年度文化工作计划；社区文化活动形式要求多种多样，丰富多彩；社区文化活动主题要根据实际需求，兼顾传播有益商业文化
　　五、关于商业街发展的几点建议
　　今年，位于市中心丰茂市场要拆除，商业街面临发展良好机遇。因此，我公司特提出以下几点建议：
　　进一步完善商业街休闲娱乐配套设施，并设置若干座椅及机动车与非机动车停放场所。
　　大十字商业街具有哈密文化特色，不仅可成为市民休闲消费的最佳场所，而且还可成为具潜在价值的旅游观光景点。因此，可通过政府部门协助，与旅游部门联系，将商业街设为哈密旅游景点之一，借此提升商业街的知名度；
　　根据有关资料表明，城市商业圈活跃范围一般只能达到以商业繁荣中心向四周辐射500米，超过这个距离则难以激活商业经营。哈密目前已成规范的商业中心有三个：市中心、天马、铁路中心。而大十字商业街距最近的市中心也超出500米。而且以目前该区域的开发程度来看，应加大开发力度，继续开发两侧平房区。因为商业街区域内楼宇与平房共存，造成卫生环境差、治安条件恶劣现状，影响商业街形象与招商活动的开展。因此，商业街的发展应围绕着建立以商业街为中心的商业经济圈来进行，推进周围平房区的开发改造工程，开发上规模上档次的经营场所，将商业街及周转区域建成哈密市第四个商业中心；
　　进一步细化商业街的经营格局。目前商业街商家由于购租方式不同，因此在经营商品上较混杂，没有有形成经营项目条块规律分割，如经营布艺服装中又有经营小吃食品，这种现象的存在在短时间内无太大影响，但从长远来看，即不利于管理，也不利于商业街经营规模的形成。
　　引资招商除面向疆内外，也可引进江浙商户。哈密地处新疆，经营民族商品较为普通，如引进充满江南民俗商品，在经营方面具创有新、独特之特点，可以吸引和刺激人们的购买欲望。此外，哈密地区与蒙古相邻，也可适量引进外资，将商业街经营成类似于乌市边疆宾馆的商业贸易集散地。