房地产企业开发成本明细科目.docx

房地产企业“开发成本”明细科目

一、土地征用及拆迁补偿费
（指因房地产开发而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、土地拍卖价款及佣金等。）
1、政府地价及市政配套费
  支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
2、合作款项
补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3、红线外市政设施费
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
4、拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
5、其他
如土地拍卖手续费、佣金等

二、前期工程费
（指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。）
1、勘察设计费
（1）勘测丈量费
包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：
    规划费方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
    设计费：施工图设计费、修改设计费等。
    其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。
2、报建费
（1）报批报建费
      包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
      项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批
（2）增容费
包括水、电、煤气增容费
3、 “三通一平”费：
（1）临时道路
接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用
（2）临时用电：
接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
（3）临时用水
接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
（4）场地平整
场地清运费、旧房拆除等费用。
4、临时设施费
（1）临时围墙包
括围墙、围栏设计、建造、装饰费用
（2）临时办公室
包括租金、建造及装饰费用
（3）临时场地占用费
含施工用临时占道费、临时借用空地租费
（4）临时围板
包括设计、建造、装饰费用

三、建筑安装工程费
（指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。）
1、基础造价
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水
2、结构及粗装修造价
结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。
3、门窗工程
主要包括室外门窗、户门、防火门的费用
4、公共部位精装修费
主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用
5、户内精装修费
主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
6、室内水暖气电管线设备费；
室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；
室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；
室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）
7、室内设备及其安装费
空调及安装费；
电梯及其安装费；
发电机及其安装费；
高低压配电及安装费；
消防通风及安装费；
背景音乐及安装费
8、室内智能化系统费
保安监控及停车管理系统费用；
电信网络费用；
卫星电视费用；
三表远传系统费用；
家居智能化系统费用

四、基础设施费
（指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。）
1、室外给排水系统费
主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统
2、室外采暖系统费
主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
3、室外燃气系统费
主要包括管道系统、调压站
4、室外消防系统费
主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站
5、室外智能化系统费
主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统
6、室外背景音乐
照明系统
7、绿化建设费
区内、区外绿化支出
8、建筑小品
雕塑、喷泉、环廊、假山等
9、道路、广场建造费
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
10、围墙建造费包
括永久性围墙、围栏及大门
11、室外照明
室外照明电气工程，如路灯、草坪灯
12、室外零星设施
各种指示牌、标识牌、示意图等
13、其他

五、配套设施费
（指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。）
(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出。
居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。
(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设
如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资
(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊
如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

六、开发间接费用
（是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。）
（1)职工薪酬
直接组织管理开发项目的管理服务人员的职工薪酬。
（2) 修理费
为开发项目管理用的固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3) 物料消耗
管理开发项目直接耗用的材料、用品费用。
（4) 低值易耗品摊销
管理开发项目领用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）
（5) 办公费
管理开发项目发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
（6) 差旅费
开发项目的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
（7) 车辆使用费
指开发项目直接使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（8）固定资产使用费
指管理开发项目而使用固定资产的折旧费、维护维修费等。
（9）房租及物管费水电费
指开发项目直接租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
（10）劳动保护费
是指确因工作需要为开发项目人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（11）周转房摊销
指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
（12） 借款费用
指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。
（13）项目营销设施建造费：
指企业为销售开发产品而建造售房部（接待处）、样板房、建筑模型等营销设施的建造费、制作费等。
（14）土地使用税
房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。
（15）工程管理费
支付给聘请的工程监理单位的监理费用、为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用等。
（16）房屋维修基金
房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。
（17） 前期物业管理费
根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。
（18） 其他费用
指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。