广州某广场物业管理策划书.docx

广州华联物业西门口广场全程物业管理建议书

廣州華聯建設物業管理有限公司

二零零五年三月

提交

目錄

部份
摘要
頁數
一
西門口廣場物業摘要
6-7
二
管理模式
8-12

1. 總體管理模式
9

2. 擬採取的管理方法
9-12
三
前期物業管理顧問服務
13-40

(一) 顧問服務
14-18

1. 小區設計
14

2. 機電設備
15

3. 保安系統
15

4. 清潔要求
15

5. 車庫系統
16

6. 管理預算
16

7. 合約文件
16

8. 員工招聘／培訓
17

9. 用戶手冊
17

10. 厘訂契約
17

11. 業戶交收／裝修指南
18

(二) 物業管理顧問之具體工作
19-30

1. 方案設計階段本司提供的服務內容
19-25

2. 推廣銷售期間本司提出的服務
26-29

3. 交樓期間提供的服務
30

(三) 前期物業管理顧問之人員及時間安排
31-36

1. 管理顧問人員安排
31

2. 顧問管理工作時間安排
31-36

西門口廣場物業顧問小組架構圖
37

西門口廣場前期物業顧問工作計劃表
39-43
四
物業管理服務
44-55

1. 物業管理服務
45-47

2. 管理公司基本架構及人員編制
48-50

3. 管理公司財政分配及預算開支
51

4. 管理的收費範圍及收費標準
51

5. 管理公司人員招聘及培訓計劃
52-53

6. 管理公司前期工作及時間安排
54-55
五
進一步物業管理方案
56-

(一) 住宅管理
57-78

1. 各物業功能的出入口
57

2. 小區穿梭巴士服務
57

3. 社區文化活動及環境社區文化
58

4. 便民服務
59-63

5. 空中花園管理
64

6. 智慧化系統的管理、維護
64-66

7. 根據入住前扣及各階段採取的安全措施
67-68

8. 對房屋裝修的監管方案及措施
68

9. 住房被盜和車輛丟失的責任和承諾
68-69

10. 對建築外表規範化管理
69

11. 物業維修養護計劃和實施
70-76

12. 評估會所功能
76

13. 評估小區的硬體設計
77

14. 制訂管理制度和文件
77-78

15. 定期會議
78

(二) 商場管理
79-87

1. 保安
79

2. 餐飲功能設施
79

3. 中央空調系統
79

4. 智慧化系統
79

5. 商場用戶手冊
80

6. 商務服務
81

7. 員工培訓
81

8. 考核員工表現
81-82

9. 加強與業戶間之溝通
82

10. 定期會議
83

11. 評估商場的硬體設計
83

12. 商場戶外廣告
83

13. 商場經營
83

14. 商場租務管理
84

15. 商場裝修監控
84

16. 商場推廣
84

17. 商場之管理制度
85-87

(三) 寫字樓管理
88-93

1. 評估寫字樓的硬體設計
88

2. 智慧化設備的規劃
88

3. 會議中心設置
88

4. 統一製作商戶水牌
88

5. 大堂接待
88

6. 大廈標誌
89

7. 文件制定
89-90

8. 電梯使用安排
90

9. 大廈背景音樂
90

10. 洗手間管理
90-91

11. 能源管理
91

12. 商務服務
91

13. 組織商務活動
92

14. 協助引入知名商家進駐
92

15. 大廈環境佈置
92

16. 加強與業戶間之溝通
92

17. 定期會議
93

(四) 商場及寫字樓的服務承諾
94-99
六
租務管理
100-103

1. 爲西門口廣場商場提供的租務服務
101

2. 代表業主履行租約責任
102

3. 租務管理服務程式
102-103
七
建議服務年期及管理酬金
104-105
八
全面物業管理財務預算案
106-125
九
爲何委任「華聯建設」
126-128

附錄一
「廣州華聯建設物業管理有限公司」簡介
129-130

附錄二
「華聯建設」主要人员管理人员介绍
131

附錄三
物业公司基本情况表及相关证书
132-137

附錄四
「華聯建設」管理階層現時及過往於國內參與管理之项目
138-143

第一部份

西門口廣場物業摘要

第一部份

西門口廣場物業摘要

　 西門口廣場位於廣州市中心地帶， 中山七路及光復北路交彙處， 占地約20，000平方米，由七棟住宅與一棟寫字樓組成及大型商場組成；西門口廣場雄據荔灣老城區的中心位置，南靠中山七路，東鄰人民路，西有康王路主幹道，地鐵一號線「西門口」及「陳家祠」站更近在咫尺，地理位置優越，交通便利，屬於廣州西關的傳統商業旺地；上下九步行街、帶河玉器市場、北京路步行街、中山五路等商業場所舉步可到；西門口廣場是集購物娛樂、飲食、金融、商業辦公於一體的現代化綜合物業。

西門口廣場（二期）建築面積約114,700平方米，爲市中心區域內少有的大型商場、寫字樓及高級住宅的綜合性商住小區，由5棟樓宇組成。地下二、三層爲停車庫和設備房，其中負一層～二層爲商場，三層爲架空層（綠化廣場、泳池、會所），三層以上爲塔樓部份，其中由1棟爲18層的辦公樓，4棟爲24-25層高之高級住宅物業，內設會所供住戶使用；另，大廈亦設有逾20,512平方米停車場，有438個車位元，自動收費系統，先進的保安系統及監控中心一應俱全；西門口廣場（二期）現預計於2006年竣工，2005年底開始公開發售。發展商爲「廣州市盈發房産發展有限公司」。

第二部份

管理模式

第二部份
管理模式

1. 總體管理模式

西門口廣場物業管理模式

以人爲本

業戶第一

品牌戰略

環境設施管理

細緻服務

業主專享服務

客戶優質服務

高質素管理

注重聲譽

2. 擬採取的管理方法
2.1 運作程式系統
2.1.1 整體運作流程

日常管理服務與維修養護

各類人員崗位培訓

建立各種規章制度

物業部

工程部

保安部

財務部

清潔綠化部

行政部

租務部

質量管理部

各級各崗位工作人員開展管理服務與養護工作

完善各類客戶服務及設施管理、協調各部門之工作關係

2.1.2 整體運作流程圖說明：
2.1.2.1 從整體運作流程圖中看，管理處注重於整體運作全面合理，各項工作環節緊密銜接，起到承上啓下，相互制約的作用。
2.1.2.2 整體運作的各個環節將嚴格按照西門口廣場物業管理處質量管理體系進行運作。
2.1.2.3 在管理處的整體運作過程中將始終運用現代化的電腦管理網路系統，從方案的擬定到各項工作任務的完成都實現智慧化管理。
2.1.2.4 在整體運作過程中，始終堅持全過程監督和管理，確保指揮與監督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。

2.2 資訊反饋系統

2.2.1 資訊反饋示意圖

信息指挥机构
（管理处经理）
执行实施机构
（各主管、专业人员）
监督机构
（管理处经理）

信息反馈渠道

2.2.2 資訊反饋示意圖說明：
2.2.2.1 資訊是資源，西門口廣場管理處的資訊來源於執行機構、監督機構和資訊反饋渠道。
2.2.2.2 西門口廣場管理處在日常運作中，管理處經理既是指揮員，又是督促檢查者，當各項工作指令下達後，執行機構相應開始運作，此時，管理處經理就可以在資訊反饋渠道中獲得資訊，對指揮機構所發出的各項指令可以做出較爲實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現象。
2.2.2.3 在監督機構控制方式中，管理處採取例行檢查和突擊抽查相結合的方式進行，而監督控制的措施以預先控制與資訊反饋控制相結合的方式進行。

2.3 激勵系統
2.3.1 激勵系統示意圖
激励机制

思想工作机制
文化活动机制
培训提升机制
奖惩机制
工资福利机制

2.3.2 激勵系統示意圖說明：
2.3.2.1 激勵是管理處內部對員工管理主要方式。每個員工的個人權利需要得到尊重並應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經濟效益和社會效益。
2.3.2.2 思想工作機制重要在激發每一個員工的內在潛能，充分調動員工的個人積極性，適時做好深入細緻的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。
2.3.2.3 獎懲機制應以表揚獎勵爲主，以處分爲輔的原則，獎勵要分明，用優勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，管理處堅持以精神彭勵爲主，物質獎勵爲輔。
2.3.2.4 工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離，不搞一刀切，激勵員工優質服務，創造業績和發揚團結向上的團隊精神。
2.3.2.5 培養提升機制在實際工作中缺一不可，其培養的目標是使員工有較強的事業心和敬業精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養提升、培訓、進修等工作有機地結合在一起，使之形成一種人才培養的良性迴圈氛圍。
2.3.2.6 文化活動機制是溝通管理處內部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結合大一起，文化活動的方式有許多種，如：集體活動、旅遊、娛樂晚會和邀請家屬小孩共同聯歡等活動。

第三部份

前期物業管理顧問服務

第三部份

前期物業管理顧問服務

一、顧問服務

據資料顯示，本项目爲一高級綜合性發展项目。設計由7幢高層住宅及裙樓商場組成之中大型商住物業。本司管理層對同類型發展项目已累積有廿餘年之經驗，對高質素物業管理服務要求，以及發展商、物業管理公司和用家之間可能産生之矛盾，有豐富經驗進行協調，從而取得平衡。

具遠見之發展商對前期顧問服務需求甚爲殷切，因爲只有在設計階段時已然加入物業管理方面的意見，對日後小區營運、維修保養、保安、保潔等，更能以最低經濟成本，達至最佳效益，堪稱事半功倍。

本司於接受委聘後，於物業設計及建築期間，就所有有關物業管理事務，向設計院、建築師、籌建處、及機電顧問等提供專業意見，範圍包括如下：

1. 小區設計

本司將詳閱小區所有設計圖紙及建築材料規格書，委派富工程經驗的工程人員提供有利於未來管理之改善建議，諸如按寫字樓規格要求佈局設計、商場經營的硬體配備及所需人流控制、住客會所之佈局、將來小區保養維修可能産生的問題等，俾能在建築期內作出相應的增刪。

2. 機電設備

按本司曾管理衆多不同類形、不同組合之物業經驗，可提供各款最適用於本项目之機電設備型號、功能規格，再加上本司對該等機電設備之實際操作經驗，肯定可爲　貴司選用最合適之機電設備提供物業管理上的專業意見；本司現時管理之项目如「利雅灣」、「黃埔花園」等均與貴项目有相似及可比之處。

3. 保安系統

於詳細考慮西門口廣場之整體設計組合後，本司將對项目之保安要求作出評估，並建議詳細之未來保安系統安排。

4. 清潔要求

於整個项目發展過程中，本司將提供所有就西門口廣場具備清潔要求需要之意見，如高空工作器材、清潔器材配置、垃圾處理器械等，並可提供銷售階段的售樓部及樣板間的清潔方面的協助。

5. 車庫系統

本司就車庫未來所需提供建議，包括計費系統、車行方向、車位元大小及車庫專業標識系統等。

6. 管理預算

於项目交付使用前，本司將參照廣州市內其他项目物業管理費用收支、生活指數、物價幅度，進一步提供一準確及合理之未來管理支出預算案予發展商，配合市場推廣策略；具體有如下：

- 銷售階段的總開支預算（根據發展商銷售階段要求而定）
- 管理處開辦費用預算
- 项目總體收支預算案

7. 合約文件

發展商對採購主要物業配備如垂直運輸系統、電力配備、自動化系統等，往往忽視了對日後保養維修，以及生産來源地的監控，因同一商號、同型號的産品，産地來源往往成爲質量好劣的條件，加上如合約內訂定條款，以及由原産地付運，至安裝，測試時，如事前未有作出妥善安排，一但出現問題時，肯定各有關商號即生産，運輸，安裝，調試承辦商都互相推諉責任，最後蒙受損失的仍爲發展商。

本司對採購文件會提出刪改意見，而對上述流程編排亦作出建議，儘量減省可能産生之矛盾，同時亦於合約條款內對有關的商戶作出公正的監控，確保發展商及各業主得到應有的保障。

原則上，於上述项目預計落成前約六個月，本司應開始下列顧問服務：

8. 員工招聘／培訓

本司對員工質素一向非常重視，於物業落成前，本司將先行甄選重要崗位員工，向其提供一全面性之管理課程培訓，確保物業落成營運時，即時具備一批已接受訓練之員工，提供高質素管理服務。

9. 用戶手冊

本司將制定資訊性之用戶手冊，詳列所有有關用戶須注意事項，此等手冊充份表現發展商對專業管理事項上的重視，對市場推廣十分有效。

10. 厘訂契約

本司可聯同發展商之律師事務所，共同訂定一符合發展商及共同業主利益之物業公共契約，俾各方面都有一個公平合理及具有約束力的法律文件，清楚闡釋大樓內的公共部份、共同業主的權利義務，以及管業經理的職權及責任等。

11. 業戶交收／裝修指南

于物業落成前本司將制定一套樓宇交收流程，並附上裝修指南，確保大樓不會因個別客戶裝璜失當造成破壞，該手冊內容還包含審批裝修圖則程式，提示保安、防火需要，材料運送，以及工序控制，避免裝璜期內所産生之噪音，影向其他業主／租戶操作。

二、物業管理顧問之具體工作

物業管理顧問工作，爲一項專業性甚強的諮詢服務，本司對物業管理顧問有著多年及衆多项目的實際經驗，如有幸受聘，本司將以顧問服務結合全面委託管理工作過程中將遇到的具體個案，提供全面而可行的顧問服務；現謹就顧問具體工作內容詳細列出，其中包括（但不限於）如下：

1. 方案設計階段本司提供的服務內容

於貴项目設計階段，本司將因應 貴司施工進度情況，分階段提供下列服務：

1.1 評估物業規模設計及相關建議

於项目設計及施工階段中，本司工程部會就小區的各類工程設計及就各初步方案以物業管理角度向貴司提交意見，希小區落成後各方面的功能及設施均能符合用家的要求，而其中之建議包括：

1.1.1 停車場及相關之配套設施；
1.1.2 管理用房的位置、規模、定位及設計；
1.1.3 設備用房的位置及規模；
1.1.4 綠化面積及品種；
1.1.5 會所設施等。

1.2 評估各機電房的規模位置，機電設備合理利用及佈置

小區設備選型方面，本司會按小區日後實際的需要，向貴司提交專業的意見，如電梯的品牌、速度及後備發電機；水泵的功率大小等，務求以最適合的設備配合小區的需要，以免日後設備的設置不能滿足業戶的需求，又或設備的功能過大，以造成能源浪費等（如大型中央空調機組的功率是否適合等）。

1.3 綠化的規劃

根據廣東省物價局有關物業分級參考標準，一級住宅綠化複蓋率需達到30%，二級住宅綠化複蓋率需達到25%。因此「西門口廣場」之綠化規劃須考慮物業之定位而確定。另，作爲高尚住宅小區，本司會建議考慮盡可能給予業戶充足之活動及休憩空間。

本司屆時將對綠化設計方面提出建議方案，並建議種植較有觀賞性的植物，如大紅草、多色富貴竹、螃花及虎尾蘭等，增加區內綠化色彩，活躍小區氣氛。貴司亦可考慮設置小型水池，于池內種植少量荷花及飼養適數錦鯉，增加休閒氣氛。惟於施工階段中，本司建議綠化集中于售樓部內及周邊環境，以便買家於參觀樣板間時，已能體會到小區日後的整體高雅的小區氣氛。

1.4 安全保衛系統的設置

就「西門口廣場」日後的安全保衛系統設置方面，本司將負責建議貴司考慮一較全面的方案，其中系統可包括：

1.4.1 門禁系統及周界防穿越報警系統（如紅外線系統等）；

1.4.2 小區閉路電視監控系統（於小區周邊範圍、電梯等地點設置，使小區中控室可24小時掌握小區內情況，並能及時處理異常情況）；

1.4.3 對講與防盜門系統；

1.4.4 住戶室內緊急報警系統；

1.4.5 巡更管理系統；

1.4.6 室內對講機系統。

1.5 垃圾處理設備

現時廣州部份物业對垃圾處理系統方面之考慮較少，生活垃圾處理主要通過指定集中點，由清潔人員定時將收取之垃圾集中，惟如採取此種處理方式，若因垃圾收集不及時或於運送過程中，即會對小區環境衛生造成影響。

本司于顧問期內將提出建議，設立垃圾房及設立樓層垃圾桶，方便清潔人員到每一樓層清倒垃圾時能統一安排；而於首層可設置一垃圾收集房，將各層垃圾集中於垃圾收集站後一齊安排清倒。惟選定垃圾收集房時，應儘量選擇業戶極少通過或逗留之地點，並于垃圾房內設置適當之通風設備，以避免于夏天高溫時容易産生之異味而影響小區整體環境衛生。

1.6 消防設備的設置

消防設備是住宅小區較重要的設備，於项目設計階段時本司將介入並提出方案包括下列設置：

1.6.1 消防設備系統設置煙感、溫度及可燃氣體探測器爲主體；

1.6.2 系統之顯示各報警區域、報警點的狀態、信號平面設置及所
有消防裝置的狀態的情況，且擔負總體滅火的聯絡與調度職能；

1.6.3 系統之自動報警滅火、消防聯動的各項功能，應於管理體制
有困難時，可單獨組成系統；

1.6.4 各區域樓層中之識別火災部位的聲光顯示裝置及區域裝置；

1.6.5 火災警鈴，緊急疏散廣播系統及消防專用聯絡電話；

1.6.6 電梯運行時，返回首層及消防電梯隨時備用的功能；

1.6.7 所有配電設備應採用阻燃或難燃型，對重要負荷及電源，控
制線，應採用難燃型或其他防火措施。

1.7 地下停車場的規模

停車場作爲物業之重要配套，規模如何設定，本司之專業人員有相關的經驗，其中包括：

1.7.1 就日後住戶的車輛數目進行評估，作出適當的車位數量安
排。此外，並考慮訪客車位元及貨物上落區域。

1.7.2 停車場規模的確定除應顧及物業本身使用功能外，仍需考慮
小區其他配套設施所需，如物業部份功能爲寫字樓或商場，則物業之停車位數量需相應增加。

1.7.3 通過瞭解周邊小區、小區等停車場經營狀況而確定停車場規
模。

另，由於停車場亦爲物業保安之要求重點，本司建議於停車場入口處設置車牌識別電視監視系統，通過影像記錄等設施管理出入之車輛，以達到停車場管理的需要。本司於取得更多「西門口廣場」車庫資料後會再根據情況，提供其他建議予貴司參考，其中包括計費系統、車行方向，車位大小等。

1.8 標誌設計及安裝

由本司提供建議安案，貴司負責設計安裝永久性之標誌，其餘臨時性的標誌可由本司代爲安排。

1.9 對智慧化系統、物業管理軟體的編程提供建議

1.9.1 智慧化系統

小區智慧化系統幾乎作爲高級物業不可缺少的配套設備，本司將視貴项目的實際需要進行合理化建議（具體設備配套按專案的需要作增刪），於細化內容方面如下：

- 家庭防衛系統（包括非法闖入報警、火災、煤氣泄露報
警及緊急求助系統等）；

- 家用電器自動化（包括電話遙控家電開關、三表遠端抄
表系統）；

- 家庭通訊現代化；

- 物業管理智慧化（包括：物業管理之局域及互聯網，電
子公共告示牌，網上購物及一卡通會所消費等）。

1.9.2 物業管理軟體的建議

物業管理軟體之編程主要就物業日常設備維護、環境衛生、綠化和內部文件整理、客戶資料、管理服務收費等的工作進行匯總及製錶等。因此，于編程時應注意能通過資料將各部門的資訊聯繫一起。本司建議「西門口廣場」可考慮使用並於物業管理軟體中考慮包括下列功能：

- 物業資源資訊；

- 客戶檔案資料；

- 管理服務收費與繳費；

- 客戶賬務統計分析；

- 資料與財務系統的介面；

- 小區平臺資料；

- 與業戶溝通資訊。

1.10 會所設施建議

會所爲樓盤銷售之重要配套設施，本司建議除需充分發揮其會所基本配套功能外，亦建議利用會所設施，安排加插不同的專業導師進行一系列的有償興趣學習班，如插花班、氣功班、網球班、兒童習泳班或油畫班等，以加強住戶間的聯繫及小區的和諧氣氛。

此外，本司亦建議可視乎情況組織居民間的比賽及活動，如乒乓球或棋藝比賽等；如有可能，更可組織居民興趣隊伍與鄰近其他住宅大廈代表進行公開比賽或其他活動，以加強與同區其他居民的友誼及溝通。

完善的會所設施應包括下列各項設施：

1.10.1 兒童遊戲室;
1.10.2 桌球室；
1.10.3 桑拿；
1.10.4 泳池；
1.10.5 餐廳；
1.10.6 健身室；
1.10.7 網球場及壁球場；
1.10.8 多功能室（健康舞室）；
1.10.9 便利店；
1.10.10 閱讀室；
1.10.11 網吧；
1.10.12 其他設施，如棋牌室，乒乓球室及茶藝餐館等。

1.11 制訂物業管理內部制度及程式文件

爲確保日後的物業管理能正常運作，於專案管理初期已需對物業對外文件、管理處各項工作的運作程式、內部規章制度及管理處人員架構等文件作擬定及完善，本司將會于顧問期內提供相關的文件，其中包括（但不限於）如下：

1.11.1 管理公司對外文件：

- 臨時管理公約
- 業戶守則
- 業戶手冊
- 裝修手冊
- 車場管理守則
- 業戶收樓程式
- 二次裝修程式
- 服務承諾標準

1.11.2 內部管理制度及工作程式

- 員工手冊
- 保安員手冊
- 保安員的職業道德規範及職責
- 管理處工作指引
- 招標/採購程式
- 財務制度
- 管理員工作崗位職責
- 清潔要求細則
- 管理費財務預算案
- 管理處人力架構表
- 長/短期維修保養修繕計劃
- 管理處員工培訓計劃
- 處理投訴及困難的方法
- 服務評核與訓練
- 緊急事故處理方法
- 管理處員工電話使用規定
- 員工宿舍安全管理規定
- 公文處理工作細則
- 物業管理服務禮儀規範
- 管理處物料及文具申購程式
- 業戶及管理文件檔案儲存系統
- 物業管理之增值服務/有償服務
- 投訴處理程式
- 管理處人員架構圖

1.12 外判工程的招標工作

據本司瞭解，本司將對部份管理项目作單獨外判形式對外委託，本司對相關的招投標及專業審核工作有較爲豐富的經驗，務求選聘合適的外判公司，本司於招投標過程中提供如下服務：

- 制定招標/採購程式
- 招標文件的擬定
- 協助評標
- 協助審核專業資格
- 外判工程合同的擬定
- 制定外判服務內容及要求
- 協助監管服務質量

1.13 招聘各階段的管理人員

本司于顧問期內，因應貴项目各階段的實際工作需要，提供相關的人員招聘方案及計劃供貴司參考，並協助落實具體工作，包括：

- 制定人員架構
- 擬定人員到聘時間表
- 各階層員工的職位要求
- 選聘過程中的面試
- 提供人力資源管理方面的服務

2. 推廣銷售期間本司提供的服務

就 貴项目之推廣銷售，本司可提供下列服務：

2.1 協助發展商培訓銷售人員

「西門口廣場」爲一高級商住設計项目，故直接面對客戶之銷售人員的素質將對项目銷售尤爲重要。有見及此，本司將根據過往之豐富物業管理經驗，爲貴司銷售人員就物業管理方面提供如下之培訓課程建議計劃：

2.1.1 服務禮儀；

2.1.2 物業管理基本概括及範圍；

2.1.3 物業管理之日常服務內容及管理費用之厘定方式；

2.1.4 物業管理法規；

2.1.5 物業管理公約、業戶守則及裝修手冊的主要內容；

2.1.6 其他相關課程。

2.2 完善樓盤整體之專業形象

由於貴项目爲一高級物業，故應於项目設計階段時，已對物業日後的定位作出決定，並按有關定位制定项目的設計方案，本司認爲貴项目于設計階段時，可考慮以下數方面之建議措施：

2.2.1 樓宇設計、佈局、風格及用料等；

2.2.2 各項設施之功能、設置、數量及佈局；

2.2.3 各室內單元之設計、房間之佈局及座向等；

2.2.4 售樓部之設計、裝璜、用料及擺設等；

2.2.5 工作人員之工作服飾、儀錶儀容等，禮貌及銷售技巧等；

2.2.6 项目智能化的具體內容及功能；

2.2.7 全面及優質專業之物業管理服務內容（包括服務式公寓服務內容）。

就上述各方面之問題，本司將根據「西門口廣場」初步設計方案，參照國、內外先進之設計，從物業管理角度方面提供專業之參考意見予貴司，俾「西門口廣場」能更符合日後用家之日常生活要求。

2.3 銷售大廳、樣板房設計、裝修提供建議

2.3.1 銷售大廳

銷售大廳應設置不同區域，其中包括銷售大堂、客戶休息區、業務洽談區、模型擺放區、銷售櫃檯、設備展示區及其它裝飾，如水池、綠化等。

銷售大廳爲客戶對樓盤留下的第一印象。因此，于設計方面應預留較大的空間及予人有較氣派的感覺，特別應注意保持廳內之照明度足夠及整潔專業形象；同時，統一售樓員的制服爲必要的安排，及加強對客戶必要的貼身服務，方可予客戶有舒適親切及專業的感覺。

2.3.1.1 在售樓部設立智慧化系統展示壁板，讓買家能夠從壁板展示器材中，對小區智慧化有較初步的認識及瞭解；

2.3.1.2 在售樓部放置一台電腦，類比展示寬帶網路及社區局域網平臺功能；

2.3.1.3 在樣板間展示家居安防系統，由銷售人員在場對紅外線感應器、門磁、可視對講門等保安設備向客戶進行操作試驗；

2.3.1.4 展示小區日後各類用料，如門、潔具、地板及其它系統等；

2.3.1.5 制訂合理的管理費標準，使購買者能有一初步預算準備；

2.3.1.6 制訂切合實際之管理服務承諾，俾買家對日後的管理服務有一定的信心；

2.3.1.7 利用網上資訊加強專案的推廣；

2.3.1.8 安排樓盤專用之睇樓車，往來廣州市各主要地點及「西
門口廣場」，方便買家現場睇樓；

2.3.1.9 放置較精細的專案模型，介紹專案各優勢；

2.3.1.10 加強綠化的設置；

2.3.1.11 設置兒童遊樂場及客戶休息區。

2.3.2 樣板房

樣板房的設置亦應考慮到客戶參觀時之安全及便利。前往樣板房之通道應獨立分隔開，分開設置出口及入口。若樣板房爲多個不同間隔之單元，于選擇地點時應儘量安排在同一樓層或最近距離，爲方便管理及于清潔或保安工作等方面節省管理資源。

2.4 對示範單位的管理提供建議

爲使前來參觀之買家感受到專案良好及專業的物業管理服務，樣板間須通過合理的管理工作安排及有效的監督手段，令管理員工的精神面貌、儀錶儀容、服務態度能有充份的發揮，其中建議措施包括：

2.4.1 于客戶進入銷售廳時，現場之管理人員將作參觀登記，以配合發展商日後對參觀人數的統計；

2.4.2 由保安人員駐于銷售大廳及樣板間內，維持秩序，及于客戶有需要時，提供適當的協助；

2.4.3 每周定期會議，以瞭解發展商對管理工作的意見，及時改進；

2.4.4 就簡單的工作向參觀者作出指引及回答簡單的問題；

2.4.5 檢查樣板間、售樓部所有設備設施是否完好，如有需要則及時作出維修安排。

2.5 售樓部及樣板間之管理

於貴项目推廣銷售期間，本司更可根據貴司之要求，提供下列服務內容，主要令客戶于參觀本物業現場售樓部、樣板間及花園平臺時均能感受到專業之物業管理服務質素。

2.5.1 客戶接待工作

本司可安排及培訓銷售部接待人員，務求于售樓部之客戶
接待方面能令客戶感受到熱情周到、賓至如歸之感。

2.5.2 保安工作

本司協助安排富經驗保安人員駐于售樓部、各開放樣板間及貴司指定之其他地方，除保安工作外，並于客人進入或離開樣板間時維持秩序，避免因人潮失控而造成意外。

2.5.3 清潔工作

本司亦可協助選聘一專業清潔承辦商負責向有關場所提供專業清潔服務。

2.5.4 設備維修保養

上述有關場所之硬體配備如有任何損壞或維修需要，本司可協調貴司與貴司所指定之施工單位進行維修及跟進，確保有關設施及裝正常運行使用。

2.6 協助發展商進行促銷活動的現場控制及管理

于貴司進行上述项目之樓宇促銷活動時，本司會於事先就有關活動方案提供管理配合建議方案予貴司參考，並於活動當天，協助做好促銷活動的現場佈置、保安及清潔等工作，確保有關活動能順利進行；

本司具有負責組織大型活動的經驗，如有需要可協助及組織銷售階段的各類活動，以配合项目的銷售工作。

3. 交樓期間提供的服務

本司于貴项目交樓期間提供如下服務：

3.1 設計、佈局交樓處，以提供一適當的環境予業主辦理收樓手續。

3.2 招聘管理人員，籌組「西門口廣場」之物業管理隊伍。

3.3 從物業管理隊伍中抽取人員成立專門的交收樓隊伍，並做好該等交收
樓人員之培訓工作。

3.4 代表或彙同貴司驗收施工單位移交之物業，並從用家及物業管理角度
提出遺漏返修要求。

3.5 協助發展商監管施工單位於指定之時間內完成有關之遺漏工程，以便
物業能順利移交予小業主。

3.6 爲業主辦理有關樓宇驗收手續，將樓宇正式移交予小業主。

3.7 整理業主有關其單元之遺漏工程要求，並跟進有關之遺漏工程進展情
況，及時向業主反映遺漏工程之完成情況。

3.8 兼管小區日常之管理運作工作，履行小區日常管理職責。

三、前期物業管理顧問之人員及時間安排

1. 管理顧問人員安排

物業管理顧問工作對於物業的前期及日後實際管理起到關鍵的作用，本司將安排不同專業且具豐富經驗的管理人員，爲貴项目提供全面及專業的顧問服務,具體顧問人員將安排如下：

- 物業經理
- 工程師
- 人力資源管理主任
- 專案管理經理
- 財務經理
- 清潔綠化專業人員
- 酒店公寓部經理
- 保安主任
- 質量管理主任

具體顧問小組架構見「顧問小組架構圖」。

2. 顧問管理工作時間安排

西門口廣場屬於高級住宅项目，本司深明顧問工作之深入程度及溝通的重要性，惟本司暫未能詳細瞭解貴项目的具體進度安排，故只能初步根據不同階段的工作重點，定立相關工作之時間安排，呈供貴司審閱：

2.1 全面物業服務

根據物業需要，本司將安排物業總經理長駐貴项目 ，本司之物業管理顧問經理負責瞭解项目進度和實際管理狀況，並及時提供有關管理建議及協助落實工作。

具體時間安排：

定期： 長駐於現場，每周不少於一次參加會議
非定期： 特殊情況、接貴司書面通知及根據實際需要，參與具體工作及提供相關建議文件

2.2 工程顧問

專案開發前期，工程管理工作爲階段性的重點，本司將由公司總部派出總工程師，參與工程設計、設備採購及選型、日後管理、節能措施及從根據實際情況提供詳盡建議；並協助發展商落實工程方面工作。

具體時間安排：

定期： 每周不少於一次到项目現場並參加工程例會
（專案交付使用前）
非定期： 特殊情況、接貴司書面通知、圖紙會審及根據實際需要，到現場處理工程方面的問題及提供相關方案

2.3 人力資源管理

本司會按過往於國內及其它地方所累積的豐富物業管理工作經驗，就管理處架構及人力資源的合理分配，提供專業意見，以適應物業管理行業的“架構精簡，一職多能”的要求，有效減低人力資源成本；另可協助貴司組織銷售階段的工作人員隊伍，大大減輕發展人力資源方面的工作壓力。

具體時間安排：

視實際情況及專案發展進度，及時提供相關建議及文件

2.4 財務管理

物業管理屬於微利行業，健康的財務運作狀況，最爲重要；因財務財狀的好壞，可直接影響物業管理質素，及有可能出現因理解不同而令業戶産生不必要的誤解；爲此，良好的財務制度及運作方案，一直爲衆多發展商殷切的需求。本司將委派資深財務經理，負責該項顧問工作。

具體時間安排：

視项目進展況及發展商要求，及時提供相關建議及方案

2.5 清潔綠化顧問

项目於綠化佈局方面，有否考慮植物的生長特性，將對日後的綠化維護産生重要且長期的影響；
建築設計單位一般會注重大廈的住宅單元佈局及美觀方面，往往較容易忽略日後清潔管理及節能因素；
針對上述情況，本司于顧問期內會派出經驗豐富的清潔及綠化管理人員，提供如：植物品種選擇、種植分佈、複土