高新区澜溪镇小区5栋501室-估价课程设计.doc

件1：

房地产估价课程设计
设计题目
高新区澜溪镇小区5栋501室
学生姓名
刘银武
学 号
1342258116
专业班级
13工管房本一班
指导教师
朱栋华

土木与环境工程 院 工程管理 系
2016年 11 月 1 日

目录

一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术报告
六、附件

安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室抵押评估报告

致 委 托 方 函

致李达成先生：
受您的委托，我们对您持有的位于安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室房地产抵押价值进行评估。 估价对象安徽合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室，结构为钢混，建筑面积100平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2080年。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价时点为2016年11月2日。
估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2016年11月2日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：

建筑面积：100平方米
估价总价：199.40万元
大 写： 壹佰玖拾玖万肆仟元整
估价单价：19940元/平方米

合肥永辉房地产评估有限公司
二○一六年十一月二日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；
2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、本评估报告由合肥永辉房地产评估有限公司负责解释。

9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。
估价师签字
注册房地产估价师
注册证书号
签名
***
********
***
***
********
***
***
********
***

估价的假设和限制条件

一、 估价的前提条件
1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时点为2016年11月2日的抵押价值。同时，根据银行的需要，提出在快速变现情况下的价值，但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时间因素的影响。
2、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。如改变估价目的，本估价结果应进行调整。
3、估价对象技术经济指标说明：根据《房屋所有权证》【合肥房权证市高新私字第3621013号】，估价对象建筑面积为100平方米，房屋用途为居住用房。
4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。
5、本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。根据《房地产估价抵押指导意见》：抵押价值=市场价值-法定优先受偿款，法定优先受偿款包括：拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、法律规定的其他情形。

二、 估价结果和估价报告的使用
1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。
2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整。
3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容

房地产估价结果报告

一、委托估价方 
姓名：李达成
居民身份证号：340104197212309036
地址：  安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室
二、估价方 
合肥永辉房地产评估有限公司
  房产资质级别：*级       
资质证书号：**** 
营业执照：**** 
法定代表人：*** 
联  系  人：*** 
联系电话：010-********                   
  传    真：010-******** 
地    址：合肥市**  

三、估价对象 
（一）估价对象产权登记状况
房屋权
利状况
位 置
 安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室

房屋所有权证号
合肥房权证市朝私字第3621013号
房屋产权人
李达成
建筑结构
钢混结构
建筑面积
100平方米
所在层
第-5-1层
共有权人
无
房屋共有权证号
无
设定他项权利
有

（二）估价对象他项权利描述
根据《房屋所有权证》记载，估价对象位于安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室2016年11月2日在中国建设银行股份有限公司东四支行设有抵押；至估价时点，抵押尚未解除。

（三）估价对象使用状况
1、估价对象综合情况
建 筑
结 构
钢 混
建 成
年 代
2013
装 修
情 况
精装修
综合成
新率
8
产 权
性 质
商品房
他 项
权 利
有
使 用
状 况
自住
房屋用途
居住用房
主朝向
南 北
总楼层
5
所 在
楼 层
-5-1
建筑物
类 型
板楼
户 型
结 构
普通住宅
户内平面
布 局
较合理
小 区
环 境
好
车位状况
地上停车场
临街状况
临 街

2、估价对象装修设备情况
内部装修

地 面
顶 棚
墙 壁
备 注
客厅
木地板
刮腻子喷涂
刮腻子喷涂
塑钢窗
卧室
木地板
刮腻子喷涂
刮腻子喷涂
塑钢窗
厨房
地 砖
刮腻子喷涂
PVC
整体厨柜、抽油烟机
卫生间
瓷砖
刮腻子喷涂
瓷砖
电热水器、座便器
阳台
瓷砖
涂料
瓷砖
塑钢窗
外部装修
楼梯间
木地板
喷涂
喷涂
——
屋面
平屋面
外墙
喷涂
户门
平开门
外窗
塑钢窗
设施设备
水卫
畅通，器具完好
电气
线路装置完好，绝缘良好
暖气
市政供暖
燃气
燃气管道
（四）估价对象区域状况

估价对象位于合肥市高新区，香樟大道和黄山路交叉口，大蜀山脚下绿城桂花园。其所处地理位置交通便捷，周围市政设施齐全，商服配套设施较齐全，能满足该居住性物业的要求，详见下表

居住社区成熟度
居住用地比例
高
居住小区规模
较大
小区入住率
高
社区发展完善程度
完善
居 民 构 成
商住区
小 区 品 质
高档社区
交通便捷度
道路通达度
临交通型主干道
公 交 线 路
运通158/801路
区域主要道路
香樟大道
距公交站点距离
近
距主干道距离
近
距地铁（城铁）站距离
远
公建配套情况
周边商服配套
华联超市
附近文化教育机构
天一小学
附近医疗机构
天乐医院
幼儿园
无
附近公园
街心公园
其 他
中国建设银行
基础设施配套情况
七通一平(市政供暖)
估价对象所处环境
较好

四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2016年11月2日

六、价值定义
本报告中的估价结果是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供参考依据，所评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点的房地产抵押价值。快速变现价值是在市场价值基础上，考虑了快速变现因素的价值。

七、估价依据
1、有关政策法规和文件：
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《合肥市房地产抵押管理办法》（合肥市人民政府2013年第5号令）、《合肥市房地产转让管理办法实施意见》等。
2、技术标准
《房地产估价规范》【国标GB/T 50291—1999】
《城镇土地估价规程》【国标 GB/T 18508—2001】
3、评估相关的资料
《房屋所有权证》【合肥房权证市高新私字第3621013号】复印件
委托方身份证复印件
4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。

八、估价原则
此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。
1、合法原则
估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。
2、最高最佳使用原则
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。
3、替代性原则
根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。
4、估价时点原则
由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。

5、谨慎原则
房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。

九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。
具体估价步骤如下：
1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例，参照该案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。
2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对象房地产的总价格和单位价格。
十、 估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在2016年11月2日的估价结果为：（币种：人民币）
建筑面积：100平方米
估价总价：199.40万元
大 写： 壹佰玖拾玖万肆仟元整
估价单价：19940元/平方米
另，快速变现条件下的评估值为：
估价总价：169.49万元
大 写：壹佰陆拾玖万肆仟玖佰元整
估价单价：16949元/平方米
十一、估价人员
注册房地产估价师
注册证书号
签名
***
********

***
********

十二、估价作业日期
2016年11月2日至2016年11月4日
十三、估价报告应用的有效期
本报告估价结果自2016年11月4日至2017年11月3日间有效。
（此页以下无正文

房地产抵押估价技术报告

一、个别因素分析
见第一部分估价对象概况。

二、区域因素分析
估价对象位于安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室
自然因素
高新区位于合肥市的西部和西北部，介于北纬 32。48'至 40。09'，东经 115。21'至 116。42'之间。位于香樟大道和望江路交口，总占地面积216.4平方公里，建筑面积21万平方米，容积率为1.4，绿化率达48%。
社会因素
高新区区位于合肥市的西部，东连主城，北连两大水库，西环蜀山森林公园，周边驻有中国科大、合肥工大、中科院合肥物质研究等一大批重要的院校，依山傍水、风景如画。高新全区面积30平方公里，平均海拔不高。2015年末，全区常住人口125万，其中户籍人口120万，外来人口5万。
交通状况
高新区自古以来就是合肥的西行门户，现已构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达，总计550多公里。全区目前有立交桥20座，人行过街桥42座，其中有全国最大的由26座桥构成的四环路。

商业繁华程度
高新区是合肥的副食品生产基地，农村经济全面发展，繁荣兴旺。粮食连续16年获得丰收。目前全区共有菜田4.85万亩，年产蔬菜2.65亿公斤，近几年，还引进了国内外许多新品种蔬菜。肉、蛋、奶、鱼、果品生产品种多样化，全市最大的现代化养鸡场兴华鸡场的产蛋量，可满足全市消费量的七分之一，农业生产基本实现了机械化、专业化作业。
　　高新区工业发达，是合肥市重要的工业基地。区内集中有纺织、电子、化工、机械制造、汽车制造等工业基地。随着改革开放的不断深入和企业转换经营机制的不断完善，区委、区政府抓住有利时机，充分利用驻区工业基础雄厚的有利条件，大力发展区属工业，基本形成了产业齐全的工业生产体系。全区有工业企业2115家，主要行业有金属制造、建材、化工、食品、服装、毛纺织品、医疗器械、无线电元件、造纸、家具、工艺美术品等。名优产品有三优家具、爱慕内衣、京兰床垫、瑞达食品、金吉列衬衫等。主要产品有1000余。开发区占地约210公顷，其中工业用地80公顷，住宅开发用地100公顷，在建用地20公顷，仓储用地10公顷，其余为绿化、道路及市政用地。工业区内设施完善，水、电、天然气的供应有十分可靠的保证，可集中供热，通讯设施现代化，并有雨、污水分排系统。
　　高新区市场繁荣，大型商场众多。全区共有商业网点3万多个，形成了十几个商业区。其中，朝外商业中心被列为合肥市新建五大市级商业中心之一，该中心全长1.08公里，占地11.36公顷，建筑面积67万平方米，中心以商业、服务业为主，并建有相当规模的金融、商务用房及相应的文化娱乐中心。
行政因素
高新区是对外交往的窗口，国际化程度高。
环境因素
悠久的历史给朝阳大地留下了许多历史古迹，如包公祠，李鸿章故居，三河古镇、逍遥津等。这些每年都吸引着数以10万计的中外游客前来观光、旅游。
三、市场背景分析
1、合肥市概况
（1）城市资源状况
合肥位于安徽省正中央，长江、淮河之间、巢湖之滨，襟江拥湖，沿海腹地、内地前沿、具有承东启西、贯通南北的重要区位优势，曾为扬州、合州、南豫州、庐州、德胜军、淮南西路等治所，有“江南唇齿，淮右襟喉”、“江南之首，中原之喉”之称，历为江淮地区行政军事首府。安徽省的政治、经济、教育、金融、科技和交通中心，皖江城市经济带核心城市，合肥都市圈中心城市，长三角城市经济协调会城市，长江中下游城市群副中心城市，同时也是国家综合交通和通信枢纽之一。合肥的地理坐标为：东经113度24分至东经117度30分，北纬26度28分至北纬36度05分。其中心区位于北纬33度，东经116度。合肥市总面积为11408.48平方公里，其中市区面积为735平方公里。全市划分为4个市辖区、4个县。截至2015年末，合肥市常住人口达779万人，其中合肥户籍人口755万人，外来人口24万人，占常住人口的比重达到3.1％。

（2）自然条件及人文景观
合肥属亚热带湿润性季风气候。地处中纬度地带，位于江淮之间，全年气温冬寒夏热，春秋温和，属于暖温带向亚热带的过渡带气候类型，为亚热带湿润季风气候。年平均气温15.7度，降雨量近1000毫米，日照2100多个小时。合肥的气候特点是：四季分明，气候温和、雨量适中、春温多变、秋高气爽、梅雨显著、夏雨集中。春天：冷暖空气活动频繁，常导致天气时晴时雨，乍暖乍寒，复杂多变。夏季：季节最长，天气炎热，雨量集中，降水强度大，雨量主要集中在5-6月的梅雨季节。秋季：季节最短，气温下降快，晴好天气多。冬季:天气较寒冷，雨雪天气少，晴朗天气多。

合肥是安徽省的省会，是闻名的历史古城、文化名城。留下了许多名胜古迹和人文景观。
（3）城市规划与发展目标
《合肥城市总体规划（2004－2020年）》中提出“宜居城市”的概念，明确了合肥发展目标为“生态城市、文化名城、宜居城市”，要将合肥建设成为“全国生态城市、文化中心。”
（4） 城市交通条件
现有火车站合肥站、合肥南站（建设中）、合肥西站、合肥北城站、水家湖站、肥东站、庐江站、巢湖站，拥有合武高铁，合安城际铁路，合宁高铁，淮南铁路，合九铁路，宁西铁路，商合杭高铁，京福高铁（建设中，其中合肥至蚌埠段合蚌高铁于2012年10月16日正式开通运营），合肥铁路枢纽南环线。合肥南站将建成立体换乘枢纽，规模列华东第四位。
合肥地铁是合肥城市公共交通系统的重要组成部分。轨道交通远景线网总长322.5公里，其中市区线路7条，全长215.3公里；市域线5条（含1条机场专用线），全长107.2公里。远期中心城区城市轨道交通远期规划方案由6条城市轨道交通线路组成，共设置了15个轨道交通枢纽，全长181.1公里。

（5）产业政策
2015房产契税新政策
　　按照现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。根据规定，个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米（含90平方米）以下的，契税按照1%执行； 户型面积在90平方米到144平方米（含144平方米）的，税率减半征收，即实际税率为2%；所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产（商铺、办公写字楼、商务公寓等），均按照4%的税率征税。
享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：
　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
　　2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下
　　3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1。2倍以下契税征收标准90平米以下的是一个征收标准，90－144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。二套房、三套房不享受契税优惠政策。
　　一般实行的是首套住房契税的两倍，即3－4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。 但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭唯一住房。契税税率实行3% ～5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。
　　因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。契税计算方法契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象实际用途为居住用房，根据估价对象所处的位置和所在区域土地利用方向的具体情况，此次估价以现状用途下估价对象的最高最佳使用条件为前提。

五、估价方法选用和思路
根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、并遵循房地产市场价格评估的确定原则以及估价目的，选取市场比较法和收益法进行评估。
在相邻和类似供需圈内与估价对象规模、档次相似的物业，与其具有可替代性及相关性，市场稳定且有交易案例，因此可参照上述物业近期交易情况，选用市场比较法进行相关修正后得到估价对象的价格。
估价对象同类物业租赁市场活跃，成交租金透明，因此，选用收益法计算估价对象的收益价格。

六、估价测算过程
（一）市场比较法
1、计算公式
房地产价值=比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正

2、比较案例选择及测算
根据替代原则，选取近期交易的三个比较案例。详见表一。
表一 市场比较法可比情况说明及测算过程
比 较 因 素
估价对象
案例A
案例B
案例C
交易价格（元/平方米）
待 估
18500
20000
19560
位 置
合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室

合肥市蓝鼎海棠湾小区
合肥市御景城 小区
合肥市华纺新华城 小区
交 易 日 期
2016.11
2016.08
2016.10
2016.09
交 易 情 况
正 常
正 常
正 常
正 常
区域因素描述
交 通 条 件
临交通型主干道，便捷
临交通型主干道，便捷
临交通型主干道，便捷
临交通型主干道，便捷
公共交通的通达程度高
公共交通的通达程度高
公共交通的通达程度高
公共交通的通达程度高
社区成熟度
比较高
比较高
比较高
比较高
公 共 配 套
完 善
完 善
完 善
完 善
个别因素描述
所在楼层/总楼层
1-5/5
1-5/5
2-6/6
1-6/6
景 观
一 般
一 般
一 般
一 般
主 朝 向
南 北
南 北
南 北
南 北
建筑面积（m2）
100
110
120
105
户 型
普通住宅
普通住宅
普通住宅
普通住宅
装修状况
精装修
精装修
中等装修
精装修
交易情况修正
100
100
100
100
交易日期调整
100
95
100
95
区域因素修正
交 通 条 件
100
100
100
100
社区成熟度
100
100
100
100
公 共 配 套
100
100
100
100
个别因素修正
所在楼层/总楼层
100
100
100
100
景 观
100
100
100
100
主 朝 向
100
100
100
100
建筑面积（m2）
100
100
104
104
户 型
100
100
100
100
装修状况
100
100
96
100
修正系数（Π）
1.0526
1.0016
1.0121
比 准
19473
20032
19797
市场比较法评估单价（元/平方米）
19767
权重
0.8
（二）收益法
收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
收益法的计算方法如下：P = ΣFt/(1+i)t
其中，P为评估值；Ft未来第t个收益期的预期收益额；i为折现率。
报告中采用的公式为：P = a/i×[1-1/(1+i)n]
其中，a为年净收益；n为收益年期；i为资本化率。
1、年有效毛收入
租金：估价人员通过走访调查，了解到估价对象所在区域周边类似小区及100平方米左右的房屋租金每月在1800～2500元/月。考虑到估价对象小区的品质等因素，综合考虑取月租金客观收益为2000元。

周边项目租赁情况调查表
所在位置
蓝鼎海棠湾
御景城 小区
华纺新华城
物业属性
住宅
住宅
住宅
建筑面积/平方米
110
120
105
楼 层
5层
6层
6层
户 型
普通住宅
普通住宅
普通住宅
月租金
元·平方米2
18
16
19
租赁时间
2016年10月
2016年09月
2016年09月
据了解，上述租金中含物业费，除供暖费及日常水电通讯费用外，其他费用由业主支付。租金支付方式多选择押一交一的方式。押金利息收入较低，在评估中不计入年有效毛收入。
空置率：根据市场调查，周边同类物业目前一般出租率可达90%-95%，按照一般的操作方式，全年按11个月计算租金收入。
估价对象年有效毛收入计算过程如下：
年有效毛收入=月租金×年月份数×（1-空置率）=2000×11=22000元
2、年运营费用
根据房地产估价规范和有关政策，出租物业的运营费用主要包括维修费、保险费、管理费用相关税费等。估价对象物业管理费3元/平方米·月，约占有效毛收入的5%；此外，经测算保险费和维修费等约占有效毛收入的1%.总计年运营费用约占年有效毛收入的6%。
年运营费用=年有效毛收入×年运营费用率=22000×6% =1320元
3、年净收益
净收益为有效毛收入减去运营费用，则估价对象年净收益为：
年净收益=年有效毛收入-年运营费用=22000-1320=20680元
4、确定资本化率
资本化率采用安全利率加上风险调整值的方法来求取。所谓安全利率，是指无风险的资本投资收益率，以银行一年期存款利率作为安全利率，考虑到估价对象的用途、利润、风险，结合近期合肥市房地产市场供求现状以及同类物业的投资风险和行业报酬率，确定资本化率。于估价时点，资本化率为10%。
5、确定估价对象收益估价
根据委托方说明及现场调查，估价对象的建成年代为2013年，钢混结构居住房屋经济耐用年限为70年，则截止到估价时点，估价对象建筑物经济寿命剩余使用年限为64年。按照收益法公式计算估价对象收益价格为206.336万元，单价为20634元/平方米。

（三）估价结果的确定
本次评估采用了市场比较法和收益法对估价对象的公开市场价值进行了测算，两种方法从不同角度反映了房地产价值，且结果相差不大。估价人员在综合分析影响房地产价格因素的基础上，并结合本次评估目的，出于谨慎性原则，确定选取两种方法的加权平均值作为估价对象的评估结果，权重分别为0.8及0.2，则房地产评估单价为：19940元/平方米。
（四）变现能力分析和快速变现价值
委托方以估价对象抵押申请短期贷款或循环贷款，贷款银行要求出具快速变现价值。即分析估价对象变现能力和影响快速变现因素的基础上，确定估价对象在估价时点快速变现时的价值。
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。主要包括以下几方面。
1、房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。其中通用性是指估价对象规划用途相对于特殊类型的房地产而言是否常见、普遍使用；独立使用性是指估价对象可否独立使用而不受限制；可分割转让性是指估价对象在物理上、经济上是否可以分开来使用。估价对象的用途为住宅用房，独立使用性较强，不可分割转让。
2、变现的时间长短。估价对象是一套商品住宅，已取得《房屋所有权证》，房屋产权手续合法、完备，没有产权纠纷，也没有设置抵押等他项权利等，因此具备较好的市场流通性质，较易变现。
3、快速变现的方式。房地产快速变现的方式多种，但根据有关规定，银行抵押房地产的处置方式多为公开拍卖形式。该种形式决定了信息的多寡、拍卖价格受竞买人的数量、一次性现金支付的压力等的影响。
4、变现价值与市场价值的差异。估价师评估的价格是在广泛收集市场资料和估价对象信息的基础上，运用估价方法进行评估的结果，是对估价对象在公开市场条件下可能的市场价格的反映；快速变现时，受多种交易因素的影响，确定的拍卖底价与评估的市场价可能存在一定的差异。本报告估价对象享有独特的环境资源，是朝阳区住宅用房项目之一，因位置的优越性和资源的稀缺性，引起对该类物业需求的增长。因此，物业具有吸收高等收入人群的特点和增值的潜力，缩小了项目变现价值和市场价值的差异。
本估价对象变现价值楼面单价16949元/平方米，评估市场价19940元/平方米，与周边同类房屋交易比较，具有较强的变现能力。
5、变现可能产生的费用。拍卖过程需要发生的费用主要有拍卖手续费、底价评估费和律师费等，另外估价对象交易还需发生营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费。变现价值中没有扣除变现时可能产生的费用。
根据对抵押品拍卖市场的调查，拍卖底价一般是市场价格的80%-85%，具体视拍卖品的市场交易风险而不同。根据对估价对象的快速变现能力的分析，认为估价对象具有较高的变现能力，因此，取85%为快速变现率，快速变现价值为：
19940×85%=16949万元

七、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在2016年11月2日的估价结果为：
（币种：人民币）
建筑面积：100平方米
估价总价：199.40万元
大 写：壹佰玖拾玖万肆仟元整
估价单价：19940元/平方米
另，快速变现条件下的评估值为：
估价总价：169.49万元
大 写：壹佰陆拾玖万四仟玖佰元整
估价单价：16949元/平方米
八、估价人员签字
注册房地产估价师
注册证书号
签名
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九、估价作业日期
2016年11月2日至2016年11月4日

十、估价报告应用的有效期
本报告估价结果自2016年11月4日至2017年11月3日间有效。
（此页以下无正文）

附 件

1、估价对象现状照片
2、估价对象位置示意图
3、《房屋所有权证》【合肥房权证市高新私字第3621013号】复印件
4、委托方身份证复印件
5、产权人身份证复印件
6、评估机构营业执照复印件
7、评估机构资质证书复印件
8、估价师注册证书复印件