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项目投资效益测算填表指引

总说明：项目投资效益测算表由十二张表汇总而成，各表之间已经建立链接关系，各表内带颜色部分需要根据项目具体情况手动输入。以下为填表指引：

表一：财务指标表
1、 数据列（D4-D33）全部为自动生成数，无需填写。
2、 说明部分（F4-F33）根据各项数值来源、计算依据和标准、涵盖内容而填写说明。
（1）土地获得价款说明栏填写楼板价、契税比例、其它与土地有关成本的计算依据。
（2）开发前期工程费主要填写规划设计费标准、大市政配套费、水电煤暖气增容费标准。
（3）建筑安装工程费主要填写地上各产品、地下车库和人防的建安成本标准。
（4）基础设施费主要填写室外给排水系统、室外智能化系统成本标准。
（5）园林环境费主要填写景观绿化成本标准、是否代建绿化或道路及成本标准。
（6）公建配套设施费主要填写各配套设施如幼儿园、物管用房、会所等的建安成本标准。
（7）工程相关费用主要填写工程咨询、监理等成本标准。
（8）开发间接费主要填写股东借款利率、银行贷款利率及贷款期限。
（9）不可预见费主要填写计算依据，如按工程相关成本*2%。
（10）管理费用主要填写计算依据，如按总销售收入*2.5%。
（11）销售费用主要填写计算依据，如按总销售收入*2%。
（12）资本金主要填写资本金占资金总额的百分比。
（13）股东借款主要填写股东借款占资金总额的百分比。
（14）银行贷款主要填写银行贷款占资金总额的百分比。
（15）销售收入再投入主要填写销售收入再投入占资金总额的百分比。
（16）营业税及附加主要填写计算依据，如按总销售收入*5.6%。
（17）土地增值税主要填写各产品预征比例，是否清算，是否多退少补。
（18）所得税主要填写预征比例，如何清算。
表二：关键节点表
1、 填写一期项目16项节点计划时间。
2、 填写示范区15项节点计划时间。
表三：地价及规划指标表
1、 E4、E5、L4、L5按照地块出让文件约定或规划部门出具的规划指标填写。
2、 E9、E10、E11、E12关于土地契税及其他土地相关成本根据当地要求填写计算比例，如E9=E8*3%。
3、 E17、E18土地单价和总出让金根据出让文件约定填写。
4、 G22-G28地上住宅和商业建筑面积、G30-G33公建建筑面积根据规划设计部提供的强排方案指标填写。
5、 L22-L28各产品户数均按规划设计部提供的强排方案指标填写。
6、 E38-E39住宅和商业地下车位个数=户数*当地地下车位配比要求。
7、 E40地下人防车位数=地下人防面积/40，其中地下人防面积根据当地人防办规定要求计算，如高层按基底面积，多层按建筑面积*5%。
8、 G38-G39住宅和商办地下车位面积=地下车位数*单位车位面积（35-40平）。
9、 H38-H40地下车位销售率一般住宅按70%、商办50%、人防0%计算。
表四：工程横道图
1、 首先对项目进行分期，并统筹计划各期开发产品、销售周期、交付时间节点。
2、 从31行-74行对各产品按照分期要求在对应季度节点空格填写开工面积、施工面积、销售面积（按照百分比分拆）竣工面积。
3、 地下人防部分一般不考虑销售，如有特殊情况如使用权长期租赁也可以按销售面积计。
4、 地下车位因销售率一般不大白兔牌暗疮膏于70%，此时开工和施工面积比销售面积大，注意建立正确的链接关系。
表五：开发成本汇总表
1、 此表全部为生成数据，不需要填写表格关系。
2、 注意G17、G18中管理费用和销售费占销售收入的百分比，根据地区、项目特点填写D17、D18的百分比说明。
表六：成本明细表
1、 此表全部换算成按总建筑面积计算的单方成本。
2、 此表P12-P59、P88-P150需要根据当地成本标准及计算依据填写，要求以各所在公司成本管理部门为主完成该表填写工作。
3、 此表中仅建筑安装成本按各产品形态单独计算，其余前期费用、基础设施费、公建配套费、工程相关成本、园林环境费用均合并计算。
表七：销售收入与税金计算表
1、 此表E9、E12、E15、E18、E21、E24、E27、E30、E33各产品售价原则在销售周期内按均价估算。
2、 此表营业税、城市建设维护费、教育附加及其它的缴纳比例需要咨询当地税务部门确定后填写。
3、 此表土地增值税一般按普通住宅、非普通住宅、商业办公区分预征比例，期末清算。需要咨询当地税务部门确定后填写。且需要咨询当地清算时是否多退少补，如不能返还且预征额大于清算值，则土地增值税按预征金额计算。
4、 此表企业所得税预缴需要咨询当地税务部门确定后填写，一般按销售额*15%*25%估算。
表八：投资与资金筹措表
1、 此表中各项投资均按季度分解，且根据工程横道图制定的开发计划编制，原则上要考虑春节、冬季、雨季影响施工进度。
2、 管理费用按销售金额的2%-2.5%估算，具体参照“城市标准成本数据库”，且按照项目开发周期平均分摊。
3、 销售费用按销售金额的1.5%-2%估算，具体参照“城市标准成本数据库”，且按照项目销售周期平均分摊。
4、 此表E102-X102中股东借款金额根据“表10：资金来源与运用表”中各季度累计盈余资金的缺口情况估算。
5、 此表E103-X103中银行借款金额根据项目首期开发量的直接成本的40-50%估算，且结合前期四证办理时间考虑贷款时间。如果是分期开发，以后各期是否银行贷款视“表10：资金来源与运用表”中各季度累计盈余资金情况而定。
表九：借款还本付息表
1、 此表中银行借款利率需根据当地情况而定，一般8%-10%。
2、 此表中股东借款利率暂按14.4%计算。（自2012年11月始，如有变动另行通知。）
3、 此表中E10-X10、E23-X23中还本金原则上先考虑偿还股东借款，后考虑偿还银行借款。
4、 此表中每个季度还本金金额需要根据“表10：资金来源与运用表”中各季度累计盈余资金而定，原则上只要有累计盈余资金即考虑偿还借款。
表十：资金来源与运用表
1、 此表全部为自动生成数据。
2、 此表第18行累计盈余资金可作为“表8：投资与资金筹措表”、“表9：借款还本付息表”填表依据。
表十一：现金流量表
1、 此表中数据全部自动生成数据。
2、 D22、D23内部收益率计算需要根据项目实际周期适当调整数据范围。
3、 融资后现金流量图需要根据项目实际周期适当调整数据范围。
表十二：敏感因素分析表
1、 地价敏感性分析表中地价增幅根据出让文件约定调整，如按总价100万元/次、1万元/亩等。
2、 地价敏感性分析表中L列利息成本随着地价上涨需要做出相应调整，链接公式已经建好。
3、 土地增值税计算原则上取预征额和清算额中较大值。
4、 售价敏感性分析表中仅对住宅部分售价进行敏感性分析，其他商办、地下车位销售价格保持不变。