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编号：

房地产评估报告的常见错误类型
[20XX]XX号

（20 年 月 日至20 年 月 日止）

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房地产评估报告的常见错误类型

　　关于房地产评估报告的常见错误类型你知道多少?下面是给大家整理的房地产评估报告的常见错误类型的相关内容。仅供参考。

　　报告书结构方面的错误【1】

　　●报告书漏项(如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等)。

　　●报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。

　　●估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。

　　●报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

　　●如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

　　●如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

　　●估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)

　　⑴缺少房地产权益状况描述(如：没说明性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等);

　　⑵土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);

　　⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);

　　⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。

　　⑸租赁情况交待不清(如：没说明租金标准、租赁期限)。

　　●选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等)。

　　●未说明每种估价方法的定义、步骤。

　　●如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

　　●保险评估不能将土地价值记入。

　　●划拨方式取得的要扣除出让金。

　　●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

　　●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

　　●投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样(见《理论方法》第70页)。

　　●拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定(《理论方法》第97页)。

　　●未说明估价结果确定的理由(各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因)。

　　●拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

　　●法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

　　●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。

　　●对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。

　　各种评估方法中的错误【2】

　　⑴比较法

　　1、可比实例选择不当(如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内，装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长。如：超过1年);可比实例数量要3个以上。

　　2、可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。

　　3、建立价格可比基础时，汇率选择错误(应按可比实例成交时的汇率)。

　　4、非正常交易情况的要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比协议价格高，如有部分费用转嫁的要进行修正。

　　5、日期修正计算错误。

　　6、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。

　　7、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正。

　　8、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中无差异，而计算时却修正了。

　　9、修正幅度过大，单项修正超过20%。

　　10、计算结果有错;比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。

　　11、不同性质的房地产(如：居住、工业等)，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》)P131。

　　⑵收益法

　　1、收益是通过租赁收入计算，如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。

　　2、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。

　　3、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入(不能仅依据估价对象实际收入或某一个的收入情况确定)。

　　4、如果有已出租(已签租赁合同)情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况，按不同的租金标准分别计算。

　　房地产估价报告常见错误【3】

　　1、报告书漏项(如：缺少评估依据、报告有效期等)。

　　2、估价对象描述不全。

　　(1)缺少房地产权利状况描述;(如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等)

　　(2)土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);

　　(3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);

　　(4)区域及个别因素描述不具体;

　　(5)租赁情况交待不清。(如：没说明租金标准、租赁期限)

　　3、选用的估价方法不妥(有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法)

　　各种评估方法中的错误：

　　一、比较法：

　　1、可比实例选择不当(如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年);

　　2、可比实例的币种未说明;

　　3、建立价格可比基础时，汇率选择错误;

　　4、非正常交易情况的要进行交易情况修正;

　　5、日期修正计算错误;

　　6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正;

　　7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正;

　　8、修正幅度过大，单项修正超过20%;

　　9、计算结果有错;

　　10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的'状况;

　　11、不同性质的房地产(如：居住、工业等)，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》P127);

　　二、收益法

　　1、求有效毛收入时要采用客观收入(即不能仅依据某一个案例的收入情况确定);

　　2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况;

　　3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况分别计算;

　　4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性;

　　5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减);

　　6、计算毛收入时未考虑空置率(或入住率);

　　7、计算费用时，房产税应按租金;12%计算;

　　8、计算费用时漏项，如漏管理费等(直接经营型房地产漏扣商业利润);

　　9、计算费用时多项(如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入)(《房地产估价理论与方法》P199);

　　10、某些计费基数未说明基数数值的来源

　　11、资本化率的选取未说明求取方法和来源;

　　12、安全利率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率);

　　13、收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的);

　　14、计算错误

　　15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

　　16、评估结论没有大写;

　　17、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格);

　　18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

　　三、假设开发法

　　房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费

　　1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价;

　　2、不能遗漏应扣除项(如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费);

　　3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。(如：销售税费一般不计息);

　　4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算;

　　5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

　　四、成本法

　　房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　1、费用构成不完整，漏项(如：缺正常利税);

　　2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本);

　　3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用);

　　4、 成本法计算贷款利息时计息期有错;

　　5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧);

　　6、要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上);

　　7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》P145)

　　A.直接成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本)

　　B.投资利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用)

　　C.成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)

　　D.销售利润率对应的基数: (开发完成后的房地产价值)

　　8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计

　　(1)建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计;

　　(2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(《房地产估价理论与方法》P165)

　　9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。

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