新加坡风情休闲度假酒店项目可行性研究报告.docx

目 录
第一章 总 论 1
一、项目基本概况 1
二、项目业主简介 2
三、编制原则 3
四、主要编制依据 3
五、主要结论 4
六、项目主要技术经济指标 5
第二章 项目建设背景与必要性 7
一、项目建设背景 7
二、项目建设必要性 13
第三章 项目市场分析 14
一、重庆星级酒店市场发展趋势 14
二、重庆星级酒店经营情况分析 15
三、合川区旅游市场分析 18
四、合川房地产市场分析 19
五、本项目房价预测 21
第四章 项目建设规模及建设内容 27
一、建设规模 27
二、建设内容 27
第五章 项目选址与建设条件 29
一、项目选址 29
二、建设条件 30
第六章 工程方案 35
一、设计依据 35
二、设计原则 35
三、总平面设计 36
四、建筑设计 39
五、结构设计 41
六、给排水设计 44
七、电气设计 47
八、通风空调设计 54
九、燃气设计 55
第七章 环境保护 57
一、设计原则 57
二、设计依据 57
三、施工期环境影响及防治 57
四、运营期环境影响及防治 59
第八章 节能设计 61
一、设计依据 61
二、总图布置 61
三、建筑节能 61
四、给排水节能 62
五、电气节能 63
六、暖通节能措施 64
第九章 消防设计 65
一、设计依据 65
二、总图消防 65
三、建筑消防 66
四、给排水消防设计 67
五、电气消防 71
六、暖通消防设计 74
第十章 劳动安全卫生 77
一、影响劳动安全与卫生的因素 77
二、防护和监控措施 77
三、施工安全措施 77
四、劳动卫生措施 78
五、预期效果及评价 79
第十一章 防灾减灾 80
一、总图 80
二、建筑 80
三、结构 80
四、地质灾害防范 80
五、地震防治 80
六、电气安全 80
第十二章 组织机构及工程管理 82
一、组织机构 82
二、工程管理 82
第十三章 项目实施进度及招标方案 85
一、工程建设进度 85
二、招标方案 85
第十四章 投资估算及资金筹措 87
一、投资估算范围 87
二、投资估算依据 87
三、项目投资估算说明 87
四、项目投资估算结果 91
五、资金筹措 91
第十五章 财务评价 96
一、评价原则、依据及参数 96
二、项目营业收入及税金估算 97
三、总成本费用估算 101
四、盈利能力分析 104
五、还本资金来源及偿债能力分析 105
六、财务生存能力分析 106
七、不确定性分析 107
八、财务评价结论 109
第十六章 社会效益分析 119
一、社会影响效果分析 119
二、社会适应性分析 120
三、社会风险分析 120
第十七章 结论与建议 121
一、结论 121
二、建议 122

附件：
1、重庆市合川区合州医院有限责任公司2011-2013年利润表
2、重庆市合川区家盛物业发展有限公司2011-2013年利润表
3、还本资金承诺函
附图：
1、项目总平面布置图
2、1#楼剖面图
3、2#楼剖面图

第一章 总 论
一、项目基本概况
（一）项目名称：新加坡风情休闲度假酒店
（二）项目性质：新建
（三）项目业主：重庆竣洲置业有限责任公司
重庆鑫顿国际酒店有限责任公司
（四）建设地址：合川区白鹿山片区
（五）建设工期
该项目建设工期为36个月（2014年1月至2016年12月）
（六）工程建设规模及主要建设内容
本项目用地23379.33m2（约合35.07亩），总建筑面积104316.49 m2，地上建筑面积74730.27 m2，其中1号楼（酒店）面积35779.28 m2，2号楼（写字楼）面积19188.89 m2，裙楼面积19762.10 m2；地下车库及设备用房面积29586.22 m2。设置机动车停车位711个，其中地下602个，地面停车109个。主要建设内容包括土建、安装、酒店室内精装修以及室外道路、硬质铺装、绿化，水电气等设施的建设。
项目按照五星级酒店标准建设，建成后可提供客房414间（套），可供出售产权式酒店19260m2，可供出售写字楼19188.89 m2，可供出售临街商铺6000 m2。
（七）项目总投资
项目总投资为68294万元，其中建设投资61544万元（工程费用为47099万元，工程建设其他费用9887万元，预备费4558万元），建设期利息为6750万元。
（八）项目资金筹措
项目所需资金由业主自筹33294万元，占总投资的48.75%；申请中投公司贷款35000万元，占总投资的51.25%。
二、项目业主简介
（一）重庆竣洲置业有限责任公司
重庆竣洲置业有限责任公司系经重庆市合川区工商行政管理局批准，于2010年12月3日取得重庆市合川区工商行政管理局核发的500382000017660号企业法人营业执照。公司注册资本为人民币10000万元，现实缴资本10000万元。法定代表人：张晓东。公司住所位于重庆市合川区合阳办瑞山西路2号H幢都市花园1层11号11-1号。
公司经营范围：房地产开发、从事建筑相关业务、水电维修、酒店管理、五金交电、机电产品、农产品销售等。
（二）重庆鑫顿国际酒店有限责任公司
重庆鑫顿国际酒店有限责任公司系经重庆市合川区工商行政管理局批准，于2012年11月12日取得重庆市合川区工商行政管理局核发的500382000029663号企业法人营业执照。公司注册资本为人民币10000万元，现实缴资本10000万元。公司现有股东2人，分别系（股东1）唐洪，持有公司52%的股份，认缴出资额5200万元，实缴出资额5200万元；（股东2）王玲，持有公司48%股份，认缴出资额4800万元，实缴出资额4800万元。法人代表：唐洪
公司注册地：重庆市合川区南办处南滨西路22号；法定代表人唐洪。
三、编制原则
可行性研究范围涉及项目建设背景及必要性、市场分析、建设规模及内容、建设条件、建设工程方案、环境保护、节能、消防、劳动安全卫生、建设进度、建设投资估算及财务评价等。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
四、主要编制依据
（一）《房地产项目经济评价方法》、《投资项目可行性研究指南》；
（二）《重庆市城乡总体规划（2007－2020年）》（2011年修订）；
（三）《合川区城市总体规划（2004－2020年）》（2013年修改）；
（四）《重庆市合川区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（五）《2013年合川区国民经济和社会发展统计公报》；
（六）《2014年重庆市合川区政府工作报告》；
（七）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
（八）国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；
（九）业主提供的相关基础资料；
（十）国家和重庆市其它相关规定和要求。
五、主要结论
本项目的建设符合《合川区城市总体规划（2004－2020年）》（2013年修改），符合白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区的总体规划。本项目以新加坡风情为主题，按五星级酒店标准进行全面打造，由2栋塔楼，5层裙楼及2层地下建筑构成，项目建成后将成为合川区城市标志性景观建筑，项目建设有利于提高合川区城市品质，完善城市功能配套，促进合川区“中国知名旅游城市”目标建设。项目的建设是必要的。
项目建设规模适度，建设条件较好，建设方案合理可行。项目建成后，有利于优化项目区的投资环境，同时可辐射带动当地旅游、餐饮、房产、娱乐、服务业等相关产业的进一步发展，提升区域经济综合竞争力。项目建设是可行的。
本项目总投资68294万元，整个计算期内，可实现营业收入114135万元，净利润18260万元，所得税6087万元，所得税后财务内部收益率8.87%，所得税后净现值大于0，所得税后投资回收期8.55年。项目盈利能力较强，在财务上是可行的。
本项目申请贷款35000万元，主要用于项目部分土建，安装及装修工程，计划于2015年贷款20000万元，2016年贷款15000万元。到2017年一次性还本35000万元，并支付运营期间所产生利息6300万元。借款偿还期内利息备付率为7.21，偿债保证比为1.10，综合偿债保证比为1.70，还本付息的资金充裕。
因此，该项目具备实施的必要性和可行性。
六、项目主要技术经济指标
表1-1 项目主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
备注
一
建设目标与规模

1
建设用地面积
㎡
23379.33

2
总建筑面积
㎡
104316.49

按功能性质划分
1）
公建建筑面积
㎡
74730.27

其中
1号楼建筑面积
㎡
35779.28
414间
2号楼建筑面积
㎡
19188.89

裙楼建筑面积
㎡
19762.10

2）
车库及设备用房
㎡
29586.22

按地上地下划分
1）
地上建筑面积
㎡
74730.27

2）
地下建筑面积
㎡
29586.22

3
建筑占地面积
㎡
6440.32

4
绿化面积
㎡
9649.43

5
道路、及硬质铺装
㎡
7289.58

6
容积率

3.196

7
建筑密度
%
27.55%

8
绿地率
%
41.27%

9
停车位
个
711

9.1
地上
个
109

9.2
地下
个
602

二
总投资
万元
68294

1
工程费用
万元
47099

2
工程建设其他费用
万元
9887

3
预备费
万元
4558

4
建设期利息
万元
6750

三
资金筹措
万元
68294

1
业主自筹
万元
33294
占总投资的48.75%
2
银行贷款
万元
35000
占总投资的51.25%
四
财务评价指标

1
营业收入
万元
114135
整个计算期内
2
总成本费用
万元
81832
整个计算期内
3
营业税金及附加
万元
7956
整个计算期内
4
所得税
万元
6087
整个计算期内
5
净利润
万元
18260
整个计算期内
6
财务内部收益率
%
10.99
所得税前
7
财务净现值
万元
6703
所得税前
8
投资回收期
年
7.53
所得税前
9
财务内部收益率
%
8.87
所得税后
10
财务净现值
万元
1924
所得税后
11
投资回收期
年
8.55
所得税后
12
总投资收益率
%
6.41

13
资本金净利润率
%
7.83

第二章 项目建设背景与必要性
一、项目建设背景
（一）合川区社会经济发展状况
合川地处重庆西北部，因嘉陵江、渠江、涪江三江汇流而得名。距重庆主城核心区50公里，是重庆市和成渝经济区规划建设的区域性中心城市。幅员面积2343平方公里，辖23个镇，7个街道办事处，总人口156万。
合川曾为巴国别都，历为通往四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道和“经济走廊”。境内有钓鱼城、涞滩古镇等著名历史文化古迹，周敦颐、张森楷、卢作孚、陶行知等历代名人曾在此授教创业。合川是新中国第一位少年英雄刘文学的故乡和中国龙舟之乡、全国儿童画之乡，中国最具海外影响力明星区、商品市场最佳投资城市、西部最具投资潜力百强县（市、区）之一，也是重庆的高职教城。
近年来，合川区深入贯彻科学发展观，围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标”，实施富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川“四大战略”，抓好发展与民心“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，全区经济社会发展势头强劲。大城市框架全面拉开，城市功能全面完善，城市品质大幅提高，人民幸福指数不断提升，成功创建重庆市级文明城区、市级森林城市，正努力创建国家卫生城区、全国文明城区、国家环保模范城市、全国生态示范区。完成1500亿级产业布局，工业基础、成长、创新“三大版块”，能源、建材、化工、装备制造、食品加工、纺织服装、制药、电子元器件、电子信息“九大产业”发展格局全面奠定，北汽银翔、农机院西南产业基地、达方电子等重大招商项目建成投产，义乌小商品批发市场、茂田建博中心等一批大型专业市场建成投入使用，合川已逐步成为重庆市的一个重要增长极。
2013年，合川区全区实现地区生产总值387.42亿元，按可比价计算，同比增长11.9%。其中，第一产业增加值56.69亿元，增长4.8%；第二产业增加值192.09亿元，增长12.7%；第三产业增加值138.63亿元，增长13.4%。按常住人口计算，全区人均地区生产总值达到29175元（按年平均汇率6.1932折合4711美元）。三次产业结构由上年的15.0︰48.7︰36.3变为14.6：49.6：35.8，产业结构进一步优化。
2013年，合川区全年完成房地产开发投资额83.98亿元，比上年增长33.4%。商品房施工面积859.1万平方米，增长29.2%;竣工面积157.7万平方米，比上年增长27.4%。商品房销售面积155.4万平方米，比上年增长38.8%，其中住宅销售面积143.9万平方米，增长43.0%。
2013年，合川区以精品打造为抓手，带动旅游全城全域提升。钓鱼城景区陈列展览馆、九口锅遗址保护、半边街游客中心等项目建成投用，钓鱼城成功创建4A级景区，被列为国家考古遗址公园。涞滩古镇入选第一套“中国古镇”特种邮票，历史街区立面整治、二佛寺下殿保护修缮工程完工，鹫峰峡漂流项目建成运营。文峰塔、卢作孚故居完成修复并对外开放，文峰街成功创建3A级景区。举办“赏花休闲采果品年”等四季旅游节会，钓鱼城旅游文化节评为重庆十大知名旅游品牌节会。全年接待游客437.2万人次，实现旅游收入6.74亿元。同比分别增长15.7%和16.9%。
（二）合川区城市发展规划
《2014年重庆市合川区政府工作报告》中提出2014年合川区主要工作目标：奋力推进城市提质工程，建设宜居江城。依托山水资源、传承历史文脉，统筹推进空间优化、功能开发和风貌打造，彰显绿水青山特色，持续改善人居环境。
优化提升规划水平。按照城市发展新区及合川“三大奋斗目标”定位，论证修改城乡总体规划和城市总体规划，加快推动合阳—草街片区与重庆都市功能拓展区有机衔接，完成合阳城东、思居片区控规编制。细化城市功能分区，北城打造商贸居住中心，南城打造行政文化中心，钓鱼城半岛打造具有核心竞争力的区域旅游休闲中心，花滩片区打造以高档居住、运动休闲为主的城市新区，小安溪及白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区，高职教城片区打造以高等教育、文化创意为主的文化教育高地，渭沱片区、沙溪片区打造以港口、物流为主的工业配套服务区。坚持产城融合，立足功能定位，编制综合交通、城区给排水、绿地系统、城市照明等专项规划。严格按程序编制、调整规划，锁定规划控制区建设行为，严厉查处违法建设。
完善城市功能配套。坚持基础设施与城市开发同步，把握节奏、突出重点，有序推进沙溪、花滩、白鹿山、小安溪、农创园、高职教城等片区建设，稳步推进纯阳山、东津沱等片区棚户区改造。开工建设花滩大道二期、南津路等道路，建成小安溪滨江路、涪江四桥南北引桥、农创园嘉江路、嘉合大道。建成赵家渡堤防工程，整治城市排水防涝设施。扩建二水厂，加快改造弃管小区电力、燃气、给排水等危旧管网。推进智慧城市建设，主城4G网络全覆盖。新建二郎桥、联滨路和文峰街3个农贸市场，推进一批公共厕所、垃圾站台等环卫设施提档升级，建成北城市政公园、东津沱滨江公园。注重公共服务设施规划布局、供给规模、建设时序与片区发展节奏相适应。新增新华幼儿园、大南街幼儿园南城分园、濮湖小学，扩建白鹿小学、瑞山中学、南屏中学，迁建盐井中学。建成区人民医院、宏仁医院并投用，完成妇幼保健院整体迁建项目主体。建成全民健身中心、南滨体育公园，增设体育活动设施。建成6个社区养老服务中心。高品质实施商住开发，尚信国际、新加坡风情度假酒店等标志性项目加快推进。
  （三）合川区旅游业发展规划与目标
《重庆市合川区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，大力发展旅游业，打造中国知名旅游城市，以钓鱼城为中心，建成重庆市城乡旅游统筹实验区，形成“大旅游、大市场、大产业”新格局。到2015年，旅游年接待国内外游客达300万人次以上，实现旅游收入10亿元。
——实施重点旅游开发工程。以打造中国知名旅游城市为出发点，通过挖掘、保护、开发、推介三江合流、钓鱼城、涞滩古镇等国家及世界级自然、文化遗产，多层次、全视角放大合川的美感效应，提升合川的城市和城区价值；以古钓鱼城为龙头，涞滩古镇、龙多山为开发重点，全力招商，突破旅游名城建设的难点，着力打造合川旅游发展的“金名片”；整合旅游资源，建设水上乐园，发展三江水上游乐及运动项目，使嘉陵江沿线旅游产品成为重庆知名的旅游新品。
——大力发展乡村休闲旅游。打造合川的生态休闲旅游线，重点开发世代思居乡村旅游驿站、九峰山森林公园、古楼枇杷采果节、华蓥山旅游等，以此带动沿线相关产业的发展，发挥旅游的相关带动作用。
《2014年重庆市合川区政府工作报告》中提出，以促进旅游消费为重点，推动现代服务业上档升级。强化全城全域理念，加快推进中国知名旅游城市建设，以旅游带动服务业升级配套，促进消费上档提质。    
全域推进旅游开发工程。提速景区建设。围绕打造世界级、国家级旅游精品，高水平编制钓鱼城半岛规划，力争招商取得重大突破。以钓鱼城创5A为抓手，加强文物保护、景点打造和环境优化，提质推进精品景区建设，申遗工作取得阶段性进展。涞滩古镇优化旅游规划，科学开发下涞滩和滨水旅游，推进游客中心、下殿文物保护、六祖殿堂等项目，打造“中国知名旅游古镇”，创建4A级景区。启动三江水上旅游开发，培育九峰山、龙多山等旅游新品。因地制宜发展乡村旅游，打造一批集观光、休闲、度假、健身于一体的旅游名品。强化宣传营销。坚持立足川渝、辐射西南、面向全国、放眼世界，加强区域旅游协作，健全宣传营销体系。开通合川旅游直通车，积极参加旅游推介会，举办钓鱼城旅游文化节等活动，筹拍《钓鱼城》电视剧和纪录片，加快提升合川旅游知名度和美誉度。优化要素配套。以市场需求为导向，围绕“吃住行游购娱”，优化旅游功能设施布局，推动餐饮、住宿等服务业上档升级，全城景观化目标向前推进一大步。提质打造文峰街等美食娱乐街区，建成8—10家商务酒店和旅游星级饭店，完善旅游标识，开发2—3个旅游特色商品，规范旅游市场秩序，提升旅游服务质量。注重以景区建设带动周边交通、居住、环卫、水电气供应等条件改善，探索旅游城市管理新机制，引导群众养成文明习惯，培养文明、健康的生活方式，不断提高旅游发展综合效应。
（四）项目提出理由
合川区要打造中国知名旅游城市，星级酒店以及综合商业体的建设是必不可少的，特别是高星级酒店的需求更为旺盛。本项目为五星级酒店以及商业综合体建设项目，符合合川区打造中国知名旅游城市的规划要求，同时符合白鹿山片区打造以城乡互融、旅游配套为主的生态园区的总体规划。
二、项目建设必要性
（一）是中国知名旅游城市的需要
合川区“十二五”规划提出，大力发展旅游业，打造中国知名旅游城市，以促进旅游消费为重点，推动现代服务业上档升级。
本次新加坡风情休闲度假酒店按五星级酒店标准进行全面打造，由2栋塔楼，5层裙楼及2层地下建筑构成，项目建成后将成为合川区城市标志性景观建筑，可为合川区休闲旅游业提供相应的配套服务，能加快实现该区打造中国知名旅游城市的目标。
（二）是提高人民群众生活品质、改善城市环境的需要
本项目建设内容包括五星级酒店、商务写字楼及商业。项目的建设将通过合理的规划、完善的公用配套设施和良好的绿化环境、高品质的建设，不仅给人民群众提供了优美的居住环境、健康的生活空间，改善了人民群众生活品质和消费水平，提高城市品质，改善城市配套。
（三）是促进新型城镇化建设、实现当地经济可持续发展的需要
通过本项目建设，可刺激带动当地房产、餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、商贸等相关产业的发展，提升区域经济综合竞争力，促进新型城镇化建设。另一方面本工程建成后，为社会创造大量的就业机会，平均每年可上缴税金800万元以上，促进社会经济发展。因此，可促进新型城镇化建设，有利于实现合川区经济的可持续发展。

第三章 项目市场分析
一、重庆星级酒店市场发展趋势
截止2014年第一季度，根据中华人民共和国旅游局2014年第一季度全国星级饭店统计公报数据显示，重庆已有24家挂牌五星酒店，从区域分布来看，重庆五星级酒店主要分布在主城区，并集中在渝中、江北两区，这与重庆的经济发展水平相符合。渝中、江北区作为重庆经济最为发达的区域，在区位条件，集客能力，消费水品，配套设施等方面的优势有为突出。
通常五星级酒店是和商务、旅游是分不开。重庆的商务能力无容置疑，作为全国最大的直辖市，地处长江与嘉陵江交汇处的重庆具有良好的地域、交通优势，随着两江新区的成立开发重庆必将迎来更多的机遇。所以从商务上来讲，作为直辖市及拥有中国的第三个副省级新区（两江新区）的重庆，顶级商务酒店在未来几年将会有一个极大的发展。
而重庆的旅游正在逐步的发展中。重庆成立直辖市后，特别是三峡工程的开工，使重庆市及其所辖三峡库区成为世人关注的焦点，三峡旅游骤然升温，使重庆旅游业的发展面临前所未有的机遇。重庆旅游行业人士紧紧抓住机遇，积极开拓进取，开发生产与宣传促销相结合，使重庆旅游业呈现出强劲的发展势头。重庆旅游业在高速发展的同时，已经形成规模。内部行业齐全，具备一定的产业基础，对国际国内旅游者有了相当的吸引力。
重庆以“美女、美食、火锅、温泉”闻名于世界，并以山城都市、长江三峡、大足石刻三大世界级旅游精品带动旅游业的强盛发展。也正是旅游业的快速发展，催生了一批度假型酒店。九龙坡的贝迪颐园温泉旅游度假区，大足华地王朝，永川的两江野生世界大酒店等等。
然而对比其他几大直辖市，北京五星级酒店数量为61家，上海为59家，重庆作为最年轻的直辖市，仍有巨大的差距，但同时随着重庆经济的迅速发展，尤其最近两年在政策上，市政府对旅游业寄予厚望，黄奇帆市长曾在市旅游经济发展领导小组全体会议上表示将把旅游业打造成战略性支柱产业。可见重庆旅游业在未来几年必将有一个大的发展，而旅游业的发展对酒店行业也必将有一个极大的促进。重庆市旅游局有关人士表示，重庆酒店业发展势头相当迅猛。目前重庆成为西部高星级酒店发展最快的地区，预计到2020年，重庆将有88家五星级酒店。酒店行业在重庆必然有着一个巨大的发展空间。
二、重庆星级酒店经营情况分析
（一）入住情况分析
重庆市星级酒店受到2008年金融危机的影响，入住率有些许的降低。但从总体业绩情况来看，一直处于稳步上升的趋势。虽然重庆市星级酒店市场在不断的扩张，然而由于重庆有强烈的市场需求，并未能对星级酒店入住情况造成影响。此外，作为星级酒店，考虑到所有的竞争成本，入住率的保底线为60%，目前中国酒店业的平均纯利在8%—12%之间，而重庆酒店业的平均利润大约为10%。近两年重庆的业绩表现虽好，但随着未来市场的大肆扩张，星级酒店市场受到极大的挑战。

图3-1 重庆市星级酒店2007年-2010年入住率
（二）客源分析
随着重庆直辖效应的逐步体现，市内外公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成了主城区发展商务旅游的基本客源市场，故商务客便成为重庆市星级酒店的主力，分别占四星级、五星级酒店的57%、68%。其商务客源主要为重庆的机械制造、汽车及摩托车制造、信息技术及半导体生产等制造业。目前，重庆的高档商务客源所占比例较小，导致星级酒店市场，特别是五星级的房价水平相对较低。其中外籍人士约占30%的比例，国内人士约占70%的比例；旅游客群中，主要由旅游散客、旅游团队及其他客源构成。从其类型来看，以国内旅游人群为主，外籍人士较少，只占四星级、五星级酒店的7%、9%。休闲娱乐是重庆星级酒店市场的重要特点，闲散客群中以选择四星级以下酒店为主，故对四星级及五星级的需求量较小，只占到总量的2%到3%。

图3-2 重庆星级酒店客群分布
（三）成本分析
星级酒店投资成本按照建筑单位面积（不包括土地价格）：五星级酒店一般为9000—10000元/㎡，四星级酒店一般为7000—9000元/㎡。投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%。投资一家星级酒店，收回成本（不含土地成本）一般要8~10年。
（四）客房价格分析
重庆星级酒店客房执行价格如下：

图3-3 重庆星级酒店客房执行价格
上图价格主要针对散客而言，多为标价5-7折。但是由于四、五星级酒店都有协议公司及旅游团队，而这些客群又是酒店的主要客群来源。酒店对于这部分客户多采取3-4折的折扣政策，故大大的降低了整个星级酒店市场的成交均价。五星级酒店的平均房价仅为586.39元，比成都的平均价格低200元，和北京、上海动辄4位数的价格有较大差距；四星级酒店的平均房价仅为330元左右。重庆四、五星级酒店房价整体较低的原因在于，目前重庆酒店入住主要靠商务客人，高端游客的比例过少。另外，行业管理和约束能力并不强，酒店之间存在杀价等恶性竞争，也是制约星级酒店房价提升的因素。
三、合川区旅游市场分析
（一）旅游资源越来越丰富
2013年，合川以精品打造为抓手，带动旅游全城全域提升。钓鱼城景区陈列展览馆、九口锅遗址保护、半边街游客中心等项目建成投用，钓鱼城成功创建4A级景区，被列为国家考古遗址公园。涞滩古镇入选第一套“中国古镇”特种邮票，历史街区立面整治、二佛寺下殿保护修缮工程完工，鹫峰峡漂流项目建成运营。文峰塔、卢作孚故居完成修复并对外开放，文峰街成功创建3A级景区。举办“赏花休闲采果品年”等四季旅游节会，钓鱼城旅游文化节评为重庆十大知名旅游品牌节会。
（二）旅游人次逐年增加
2012年，合川区接待国内旅游人数375.9万人次，比上年增长47.6%；接待入境旅游人数3.7万人，增长18.3%。全区旅游综合收入5.82亿元，比上年增长53.3%，其中，国内旅游收入5.77亿元，增长55.1%；国际旅游外汇收入78.1万美元，增长18.9%。
2013年，合川区全年接待游客437.2万人次，实现旅游收入6.74亿元。同比分别增长15.7%和16.9%。
（三）结论
由合川政府牵头对基础设施和旅游设施不断改善，预计将进一步推动合川地区访客人次的增长，并增强其在境内外休闲市场的形象。新增国际品牌酒店的引入，将成为改善旅游基础设施的一部分，刺激市场需求。
随着合川区经济发展和旅游市场的成长，未来数年酒店住宿市场的需求预计随之增长。
四、合川房地产市场分析
2013年，合川区房地产总投资81亿元，超年度目标任务的170%；竣工商品房面积198万平方米，超年度目标任务的98%；新开工商品房面积370万平方米，超年度目标任务的270%；全年扶持新办房地产开发企业18家，全区房地产开发企业目前已发展到121家。全年商品房总成交套数为19357套，同比增长70.83%，实际销售面积161.75万平方米，同比增长64.70%，成交金额73.74亿元，同比增长86.17%，销售势头一路看好。
从房地产投资总额来看，重庆市合川区房地产开发投资额从2007年的11.13亿元增长到2013年的81亿元，年均复合增长率达39.21%，保持了持续增长的态势，仍具有较好的发展前景。

图3-4 2007-2013年重庆市合川区房地产投资及同比增长情况
（数据来源：重庆市合川区统计局）
综上分析，重庆市及合川区土地开发及房地产市场将具有较好的发展态势。
五、本项目房价预测
（一）本项目SWOT分析
1、SWOT分析决策图

图3-5 SWOT分析决策图
通过对本项目的SWOT分析，目的在于利用项目目前拥有的机会，来强化项目自身的优势与弱化项目存在的劣势，最终达到消除威胁的目的。
2、项目优势（strengths）分析
（1）旅游资源丰富
合川区旅游资源十分丰富，涵盖了人文资源景系的几乎所有景型，有古战场遗址、古陵墓、古寺庙、名人祠庙、古代建筑工程、古石刻等古代人文旅游资源，是重庆市旅游资源的重要组成部分。现有国家级、直辖市级、县市级文物保护单位33处，风景名胜区6处，国家级历史文化名镇一处，其中最为著名的人文景观钓鱼城，是全国重点文物保护单位；其次，文化名镇涞滩古镇，名列“中国十大古镇”，有着“中国最美的村镇”之称。还有全国最大的禅宗石刻摩崖造像——二佛寺石刻等分。
（2）地理位置优越，交通便利
合川区水陆交通便捷，历来商贾云集，是川东北、渝西北的交通枢纽和重要的物资集散地，也是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道和经济走廊。渝合高速、襄渝铁路和国道212线穿境而过，随着遂渝快速铁路、武合高速公路的建成通车，以武合路、合隆路、铜合路等为主线的"一纵四横八条干线"的道路交通网络初步形成。便利的交通为合川旅游业发展提供了极为有利的条件，旅游业的发展能有力的带动酒店行业的发展。
3、项目劣势（weakness）分析
旅游资源的开发需要满足不同游客层面的三种类型需要，即基本层面（陈列观光型）、提高层面（表演欣赏型）、发展层面（主题参与型）。合川当前的旅游开发中三个层面虽然齐全，但以景观的陈列观光型为主，主要停留在基本层面上，不利于游客停留时间的延长，以及旅游资源的充分利用。
4、项目机会（opportunities）分析
（1）经济发展的良好态势 
重庆提出构建“一圈两翼”新格局，在快速提升重庆综合实力和竞争力方面发挥了重要作用，同时重庆两江新区的成立，也为旅游业的发展带来了机遇。在外部经济良好的发展态势下，合川自身也针对当地经济发展薄弱的现状，不断加大技改投入。为使优势企业成为合川经济的支撑点，合川市整体推动，部门极力配合、协调，共同采取措施为优势企业的发展营造良好的环境。重庆市外经贸委与合川签订合作备忘录，以开放型经济助推合川区域经济社会跨越式发展，探索一条区域性中心城市发展开放型经济的新路子，合川逐步强大的经济实力和不断扩大的对外联系，推进了基础设施的全面提升，为旅游产业发展提供了有利条件，同时也让酒店行业蓬勃发展。 
（2）旅游者需求日益增加，
21世纪以来，国民经济向小康社会发展，居民的人均收入水平不断提高，人们的消费方式也正发生着变化。旅游消费结构不断升级，从而带来了国内旅游消费市场的变化，旅游正日益成为人们的一种生活方式。
5、项目威胁（threats）分析
重庆星级酒店的增多，同质化竞争越来越强烈。各大外来和本土酒店品牌也开始寻找新的酒店市场契机，为此建议开发及经营商遵循“人无我有，人有我优”的原则，吸取对手的优点，避免自己的弱点；同时突出自我特色，争取主动竞争。
（二）酒店房价预测
本项目酒店房价采用市场比较法进行测算，具体测算过程如下：
在对当地酒店的入住率、房价结构、市场定位、地理位置、品牌连锁、基础设施、便利设施、品牌声誉和酒店质量进行评估以及对酒店管理方进行评价的基础上，我们确认了1家酒店将成为待建物业的主要竞争对手，即重庆合川华地王朝华美达广场酒店。另有2家酒店可以作为次要竞争酒店，分别为重庆长寿碧桂园凤凰酒店、重庆恒大酒店，这2家酒店形成了重庆市乡村度假酒店市场，吸引着会议及团体需求和周末休闲需求。
1、重庆合川华地王朝华美达广场酒店
重庆合川华地王朝华美达广场酒店于2011年12月开业，是合川区第一家、目前唯一一家国际品牌高档酒店。酒店位置靠近市政府，配置客房268间，餐饮设施4个，会议室12间。其中776平方米的宴会厅是合川区面积最大的。酒店还配有一个水疗中心，配置了6间治疗室。
2、重庆长寿碧桂园凤凰酒店
重庆长寿碧桂园凤凰酒店于2010年开业，位于长寿区，是碧桂园集团在西南地区开发的第一家五星级酒店。占地面积达560,000平方米，该酒店是西南地区面积最大、设施最为齐全的酒店。酒店配置客房333间，套房30间，总统套房面积483平方米；会议空间面积2,621平方米，最大宴会厅面积1,200平方米；餐饮设施包括一个地中海餐厅和一个配有23间包厢的中餐厅。
3、重庆恒大酒店
重庆恒大酒店于2010年开业，位于重庆江津区国家级高新区内。归恒大集团所有，酒店配置293间客房，20间套房和1间总统套房。总统套房面积2,600平方米，还有一个200,000平方米的皇家园林。餐饮设施包括1个全日制餐厅、3个中餐厅和1个川菜餐厅。水疗中心配有24间治疗室，其他娱乐设施还包括舞蹈俱乐部和KTV。
目前，重庆合川华地王朝华美达广场酒店平均房价约为490元/天.间；重庆长寿碧桂园凤凰酒店平均房价约为400元/天.间；重庆恒大酒店平均房价约为510元/天.间。
（1）本项目与参考项目综合对比评估
表3-1 一次评估表
评估项目
设定分值
重庆合川华地王朝华美达广场酒店
重庆长寿碧桂园凤凰酒店
重庆恒大酒店
本项目五星级酒店
区位地段
10
8.5
7
7.5
7.5
周边环境
10
8.5
8
8.5
8
周边配套
10
8.5
8
8.5
8
交通条件
10
8
8
8
8
价格
10
8.5
9
8.5
8
市场定位
10
9
8
8
8.5
规划设计
10
7.5
8
8
8
品牌形象
20
17
14
17
15
项目规模
10
7
7
7.5
7.5
合计得分
100
82.5
77
81.5
78.5
（2）评估与价格修正
修正公式
参考项目修正均价＝本项目评估得分/参考项目评估得分×参考项目均价
本项目五星级酒店修正过程：
重庆合川华地王朝华美达广场酒店：78.5÷82.5×490＝466元/天.间；
重庆长寿碧桂园凤凰酒店：78.5÷77×400＝408元/天.间;
重庆恒大酒店: 78.5÷81.5×510＝491元/天.间。
修正结果：
由于重庆合川华地王朝华美达广场酒店地处合川区，具有较高的参考价值，取50%；重庆长寿碧桂园凤凰酒店取30%；重庆恒大酒店取20%。故修正结果如下：
本项目五星级酒店：（466*0.5+408*0.3+491*0.2）＝453元/天.间。
综上所述，本项目五星级酒店平均房价定为450元/天.间.

第四章 项目建设规模及建设内容
一、建设规模
项目建成后，可提供五星级酒店客房414间（套），可供出售产权式酒店19260m2，可供出售写字楼19188.89 m2，可供出售临街商铺6000 m2。
二、建设内容
本项目用地23379.33m2（约合35.07亩），该项目总建筑面积104316.49 m2，地上建筑面积74730.27 m2，其中1号楼（酒店）面积35779.28 m2，2号楼（写字楼）面积19188.89 m2，裙楼面积19762.10 m2；地下车库及设备用房面积29586.22 m2。设置机动车停车位711个，其中地下602个，地面停车109个。主要建设内容包括土建、安装、酒店室内精装修以及室外道路、硬质铺装、绿化，水电气等设施的建设。
表4-1 酒店主要建设内容一览表
序号
项目
单位
数值