商业街业态分布.doc

专业实践—— 体验城市

专业实践：体验城市
——以文一西路段为例

学生姓名：周燕娜 任洁 陈璐 张静 冯志全

单位：浙江科技学院

班级：城市规划 091

指导老师：张超(老师)

完成日期：2011年2月10日

目录

引言································································3
沿街商业的业态分布················································4
沿街商业空间形态格局··············································5
社区居民对沿街商业的使用评价·····································6
小结·································································7
参考文献····························································8
附录································································9

社区沿街商业调查
——以文一西路为例
引言
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是有大大小小的商铺组成。文一西路是杭州市一条主要干路，同时也扮演着主要商业街的角色。文一西路路段将住宅小区和商业店铺紧密相连，分列道路两侧，大部分的商铺属于社区商铺和住宅底层商铺。社区商铺是位于住宅社区内的商用铺位，经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺是位于住宅等建筑物底层的商用铺位。这两种形式的商铺都保证了居民的消费需要。以文一西路路段为例，就此路段商铺的规划设置涉及的几个方面做些探讨和总结。

1.沿街商业的业态分布
我们组调查的文一西路路段从沿街商业的业态分布从店铺的分类，沿街商业店铺的空置率，还有商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况等几个方面着手，进行一系列的调查并总结。
1.1 沿街商铺的分类
我们组所调查的文一西路路段上的商铺分置道路两侧。位于东侧的商铺多为服装店（数量19，百分比34.5%），服务（数量8，百分比14.5%）、银行（数量3，百分比5.5%）、食品店（数量8，百分比14.5%）、建材店（数量4，百分比7.3%）等为主（见图1-1）。

图1-1（a） 东侧银行 图1-1（b）东侧宾馆
位于西侧的商铺多为餐饮店（数量36，百分比36%），美容美发店（数量5，百分比5%），服装店（数量20，百分比20%），化妆品店(数量4，百分比4%)，特产店（数量4，百分比4%）等为主。不难看出，此路段设置的店铺多以满足人们日常所需而设，保证周围住宅居民的消费需要（见图1-2）。

图1-2（a） 西侧眼镜店 图1-2（b） 西侧服装店
1.2 沿街店铺的空置率
调查路段东侧商铺的空置率为0.164，绝大多数的店铺都在投入使用。路段西侧，整条街共有4家店铺空置，但是经询问后得知，该4间店铺均以租出，正在装修阶段。所以从严格意义上讲，该侧商业街暂无店铺空置。
1.3 商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况
路段东侧的商铺多为中档专卖店，其中50%为连锁店，二楼及其以上除少量店铺外多为酒店旅馆，内住人群主要是白领阶层。路段西侧的商铺类型种类繁多，但商业店铺的档次普遍不高。内有21家全国连锁店铺和3家全球连锁店铺（见图1-3）。

图1-3（a）西侧品牌店 图1-3（b）西侧品牌店

图1-3（c） 东侧品牌店 图1-3（d）东侧品牌店
2．沿街商业空间形态格局
沿街商业空间形态从店铺类型划分、店铺使用情况、对内部社区住宅楼的干扰、对道路交通的影响等几个方面进行调查和总结。
2.1 沿街商业的优点与缺点
该条商业街均为社区商业街，并无大型商业中心，小型店铺居多。各店铺间嵌有新金都城市花园和骆家庄西苑一区两个小区的入口，小区住宅形式统一，每幢居住楼底均为商品房，以小卖部等家庭服务设施为主，从商业类型来看皆属于社区底商。沿街商业的顾客流量并不理想，顾客主要是一些就近居民，一般游客不会在此购物。对于小区居民而言，该街商业布置已足以满足生活所需，公交站点很近，出行交通方便。每家店铺门前均有足够大的场地可有供顾客停车，使用起来极其方便。
这种社区底商在为居民提供方便的同时，也出现了不少的问题。店铺是人员流动很大的场所，店铺和社区紧密连在一起噪音便成了居民们最大的问题，尤其是饭店和酒店、旅馆这种商业店铺。食品店每天会有很多废物产出，严重影响了小区周围的环境和空气质量。通过调查和采访我们发现该路段上的小区的入口没有设置保安室，没有相关人员进行看守，这难免会为居民的安全带来危害。同时我们还发现社区没有停车场，车辆乱停放的现象严重，这不仅影响小区的整洁度，也影响了小区内交通的流畅。对社区内的社区服务功能居民们也表现了些许不满，小区的家政服务功能还没有建立，所以居民们寻找家政服务时很困难（见图2-1）。
图2-1（a）社区的噪声 图2-1（b） 社区的不整洁
2.2 小组建议与改进措施
经过我们组的调查和探究提出的建议和改进措施如下：
1. 应合理规划，完善沿街商业业态。对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等作出明确规定；商铺的种类不需要太多，但要齐全，尽可能满足居民的各种需要，如配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、药店、家庭服务点等，并进行一定的合理分类，方便居民的使用。
2. 鼓励有实力的的企业参与沿街商业的建设。支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭建各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。有实力的企业的进入规范社区内的小型门店，使居民的生活质量有了保证，居民不用再担心产品的质量，服务的可信度等问题。
3. 应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。建设面向社区服务的信息服务平台，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足；充分利用网络资源，与居民积极交流发现服务中的不足，听取居民的建议，使社区服务工作尽可能满足居民的需要。
3.社区居民对沿街商业的使用评价
在调查中我们发现社区居民对沿街商业的评价有好有坏。该路段社区商业与居民生活关系极其密切，大都商业店铺的主要顾客都为就近的居民。我们采访了店主，社区的长期住户，还有暂住的年轻上班族了解了一些表面看不到的情况。
从店主那里得知该路段的店铺大部分都维持不了多少时间，店铺类型常常更换，究其原因就是顾客太少。虽然路上来往的人流旺盛，但过客居多。该店主认为这条商业街需要增设一些夜宵供应店，因为平时服装店关门在11点左右，街上小卖部都已经关闭，想吃夜宵也只得走一条街去买。长期居住在这里的老人告诉我们，对于老年人来说，这里的生活已经很方便了，基本的家庭服务店都有。对于暂住在这里的年轻上班族，这里只是他们忙碌一天后休息的地方，平时忙绿的工作填满生活，对街边的商业店铺的使用率较少，最常光顾的就是一些餐饮店。他们的想法和老年人的想法大相径庭，对该路段的商业业态布局还是比较满意的。但很多居民对沿街商业肯定的同时，对它们带来的噪音问题，环境污染问题，环境整洁问题也有很高的呼声（见图3-1）。

图3-1（a） 社区附近的公交站 图3-1（b）社区附近的药店
小结
我们组所调查的文一路路段是杭州市的一条主干道，也是区内一条重要的商贸街。这条街为附近的居民提供了生活上的方便，但也给居民带来了一些麻烦。该次的社区沿街商业调查让我们更加深入的了解了城市，了解了商贸街对于市民的重要性，同时我们也发现了社区商业的不足和需要改进的地方。

参考文献
【1】 投资商机再现 沿街商铺入市正当时. . 2010 年8 月25 日
【2】 沿街商铺最具升值潜力. . 2003年11月17日
【3】 七类商铺的投资分析及策略. .2010年3月16日
【4】 关于商铺. .2011年1月18日

附录
1. 沿街商业店铺的分类表格
表1-1 道路西侧店铺
门牌号
店名
业态
档次
品牌度
连锁经营
顾客量
文一西路365号
宝岛眼镜
眼镜店
高
高
全国连锁
较好，多为学生顾客
文一西路367号
秦味面馆
餐饮店
中
无
无
一般
文一西路369号
王明路口腔诊所
医疗诊所
中
无
无
一般
文一西路371号
丝情
美容美发店
中
无
无
一般
文一西路373号
自然美
美容美发店
中
无
无
一般
文一西路379号
红蜻蜓
鞋店
高
高
全国连锁
较好
文一西路381号
荣美养生馆
医疗诊所
中
无
无
一般
文一西路383号
G1茧爱
服装店
中
无
无
一般
文一西路383号
小卖部
特产店
中
无
无
平时一般，节假日生意特别好
文一西路385号
雅芳花艺
花店
中
无
无
平时一般，节假日生意特别好
文一西路387号
米色男人
服装店
中
无
无
较差
文一西路389号
炫健体育
服装店
中高
中
部分品牌全国连锁
较好
文一西路391号
波司登
服装店
高
高
全球连锁
较好
文一西路393号
贝因美
幼儿奶粉店
高
高
全球连锁
较好
文一西路399号
蒙戈勒风味馆
餐饮店
中
无
无
一般
文一西路401号
德嘉
美容美发店
高
无
无
较好
文一西路405号
旺记小吃
餐饮店
中
无
无
较好
文一西路407号
江南名食坊
餐饮店
中
无
无
一般
文一西路409号
钱王食谱
餐饮店
高
无
无
较好
文一西路413号
伊芙丽
服装店
高
高
全国连锁
较好
文一西路415号
潮粥佬
餐饮店
中
无
无
一般
文一西路417号
鲜之舫
餐饮店
中
无
无
一般
文一西路419号
大娘饺子
餐饮店
中
中
全国连锁
较好
文一西路423-425号
南孔食府
餐饮店
中
无
无
较好
文一西路429号
新招鲜
餐饮店
中
无
无
一般
文一一西路431号
团圆人
餐饮店
中
无
无
平时一般，节假日很多
文一西路433号
原滋味
餐饮店
中
无
无
一般
文一西路437号
世嫒火炉
餐饮店
中
无
无
一般
文一西路439号
韩国烧辣鸡料理
餐饮店
中
无
无
一般
文一西路443号
德湘元
餐饮店
中
无
无
较好
文一西路445号
李记牛肉铺
餐饮店
中
无
无
较差
文一西路447号
金满堂
餐饮店
中
无
无
较好
文一西路449号
招商银行
银行
高
高
全球连锁
较好
文一西路451号
新金都城市花园
小区

文一西路453号
盲人按摩
服务店
中
无
无
较好
文一西路455号
禅丝
美容美发店
中
无
无
一般
文一西路459号
富贵鸟男装
服装店
高
高
全国连锁
较好
文一西路461号
海王星辰
药店
高
高
全国连锁
平时活动较多，一般
文一西路463号
彩虫网吧
网吧
中
无
无
较好
临时店面房81号
赏心内衣
服装店

临时店面房80号
西城电脑
电脑店

临时店面房79号
野狼
服装店
中
无
无
一般
临时店面房78号
公主坊
服装店
中
无
无
一般
临时店面房77号
中国移动
移动服务店
高
高
全国连锁
较好
临时店面房76号
裤子特卖场
服装店
较低
无
无
一般
临时店面房75号
健儿弹
服装店
中
无
无
一般
临时店面房74号
特价鞋店
鞋店
较低
无
无
一般
临时店面房73号
广恒电脑维修
电脑维修店
较低
无
无
一般
临时店面房72号
兄弟麻辣烫
餐饮店
较低
无
无
一般
临时店面房71号
顾氏煮馆
餐饮店
较低
无
无
一般
临时店面房70号
建材五金店
五金店
较低
无
无
一般
临时店面房69号
贪吃小站
餐饮店
中
中
全国连锁
一般
临时店面房68号
家福男装
服装店
较低
无
无
一般
临时店面房67号
集萃堂
化妆品店

临时店面房66号
三人之家
超市

临时店面房65-58号
中国水果营养专家
水果店
高
中
全国连锁
较好

骆家庄西苑一区
小区

骆家庄西苑一区营业房57号
小陆羊肉馆
餐饮店
中
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房55号
慢运动生活服饰空间
服装店
中
无
无
较好
骆家庄西苑一区营业房51-53号
临安特产
特产店
中
无
无
平时一般，节假日生意特别好
骆家庄西苑一区营业房49号
中国移动
移动服务店
高
高
全国连锁
较好
骆家庄西苑一区营业房49号
吉阿婆麻辣烫
餐饮店
中
中
全国连锁
较好
骆家庄西苑一区营业房47号
方与圆
服装店
较低
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房45号
杰米熊
服装店
中
中
全国连锁
一般
骆家庄西苑一区营业房45号
凯思曼
服装店
较低
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房43号
义务小商品
礼品店
中
无
无
较好
骆家庄西苑一区营业房41号
美时美刻
化妆品店
较低
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房41号
大师傅饼业
餐饮店
中
中
全国连锁
一般
骆家庄西苑一区营业房39号
黛仙妮
服装店
中
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房37号
重庆鸡公煲
餐饮店
中
中
全国连锁
较好
骆家庄西苑一区营业房35号
沙县小吃
餐饮店
较低
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房33号
重庆麻辣烫
餐饮店
较低
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房31号
精品女装
服装店
较低
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房29号
黛秀
服装店
中
中
全国连锁
一般
骆家庄西苑一区营业房27号
明亨
餐饮店
中
无
无
周末顾客较多（多为上班族）
骆家庄西苑一区营业房27号
天天涮火锅
餐饮店
中
中
全国连锁
较好
骆家庄西苑一区营业房25号
天津包子
餐饮店
中
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房25号
东阳肉饼
餐饮店
中
中
杭州连锁
较好
骆家庄西苑一区营业房24号
天山珍品
特产店
中
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房24号
鸿发卷烟
超市
中
无
无
较好
骆家庄西苑一区营业房23号
娟子馄饨店
餐饮店
中
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房21号
阿雅服饰
服装店
中
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房19号
北方风味馆
餐饮店
中
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房17号
汉芳专卖店
化妆品店
中
中
全国连锁
较好
骆家庄西苑一区营业房15号
旺盛烟行
超市
较低
无
无
一般
骆家庄西苑一区营业房13号
小豆现磨豆浆
餐饮店
较低
无
无
一般
文一西路483号
中国体育彩票
彩票店
中
无
无
一般
文一西路483号
欧路花都
花店
中
无
无
很好
文一西路481号
康美尔乐
服务店

文一西路479号
中原一大碗
餐饮店
中
无
无
较好
文一西路477号
精创广告
复印店
中
无
无
一般
文一西路475号
小白
美容美发店
中
无
无
较好（顾客多为居民和学生）
文一西路473号
南昌瓦罐煨汤
餐饮店
中
无
无
一般
文一西路471号
绿源电动车
电动车店
中
中
全国连锁
一般
文一西路469号
娑罗子足道
服务店
较低
无
无
较差
文一西路467号
泰峰茗茶
特产店
中
无
无
一般
文一西路465号
沙县小吃
餐饮店
较低
无
无
一般
文一西路463号
中国移动
移动服务店
高
高
全国连锁
较好
文一西路461号
中国电信
电信服务店
高
高
全国连锁
较好

表1-2 道路东侧店铺
门牌号
店名
业态
档次
品牌度
连锁经营
顾客量
文一西路258（一楼）
杭州联合银行
银行
高
高
全国连锁
较好
文一西路258（二楼）
龙文教育
服务店
无
无
无
一般
文一西路262
雅琪专业护肤造型
美容美发店
高
高
全国连锁
较好
文一西路266
艾莱依
服装店
中
中
全国连锁
一般
文一西路268
孔凤春
餐饮店
低
无
无
一般
文一西路270
元正服饰
服装店
中
中
杭州连锁
一般
文一西路270
衣语无香
服装店
中
中
杭州连锁
一般
文一西路272
SEPTWOLVES
服装店
中
中
杭州连锁
一般
文一西路274
铭品鞋
鞋店
中
中
杭州连锁
一般
文一西路276
静凡盲推足浴
服务店
低
低
无
较差
文一西路278
华夏品牌服饰
服装店
中
中
杭州连锁
一般
文一西路280
Y·5
服装店
中
中
全国连锁
一般
文一西路280
意尔康
鞋店
高
高
全国连锁
较好
文一西路282（一楼）
2元超市
小商品店
低
低
无
一般
文一西路282（二楼）
创新网吧
网吧
低
无
无
较好
文一路282
玛德澳酒业
特产店
高
高
全国连锁
较好
文一西路282
尤蕾长
服装店
中
无
无
一般
文一西路284
中国工商银行
银行
高
高
全国连锁
较好
文一西路286
丹比艺术蛋糕
餐饮店
中
无
无
一般
文一西路294
火车票销售处
服务店
无
无
无
较好
文一西路298
中国移动
移动服务店
高
高
全国连锁
较好
文一西路300
衣色
服装店
中
中
无
一般
文一西路302
玫瑰之斌
服装店
低
低
无
较差
文一西路304
昌化山核桃
特产店
中
中
无
一般
文一西路306
米洋
服装店
中
中
杭州连锁
一般
文一西路308
亚典
服装店
低
低
无
较差
文一西路310
LAOBOJUE
服装店
中
中
杭州连锁
较好
文一西路312
农夫山泉
餐饮店
高
高
全国连锁
较好
文一西路314
三利毛线
毛线店
高
高
全国连锁
较好
文一西路316
名烟名酒
超市
中
中
无
一般
文一西路322
宁波文阿嫂
餐饮店
高
高
杭州连锁
较好
文一西路324
市龙地产
服务店
中
中
无
较好
文一西路326
颜如玉
饰品店
中
中
无
一般
文一西路328
雅阁窗帘
家居店
中
中
无
一般
文一西路330
芳芳洗衣店
洗衣店
中
中
无
较好
文一西路332
老余塑钢材
建材店
低
低
无
一般
文一西路332
伟星五金
建材店
高
高
全国连锁
较好
文一西路334
中国体育彩票
服务店
高
高
全国连锁
较好
文一西路336
海涛摄影图片社
照相馆
中
中
无
一般
文一西路338
泰洁干洗
洗衣店
中
中
无
较好
文一西路338
艾尚家居馆
家居店
中
中
无
一般
文一西路340
康美药妆
药店
高
高
全国连锁
较好
文一西路344
品牌女装
服装店
低
低
无
较差
文一西路346
中国福利彩票
服务店
高
高
全国连锁
较好
文一西路348
天天好
餐饮店
低
低
无
较差
文一西路350
春态健身器材商行
器材店
高
高
杭州连锁
较好
文一西路352
中亚外贸服饰
服装店
中
中
杭州连锁
一般
文一西路354
风水花卉
花店
中
中
无
一般
文一西路356
衣甸园
服装店
中
中
无
一般
文一西路358
佳运艺术蛋糕店
餐饮店
中
中
无
一般
文一西路358
中国光大银行
银行
高
高
全国连锁
较好
文一西路360
杭州研究总汇
服务店
高
高
无
一般
文一西路362
恒光电动车
器材店
高
高
全国连锁
较好

2. 各类店铺的数量和百分比表格
表2-1 道路西侧店铺
店铺类型
数量
百分比
店铺类型
数量
百分比
眼镜店
1
1%
药店
1
1%
餐饮店
36
36%
网吧
1
1%
医疗诊所
1
1%
电脑店
2
2%
美容美发店
5
5%
五金店
1
1%
鞋店
2
2%
化妆品店
4
4%
服装店
20
20%
超市
3
3%
特产店
4
4%
礼品店
1
1%
花店
2
2%
彩票店
1
1%
幼儿奶粉店
1
1%
复印店
1
1%
银行
1
1%
电动车店
1
1%
服务店
7
7%
正在装修的店铺
4
4%
表2-2 道路东侧店铺
店铺类型
数量
百分比
店铺类型
数量
百分比
银行
3
5.5%
家具店
2
3.6%
服务店
8
14.5%
洗衣店
2
3.6%
美容店
1
1.8%
建材店
2
3.6%
服装店
19
34.5%
器材店
2
3.6%
餐饮店
8
14.5%
照相馆
1
1.8%
饰品店
2
3.6%
药店
2
3.6%
网吧
1
1.8%
花店
1
1.8%

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