投资项目评估报告范本.doc

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投资项目评估报告 22 2020年4月19日文档仅供参考第一章投资环境分析 1.1社会环境（1）该工厂位于浙江省杭州市江干区近郊，周围地带经济发达，占用农田约50公顷，地理位置优越。（2）靠近铁路、公路、码头，水路交通便利，方便企业产品和原材料的运输，减少产品的运输成本。（3）靠近主要燃料和原材料产地，能够保证企业有充分的燃料和材料供应，而且水电供应可靠，具有较好的社会环境优势。 1.1自然环境（1）该工厂地处平原地带，地势平坦，利于企业产品的交通运输。（2）气候条件较好，很少有自然灾害发生。（3）附近有河流经过，能够为企业提供充分的水源和水上运输第二章项目投资估算与筹措 2.1项目总投资估算本项目总投资达58642.6万元，包括建设投资估算（扣除建设期利息）47183万元，流动资金7998万元，建设期利息3461.558543万元。具体数据见表2-1：表2-1　项目总投资估算表单位：万元序号项目合计人民币 1 2 3 4 5 1 总投资 58642.6 22021.2 28623 2400 2400 3198 1.1 建设投资(扣除建设期利息) 47183 21232 25951 1.2 建设期利息 3461.56 788.892 2672.7 1.3 流动资金 7998 2400 2400 3198 2.1.1建设投资（扣除建设期利息）估算在该项目的建设投资涉及固定资产构建费、无形递延费用、预备费用，具体数据见表2-2：表2-2　建设投资估算单位：万元序号工程或费用名称估算价值建筑工程设备购置安装工程其它费用合计其中：外币 1 固定资产购建费 4941 23519 16209 0 44669 1.1 主要生产项目 3034 20447 8325 0 31806 1.2 辅助生产车间 383 0 0 0 383 1.3 公用工程 249 1012 1021 0 2282 1.4 环境保护工程 385 1614 5380 0 7379 1.5 总图运输 218 110 363 0 691 1.6 厂区服务性工程 0 0 0 0 0 1.7 生活福利工程 672 336 1120 0 2128 1.8 厂外工程 0 0 0 0 0 1.9 土地费用 0 0 2 无形、递延费用 900 900 2.1 无形资产 830 830 2.2 递延资产 70 70 合计（1+2） 45569 3 预备费用 1614 1614 3.1 基本预备费 1311 1311 其中：外汇 0 0 3.2 涨价预备费 303 303 合计（1+2+3） 47183 4 固定资产投资方向调节税 5 建设期利息 3462 3462 建设投资合计（1+2+3+4+5） 50644 2.1.2流动资金估算　该项目的流动资金涉及应收账款、应付账款、存货和现金，预计达产期后每年的流动资金相等，具体数据见表2-3：表2-3 流动资金估算表　　单位：万元序号项目投产期达到设计能力生产期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 流动资产 2736 5472 9118 9118 9118 9118 9118 9118 9118 9118 9118 9118 9118 1.1 应收帐款 1012 2025 3375 3375 3375 3375 3375 3375 3375 3375 3375 3375 3375 1.2 存货 1614 3229 5380 5380 5380 5380 5380 5380 5380 5380 5380 5380 5380 1.3 现金 110 218 363 363 363 363 363 363 363 363 363 363 363 2 流动负债 336 672 1120 1120 1120 1120 1120 1120 1120 1120 1120 1120 1120 2.1 应付帐款 336 672 1120 1120 1120 1120 1120 1120 1120 1120 1120 1120 1120 3 流动资金（1-2) 2400 4800 7998 7998 7998 7998 7998 7998 7998 7998 7998 7998 7998 4 流动资金增加额 2400 2400 3198 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.1.3建设期利息估算该项目的建设期利息根据长期借款利率和预计长期借款估算，具体数据见表2-3：表2-3 建设期利息估算表　　单位：万元序号项目利率（％）建设期投产期 1 2 3 4 5 1 人民币借款 9.72 1.1 年初借款本息累计 17021 40645 36631 28269 1.1.1 本金 16232 37183 1.1.2 建设期利息 788.89 3462 1.2 本年借款 16232 20951 1.3 本年应计利息 788.89 2672.7 2.2资金筹措本项目总投资达58642.6万元，自有资金12400万元、长期借款40644.6万元、流动资金借款5598万元，具体数据见表2-4：表2-4 资金筹措表　　单位：万元序号项目合计人民币 1 2 3 4 5 2.1 自有资金 12400 5000 5000 2400 其中：用于建设资金 10000 5000 5000 其中：用于流动资金 2400 2400 2.1.1 资本金 12400 5000 5000 2400 2.1.2 资本溢价 2.2 借款 77827.56 33253.6 44574 2.2.1 长期借款（包括利息） 40644.56 17021.2 23623 其中：借款本金 37183 16232.3 20951 2.2.2 流动资金借款 5598 0 2400 3198 2.2.3 短期借款 2.3 其它 2.2.1自有资金筹措本项目的自有资金筹措仅涉及资本金，具体数据见表2-5：表2-5 自有资金筹措表　　单位：万元序号项目 1 2 3 1 自有资金 1.1 资本金 5000 5000 2400 1.2 资本溢价 2 其中：用于流动资金 2400 2.2.2长期借款筹措本项目的长期借款本金由建设投资（扣除建设期利息）减去自有资金金额倒退所得，即第一年的长期借款本金=21232-5000=16232万元；第二年的长期借款本金=25951-5000=20951万元，长期借款的利息即为建设期利息，在表2-3中已求得，因此，第一年的长期借款（含利息）=17021；第二年的长期借款（含利息）=23623。 2.2.3流动资金借款筹措本项目的自有资金筹措是流动资金投资扣除自有资金后的余额，具体数据见表2-6：表2-6 流动资金筹措表　　单位：万元项目项目投产期达到设计能力生产期 3 4 5 6 7 8 9 11 12 13 13 14 15 流动资金借款余额 0 2400 5598 5598 5598 5598 5598 5598 5598 5598 5598 5598 5598 流动资金借款利息 0 208 484 484 484 484 484 484 484 484 484 484 484 第三章财务效益分析 3.1综合开发项目经济效益测算整个雁栖湖综合开发项目的经济效益体现在：耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩＋1000÷85万元/亩）土地成本获得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发获得的项目总的经济收益。 3.1.1项目成本预测（1）单位产品生产成本该项目的单位产品生产成本共计286元，其中原材料200元，燃料和动力68元，工资及福利18元，具体数据见表3-1：表3-1 单位生产成本估算表　　单位：元序号项目单位消耗定额单价金额 1 原材料、化工料及辅料 1.1 A 吨 1 51 51 1.2 B 吨 0.6 160 96 1.3 C 吨 0.8 25 20 1.4 D 吨 0.15 220 33 小计 2.55 78.43 200 2 燃料及动力 2.1 水吨 52 0.5 26 2.2 电度 100 0.3 30 2.3 煤吨 0.8 15 12 小计 152.8 0.445 68 3 工资及福利 1 18 18 4 制造费用 0 0 0 5 副产品回收吨 0 0 0 6 单位生产成本（1+2+3+4+5) 156.35 1.830 286 （2）固定资产折旧估算表3-2 固定资产折旧估算表　　单位：万元序号项目合计折旧率（％）投产期达到设计能力生产期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 固定资产合计 1.1 原值 49745 7.6 1.2 折旧费 3781 3781 3781 3781 3781 3781 3781 3781 3781 3781 3781 3781 3781 净值 45964 42183 38403 34622 30842 27061 23280 19500 15719 11939 8158 4378 596.9 （3）无形及递延资产摊销估算表3-3无形及递延资产估算表　　单位：万元序号项目摊销年限原值生产期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 无形资产 10 830 1.1 摊销 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 1.2 净值 747 664 581 498 415 332 249 166 83 0 2 递延资产（开办费） 5 70 2.1 摊销 14 14 14 14 14 2.2 净值 56 42 28 14 0 3 无形及递延资产合计 900 3.1 摊销 97 97 97 97 97 83 83 83 83 83 3.2 净值 803 706 609 512 415 332 249 166 83 0 （4）总成本费用估算在该项目的总成本费用涉及外购原材料、采购燃料动力、工资及福利等，具体数据见表3-4：表3-3总成本费用估算表　　单位：万元序号项目合计投产期达到设计能力生产期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 生产负荷（％） 40 60 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1 外购原材料 1 0 4000 6000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 2 外购燃料、动力 40800 1360 2040 3400 3400 3400 3400 3400 3400 3400 3400 3400 3400 3400 3 工资及福利 14222 1094 1094 1094 1094 1094 1094 1094 1094 1094 1094 1094 1094 1094 4 修理费 24574 1890.3 1890.3 1890.3 1890.3 1890.3 1890.3 1890.3 1890.3 1890.3 1890.3 1890.3 1890.3 1890.3 5 折旧费 49148 3780.6 3780.6 3780.6 3780.5 3780.6 3780.6 3780.6 3780.6 3780.6 3780.6 3780.6 3780.6 3780.6 6 摊销费 900 97 97 97 97 97 83 83 83 83 83 0 0 0 7 财务费用（利息、汇兑损失） 16865 3950.7 3767.8 3231.4 1562 483.67 483.67 483.67 483.67 483.67 483.67 483.67 483.67 483.67 7.1 其中：利息支出 16865 3950.7 3767.8 3231.4 1562 483.67 483.67 483.67 483.67 483.67 483.67 483.67 483.67 483.6 汇兑损失 8 其它费用 19500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 其中：土地使用税 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 总成本费用 286009 17673 0 24993 23324 22246 22232 22232 22232 22232 22232 22149 22149 22149 其中：不可变成本 125209 12313 12130 11593 9924.3 8845.5 8831.5 8831.5 8831.5 8831.5 8831.5 8748.5 8748.5 8748.5 可变成本(1+2) 160800 5360 8040 13400 13400 13400 13400 13400 13400 13400 13400 13400 13400 13400 10 经营成本（9-5-6-7.1) 219096 9844.3 12524 17884 17884 17884 17884 17884 17884 17884 17884 17884 17884 17884 3.1.2项目销售收入预测（1）销售收入和营业税金及附加估算该项目A产品销售单价为900元，第3年的生产负荷为40%，第4年的生产负荷为60%，第六年的生产负荷为100%。具体数据见表3-4：表3-4 销售收入和营业税金及附加估算表　　单位：万元序号项目单价生产负荷40%（第3年）生产负荷60%（第4年）生产负荷100%（第5年）销售量销售量销售量内销（元）内销（吨）小计（万元）内销（吨）小计（万元）内销（吨）小计（万元） 1 产品销售收入 18000 27000 45000 N产品 900 00 18000 300000 27000 500000 45000 2 销售税金及附加 125.30 187.96 313.26 2.1 产品增值税 1253.0 1879.57 3132.6 2.2 城市维护建设税（7%） 87.713 131.570 219.28 2.3 教育费附加（3%） 37.591 56.3870 93.978 （2）销售损益表由损益表能够得出该项目投产当年就出现盈利，并没有出现亏损，并在达产期的每一年都有利润产生，盈利能力较好。具体见表3-5：表3-5销售损益表　　单位：万元序号项目合计投产期达到设计能力生产期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 生产负荷（％） 40 60 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1 产品销售收入 540000 18000 27000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 45000 2 销售税金及附加 3759.14 125.3 188 313.3 313.3 313.3 313.3 313.3 313.3 313.26 313.26 313.26 313.26 313.26 3 总成本费用 286009 17673 0 24993 23324 22246 22232 22232 22232 22232 22232 22149 22149 22149 4 利润总额（1-2-3) 250232. 202.2 6642 19693 21362 22441 22455 22455 22455 22455 22455 22538 22538 22538 5 所得税（25%） 62558.0 50.54 1661 4923 5341 5610. 5614 5614 5614 5613.8 5613.8 5634.5 5634.5 5634.5 6 税后利润（4-5) 187674 151.6 4982 14770 16022 16831 16841 16841 16841 16841 16841 16904 16904 16904 7 可供分配利润（6) 187674 151.6 4982 14770 16022 16831 16841 16841 16841 16841 16841 16904 16904 16904 7.1 盈余公积金 18767.4 15.16 498.2 1477 1602.2 1683.1 1684.1 1684.1 1684.1 1684.14 1684.1 1690.4 1690.4 1690.4 7.2 应付利润 0 7.3 未分配利润 168907 136.5 4484 13293 14420 15148 15157 15157 15157 15157 15157 15213 15213 15213 累计未分配利润 1028324 136.5 4620 17913 32333 47480 62638 77795 92952 108110 123267 138480 153693 168907 3.2财务评价 3.2.1主要财务指标经计算，项目税后利润为187674万元，税后内部收益率为28%，投资回收期为5.6年，财务净现值（15%）为34755.81万元。主要财务指标见表7.10。项目在财务上是可行的。表3-6 主要财务指标　内容金额（万元）总销售收入 540000 税金及附加 3759.14 总成本费用 286009 税前利润 250232 所得税（税前利润×25%） 62558 税后利润 187674 税后内部收益率 28% 税后投资回收期 5.60年税后财务净现值(15%) 34755.81 3.2.2静态分析（1）盈利能力分析该项目在投产期的初期净利率为0.31%，并呈逐年增长的趋势，在项目第五年达到最大值，由于在项目后期企业资产总额增加，导致资产净利率有所降低，不过总体盈利能力较好。同时，该项目的销售净利率逐年上升，具体见表3-7：表3-7盈利能力分析表项目投产期达到设计能力生产期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 资产净利率 0.31% 10.19% 29.47% 29.11% 23.42% 18.98% 15.95% 13.76% 12.10% 10.79% 9.77% 8.90% 8.17% 资产利润率 0.41% 13.59% 39.29% 38.81% 31.22% 25.31% 21.27% 18.35% 16.13% 14.39% 13.03% 11.87% 10.90% 销售净利率 0.84% 18.45% 32.82% 35.60% 37.40% 37.43% 37.43% 37.43% 37.43% 37.43% 37.56% 37.56% 37.56% （2）偿债能力分析该项目累计盈余资金104259.994万元，借款偿还期限为4年，偿债期间各年资产负债率最高为74.65%，最低为12.20%。流动比率由投产期的8.19增加到第十五年的30.69，流动比率很高，可能会产生存货积压或滞销的结果，需要引起企业的重视。其它指标见表3-8：表3-8偿债能力分析表项目投产期达到设计能力生产期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 资产负债率 74.65 64.13 35.55 12.20 9.35 7.57 6.36 5.49 4.82 4.30 3.88 3.54 3.25 流动比率 8.19 1.95 1.65 2.96 6.05 9.13 12.21 15.29 18.37 21.46 24.54 27.61 30.69 速动比率（%） 3.38 0.90 0.85 2.16 5.25 8.33 11.41 14.49 17.57 20.66 23.73 26.81 29.89 （3）营运能力分析经过表3-9可知，该企业的流动资产周转率由初期的6.54降低到0.22，指标较低，说明该企业后期流动资产的利用效率较差；固定资产周转率由初期的0.39增加到75.39，说明后期该企业固定资产的利用率高，管理水平好；总资产周转率逐年降低，说明企业对全部资产的使用效率较差，会影响企业的盈利能力，需要投资者注重提高销售收入或处理资产，以提高总资产利用率。表3-9营运能力分析表项目投产期达到设计能力生产期 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 流动资产周转率 6.54 4.51 4.05 2.26 1.11 0.73 0.55 0.44 0.36 0.31 0.27 0.24 0.22 固定资产周转率 0.39 0.64 1.17 1.30 1.46 1.66 1.93 2.31 2.86 3.77 5.52 10.28 75.39 总资产周转率 0.36 0.55 0.90 0.82 0.63 0.51 0.43 0.37 0.32 0.29 0.26 0.24 0.22 3.2.2动态分析经过表3-10对该投资项目的动态分析可得该项目所得税后的内部收益率为27%，反映了投资项目的真实报酬率为27%；项目所得税前的净现值为30520.25万元，大于0，说明该项目可行；投资回收期为6年，六年后能够收回所有投资。表3-10动态指标分析表计算指标：所得税后所得税前财务内部收益率（FIRR): 28% 33% 财务净现值（FNPV): ic= 15% 34,755.81 52,083.32 投资回收期（从建设期算起)： 5.59 5.23 第四章项目风险分析 3.1定性分析项目实施过程中开发单位将面临的主要风险如下： 3.1.1原材料涨价风险今年以来，大部分建材价格已经有较大幅度上涨，由于原材料的生产受到资源、能源和供求关系影响，预计建材价格上升的惯性还会持续，增大项目开发成本。 3.1.2 利率上调风险中国当前存、贷款利率处于历史最低点，当前经济走强，部分行业投资过热，央行提高准备金后商业银行资金面吃紧，央行最近公布扩大贷款利率上浮幅度等，存在利率上调可能，这将增加财务成本。 3.2定量分析 3.2．1敏感性分析由于在项目实施的过程中存在着一些不确定因素，因此对本项目的销售收入、投资成本和经营成本进行敏感性分析，以考察其对内部收益率和财务净现值（I＝15%）的影响。具体结果见表3-1和图3-1 表3-1 敏感性分析表销售单价增减（%）销售量增减（%）投资成本增减（%）单位成本增减（%）所得税前内部收益率（%）所得税前净现值（万元）税后利润（万元） 0 0 0 0 33 52083.32 187674 5 0 0 0 35 60123.47 208170 10 0 0 0 37 68163.62 228666 15 0 0 0 39 76203.77 249162 -5 0 0 0 30 44043.17 167310 -10 0 0 0 28 36003.02 146924 -15 0 0 0 25 27962.87 126313 0 5 0 0 35 60123.47 208170 0 10 0 0 37 68163.62 228666 0 15 0 0 39 76203.77 249163 0 -5 0 0 30 44043.17 167310 0 -10 0 0 28 36003.02 146924 0 -15 0 0 25 27926.87 126313 0 0 5 0 31 49775.80 184055 0 0 10 0 30 47468.28 180475 0 0 15 0 29 45160.76 176803 0 0 -5 0 34 54390.84 191358 0 0 -10 0 36 56698.36 195043 0 0 -15 0 37 59005.88 198727 0 0 0 5 32 49441.44 181001 0 0 0 10 31 46799.55 174366 0 0 0 15 30 44157.66 167732 0 0 0 -5 34 54725.21 194370 0 0 0 -10 34 57367.10 66 0 0 0 15 35 60008.92 207763 根据表中数据，在以上的变动范围内，净现值都是大于0的，可知方案均可行。敏感性分析表明,项目的销售收入、投资成本和经营成本对财务效益的影响都较大，这就要求企业要控制投资成本和经营成本，保证销售收入，以减少项目风险。（1）当销售收入增加10%时，内部收益率由33%变动到37%，税后利润由187674万元变动到228666万元；（2）当销售收入减少10%时，内部收益率由33%变动到28%，税后利润由187674万元变动到146924万元；（3）当投资成本增加10%时，内部收益率由33%变动到30%，税后利润由187674万元变动到180475万元；（4）当投资成本减少10%时，内部收益率由33%变动到36%，税后利润由187674万元变动到195043万元；（5）当经营成本增加10%时，内部收益率由33%变动到31%，税后利润由187674万元变动到174366万元；（6）当经营成本减少10%时，内部收益率由33%变动到34%，税后利润由187674万元变动到 66万元；这就要求企业要控制成本，加强营销工作，保证经营收入的回笼，以减少项目风险。

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