房地产市场热点汇总(XXXX年6月).docx

1、北京新政执行：商贷未还完 不影响公积金首套认定
新京报讯 昨日起，北京公积金执行新政，首套房公积金贷款首付改为一律最低2成，二套房公积金贷款最低首付比例则降至3成，公积金贷款的认定实行认房不认贷。
昨日，北京住房公积金管理中心相关负责人对新政的具体问题进行了解读。其中，购房者名下是否有尚未还完的商贷，不会影响其首套房贷款公积金。
外地有房不影响北京首套认定
昨起执行的新政放宽了首套房认定的标准。对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，就可以执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元。
在外地购买了住房，使用了商业贷款。在新政执行前，如果查到了有商贷记录，这样的家庭在京购买第一套房，也不能享受到首套房的政策。
而从昨日起，只要这类家庭在北京的房屋交易权属系统中无房，即便名下有尚未还完的商贷，也不影响其在北京以首套房名义贷款公积金。不过，由于公积金一直执行的是还清之后再贷款的政策，因此如果名下有尚未还完的公积金贷款，还是要先还清的。
首套房组合贷首付最低3成
此次公积金新政中，取消了首套房贷中对房屋面积的限定，无论所购买的房屋是否超过90平米，首付都执行2成的标准。
不过，在北京当前的房价下，如果购买大户型的房子，总价肯定较高，如购买一套100平米的住房，价格2万元/平米，总价就达到200万，首付如果40万的话，公积金贷款最高120万，那么就还需要加上贷款40万元商贷做组合贷。
由于商贷首套房规定的首付比例为最低30%，而公积金首套房贷的比例是20%，那么如果使用组合贷，是按照哪个比例来缴纳首付？
对此，公积金中心相关负责人表示，由于不同类型的贷款要通过不同渠道审批，因此首付的比例需要同时符合多条贷款渠道对于购房首付的认定。这就意味着，目前公积金贷款首付比例虽然是20%，但商业银行贷款的首付比例为30%，如果购房人通过组合贷来买房，按照“二者取其高”的原则，首付应为30%。
国庆起拟实施保障房精装交房
新京报讯 昨日本报报道了北京正在酝酿政策，在保障房中实施精装修交房。昨天下午，市住建委开始在其官网就保障房实施精装修交房的通知正式征求意见，其中拟明确，从今年10月1日起，北京将全面实施保障房精装修交房。
市住建委相关负责人介绍，此次实施精装修交房的保障房包括公租房、经适房、限价房、棚户区改造安置房以及自住型商品住房。
按照通知中的要求，自今年5月1日起，由北京市保障房建设投资中心新建、收购的项目率先全面推行精装修交房。据了解，市保障房中心目前建设、收购的保障房中，已基本实现了装配式装修的精装修交房。
而从今年10月1日起，凡新纳入北京市保障房年度建设计划的项目，以及新入市的保障房（含自住房）项目，全面推行精装修交房。这意味着，年内北京的保障房项目将全面推行精装修交房。
市住建委这位负责人表示，推行精装修交房后，设计合不合理，安全性如何，都会进行专业审核，装修质量纳入政府监管范围。
2、三四线楼市依旧低迷 高库存套住开发商
利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖,但对于三四线城市而言,楼市调整的故事似乎仍在继续。
这个5月,《第一财经日报》记者兵分多路,探访华北、华东、华南三座城市,发现供量大、成交弱是三四线城市的共性,成交下滑与供应井喷,导致库存也有所高涨。在湖南株洲,存货足够消化30个月;在安徽芜湖,鸠江区项目滞销,深陷其中的开发商不乏万科、恒大等巨头;在河北保定,去年“副都”谣言引发的抢房疯潮不再,投资客减少,开发商正加大优惠力度去库存。销售疲软直接影响了开发商的资金链。有些当地代理公司人士称,代理的几个项目已拖欠了两年多佣金。
尽管如此,中国城镇化仍在持续,一些一线房企仍在加大投资,期待着三四线城市楼市的未来。
分化继续
根据国家统计局近期公布的数据,2015年北京、上海、广东1～4月份房地产的投资额均为两位数快速增长,其中上海投资增速明显加快。然而,许多省份的房地产投资形势仍旧低迷,内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海同期的房地产投资为负增长,其中内蒙古为-28.8%,辽宁为-25.6%,山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速也大幅低于去年同期。
对此,交通银行研究员夏丹分析,截至4月底,“3·30新政”已届满月,其利好效果率先在一线城市为主的重点城市中得以体现。这些刚需和改善需求旺盛的城市对政策刺激的敏感度较大,加之上海等多地对公积金提取额度的提高为居民置业直接加杠杆,这些政策均提升了居民购置更大房屋的能力。
在她看来,房地产开发主要涉及库存的问题,一线城市存库消化快,其他二三四线城市的库存消化较差。从财务稳健的角度,开发商会更愿意投资一线城市。
自去年年底以来,一系列对房地产消费的刺激政策放出后,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市,三四线城市房地产市场并未调头向上。
据国家统计局测算,4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、广州新建住宅房价分别环比上涨1.8%、0.7%、0.6%、0.4%,涨幅为全国第一、第二、第三、第五名,少数二线城市房价出现上涨,三线城市房价仍然下降,仅有徐州、温州、金华微涨。
本报记者走访了解到的情况,也证实了三四线城市去年以来成交的疲软。中原地产株洲分公司总经理刘锋华对《第一财经日报》记者表示,去年一年是株洲存货最多的一年,拿到预售证的新建商品房约400万平方米,在建楼盘约300万平方米,库存高达700万平方米。按照2014年的去化情况估算,700万平方米的存货足够株洲消化30个月。其中的天元区库存集中,眼下从公交站台到户外LED再到饭店餐桌,楼盘广告铺天盖地,诸如“封顶价3850元/平方米”、“秒杀价3380元/平方米”、“首付1万起”等降价口号随处可见。
官方数据显示,芜湖的住宅去化周期在16个月左右,这个数据被当地业内解读为非常不健康。业内知情人士预测,芜湖鸠江区去化周期可能需要“好几年”。
房企进退
楼市成交正左右着房企业绩。据克而瑞研究中心数据,2015年一季度,业绩排在前20的房地产开发企业,仅6家实现业绩同比增长,其余均出现不同程度的下滑,前20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。
一季报显示,今年1～3月,万科实现营业收入88.9亿元,净利润6.5亿元,同比分别下降6.4%、57.5%。碧桂园(2007.HK)一季度共实现合同销售金额约177.3亿元,同比下跌44.32%,合同销售建筑面积约278万平方米,同比下跌43.03%。
针对一季度业绩下滑,万科方面给出的官方解释是,一季度净利润下降的主要原因之一是结算规模较少;另一方面,由于去年同期结算中,上海、深圳等高毛利城市占比高,投资收益也较为集中,导致净利润的比较基数较高。
近期在万科与万达宣布战略合作的新闻发布会上,针对“万科倾向一二线城市发展”的说法,万科总裁郁亮说,万科对一二线城市反而是有警惕的,“大家都觉得一二线城市好的时候,那就是很危险的时候,是应该小心的时候”。他表示,万科要为普通人家盖好房子,不局限在一二线城市,也为三四线城市的人去盖好房子,未来可能五六线城市都可以考虑。
5月14日,碧桂园集团总裁莫斌出现在长沙,出席碧桂园湖南区域品牌发布会。当时有媒体援引莫斌表述称:“我们应正视当前三四线城市楼市不乐观的现实,但这并不动摇我们更坚定地看好三四线城市发展的信心。”在他看来,三四线城市若能抓住新型城镇化机遇,不仅能够走出低谷,而且未来的市场仍然大有可为。按照设想,未来三年,碧桂园的目标是在湖南省14个市州全覆盖,达到42个楼盘。
关于一二线城市与三四线城市的楼市分化,前华远地产董事长任志强认为,三四线城市确实有些供应过大,问题可能不在楼市本身,而出在人口迁移上。在他看来,在城镇化进程中,产业必须与城镇化并行,没有产业支撑,人口转移到别的地区,有些地区空了,有些地方住房又可能供不应求,出现错位。
“不能用个人感觉去评判三四线城市都存在着危机,实际是区域差别巨大,有些二线城市问题也很多。哈尔滨、沈阳等城市,都存在一些问题,可能比部分三四线城市问题还严重。”任志强曾经说道。
交通银行金融研究中心预计,5月沪深等重点城市成交将继续回暖,新盘价格有上涨势头,二手房跳价现象也将增多,这些城市将迎来“红五月”。相比之下,供过于求的二三线城市受新政的提振作用将较为有限,成交量难见明显起色,库存压力也使卖方不敢轻易大幅涨价。
“起色”并不是没有,一些三四线城市也出现回暖迹象。株洲市房管局数据显示,4月株洲市城区新建商品房网签24.36万平方米,同比增长30.38%;均价4429元/平方米,环比上涨250元/平方米;而保定自经历了去年从疯狂到清淡的周期之后,今年5月开始本地自住需求抬头,一些项目成交活跃。株洲与保定受访的销售人士认为,眼下楼市成交一定程度上回暖,但考虑到眼下的供求现状,这些城市今年下半年仍将以去库存为主,开发商涨价动力不足,房价至少不会出现跳涨。
3、成交下滑库存高涨 三四线楼市陷入“围城”
自去年年底以来，一系列对房地产消费的刺激政策放出后，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，三四线城市房地产市场并未调头向上。
5月记者兵分多路，发现供量大、成交弱是三四线城市的共性，成交下滑与供应井喷，导致库存也有所高涨。
根据国家统计局近期公布的数据，2015年北京、上海、广东1~4月份房地产的投资额均为两位数快速增长，其中上海投资增速明显加快。然而，许多省份的房地产投资形势仍旧低迷，内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海同期的房地产投资为负增长，其中内蒙古为-28.8%，辽宁为-25.6%，山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速也大幅低于去年同期。
自去年年底以来，一系列对房地产消费的刺激政策放出后，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，三四线城市房地产市场并未调头向上。
据国家统计局测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、广州新建住宅房价分别环比上涨1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，涨幅为全国第一、第二、第三、第五名，少数二线城市房价出现上涨，三线城市房价仍然下降，仅有徐州、温州、金华微涨。
关于一二线城市与三四线城市的楼市分化，前华远地产董事长任志强(微博 博客)认为，三四线城市确实有些供应过大，问题可能不在楼市本身，而出在人口迁移上。在他看来，在城镇化进程中，产业必须与城镇化并行，没有产业支撑，人口转移到别的地区，有些地区空了，有些地方住房又可能供不应求，出现错位。“不能用个人感觉去评判三四线城市都存在着危机，实际是区域差别巨大，有些二线城市问题也很多。哈尔滨、沈阳等城市，都存在一些问题，可能比部分三四线城市问题还严重。”任志强说道。
4、3省份取消楼市限购 北上广深限购难放松
继甘肃、四川后，安徽成取消限购的又一省份。《证券日报》记者获悉，安徽省日前发布文件支持楼市，停止住房限购政策，商品房销售备案价格由开发企业自行确定。如今随着限购的放开，刚需和改善型客户有加速入市趋势。
在刚刚过去的5月份，不少城市楼盘成交量迅速放大，整体房价也微幅上扬。中国指 数研究院发布的最新数据显示，5月份全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.45%。
易居研究院监测的5月份北京、上海、广州、深圳等30个典型城市新建商品住宅成交面积为1913万平方米，环比增长15.5%，同比增长34.9%。5月份，30个城市中，有27个城市的成交量出现环比增长态势。
随着政策宽松的预期加强，如今无论是购房者还是投资者，都希望知道在各地库存逐渐消化和地价越来越贵的情况下，是否会有新一轮房价“大涨”。易居研究院研究员严跃进表示，楼市成交量上升，反映居民购房意愿在增强。在各类利好政策刺激下，预计6月份市场成交量依然会比较可观，尤其大城市的反弹力度会更大。
自去年各大城市陆续取消住房限购政策之后，关于北、上、广、深何时取消限购的话题一直不绝于耳。据《证券日报》记者了解，近日，市场上又传出6月17日深圳将取消住房限购政策的消息。对此，深圳有关部门表示，上述消息为谣传，将继续执行现有限购政策。
截至目前，除北上广深4个一线城市和三亚外，各地已全部取消限购措施，楼市迎来政策宽松时期。
中国指 数研究院表示，近期货币政策利好持续加码，地方层面也紧跟中央步伐积极出台相应的“促需求”和“稳消费”政策，与此同时，各大房企也都趁势加大了推盘力度，这些都为楼市回暖增添了动力，最终促使住宅整体成交量的平稳释放。不过，虽然楼市整体回暖趋势明朗，但部分城市库存压力较大，供求关系仍较紧张。
5、一线城市全面放宽公积金 下半年或延续量价齐涨态势
继北京、上海、深圳后，6月8日广州也正式调整了住房公积金个人住房贷款政策。至此，在去年对公积金政策微调后，一线城市已进一步集体松绑了公积金贷款的使用。
实际上，一线城市近期楼市的表现可谓相当抢眼。5月份，北京纯商品住宅成交量超过5000套，创年内新高；上海和深圳的住宅成交量则同比大增约150%；广州亦有近三成的增幅。前5个月，一线城市共签约17.11万套，同比上涨41%。
同时，5月份一线城市房价的涨幅也尤为明显。其中深圳、上海房价分别环比上涨2.68%和2.32%，领跑全国。北京、广州也分别上涨了0.18%和0.15%。
而在一线城市继续放宽公积金政策的情况下，有业内人士向《证券日报》记者表示，下半年相关的政策刺激还有可能会进一步加强，包括更加宽松的货币政策，同时，购房者的预期也已经逆转，预计一线城市下半年很可能延续目前量价齐涨的态势。
广州大幅放宽公积金政策
今年3月20日，住房城乡建设部部长陈政高在加强住房公积金管理电视电话会上提到，各地要提高资金使用效率，发挥住房公积金的潜力，希望各地更好地发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。
随后的3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对房贷政策作出调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
当时，便有分析人士指出，三部委的通知，最终执行效果如何，还是要看各个城市的落地情况。而2个多月后，一线城市的政策落地工作便全部完成。
6月7日，广州住房公积金管理中心对外宣布，自6月8日期，对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，最低首付款比例为20%，贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率。对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，贷款最低首付款比例为40%。
市场有望继续升温
实际上，在广州宣布调整公积金政策前，北京、上海、深圳已经完成了相应的调整。
4月3日，深圳市住房公积金管理委员会下发通知，4月7日起，深圳将执行的住房公积金贷款首付政策为首套房首付比例最低20%；购买二套房的，首付比例最低30%。4月15日，深圳市公积金管理中心又通知称，从即日起(4月15日)，职工住房公积金贷款可贷额度，由原定的账户余额12倍提高至14倍，该调整同样适用于商转公业务；4月9日，上海公积金中心发布通知指出，购首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元，补充公积金上限为60万元、120万元；5月29日，北京住房公积金管理中心宣布，从6月1日起，首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元；二套房公积金贷款最低首付比例降至3成，贷款最高额度为80万元，公积金贷款的认定实行认房不认贷；
对此，有业内人士指出，二季度以来一线城市公积金贷款政策的放松与去年年末那轮有所不同，此前主要是对刚需住宅市场形成支撑，而此轮政策不仅刺激了刚需市场，对改善型市场也做了较大程度的支持，有利于整个市场成交量的释放。
中原地产首席分析师张大伟则对《证券日报》记者称，楼市红五月已经过去，六月份各地市场从目前看仍将延续了火热状态，特别是一线城市，随着公积金等政策的调整，市场有望继续升温。
6、全国楼市剧烈分化 北上广难以复制深圳式暴涨
深圳房价在3.30新政后“独领风骚”，而同为一线城市，北上广的开发商操盘手们似乎只有羡慕的份儿。
曾经多年领涨的北京楼市今年也未见大涨。诸多房地产业内分析人士认为，深圳此轮房价暴涨的一系列因素，其他城市并不具备。
“接下来北上广也会涨，包括一些热点的二线城市，但三四线不可能了。”中原地产首席分析师张大伟说。
伴随中国经济进入新常态，区域和城市之间的功能定位、产业生态、人群聚集正在重新组合；2014年至今，全国楼市的分化已经愈演愈烈。即使9.30、3.30新政，降准降息轮番出台，也未能挽救三四线城市楼市的衰落。
对于那些全国性布局的房企来说，区域愈发不均衡。一边是深圳房价大涨坐享收益，一边是在东北等地区泥足深陷。分化带来的经营风险正在加大，也将考验房企的盈利能力。
北上广追随深圳？
3.30新政对楼市的刺激，首先表现在一二线城市的成交量上。
中原地产研究中心统计数据显示，5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%，而同比涨幅更是高达20.1%。
其中一线城市2015年前5月签约17.11万套，同比涨幅达到了41%，二线城市合计签约70.66万套，同比涨幅为13.4%，三线城市签约16.9万套，基本持平。四线城市成交量有轻微下调。
330新政导致的成交量，逐渐开始体现到签约上。从整体签约看，一线城市涨幅最明显。美联物业研究中心统计显示，5月份四大一线城市仅北京一、二手住宅成交环比现小幅下跌，其他各城市均继续上涨，其中深圳表现优异，一、二手涨幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高达13378套。
高成交之后往往便是价格的上扬。但张大伟认为，深圳不会成为北上广的示范。他表示，深圳能迅速复苏有几个原因：深圳的城市人口结构比较年轻，一些购买力也有所出仓；深圳自身一些限外政策的松绑和微调，对当地需求的增加也起到了一定作用；深圳新增土地供给是北上广深中最少的，各方就有了上涨的预期，其中开发商对楼价的判断也有一定的影响。
中联链家二手房研究院总经理肖小平也认为，相对深圳来说，北上广的供求矛盾比较小，供求的不平衡是深圳房价大涨的根本原因。
事实上，相比北上广千万平米级的数量，深圳的绝对库存值最小。截至今年2月底，上海商品住宅市场可售面积为1297.16万平方米，去化周期为14.3个月；广州可售面积为990.34万平方米，去化周期为13.1个月；北京住宅(含保障性住房)可售面积为1034.27万平方米，去化周期为10.4个月。
张大伟表示，深圳是由于多种特殊原因聚集在一起而产生的房价疯涨的现象，其他一线城市上涨现象仍在发生，但幅度不会像深圳这么大，更不太可能会像深圳这样。
肖小平则从购房心理上寻求原因，她认为深圳人的购房动机比较不一样，“他们不怕折腾，为了积累财富他们愿意博一把、承担风险。”她说，这种精神更是体现在了自住需求的购房人群里，加之3.30新政点燃了这种博一把的心态，而这也是其他三个一线城市所没有的。
“除非北上广都放开限购，可能就会出现类似深圳的房价热，否则像深圳这么疯狂是不太可能的”，肖小平说。
全国楼市分化加剧
张大伟指出，2015年来，全国主要城市楼市的特点是：成交复苏，一二线明显上涨，分化严重。
张大伟认为，购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而在这么多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，其中影响力最大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。
3.30新政正是从信贷方面着力，释放了二套房需求。由于后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，购房者入市的积极性的确在提高。
但这种刺激基本只会出现在一二线城市。就“红五月”房价表现来看，同策咨询研究部总监张宏伟表示，部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻、房价开始领涨，比如深圳、北京等一线城市，以及此前一直处于下跌的杭州、温州，房价也开始出现小幅上涨的态势。
总体来看，目前除了深圳，全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，仍然没有明显复苏和好转。
同策咨询研究部预计，到了下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，比如重庆、杭州、武汉、福州等，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理。
但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。
“市场越差，地方救市的政策出台会越频繁。”张大伟说，目前各地都在最近开始调整公积金额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。
但从库存、人口流入看，刺激政策对一二线影响相对较大，而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。
大型房企看多一二线
由于市场的分化，开发商普遍看好一二线后市，加大了对一二线城市土地的争抢。
进入2015年，包括保利、碧桂园、富力等在内的大型房企，均表示要全面回归一二线发展。保利地产认为，以省会城市为主的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，将成为未来最具活力的房地产市场。保利今年将全面回归一二线发展，辅以少量三四线项目。
与此同时，一线城市的土地供应却在减少。以北京为例，2015年前5个月北京仅新增土地供应26宗，创造了自2009年以来近7年的同期新低。
中原地产研究部统计数据显示，一线城市5月整体土地市场成交萎缩，合计签约30宗土地中，只有10宗为住宅用地，除北京、广州外，其他均为上海的保障房土地。合计签约土地仅72.39亿，这将是2014年来首次出现单月一线4个城市合计土地出让金不足百亿的月份。而且从未来预期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特别是北京，目前挂牌的只有8宗土地，处于历史最低规模。
6月来，上海、苏州推出多幅土地，多家房企争抢。6月首周，20大标杆房企中多家积极进入土地市场。万科购地19.2亿，华润购地108.45亿，另外绿地、万达等企业也均在土地市场有所斩获。
此外，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。这也导致一二线土地出现供应紧张局面，房企更加积极争抢。
“地王频繁出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。”张大伟说，标杆房企依然热衷一二线避险，对三四线市场谨慎进入。一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度以来的市场看，一二线城市快速复苏，房价易涨难跌。
7、房地产拖累前五月投资跌破12% 地产先行指标好转
国家统计局11日发布数据显示，1至5月，全国固定资产投资(不含农户)同比名义增长11.4%，增速比1至4月回落0.6个百分点。多方分析认为，投资数据再次低于市场预期，主要是继续受到房地产投资下滑的拖累。考虑到稳增长必须先稳投资，对冲房地产投资下滑需要决策部门继续加大基建等投资的力度。有机构判断，当前经济增长已经进入全年的底部区域，随着新一轮稳增长政策陆续推出并逐步见效，经济下半年企稳概率较大。
下滑房地产开发投资继续放缓
尽管此前机构对投资增速跌破12%已有预期，但前五个月投资增长仅为11.4%仍有些出乎意料，这也让机构对当前的经济增长状况继续保持谨慎。
澳新银行大中华区首席经济师刘利刚称，5月，实体经济数据持续疲弱；发电量与去年同期持平，低于上个月的1%的增长；1至5月固定资产投资显著放缓；社会零售增长保持平稳。整体而言，5月实体经济数据未出现明显改善，再次逊于预期。除了上述指标，乘用车销售和铁路货运数据也持续走弱。乘用车销售5月同比仅增长1.2%，是四年来最慢增速；铁路货运同比下降11.5%，跌至历史最低水平，均显示国内需求疲弱。
从结构上看，前五个月制造业投资增速出现小幅回升，房地产开发投资则继续放缓，成为投资增长的持续下拉力量。统计显示，自2013年末以来，房地产开发投资同比累计增速持续放缓。2015年1至5月，全国房地产开发投资32292亿元，同比名义增长5.1%，增速比1至4月回落0.9个百分点。其中，住宅投资21645亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。国资委研究中心研究员胡迟对《经济参考报》记者说，占房地产投资近70%的住宅投资对于中国经济的影响不可忽略，在传统行业调整过剩产能的背景下，连接上下游超过30个产业的房地产业仍是拉动中国经济的重要因素。
北京大学国民经济核算研究中心研究员蔡志洲则表示，整个中国经济仍处于调整阶段，此前多年形成的过剩产能，仍需时日化解。另一方面，回落较大幅度的进出口数据也难以对经济带来较大拉动。因此除房地产外，还难以形成大量新投资项目。
国家统计局公布的投资数据显示，1至5月，新开工项目(不含房地产开发)计划总投资134787亿元，同比增长0.5%，虽然比上月回升0.3个百分点，增速仍然处于较低水平。其中，亿元以上新开工项目计划总投资63445亿元，同比下降20%，新开工大项目不足问题更为突出。
好转房地产三大先行指标降幅收窄
好的消息是，统计数据显示，虽然房地产投资增速再创六年新低，但1至5月土地成交量跌幅放缓，成交价格基本平稳；新开工面积同比跌幅有所收窄；住宅库存也在三年后首次减少。全国楼市初露复苏苗头。
数据显示，1至5月，三个先行指标同比降幅均收窄。房地产开发企业到位资金45966亿元，同比下降1.6%，降幅比1至4月收窄0.9个百分点；房屋新开工面积50305万平方米，下降16.0%，降幅收窄1.3个百分点；土地购置面积7650万平方米，同比下降31.0%，降幅收窄1.7个百分点。
“房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积一般作为分析房地产开发投资走势的先行指标。”国家统计局投资司高级统计师王宝滨解读说，前两个指标分别反映了房地产开发两大要素即资金和土地的情况，新开工面积反映了未来投资的增长潜力。
在此影响下，房地产市场数据开始出现起色。中原地产统计数据显示，5月全国主要的54城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上月的24.17万套上涨幅度达到8.4%，同比涨幅更是高达20.1%。统计局数据也体现了整体市场好转。
统计数据显示，5月房地产开发景气指数为92.43，比上月回落0.13个百分点。此外，商品房销售面积虽然降幅收窄，但仍处负值，同比下降0.2%，与之相对应的销售额却大幅上涨3.1%。
“销售额与销售面积严重背离，是目前最大的隐忧。销售额数据率先上涨，而销售面积涨幅并不同步，这主要是因为一二线城市楼市率先回暖，价格也相对较高，导致市场数据好转。”中原地产市场总监张大伟说，“这种隐忧会导致未来政策刺激效果集中体现在一二线城市，而三四线则越来越差。如果一二线城市房价暴涨，将导致后续经济出现较大矛盾。”
研究经济增长进入底部区域
房地产市场状况可以作为对经济形势进行判断的一个标尺。“众所周知，房地产业是我国支柱产业。房地产市场的繁荣对国民经济有较强的带动和辐射作用。在目前的国民经济结构下，地产周期对于国民经济的影响非常明显。2014年以来，地产投资增速加速下滑。从目前的情况看，基建投资需求难以完全弥补地产投资下行对国民经济的冲击。前瞻地看，房地产行业走势分析对于判断中国经济长周期的底部非常重要。”招商证券研究发展中心宏观研究主管谢亚轩说。
总体来看，5月无论是房地产投资、整体投资还是其他经济运行数据，都显现出一些积极变化，但是尚不足以改变经济整体减速或者下行的趋势。根据这一特点，更多机构认为，二季度经济增长已经进入全年的底部区域，但是企稳还须等到下半年。
“5月消费、工业平稳增长，基本符合我们的预期。小幅回升的增长率不足以说明经济的回升企稳，新常态下长期低位波动是我们对实体经济的预判。”北京大学经济研究所常务副所长苏剑对《经济参考报》记者说，5月规模以上工业增加值同比增长6.1%，略高于4月0.2个百分点。从分项数据来看，三大门类的同比增长率均高于4月。然而，2个月工业增加值的小幅回升还难以说明工业企稳，当前工业增长率整体仍处于历史低位，缘于占比较高的传统行业仍处于去产能、去库存阶段。伴随着传统工业下滑的是新兴高科技产业的迅速发展，一边是5月轿车产量同比下降15%，另一边是SUV同比增长35.8%；另外，消费品行业回升较快，5月消费品制造业同比增长率较4月上涨0.9个百分点，结构调整优化的成果初步显现。“我们认为，调结构仍在继续，新兴技术产业短期内难以释放红利弥补传统行业下滑的缺口，短期内工业仍以低位前进”。
经济尚未企稳，就需要稳增长政策继续发力。谈及可能的政策选择，刘利刚认为，由于信贷风险上升，商业银行持续惜贷，货币政策的放松对于改善经济增长动力的作用有限，还需要财政政策进一步积极。财政部近期扩大了地方债置换的规模，这一政策希望能起到稳定增长的作用，但同时也可能进一步减少私有领域能获得的信贷规模。至于货币政策方面，他认为，未来央行将加大定向宽松的力度，利用常备借贷便利(SLF)、中期借贷便利(MLF)等手段来为商业银行提供长期融资，以此缓解地方债置换带来的长端利率上升的压力。
8、人民日报：一线楼市已经筑底 但不会过快上涨
专家认为，我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况，很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市，也有限购政策在控制需求规模，从而有利于抑制楼市过快上涨
5月，住宅市场热起来了。
深圳新入市的三个楼盘全部“日光”；广州新房成交网签量达到9313套，创下今年新高，这也是自2010年以来的同期最高水平；北京纯商品住宅成交量环比增加超三成。
6月，土地市场也热起来了。
上海再现总价“地王”，杭州住宅用地溢价率回升，一线城市平均楼面价又创单月历史纪录。
楼市地市交相升温，再次引发人们猜想：楼市已经筑底了吗？还会出现新一轮暴涨吗？调控政策会否再次转向呢？
“地王”再现
一线土地市场的火爆与房企资金面改善有关
6月初，华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块，地块楼面价38061元/平方米，刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。同日，招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价，竞得宝山大场镇地块，创出近90%的高溢价率。
不仅是一线市场，杭州、苏州等二线市场也在6月初集中推地。杭州西溪湿地旁低密度住宅地块楼面价9975元/平方米，溢价率33%，成为2014年春节以来杭州溢价率最高的住宅用地。
从去年11月起，一线城市土地市场就开始升温，截至今年1月，标杆房企土地交易额连续3个月突破300亿元。特别是今年1月，一线城市成交土地出让金超过531亿元，其中，5宗住宅用地成交的楼面价高达每平方米17353元，创下历史纪录。
“3·30”房贷新政出台后，一线土地市场在4月再度上扬，并于6月初爆发。据中原地产研究部统计数据显示，6月首周，一线城市合计签约住宅土地6宗，平均楼面价高达21010元/平方米，创造了单月历史纪录。
一线土地市场的火爆与房企资金面改善有关。
政策利好刺激了需求入市，加速房企回款。
去年10月以来，公积金贷款门槛降低、额度提高，央行连续降息降准，二套房贷首付下调，以及营业税免征期5年改两年等楼市利好政策频出，降低了购房者的买房成本与贷款难度，刺激了改善型需求入市。国家统计局数据显示，今年1至4月，4个一线城市商品房销售额由一季度的下降10.1%转为增长5.3%。
“随着信贷等各项政策的逐步宽松与落实，北京购房者的入市信心增加，市场需求释放，成交量持续上涨。特别是新房市场近期回暖明显。”链家地产市场研究部李巧玲说。
金融巨头的涌入，也为土地市场添了一把火。
一方面，金融机构与房企的合作，缓解了房企拿地的资金压力。去年以来，金地、招商、华润、九龙仓、首开、保利等知名房企均与中国平安展开合作，借助其资金实力，在杭州、广州、北京等地频频拿地。今年在上海连续拿地的阳光城，也在今年4月引入中民投成为最大单一股东。此外，新华保险也在6月成了方兴地产的第二大股东。另一方面，金融机构，特别是保险企业已成为土地市场的主力军。去年有18家保险公司新增了房地产投资，像永诚财险、天安财险均在今年拿下上海世博地块，进军高端写字楼市场。
房企看多
一线和部分二线城市楼市调整幅度有限，复苏也较快
“我觉得北上广这种城市，房价跌也不会跌多少，太多人要来了。看到有调整，就赶紧买房了，就怕一犹豫又错过时机。现在看看还是买对了，房价果然又上来了。”今年初在北京东四环附近购房的成小姐坦言，尽管房贷压力不小，但现在看“抄底”还是成功的。
去年以来，我国楼市首次出现市场自发的深度调整，告别了单边上涨的局面，出现了分化格局。一线和部分二线城市尽管房价与成交量有所微降，但调整幅度有限，回调也较快。反观三四线城市，出现了房价较大幅度的下调，其住宅成交量、成交面积大幅跳水，甚至出现交易几乎停滞的情况。
“一二线城市虽然也处于调整中，但因为聚集了过多公共资源，需求基础依然庞大，复苏较快。为了规避三四线城市明显过剩的市场风险，标杆房企必然调整市场战略，回归一二线城市，因此土地储备至关重要。” 中原地产首席分析师张大伟说。
在需求释放的同时，一线城市土地供应量减少，也助推了土地市场的火爆。以北京为例，今年前5个月，北京仅新增住宅土地供应26宗，这一数量创下了自2009年以来近7年的同期新低；而今年北京的住宅用地供应计划将同比减少27%。
“包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。因此从未来预期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特别是北京，目前挂牌的只有8宗土地，处于历史最低规模。”张大伟说，本就“僧多粥少”，再加上近期一二线楼市升温，房企对土地的争抢更加积极。“土地市场体现了房企对一二线市场的看多。”
房价会不会上涨？
一线楼市已经筑底，但不会过快上涨
土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想：“面粉已经涨价，面包价格会跟风上涨吗？”
实际上，一线楼市已经筑底，不仅成交量环比大幅增加，房价也企稳回升。国家统计局的数据显示，4月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现房价全部环比上涨，其中广州、深圳甚至出现了多个“日光盘”。
不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年，中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元，商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速降低是必然。
在市场整体从高速增长进入中高速增长区间的同时，分化也将更加明显。从房价上看，一线城市在价格较高的基础上整体回升并领涨全国，而绝大部分三线城市房价仍然下降。从成交量上看，一线楼市成交量激增，而三四线城市则依然交易冷清。根据中原地产研究中心最新数据，今年前5月，一线城市签约17.11万套，同比涨幅