威海房地产市场年报.docx

2010年威海房地产市场年 报

正德集广地产联合机构
2010-12-26

第一部分 宏观政策分析
一、2010两会奠定房地产市场调控基调。
2010两会，国家高层针对房地产市场的态度：坚决遏制房价过快上涨势头
中国国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议作政府工作报告时强调，要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
为促进房地产市场平稳健康发展，温家宝提出四大措施：
一是继续大规模实施保障性安居工程。
二是继续支持居民自主性住房消费。
三是抑制投机性购房。
四是大力整顿和规范房地产市场秩序。
点评：由“抑制”到“遏制”，为2010年房地产调控奠定基础。

二、2010年4月开始：第一轮调控风暴全面掀起
时间：2010.04.15
措施：国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%。
要点：14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
点评：鼓励首套自住购房需求，通过利率杠杆抑制不合理购房需求，遏制房价过快上涨。

时间：2010.04.17
措施：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷
要点：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
点评：利用临时性政策，降低市场需求，稳定房价。

时间：2010.04.19
措施：住建部要求商品住房严格实行购房实名制；未获预售许可开发商不得收取定金
要点：住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
点评：加强市场供应方的监管力度，打击投机性购房需求，防止资产泡沫。对开发商而言，资金链将受到严重影响。

时间：2010.04.21
措施：二套房以住房套数界定 不再以贷款为准
要点：银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
点评：抬高投机性购房门槛，从而降低市场购房需求，稳定房价。

时间：2010.05.2
措施：央行年内第三次上调存款准备金率
要点：5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。
点评：回笼市场资金，防止热钱流入楼市推高房价，降低银行风险。

一次调控小结：
l 此次楼市宏观调控早在预料之中，但是如此之密、力度之大，历史罕见，大大超出市场预期。但是从调控的目的来看，并非刻意打压房地产市场，旨在遏制部分城市房价过快上涨势头，引导住房合理消费，保证房地产市场健康稳步发展。
l 通过这轮调控，房地产市场将面临一次新的洗牌，一二线城市房价将回归理性。同时三四线城市将成为中国房地产未来发展的主力市场。

三、调控加码：楼市第二轮调控姗姗来迟
时间：2010.09.29
措施：中国出台措施巩固房地产市场调控成果
要点：国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
解读：作为楼市二次调控的核心内容，再次把抑制投机等不合理需求作为调控的重点，反映出政府对本次调控的决心，同时首套30%首付，从一定程度上抑制了刚性需求，属于有史以来最为严厉的房产新政。

l 楼市二次调控七大绝招：楼市面临“史上最严调控”
绝招一：暂停发放第三套房贷
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款禁止用于购买住房。
绝招二：最低首付提高至30%
对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；
绝招三：严格执行二套房政策
对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
绝招四：部分外地客户可停贷
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
绝招五：部分城市限购房套数
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
绝招六：囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款
对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
绝招七：推进房产税改革试点
我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

08年以来，2010年首次收紧银根，2010年内6次上调准备金率、2次银行利率

l 二次调控小结
定性：本次楼市调控是继今年4月新政以来的二次调控，是“国十条”的升级版，政策力度更大、影响范围更广，是有史以来最为严厉的房地产调控政策。
影响：新政对住宅市场影响空前，再次提高了购买门槛，将大大降低市场不合理需求。
虽然新政严重打击了炒房等投机行为，但同时也抑制了部分刚性需求，表明了国家遏制房价过快上涨、促进房地产市场健康发展的决心。
另外，商业地产作为价值洼地，将引来发展契机。

对威海的影响：本地客户提门槛、外地客户停贷，抑制50%住宅需求。
新政对异地购房设定了较高的门槛，而威海作为外向型城市，外地人购房已经占据了威海一半的市场，可见，新政对威海住宅市场将是致命的打击。
可以预测，伴随着新政地方细则的出台和执行，威海住宅市场将迎来一次洗礼，高价楼盘和低价楼盘“冰火两重天”的景象指日可见。
同时，伴随着住宅市场的调整、国际轻轨、新港码头等影响威海城市发展的重点工程的完工，威海商业地产和租赁市场可能将迎来一次发展小高峰。

政策预期：2011年宏观调控仍会很严，可能面临第三轮调控。

2010年重点调控政策汇总（共26条，平均每月2.4条）
序号
时间
措施
要点
1
2010.11.03
四部委全面叫停第三套住房公积金贷款
中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。
2
2010.09.29
中国出台措施巩固房地产市场调控成果
国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
3
2010.09.27
国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地
土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。
4
2010.09.18
李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求
加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.
5
2010.09.08
京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉
北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。
6
2010.09.04
首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划
国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。
7
2010.08.02
国土部发1457宗闲置土地黑名单
国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。
8
2010.07.12
银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇
针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。
9
2010.06.12
住建部等七部门发文 加快发展公租房
由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
10
2010.06.04
三部委发文明确个人房贷二套房认定标准
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
11
2010.05.22
广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷
广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。
12
2010.05.22
重庆楼市新政出台未对第三套房停贷
重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。
13
2010.05.06
深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文
5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
14
2010.05.02
央行年内第三次上调存款准备金率
5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。
15
2010.04.30
北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房
暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房
同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
16
2010.04.21
二套房以住房套数界定 不再以贷款为准
银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
17
2010.04.19
住建部要求商品住房严格实行购房实名制
未获预售许可 开发商不得收取定金
住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
18
2010.04.17
国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
19
2010.04.15
国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%
14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
20
2010.04.13
住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨
住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
21
2010.04.11
银监会：银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
22
2010.03.18
国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案
按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
23
2010.03.10
国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查
国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。
24
2010.02.20
银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
25
2010.01.12
央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋
中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
26
2010.01.10
国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展
国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

第二部分 威海市房地产市场分析
一、 威海市2010年土地成交情况分析
根据威海市国土局数据，2009-2010年，威海市全年成交土地情况如下：

成交地块
成交总面积
总建筑面积
平均成交面积
平均建筑面积
2009年
45
3461015㎡
4491912㎡
76911㎡
99820㎡
2010年
81
4350440㎡
6907382㎡
53709㎡
85276㎡
增长率
80.0%
25.7%
53.8%
-30.2%
-14.6%
结论：
2010年相比2009年，土地成交总量呈增长势态，但单块土地成交面积有所下降。
如果以2010年成交土地总量计算，按照平均三年的开发周期计算，2011年将新增供应面积至少228万平米。

二、威海市2007-2010市场供应情况分析
说明：
v 市场供应以本年度取得预售许可证并在房管局备案面积为标准统计。
v 由于房管局从2006年11月才开始收录数据，因此2007年同比涨跌幅暂不做分析。
v 因报告撰写时间为12月中旬，所有数据收录时间截止到2010年11月31日。

1、威海市2007-2010住宅供应情况分析
年度
住宅供应面积
涨跌幅
2007年
1424144.56
——
2008年
1210213.78
-15.0%
2009年
1898432.59
+56.9%
2010年前11月
3046009.78
+60.4%

小结：
除08年经融危机影响，09年10年每年都以至少50%的幅度增长，伴随着像类似温泉镇的城中村改造力度的加大，未来威海市住宅市场放量将继续加大。
2010年前11个月，住宅供应面积突破300万㎡大关，创历史新高。

2、威海市2007-2010商业供应情况分析

年度
商业供应面积
涨跌幅
2007年
104287.28
——
2008年
179741.44
+72.4%
2009年
247169.29
+37.5%
2010年前11月
264817.46
+7.1%

小结：
商业供应整体呈现增长势态，08年增长高达72%，伴随着市区宝泉广场、海裕城、金猴集团商业广场、双轮集团商业中心、奥特莱斯等一大批商业的陆续入市，预计2011年、2012年威海商业市场将出现井喷。
2010年前11个月，商业供应面积创历史新高，达26万㎡。

3、威海市2007-2010写字楼供应情况分析

年度
写字楼供应面积
涨跌幅
2007年
20045.98
——
2008年
20304.68
+1.3%
2009年
48051.7
+136.7%
2010年前11月
10336.91
-78.5%

小结：
写字楼市场整体供应量较小，但近四年市场供应量波动较大。
08年由于工业新区威达办公楼（12075㎡）、龙海国际（10706㎡）、蓝堡（13687㎡）三个项目正式开售，供应量迅速增长。但由于威海写字楼需求持续低迷，导致2010年写字楼供应量急剧萎缩，预计未来3年内还会在低位徘徊。

4、威海市2007-2010整体供应情况分析
年度
整体供应面积
涨跌幅
2007年
1548477.82
——
2008年
1410259.9
-8.9%
2009年
2193653.58
+55.5%
2010年前11月
3321164.15
+51.4%

小结：
除08年经融危机影响，09年10年威海市整体供应量呈递增趋势，年均整张率高达50%，伴随着“东移南扩”的城市发展导向，预计未来人将保持较高增长。
2010年前11个月，整体供应面积突破300万㎡大关，创历史新高。
按照近3年市场33%的供应增速，2011年，威海供应量有望突破450万平方米。

二、威海市2007-2010市场销售情况分析
1、威海市2007-2010销售面积分析
年度
整体销售面积
涨跌幅
2007年
1091798
——
2008年
707310
-35.2%
2009年
1673754
+136.6%
2010年前11月
2263388
+35.2%

小结：
整体销售面积与供应面积成正比，09年销售面积呈现爆发式增长。
2011年前11个月，住宅销售面积突破200万㎡大关，创历史新高。

2、威海市2007-2010销售金额分析

年度
销售金额：元
涨跌幅
2007年
5188224096
——
2008年
3443892390
-33.6%
2009年
7560346818
+119.5%
2010年前11月
10816731252
+43.1%

小结：
除08年外，整体销售金额呈逐年增长势态，与成交面积基本吻合。
2010年前11个月累计销售108亿元，创历史新高。

3、 威海市2007-2010销售均价分析

年度
销售均价
涨跌幅
2007年
4752
——
2008年
4869
+2.5%
2009年
4517
-7.2%
2010年前11月
4779
+5.8%

小结：
2007-2010年间，威海市房屋成交均价一直保持在4500-5000元之间徘徊，波动幅度较小，其中08年成交均价最高，达4869元，09年最低4517元。
原因分析，07年楼市股市大涨导致08年备案均价创新高，而08年的经融危机又导致09年成交均价下降。另一方面，09年温泉、张村、初村等一大批低价房入市，导致成交均价下降，甚至波及到2010年（新政也有较大影响）。

三、威海市2007-2010整体供销对比分析
1、整体销售率分析
年度
整体供应面积
整体销售面积
销售率
2007年
1548477.82
1091798
70.5%
2008年
1410259.9
707310
50.2%
2009年
2193653.58
1673754
76.3%
2010年前11月
3321164.15
2263388
68.2%
算数平均值
2118388.8625
1434062.5
66.3%

小结：
2007-2010年年均销售率仅为66%，可见，威海房地产市场一直处于供过于求的局面。

2、累计存量分析
年度
整体供应面积
整体销售面积
整体存量面积
2007年
1548477.82
1091798
456679.82
2008年
1410259.9
707310
702949.9
2009年
2193653.58
1673754
519899.58
2010年前11月
3321164.15
2263388
1057776.15
合计
8473555.45
5736250
2737305.45
小结：
目前威海市累计已取得预售证的剩余可售房源面积高达274万㎡（不含06年以前剩余可售房源），按照近四年年均143万㎡的销售量计算，即使2011年不再新增预售项目，现有房源也需要2年才能消化完。
再加上2011年预计放量450万㎡（近3年年均增33%），推测威海市2011年市场供应量为724万㎡，按照近四年年均143万㎡的销售量计算，即使市场不再新增预售项目，现有供应量也需要5年才能消化完。

四、威海市2007-2010成交客户基本情况分析
1、2007-2010威海成交客户年龄分析

小结：威海近4年成交客户年龄集中在21-50岁，占比85%

2、2007-2010威海市成交客户籍贯分析

小结：从威海近4年成交客户籍贯来看，威海本地客户和外地客户各占一半。
威海几乎50%的房子被外地人买走。

五、威海市2010年1-11月成交情况分析
1、每月成交套数分析

小结：成交总套数21718套，同比增长43.3%

2、每月成交面积分析

小结：成交总面积1959756㎡，同比增长47.5%

3、每月成交均价分析

小结：整体成交均价4779元/㎡，同比上涨5.8%
4、每月成交金额分析

小结：成交总金额108亿元，同比增长43.1%

5、威海市2010年1-11月成交排名
①、成交套数排行榜
排名
项目名称
累计销售套数
成交均价
项目地址
1
温泉明珠
2048
3122
经区温泉镇
2
望海山海城
850
4841
环翠区孙家疃镇
3
蓝星万象城
679
5027
经区佳世客
4
新田之星
840
1949
高区田村
5
小城故事三期
757
3860
经区天东
6
托斯卡纳·兰溪堡
662
3797
经区南曲阜
7
和谐家园
500
4822
环翠戚家庄
8
五洲太阳城·天鹤园
479
3445
经区海埠村
9
乐天三期
460
6309
经区汽车站
10
杨家滩花园
412
5091
经区杨家滩
29
海港城
216
13733
经区沟北村

②、成交面积排行榜
排名
项目名称
销售面积
成交均价
项目地址
1
温泉明珠
135907.85
3122
经区温泉镇
2
新田之星
87857.63
1949
高区田村
3
蓝星万象城
86335.01
5027
经区佳世客
4
五洲太阳城·天鹤园
71670.02
3445
经区海埠村
5
望海山海城
68428.21
4841
环翠区孙家疃镇
6
和谐家园
59473.88
4822
环翠戚家庄
7
小城故事三期
57807.34
3860
经区天东
8
高新花园
47535.15
3361
高区电视台附近
9
乐天三期
45443.94
6309
经区汽车站
10
杨家滩花园
41962.35
5091
经区杨家滩
66
海港城
9157
13733
经区沟北村

③、成交金额排行榜
排名
项目名称
销售面积
成交均价
成交金额
项目地址
1
蓝星万象城
86335.01
5027
434006095
经区佳世客
2
温泉明珠
135907.85
3122
424304307
经区温泉镇
3
望海山海城
68428.21
4841
331260964
环翠区孙家疃镇
4
和谐家园
59473.88
4822
286783049
环翠戚家庄
5
乐天三期
45443.94
6309
286705817
经区汽车站
6
五洲太阳城·天鹤园
71670.02
3445
246903218
经区海埠村
7
小城故事三期
57807.34
3860
223136332
经区天东
8
杨家滩花园
41962.35
5091
213630323
经区杨家滩
9
威高花园
35345.58
5317
187932448
高区钦村
10
新田之星
87857.63
1949
171234520
高区田村
15
海港城
9157
13733
125753081
经区沟北村
小结：
海港城从前期市场定位到广告推广，再到销售签约，仅用了150天。累计完成了1.5个亿的销售额，1.2个亿的签约额，整体表现超越市场预期。

总结：
1. 住宅和商业供应量和消化量屡创新高，但住宅市场处于供过于求的状态。
2. 写字楼市场持续低迷，供应和消化量低位徘徊。
3. 近4年，威海市整体销售均价小幅波动，波动区间为4500-5000元。
4. 预计2011年，住宅市场供应量可能突破450万㎡。
5. 2007-2010年，威海市整体市场消化率为66%，2011年供应量需5年才能消化完。
6. 2007-2010年，威海市购房客户主力年龄为21-40岁，比例为61%。
7. 2007-2010年，外地人几乎买走了威海一半的房子。
8. 2010年前11个月，整体供应面积一举突破200万平米、300万平米，创历史新高。
9. 2010年前11个月，整体销售金额突破100亿元，创历史新高。
10. 2010年前11个月，整体销售均价为4779元，稳中有升，波动幅度较小。
11. 2010年前11个月，均价5000元以下楼盘排名整体靠前，经区楼盘占据排行榜前位。
12. 楼市调控的持续加吗，可能大幅降低威海2011年住宅销售预期。