广州房地产市场研究报告.docx

08年上半年广州一手住宅市场分析
回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨，国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩，开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论，广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了6月份的统计数字，戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化，对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。
一、供应量明显增加，需求量大幅减少
2007年广州一手住宅供不应求的表现，令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致2008年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年，广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长28%。

但是，面对楼价的急剧上扬，贷款利息的节节升高，消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓，银行收缩贷款额度，不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，2008年上半年，广州一手住宅成交量为241.78万平方米，同比减少43%。

从供需比例来看，2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:0.68，而去年同期则为1:1.57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为1:0.86。也就是说，中心区域的新推住宅中，尚有14%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。

从区域来看，越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显，其中白云区的增长量最大，为34.34万平方米。成交量方面，海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显，其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过50%。从数据上来看，海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重，价格将有一定的下行空间。
二、一手住宅价格振荡下滑，市场开始出现承接力量
通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析，可以看到，一手住宅价格在2007年10月达到11,574元/平方米的峰值，之后一直保持振荡下滑的趋势。至2008年6月底，全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米，下跌了2,005元/平方米，跌幅为21%。

其中，2008年6月单月下跌960元/平方米，环比下跌9.1%。值得关注的是，今年6月份单月价格下跌的同时，成交量也迅速回升至66.64万平方米，恢复至2007年单月成交的平均水平，相当于上半年单月成交量1.65倍，市场开始出现承接力量。

通过今年和去年上半年的成交价格的对比，可以看到全市十区一手住宅价格每平方米上涨了1,330元。其中，越秀区每平方米上升约3,000元，番禺、荔湾两区每平方米上升约2,000元。黄埔、花都、天河三区的增长幅度均超过1,000元/平方米。值得关注的是，供应量较大的海珠区，一手住宅价格增长势头较为平稳，一年间仅上涨了686元/平方米，涨幅为6.63%。

三、供应与成交均集中于单套面积为80-99㎡的二、三房单位。
在市场徘徊于低谷的氛围下，80-99㎡的二三房单位以主角的姿态推出市场，并引起反响，成为销售的大赢家。在楼价高企的前提下，80-99㎡的二三房单位以总价低、户型实用等特点赢取了消费者的青睐。戴德梁行数据显示，单套面积在80-99㎡的供应与成交所占比例分别为43.5%与58.4%，远超于其他面积区间。

从户型来看，今年以来，四房以上的大户型单位销售成绩并不理想，开发商开始增加小户型单位的开发以满足市场需求。目前，三房为主，两房为辅的主流态势在市场供应中表现明显。我司数据显示，2008年上半年广州住宅二、三房供应比例总和为70.2%，而四房以上大户型比例仅占16.8%。

四、中心城区未来供应较为充足。
近两年广州市政府加强了对闲置地块尤其是中心城区的住宅闲置用地的盘活。此举一方面可增强区域地块的利用效率，另一方面也为增加中心城区的供应量奠定了良好的基础。通过对已取得国土证但尚未推出市场的住宅项目信息进行统计，我们发现有71.8%的住宅面积分布于天河、越秀、荔湾、海珠四个中心城区。统计数据显示：这批住宅项目占地约93.2万㎡，可建筑面积为582.7万㎡，相当于四区（天河、越秀、荔湾、海珠）过去两年的成交量。未来几年，这批项目将陆续推出市场，可满足中心区域强大的市场需求。

五、限户型住宅项目符合潜在的市场需求，销售情况良好
自06年“70/90”政策出台后，广州市政府在加强对项目规划的严格审批的同时，也加大了限户型地块的供应。2007 年第4季度广州首个限户型物业-中粮.万科金域蓝湾正式面世。之后，限户型住宅陆续推出市场，并取得了不错的销售成绩。至08年6月底，限户型住宅的成交面积为26.77万㎡，销售率达66%。剔除双规双限物业（限户型、限房价），可以发现仅限户型的住宅物业销售率也达47%。

而同期全市一手住宅成交面积为206.64万㎡，销售率仅为37%。从区域分布来看，目前限户型住宅供应集中在白云、萝岗和海珠区。其中，白云和萝岗的成交量最大。究其原因，主要是两区大部分限户型项目也属于限价格的经济适用房，低价格与户型实用的特点有效地推动了成交量的增长。

广州国土资源和房屋管理局数据显示，历年出让的限户型住宅地块有21块，总建筑面积为437.66万㎡。扣除已开发面积为157.66万㎡，未来将有总建筑面积达280万㎡的限户型项目推出市场。这批项目主要分布于白云、萝岗、荔湾、番禺和花都五个区域。其中，白云区金沙洲以40%的市场比例，成为最大的供应区域。

70/90产品作为国家 “居者有其屋”构想的产物，与当前的市场需求的热点不谋而合。在住宅价格仍然高企的市场现状下，预计这批产品将是未来两年住宅市场关注的热点。