房地产市场研究报告( 84页).docx

登达集团·淮安项目
【房地产市场研究报告】

第一篇 调研计划

一、 调研缘起
房地产项目的开发必然涉及到区域市场的发展现状、趋势以及消费群体等等方面的内容，因此要求对项目区域市场的情况有着相当的了解和把握，只有充分了解项目所在市场的基本情况，才能更好的在尊重市场的前提下，制定企业以及项目发展战略，并采用行之有效的方式和方法，取得项目开发的成功，达到企业利润的最大化。
淮安房地产市场对于我们来说，属于未曾开发的市场，因此对于当地市场的基本情况处于了解但不熟悉的状况，因此我们有必要对淮安房地产市场的发展作详细而又针对性的市场调查，以掌握尽可能多的资料，真正倾听市场的声音，为项目开发制定完善的发展战略，并进行准确的市场定位和项目定位，以有效的规避风险、保障项目开发的成功并获取最大化的利润，达到双赢的局面。因此本次调研主要从宏观、微观方面对市场进行调研分析，以准确的把握市场脉搏，并为后续工作的跟进作准备和引导。
二、 调研目的
针对淮安大学城地块进行有针对性地市场调研，以对项目的开发作出相应的市场评价，并对未来市场发展趋势做预测和估算,主要有以下目的：
1、了解淮安宏观市场状况，包括行政区划、政策、经济、市场等方面；
2、了解淮安房地产市场发展概况，包括市场供需、潜在市场供给等；
3、了解淮安住宅市场和商业物业市场供需状况，包括相应的产品、价格、规模以及市场供需等方面；
4、了解淮安商业发展状况，核心商圈、典型商业及发展趋势；
5、了解淮安市场消费者需求特征、置业特征等，并对潜在消费者的需求做相应了解和调查；
6、了解淮安投资市场特征，包括投资置业者群体构成、投资额度、投资取向等；
7、了解淮安未来房地产市场开发状况，包括现期土地出让、开发进度、开发规模、潜在竞争物业开发等方面；
8、了解项目周边环境、市政规划、直接竞争对手、潜在竞争对手等方面的情况和信息；
三、 调研内容
序号
调研项目
主要内容
调研目的
一
城市发展
淮安城市发展状况、地理、交通、市政、教育、城市规划等方面的内容，以及与周边城市之间的比较和联系等；
战略定位
项目定位
二
政策解读
淮安地区性政策，包括土地、规划、建设、税费等政策，以及国家对房地产行业的调控政策在当地的解读以及执行等情况；
项目开发
三
商住项目
对当地商住开发项目进行实地采盘，包括区位、规模、价格等基本信息，也包括产品、规划、客户、开发及营销策略等综合信息；
项目定位
产品定位
价格定位
四
商业发展
城市商业发展概况，以及商业未来规划情况，项目区域商业发展及未来前景等；
商业定位
五
项目区域
项目地块特征，周边项目及配套，片区整体规划，未来发展前景，区域竞争状况等方面的信息，以及大学城对项目开发的影响力评估等；
产品规划
价格定位
六
客户群体
客户群体特征、投资置业心理、偏好、承受水平以及对产品、规划、区位等方面的需求特征；商业消费习惯、消费水平等。
客户定位
营销定位
价格定位
四、 调研安排
1、 人员安排
本次调研由圆满公司组建市调小组，包括华东事业部策划总监王嘉伟、泗县项目策划师范超、市场研究主管熊茂荣，王嘉伟担任任本次调研的组长。
2、 时间安排
调研项目
12.30
12.31
01.01
01.02
01.03
01.04
01.05
01.06
01.07
01.08
主要负责
一、城市发展

熊、王
二、政策解读

熊、王
三、商住项目

熊、范、王
四、商业发展

熊、范
五、项目区域

熊、范
六、客户群体

王、范、熊
五、 调研范围
实地调研主要集中在淮安市区，包括清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区，以及周边区域基本概况（资料查询）。
六、 调研工具
电脑、数码相机
笔记本、地图
七、 调研方法
1、 抽样调研：选取具有代表性的个体进行针对性较强的调研，以切实了解市场状况，获得更为准确、全面的信息，对于备选样本经过严格的帅选，并对调研结果进行论证和检验；
2、 定点观察：由专人定点在特定的时间地点对特定的对象进行观察，并记录其行为特征，包括城市在不同时段、不同区域的人口流动和集中程度，以及不同类型消费者的消费习惯等方面的内容，通过反复观察和数据记录来了解对象特征；
3、 资料查询：通过网络、电话等方式方法对相关资料进行查询，以寻找对市场论证有效的资料和资源；
4、 实地走访：对相关以及典型对象进行实地走访，以从主观和客观两个方面充分感受对象的特征，从个体特征推断整体特征，更好的把握市场脉搏；
5、 专家咨询：对房地产开发的专业人士、现场人员、研究人员、政府主管领导等房地产开发的专业人士和专家进行访谈，切中问题要害，听取多方声音和观点，以在本项目开发中寻求突破；
6、 深度访谈：对特定的客户群体和对象，就某些问题进行针对性较强的访谈，形势灵活，调研质量主要由访谈人员自身素质、受访者对问题的理解程度等因素决定；

第二篇 市场研究

一、 淮安宏观市场概况分析
（一） 淮安城市概况
1、 地理位置

淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00"～34°06ˊ00",东经118°12ˊ00"～119°36ˊ30"之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县，以及位于东部的经济技术开发区。淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。
从地形地貌方面来看，淮安市处于黄淮平原和江淮平原，无崇山峻岭，地势平坦，地形地貌以平原为主，只有市境西南部的盱眙县有丘陵岗地，地势较高。盱眙县仇集镇境内无名山真高231 米，为全市最高点；楚州区博里地面真高仅2.3米—3.3米，为全市最低点。境内河湖交错，水网纵横，京杭运河、淮沐新河、苏北灌概总渠、淮河入江水道、淮河入海水道、古黄河、六塘河、盐河、淮河干流等9 条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖、高邮湖、宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间。平原面积占总面积的69.39% ，湖泊面积占11.39% ，丘陵岗地面积占18.32 % ，是典型的“平原水乡”。
2、 城市特征
淮安位于苏北中心地带，与苏北各市有着紧密的联系，地理位置的优越性促使淮安必然在苏北经济圈中扮演重要的角色，从江苏整体的发展来看，苏南发展远远快于苏北地区，“十一五”计划为苏北地区的发展提供了一个良好的契机，而淮安正式处于这一发展区域的核心。交通便利，京沪、徐宿淮等高速公路穿境而过，距离南京、徐州、连云港、合肥机场较近，基本上都在100—200公里范围内，属于航空运输的有效范围内，而且陆路交通网络的建设更加完善其与周边地区的联系通路，城市西南临洪泽湖、往东离东海亦不远，因此海陆空立体交通网络构建基本成型。从经济发展的普遍规律来看，交通是经济发展的血脉，承载着一个地区经济发展的使命和希望。同时在有效利用现有资源的基础上，调整经济发展政策，三次产业结构调整，产业升级加快，工业园区建设、大型企业引进等方面的措施都将促使淮安经济进一步腾飞。改革开放后，淮安市经济建设飞速发展，江苏省政府将淮安市（原淮阴市）发展定位为：江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的贸易中心城市。
总的说来，淮安地理位置优越、交通网络发达，区域优势将在经济建设和城市发展中得到进一步的体现，因此，我们坚信在未来的发展中，淮安必将走在苏北城市前列。经济发展、城市建设加快将极大地提高城市竞争力，相应的居民收入水平提高，伴随的消费水平的提高，生活观念的改变，生活和消费的变化必然也包括居住理念的改善，在城市掀起新一轮建设高潮的过程中，房地产市场在改变当地居民的居住水平、生活水平等方面将发挥非常重要的作用。
3、 区县发展
淮安市辖4区、4县，另外还有经济技术开发区，基本构成淮安的行政区划。随着“三淮一体化”战略格局的提出，近年来，淮安极力构建“三淮一体”（淮阴市城区、淮安市城区和淮阴县县城有机连接，形成“三淮一体”格局，以完善区域性中心城市功能，发挥大城市市场的辐射带动作用，推动地域经济发展）城市发展体系，从城市建设、经济、文化、教育等各个方面努力完善城市功能，将各区、县纳入整体的发展规划，以使淮安发展成为苏北经济重心，加强与周边市域的交流和联系，共同发展苏北城市群的经济。
淮安市各区县2005年相关指标对比分析表
区县名称
面积
人口数量
人口密度
GDP总量
人均GDP
清河区
29平方公里
24.33万
8390人
21.88亿元
22603元
楚州区
1522平方公里
119.47万
785人
87.12亿元
7292元
淮阴区
1264平方公里
87.81万
695人
75.09亿元
8551元
青浦区
296平方公里
32.75万
1106人
31.61亿元
14030元
开发区
60平方公里
7.73万
1289人
21.26亿元
27503元
涟水县
1670平方公里
104.78万
627人
62.18亿元
5934元
洪泽县
1394平方公里
39.05万
280人
40.80亿元
10448元
盱眙县
2493平方公里
74.16万
297人
63.27亿元
8532元
金湖县
1344平方公里
35.83万
267人
38.94亿元
10868元
从表中数据不难看出，项目所在青浦区在各项宏观指标中，均居于全市前列，在人口密度、GDP总量、人均GDP等数据都是仅次于城市核心——清河区以及经济技术开发区，整体竞争能力较强，从另外一个方面来说也奠定了青浦区在全市建设中的地位和作用，拥有自身的定位及发展目标，这就为项目开发提供良好的宏观环境。
（二） 淮安宏观经济
1、 综合经济
全市经济持续快速增长，经济总量创历史新高。初步核算，2005年全年实现生产总值 561.81 亿元， 按可比价计算， 比上年增长 14.3% ，增幅比上年提高 0.5 个百分点。其中，第一产业增加值 117.84 亿元，比上年增长 4.2% ；第二产业增加值 255.75 亿元，增长 19.5% ；第三产业增加值 188.22 亿元，增长 14.4% 。人均生产总值 10683 元，比上年增长 13.4% 。经济结构进一步优化，三次产业结构由上年的 23.2 ： 43.7 ： 33.1 变为 21.0 ： 45.5 ： 33.5 。城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强。年末全市城市化率 37.5% ，比上年提高 1.1 个百分点。
圆满解读：综合经济实力进一步提高，提升城市整体的竞争力，使得淮安在苏北城市群的地位和作用得以体现，工业占据经济发展的主导地位。
2、 三次产业
第一产业稳步发展，农业经济平稳增长，产业结构得到进一步优化调整，2005年全年共实现总产值为117.84亿元，比上年增长4.2%，同时农业经济在经济总量中的比重下降，由04年的23.2%下降为05年的21.0%，农业产业结构升级优化调整的发展势头，有利于提高农业产值、增加农民收入，实现社会、经济的平稳发展。
第二产业成为经济发展的主流，对经济增长的贡献率进一步提高，工业生产保持快速增长。2005年全年完成工业增加值213.59亿元，比上年增长19.3%，其中完成轻、重工业增加值74.27亿元、86.59亿元，分别增长14.3%和36.1%。在经济总量稳步增长的同时，工业经济运行质量进一步提高，全市全部国有及年销售收入500万元以上的非国有工业企业实现产品销售收入581.13亿元，比上年增长35.1%；产品销售率97.8%；实现利税73.66亿元，增长20.7%，其中利润29.78亿元，增长23.3%；亏损企业亏损额1.16亿元，下降24.4%。工业经济效益综合指数190.08，比上年提高10个百分点。工业成为淮安的主导产业，产业结构的调整、优化和升级将更好的促进工业经济平稳增长，切实提高淮安市在职工和城镇居民的收入水平，同时对于全市居民收入水平、消费水平、生活水平的提高有重大意义。
第三产业发展势头良好，2005年实现服务业增加值188.2亿元，同比增长17.3%，超过同期GDP的增速；服务业增加值占GDP比重为33.5%。完成1000万元以上服务业重点项目逾150个，实际投资额115亿元；服务业利用外资占实际利用外资总额的比重达13.1%；从业人员占全社会从业人员的比重达29%。“十五”期间，淮安服务业GDP年均增长16.8%，超过地区生产总值增长速度2.7个百分点，产业结构已由2000年的30.3:40:29.7，调整到2005年的21:45.5:33.5，三次产业结构进一步优化。服务业已经成为推动淮安经济发展的重要力量。
圆满解读：产业结构调整，三次产业比重优化，进一步提高产业经济效益，经济增长类型由粗放型向集约型转变，对于未来城市经济发展奠定了良好基础。
3、 开放经济
对外贸易平稳增长。2005年全年进出口总额6.82亿美元，比上年增长6.3%。其中，出口4.77亿美元，增长25.0 %；进口 2.05亿美元，下降21.1%。出口商品贸易方式进一步优化，一般贸易出口2.79亿美元，增长10.8 %；加工贸易出口1.98亿美元，增长52.7%。外资企业出口增势强劲。全年外商投资企业出口2.50亿美元，增长31.5%，占出口总额的52.5%；私营企业出口1.53 亿美元，增长43.2%。招商引资成效显著 。全年新批外商投资企业103个，比上年增加46个，新批外资项目平均规模进一步增大，达到330万美元，增长31.4%。协议注册外资3.40亿美元，增长137.3 %。注册外资实际到账1.52亿美元，增长26.4 %。外向型经济呈现良好势头，为淮安城市的发展提供良好的外部环境和资源。
圆满解读：对外贸易实现平稳增长，在对外贸易、引进外商投资以及实际利用外资方面取得了较好的成绩，对于淮安经济增长方式、增长点进一步优化和补充，但是增长速度低于整体经济增长速度。
4、 国内贸易
2005年全年实现社会消费品零售总额198.62亿元，比上年增长14.9%，增幅比上年提高0.9个百分点。其中，城市消费品零售额123.71亿元，增长14.5%；县及县以下消费品零售额74.91亿元，增长14.2%。按行业分，批发零售贸易业零售额171.76亿元，增长14.3%；餐饮业零售额22.78亿元，增长22.9%；其他行业零售额4.08亿元，增长7.9%。居民消费结构升级加快，通讯器材产品等新型消费持续升温。全年限额以上批发零售贸易业实现通讯器材类零售额1.64亿元，家用电器和音像器材类零售额3.52亿元，分别比上年增长17.6％和5.5%。 各类商品市场稳定发展。年末共有各类商品交易市场391家，实现成交额143亿元。年成交额超亿元的大型骨干市场有15家，成交额 59.11亿元。居民零售消费快速增长，对于数码、通讯、家电等消费品的消费明显增加，说明淮安城市居民消费正在面临一场变革，能否跟上居民消费变革的步伐将是商业经营和开发成功的关键。
圆满解读：社会消费品零售额实现大幅度增长，远高于整体经济增长速度，其中餐饮业增长最快，居民消费结构升级加速，传统衣食住行的消费观念逐渐被打破，耐用消费品、时尚消费品支出明显增加，城市的发展推动居民整体消费结构的升级，并且这种趋势仍将延续下去，在消费层面逐渐缩小与沿海发达城市的差距，居民生活有基本生活需求转向对生活品质的追求，体现在消费观念、耐用消费品的拥有、时尚消费品的追求、居住场所的品质要求等方面。
5、 财政金融
2005年全年实现财政总收入75.56亿元，按同口径计算，比上年增长21.4%。上划中央收入40.58亿元，增长19.4%；地方财政收入34.99亿元，增长24.0%，其中一般预算收入26.77亿元，增长23.4%。
金融机构本外币存款年末余额430.75亿元，比上年末增加68.4亿元（储蓄存款250.03亿元、企事业单位存款111.79亿元，分别增加37.31亿元和13.26亿元）。金融机构本外币贷款年末余额281.34亿元，比上年末增加40.81亿元。其中，人民币存款年末余额427.27亿元，比上年末增加69.56亿元（储蓄存款247.36亿元，增加38.17亿元）；人民币贷款年末余额274.66亿元，比上年末增加38.44亿元。全年金融机构现金收入1466.97亿元，比上年增长15.4%。金融机构现金支出1418.25亿元，增长14.9%；货币回笼48.72亿元，增长32.5%。
圆满解读：财政金融方面取得良好的成效，数据显示，城市储蓄存款增加额高于贷款增加额，在一定程度上显示淮安城市居民的消费观念，居民消费尚处于一种保守型消费的阶段，但从另一层面解析城市整体金融环境来看，稳定、高效运行的金融环境将为投资开发提供更有保障的条件，对于项目开发是一个利好因素。
6、 开发投资
固定资产投资保持平稳增长。全年完成全社会固定资产投资 330 .73 亿元，比上年增长 20.0 %。全年完成50万元以上项目投资285.37亿元，比上年增长20.1%，其中，民间投资157.03亿元，增长27.8%,私营个体完成投资76.24亿元,增长57%。城镇50万元以上、农村50万元以上和房地产开发投资分别完成189.18亿元、52.90亿元和43.36亿元，增长18.5%、10.8%和25.1%。
　　投资结构有所改变 。在全年规模以上投资中，第一产业投资2.93亿元，比上年增长151.7%；第二产业投资160.97亿元，增长24.2%；第三产业投资78.19亿元，增长9.2%。其中,工业投资154.08亿元，增长25.3%。2005 年计划总投资在亿元以上的重大建设项目 94 个，占施工总项目个数的 4.1% ；完成投资 88.94 亿元，占投资完成额的 36.7% 。当年完成投资在亿元以上的项目有 24 个，其中超过 5 亿元的项目有：宁淮高速公路淮安段，完成投资 5.85 亿元；宿淮高速公路淮安段，完成投资 8.22 亿元；全市供电城网改造工程 , 完成投资 5.71 亿元。
建筑业强势发展。全市建筑业总产值 167.3 亿元，比上年增长 28.0% 。其中，建筑工程产值 142.1 亿元，比上年增长 39.6% ；安装工程产值 12.2 亿元，增长 9.9% 。建筑企业实现利润总额 3.9 亿元，比上年增长 46.2% 。房屋建筑施工面积 1728.2 万平方米，增长 39.1% ；房屋建筑竣工面积 1017.1 万平方米，增长 26.9% 。
圆满解读：固定资产投资明显加速，资金来源多样化，民营资本、私营资本介入，并占据重要地位，产业投资结构变化，交通建设投资增加，为淮安建设成为苏北经济重心提供必要条件，建筑产业强势发展，全市房屋竣工面积超过1千万平米。不容置疑，固定资产投资依然是国民经济的支柱，对于国民经济的贡献率进一步提高，建筑房地产行业投资在固定资产投资中占据非常重要的地位，经济加速、城市建设加快必然使得固定资产投资加速，同样也将带动房地产行业的快速发展。
7、 人口状况
人口保持低速增长。2005年末全市户籍总人口527.77万人，比上年末增加3.71万人，增长7.1‰；全年出生5.29万人，死亡1.81万人；人口出生率10.1‰，死亡率3.4‰，人口自然增长率6.7‰。城镇人口为198.09万，占城市总人口的37.5%，城市水平较高，男性人口为270.62万，女性人口为257.15万，男女比例约为105.24：100.00，男女比例适度。
8、 居民生活
居民生活水平稳步提高。2005年全市在岗职工年平均工资14136元，比上年增长16.1%。城镇居民人均可支配收入9115元，比上年增长11.0%；人均消费性支出6389元，增长12.0%，其中食品消费性支出为2596元，恩格尔系数越为40.6%。农村居民人均纯收入4024元，比上年增长10.5%；人均生活消费支出2602元，增长4.5%，其中食品支出为1260元，恩格尔系数为48.4%，。截至2005年末，城市居民人均住房建筑面积为27.89平方米，人均使用面积为21.29平方米。
9、 淮安综合经济指标时间序列分析
淮安综合经济指标时间序列分析
年份
GDP总量
人均GDP
固定资产投资
消费品零售额
进出口总额
财政收入
在岗职工工资
居民收支
恩格尔系数
城镇
农村
城镇
农村
2001
329.02
6396
155.02
114.31
——
34.98
8949
6513
3180
——
——
2002
375.02
7267
180.21
127.58
2.83
43.19
9855
7159/4853
3365/2163
44.6%

2003
420.64
8108
229.6
139.2
3.76
53.88
10804
7798/5544
3395/2240
38.8%
47.1%
2004
500.97
9597
275.69
156.36
6.42
63.38
12172
8209/5704
3701/2491
42.2%
49.9%
2005
561.81
10683
330.73
198.62
6.82
75.56
14136
9115/6389
4024/2602
40.6%
48.4%
2006
——
——
298.87
208.03
——
81.93
——
9350/6491
——
——
——

注：1、居民收支栏位收入/支出，充分显示居民消费能够和消费水平的变化；
2、2006年数据为截至11月份统计数据，部分数据暂时无法统计；
3、指标单位中人均GDP、职工工资、居民收支项目单位为“元”，GDP、固定资产投资、消费品零售额、财政收入指标均为“亿元”；另外进出口贸易为美元货币；
10、淮安经济在与苏北城市的比较分析（截取2006年1—11月份主要经济指标进行比较）
（1）典型指标横向比较分析表
淮安2006年1—11月主要经济指标与苏北城市对比
主要城市
规模工业增加值（亿元）
消费品零售额（亿元）
进出口总额（亿元）
财政收入（亿元）
城镇居民收入（元）
淮安
192.16
208.03
0.97
31.98
9530
宿迁
69.43
114.31
0.21
17.02
7486
连云港
115.65
190.09
2.16
30.25
10495
盐城
312.26
333.46
1.76
42.71
11118
徐州
457.70
420.14
1.79
63.17
11701
（2）规模以上工业增加值比较图

（3）社会消费品零售额比较图

（4）进出口总额比较图

（5）财政收入比较图

（6）城镇居民收入水平比较图

（7）综合评价
淮安整体经济水平在苏北城市群中基本上是出于中等地位，在对外贸易方面明显不如其他城市，仅高于宿迁，这与其所处的地理位置和对外开发程度有一定关系。淮安要确立自身在苏北城市群中的经济重心地位还需要大力发展国民经济，进一步优化产业结构，提高经济效益，在对外贸易以及招商引资方面加大力度。

（三） 淮安发展规划
1、 淮安城市整体规划

（1）城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。
（2）城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。
（3）淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。
一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。
两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。
三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。
四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。
2、 “十一五”规划及发展目标
（1）“十一五计划”制定原则
① 一是坚持以加快发展为主题。
② 二是坚持以优化产业结构、转变增长方式为着力点。
③ 三是坚持以全面建设小康社会为总目标。
④ 四是坚持以改革创新为动力。
⑤ 五是坚持以富民优先、建设和谐社会为根本。
⑥ 六是坚持以统筹发展为原则。
圆满解读：在新的五年计划中，淮安着重在经济建设以及和谐社会的建立上，统筹发展、改革创新、优化产业、富裕人民将成为这个五年计划的重点目标，对于提高淮安在苏北的核心地位以及切实提高人民生活水平方面有重要的作用。在基本纲领的指导下，必将营造一个良好的投资发展环境，城市整体发展前景的看好，将会提高消费者对未来的预期，因此从消费者的消费观念层面来说，必将面临变革，在这过程中，房地产住宅开发、商业物业开发等也将面临相当的机遇。
（2）“十一五”计划发展目标
“十一五”时期全市经济和社会发展的主要奋斗目标是：总量翻一番，财政争双百，建成特大市，实干奔小康。
经济发展实现新跨越。2010年，GDP实现再翻番，达到1120亿元，年递增14.9%；人均GDP突破2万元，达到20620元（2600美元）；财政收入争取达到200亿元，年递增21.5%；全社会固定资产投资再翻番，累计投资达到3000亿元。
结构调整展示新格局。三次产业结构比例调整为12.8：51.5：35.7，二三产业上升8.2个百分点；二三产业就业人口占全社会就业人口比重达70%以上；工业技改投入占全社会固定资产投入53%以上；单位生产总值能耗降低20%；民营经济占全市经济总量的比重提高到60%以上。
各项改革取得新突破。进一步解决好企业发展中存在的体制性障碍，构建加快发展的内生机制，全面推进市场取向的企业转制，使企业真正成为市场竞争的主体；深化事业单位改革，实现政事分开，建立起充满生机与活力的运行机制；加快行政管理体制改革，把政府的工作重点转移到经济调节、社会管理、市场监督和公共服务上来；推进投融资体制改革，实现投资主体多元化；完善和深化农村改革，促进农村经济持续稳定发展。
对外开放再上新台阶。2010年进出口总额达到17亿美元，年递增20%；注册外资实际到帐累计14亿美元，年递增30%；外经营业额累计达到9亿美元，年递增15%；引进内资到位资金累计超过1300亿元。
城乡发展创造新成就。全市城镇人口达250万人，城市化水平达46％。中心城市建成区面积达120平方公里，建成人口达100万以上的特大城市；盱眙、涟水建成中等城市，金湖、洪泽积极培育成为富有特色的小城市，建成10个重点中心镇和30个特色小城镇，形成布局合理、特色鲜明、功能完备的市域城镇体系。大力推进社会主义新农村建设，创建10个省级康居示范村，100个市级康居示范村，200个有特色、上规模的中心村。
社会发展开创新局面。全社会研发经费占GDP比重达1%，高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重达15%以上；义务教育巩固率达99%以上，高中阶段教育毛入学率达90%以上，筹办综合性大学，高等教育毛入学率达40%，劳动力技能培训面达70%以上，人均预期受教育年限达到13年；城乡文化、体育设施完备，居民文教娱乐服务支出在家庭消费支出中占15%以上；卫生服务体系健全率达95%以上；人口自然增长率控制在5‰左右。
人民生活达到新水平。城镇居民人均可支配收入达14700元，年递增10%，农民人均纯收入达5600元，年递增7%；恩格尔系数降到40%以下；城镇人均居住面积30平方米，农村人均钢筋、砖木结构住房面积40平方米；城镇职工三大保险、城乡居民低保和农村新型合作医疗基本实现全覆盖；城镇登记失业率控制在4%以下；人居环境有较大改善，城市基本实现生态化、园林化，城市绿化覆盖率达40%，全市森林覆盖率达22%，环境质量综合指数达80分以上。
圆满解读：“十一五”期间以优化产业结构、提高经济效益、创建和谐社会、提高居民收入水平、改善居民消费支出结构、加大教育科研投入比例等方面为核心。主要有以下重点：
① 人均GDP达到20620元，达到中等富裕水平，极大地增加城市经济实力，提高人民生活水平；
② 产业结构调整，提高工业在国民经济中的比重，降低农业所占比重，切实提高农业经济效益，产业结构调整为12.8：51.5：35.7，达到合理的经济结构水平，为淮安经济的发展、城市竞争力提高、中心城市功能的强化奠定基础；
③ 全市城镇人口达到250万，城市化水平达46%，中心城区建成区面积达到120平方公里，人口超过100万，实现由地级城市向特大城市的飞跃；
④ 城镇居民可支配收入达到14700元，农民可支配收入达到5600元，恩格尔系数降低到40%以下，提高居名生活水平和生活质量；
⑤ 城镇人口人均住房面积达到30平米，按照中心城区100万人口计算，十一五期间中心城区总住宅面积需达到3000万平米，收入增加、生活质量提高、生活品质感增强必然促进住宅市场消费，在十一五期间淮安中心城区房地产开发必将进入高速发展时期；
3、 大学城片区规划情况
大学城位于青浦区城南片区内，按照整体规划布局，以淮海南路为界，分为东、西两大部分进行合理规划建设，东区委行政、居住区，西区为高教园区与居住社区相结合，同时均匀分布市政设施以及共享京杭运河风光带、市政公园等。
高教园区规划启动区包括淮阴工学院、淮安信息职业技术学院、江苏食品职业技术学校等三所高校，总用地254公顷，学生总人数为4万人，教师为4000人。
规划居住用地424.67公顷，其中二类居住用地391.25公顷，中小学用地33.42公顷，规划为轮窖居住区、城南居住区、关城居住社区三个社区。
轮教社区：淮海南路以东为轮窖社区，规划居住用地188.18公顷，以多层为主，居住人口约5.7万人，共包含6个小型社区。同时安置拆迁户2943户，安置人口约为11095人，社区内居住户数约为16086户。本项目位于轮窖社区中心位置，紧靠大学城。
城南社区：城南居住社区为淮海南路以西，明远路以北区域，规划居住用地111.10公顷，住宅以多层为主，居住人口约为3.53万人，包含四个基本社区，社区内居住户数为10086户。
关城社区：位于北京路以西，枚乘辂两侧，规划居住用地89.57公顷，居住总人口约为2.77万，总户数约为7914户。
城南片区内共规划建设居住用地约为388.85公顷，规划人口约为12万，总户数为34286户。

（四） 国家宏观政策的影响
1、 宏观调控政策（部分调控政策选取）
（1）产品结构：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
（2）税收政策：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
（3）信贷政策：提高房地产企业贷款门槛，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
（4）货币政策：2006年４月２８日提高贷款基准利率０．２７个百分点；中国人民银行决定从２００６年８月１５日起，上调存款类金融机构存款准备金率０.５个百分点，农村信用社（含农村合作银行）存款准备金率暂不上调，继续执行现行存款准备金率；从8月19日起提高1年期贷款基准利率，从5.85%到6.12%，提高1年期存款基准利率，从2.25%到2.52%；2007年1月15日起，再次上调人民币存款准备金率0.5个百分点。
（5）加大土地调控力度，督察各地土地出让违法行为，由中央组织督察组多次对地方政府的违规出让土地行为进行调查和督办。
圆满解读：2006年成为房地产行业名副其实的“政策年”，各部门、各个领域、各个环节的调控政策层出不穷，中央政策、地方性政策以及开发商等多方利益主体在这场调控中博弈，最终结果收效甚微。
2、 政策影响评测
国家宏观调控政策的重点主要是集中房地产投资开发过热的区域，在制定政策时主要也是以打击恶意炒作、哄抬房价等违反市场经济原则的行为，而对于一些内陆省份或者三、四线城市来说，房地产开发主要以自主为主，属于市场的刚性需求，因此总的来说受调控的影响较小。针对宏观政策对淮安房地产的影响评测主要体现以下方面：
（1） 淮安房地产发展属于理性增长范围，城市整体均价在2600元/平米左右，参照居民收入水平尚处于合理范围，现阶段快速发展属于市场实际需求增加，因此居民购房置业意愿较强，受宏观调控影响较小；
（2） 国家从04年开始的宏观调控，促使一部分开发商开始转战三、四线城市，在宏观调控的条件下，淮安房地产市场从04年开始迈入快速发展期（04年房屋施工面积为336.29万平米，销售为121.23万平米；2005年，这一数据上升为425.16万平米和174.15万平米；2006年截至11月份，房屋竣工面积达107.87万平米，销售面积达185.41万平米），房地产开发建设受宏观调控的影响小，从另外一方面可以说，国家对房地产热点片区的调控，促使淮安房地产获得了更多的机会和资金；
（3） 国家宏观调控政策的重点主要是集中在大型城市、沿海发达城市以及其他房地产过热的城市中，而对三、四线城市的调控力度相应较小，政策的浮动区间相比而言较大，因此在国家政策的前提下，地方性政策并未对房地产行业发展进行限制；
（4） 淮安地方性政策限制较小，在国家政策指导下，对相关项目进行一些较为宽松的指导，在土地、审批、规划等方面按照统一规划来进行；
（5） 2006年国家一轮密集的宏观调控政策并未收到预期的效果，房价上涨趋势稍有减缓、房地产投资开发的热度并未降低，并且投资开发的战场开始转向三、四线城市和内陆主要城市，针对如此的情况，在新的2007年中，预计国家将会有新的政策和手段，其中不排除将06年新政进一步细化，在执行力度上更为严格，在实际操作上更为具体和明确，杜绝和降低国家政策为地方政府弱化的行为等，因此在这样的背景下，本项目的开发投资进度方面必须配合政策的执行力度以及新形势的出现，有效规避政策带来的风险。

二、 淮安房地产市场发展分析
（一） 淮安土地市场概况
1、2005年土地供应及交易情况表（单位：宗、公顷、万元）

出 让 小 计
协 议 出 让
拍 卖 出 让
挂 牌 出 让
宗地数
面 积
成