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房地产项目策划书范文（全）

东润枫景全套文案策划书

东润枫景全套文案 (1)

标题：生命，可以浪费在美好的事物上
正文：衡量生命厚度的坐标不是时间，而在于是否体验到更多美好的事物。当然，这需要美好的心情和环境，在东润枫景，你会拥有这些：她离燕莎城2500米，时间和距离意义，在你就是省下尽量多的时间，去充分享受生活。在枫丹白露树，听林风沙沙，虫儿啾啾；闲坐中央广场，看孩子跟鸽子姗姗学步；咖啡店一隅，心情如行云悠悠淡淡；往来的是，与你一样对美和品味的追求不曾妥协的邻人……在这，常感觉时间不够，实在有太多的美好让人沉醉。东润枫景，发现居住的真意。
东润枫景标志说明
        标志为楼盘之形象识别物，它应该言简意赅传播出东润枫景的主题意念——发现生活的真意。
        本组标志形似枫叶又象人形，活泼而唯美。四个写意的元素，有大小、远近对比，显得生动有空间感。“D”组标志以空灵的线条更勾勒出东润枫景悠闲、自由、轻松的生活氛围；四个动态“人形”的聚合，赋予东润枫景以人气，喻示她是张扬“人本主义”的社区。
         标志的英文名意译为“Fontainebleau”,即“枫丹白露”，一个很美很格调的名字。这是标志中另一闪光点，在“高级灰”们阅读她，心弦为之一动时，东润枫景四字已然感性起来。
东润枫景户外广告创意说明
        楼盘户外广告，作用是传播楼盘整体形象。东润枫景的传播定位是：发现生活的真意——这是纯生活的地方，完全抛离了压力，艺术而品位的生活。
所以，本创意选取名油画《大碗岛星期天的下午》、《草地上的午餐》和《枫丹白露的早晨》为主画面，感性地渲染出一种优雅迷人的生活环境和方式；配合标题“这里有生活，有艺术，有美，唯独没有压力”，点明小区是高级灰（高级白领）式纯生活。
我们深信，以高级白领的语言（油画、优雅的设计风格）和让人感动的生活观点，可以很好地与目标消费者沟通，并得到他们的认同和好感。
报纸广告创意说明
（规划篇）
引文：有根的稳固着     无根的流浪着
标题：东润枫景    发现居住的真意
正文：东润枫景，位于东四桥与亮马桥交汇处，燕莎城东2500米，一片叫枫丹白露林的地方。她占地26公顷，西傍朝阳公园，南连228公顷的城市绿化区，与东四环路之间是百米宽的绿化带。北美格调的社区，为加拿大B+H公司的国际设计师呕心之作。这里有生活，有艺术，有美，唯独没有压力。
（交通）
引文：生活，就是要把时间浪费到美好的事物上
标题：工作与生活——2500米
正文：东润枫景北距四元桥2公里，西临东四环，距首都机场高速公路仅2公里，到燕莎城不过15分钟车程，多路公交车将小区与城中繁华地轻松相连。居住在这里，距离和交通的意义，就是能省下尽量多的时间，去享受生活。随着东四环的开通和WTO临近，东润枫景成为CBD居家投资的魅力之城。
（人文）
引文：东润枫景印象：咖啡、音乐、书、画
标题：  这里，品味与品味为邻
正文：人选择住宅，住宅也选择人。专为CBD白领而诞生的东润枫景，以清新的环境、闲淡优雅的生活气氛，和现代的气息，吸引了许多城中精英来这里定居。外表和职位不能代表的人文素质，在这里时时可以感受。
东润枫景电台广告(30”)

脚本一：

        悠扬的萨克斯曲《归家》旋律、咖啡店里轻微的说话声
（厚实、低缓的男声）：我不在家，就在咖啡馆（略停顿），不在咖啡
                      馆，就在去咖啡馆的路上。
（感性、优雅的女声）：在东润枫景，咖啡馆不是一步一家。不过，这
                      儿的生活氛围却咖般闲淡写意。
（厚实、低缓的男声）：燕莎以东2500米的东润枫景，一个纯然放松
                      的北美式生活社区，为CBD白领而诞生。
                      东润枫景，发现居住的真意。
（感性、优雅的女声）：售楼热线： 64316262     64316363
脚本二
  女人忧虑的声音：儿子现在老爱玩电子游戏，你也……
       （一阵嘈杂的电话铃声此起彼伏）
  男声：好的，张总，我马上回公司
       （足球赛热烈地喝彩声和解说员声音）
  激烈地男声：就这个价，让无可让！
       （女孩欢快地哼歌） 
       （大街嘈杂声）
  男声歉意的：对不起，有个客户要见，我不能陪你……
       （以上部分的不同声音快速切换）
  浑厚男声：工作就是工作，生活就是生活。不应该混在一起
       （舒缓萨克斯风《回家》，男女和小孩笑声、鸟虫吟声，流水
            哗哗声）       
  女声：来东润枫景看看，你将发现居住的真意         
            售楼热线：64316262、64316363
            东润枫景电台广告脚本影视
（喧闹的街市背景声，汽车喇叭声，一个接一个电话铃声、说话
    声交杂在一起。赵传的歌曲《蜗牛的家》：“在密密麻麻的高
   楼大厦找不到我的家”）
男甲：别人说CBD白领风光，可谁知道咱们每天加班没完没了。想住舒服些吧，CBD的房价太贵，住远点呢，交通又麻烦。哎！自己理想的家在哪呢？
（悠扬的小提琴声起，和着欢快的笑声）
男乙：可不是，工作哪能代替生活！听说，在CBD商圈燕莎城东2500米，有个专门为CBD白领建的生活社区——东润枫景，它紧挨着朝阳公园和城市绿化带，均价每平方米才5000元。怎么样，咱也去瞧瞧？
响亮男声： 发现居住的真意，东润枫景。
东润枫景全套文案 (2)
楼书文案
（序）
             人是万物的尺度。
                                         ——普罗塔哥拉
衡量社区品质的第一元素是适于市民生存的“城市生物尺度”。立足于“人”的基点，城市生物尺度理解为“城市人性尺度”。当我们回顾、品味、体验、评价居住环境是否方便、舒适、宜人、温馨？基本标准就是城市人性尺度。
今天，人们对城市发展的控制心余力绌——生活空间的质与量赶不上心灵的需求；建筑失去了与人的亲密关系；夸大了商业价值的尺度；人在都市丛林里，得不到应有的尊重。
今天，人人追求功效，速度也越来越快。对工作而言，这无可厚非，可生活呢，莫非也越快越好？走马看花，到头来，可能说不出任何一种花的样子和香味。
所以，我们建造这样一个社区：塑造舒适的生活环境，人性的建筑、园林、阳光、空气和绿地,这里——有生活、有美、有艺术，唯独没有压力。
      她的名字是——东润枫景
（规划篇）
社区是人创造的，也是为人所创造的
蓝天、碧水、绿地是人最基本的生活条件
唯一使都市人还与自然保持联系的就是植物了
植物不但能降低温度、噪音、消尘，而且舒缓压力，获得慰藉和灵感

引文：城里工作，郊外生活，一种曾让人梦寐以求的生活模式。今天，在北京东四环路的北部，这个梦终于可以圆了。
标题：在东润枫景，发现了居住的真意   
正文：如果你喜欢现代生活，又对清新空气、阳光、泥土还有深深地眷念，那你真该来东润枫景走走。
    离燕莎城2500米，东四桥与亮马桥交汇处，有一片被生态学家称之为“都市林荫”（urban shadow）的地方，那就是东润枫景。她占地约26公顷，对居住的真意有独特理解——生活就是纯粹的，当然要与工作完全剥离。由加拿大B+H公司规划设计的社区里，在张扬现代风格同时，还流露着闲淡的北美情调。
东润枫景——新经济和反璞归真新生活的平衡点。她属于广义东部中央商务区（CBD）和燕莎商圈，地利得天独厚；又依傍“城市绿肺”朝阳公园，南连城市绿化区，西与东四环隔着100多米的绿化带；另一位芳邻是北京最大的十八洞高尔夫球场。漫步社区的现代建筑和园林，满眼葱翠，清甜的气息随风沁入心脾，广场上，白鸽点头踱步，歌声悠扬处有咖啡香来。这一切，离工作刚刚2.5公里！
（交通和物业价值）
有根的稳固着   无根的流浪着
东四环路将是CBD未来最重要的轴线
地段，物业价值永恒的试金石
交通的尺度，是工作和生活是否可以兼顾
对时间的态度，说到底是生活的态度
引文：也许，没有不堵车的大城市，但却有不堵车的城区。这里的生活也因此多了份悠闲。
标题：15分钟，工作和生活的距离
正文：对居住而言，最理想的是省下尽量多的时间，用在生活的享受上——东润枫景是这样认识距离和交通的意义。
        东润枫景北离四元桥2公里，西临东四环。距首都机场高速路及燕莎城均2公里，是市区里距首都机场最近、最方便的社区。402、710、401、405、408等多路公交车，将东润枫景和中央商务区（CBD）轻松相连，十来分钟车程，连接着两个不同世界，一边是工作与效率，一边是与人居相依的悠闲生活。随着今年“十一”，东四环路的正式开通，东润枫景将成为拥有清幽与现代生活的居住典范。
        WTO，让CBD散发出钻石般的魅力。这对近水楼台的东润枫景来说，其升值的潜力是不言而喻。可最令人心动的是，可以从容地将时间浪费到美好的事物上。
（园林绿化）
阳光、空气、绿地是人居住的基本需求
自然生机也是愉悦感的重要来源
由纯速度，速度本身而得到的快感，并非快乐或乐趣，前者的目的是速度上的高潮，愈快愈好，而后者却可以“慢慢”体会
引文：刚刚进入东润枫景，节奏忽然慢了下来，不一样的感觉油然而生。那是一种追寻已久的生活情调，让人一下子就喜欢上了。
标题：那树那草那园那家      一例B+H的北美闲淡
正文：下了班，不过十来分钟，车子已穿行在东润枫景和东四环路的百米绿化带里。一阵林风过来，不由深深一吸，和着泥土、树叶味的气息，便沁入了心脾。
进了小区，眼前豁然开朗，没过多修饰的植物抖擞着绿意。在这绿化率有30.8%的小区，青葱与视线相依相伴。绿油油的草地上，鸽子停在老人肩上咕咕着。孩子们在中央广场，跑着，笑着。清风拂过池水，泛起了涟漪。步移景换，
走到哪儿，都有不同的绿色景致。巧手匠心的园艺师，把一草一木与建筑的开敞围合结合起来，让这现代园林应了“天人合一”的美学原则。即便季节变换，园中常绿植物依然清秀可人，暗香盈袖。你不由地想停住脚步，慢慢地享受。一切，是如此闲淡、从容，仿佛身在北美一隅。云杉树下，长木椅上，和邻居有句没句地聊天儿，不设防的交流，如水的情，淡了，却纯了。
（社区人文特点）
人心理上的想像、感情活动的愉悦，更常常凌架于实质感官功能上。
人喜欢欣赏人，人的视觉或经验，常选择性地对人文这一动态景观留下深刻的印象，一个能提供丰富文化、休闲活动的社区，便容易使居民产生认同和归属感。
居民和文化相互作用出社区的性格
东润枫景印象：咖啡、音乐、画、书

引文：你选择住宅，住宅也在选择你。优雅的社区氛围，就是在这相互选择中逐渐形成。
标题：在东润枫景   品味与品味为邻
正文：人以类聚，朴素的真理。如果人们可以自由选择，同类型的人就会逐渐住到一起。东润枫景，就是为这城市的精英们而建。不工作时，无论晴雨，社区咖啡馆都是一个消磨时光的好去处，喝一下午咖啡，聊天，看书，或者只是喝咖啡。在这里，不是一步一个咖啡馆，可东润枫景却有咖啡般的生活节奏和氛围。一如我们的生活方式：白天西服、领带，并不妨碍晚上一身休闲泡小区酒吧。生活就是生活！
       假日，去社区的生活沙龙，看看画展，听听滋润心魂的旋律，无论雅尼，还是罗大佑。风淡云清的日子，相约三五同好的邻人，背上行囊，野营攀岩去。
       外表和职位不能代表的人文素质，在这里时时可以感受得到。
（建筑室内环境）
爱好节奏和谐之美的形式，是人生来就有的倾向。
                                                          ——亚里斯多德

有韵律感的建筑立面就象一首音乐
空间元素间的连续和秩序是律动感的来源
对一个家而言，没有什么正确的地点，只要能发现生活的迷人之处，便是一个满意的家
引文：建立一个家的态度有两种，一是将自然拒诸门外，另一种是与自然共处一室，让空间保留一份朴素的优雅。
标题：家     因舒适而 美丽
（配外立面的图）许多人第一次见到东润枫景建筑时，会有两个词从心里涌出：现代、简约。加拿大B+H设计公司，让东润枫景的房子带着道地北美情调。林木幽处，绿白相间的现代建筑群，没有繁复的修饰，色彩、线条、外立面简约、清新，如出水芙蓉。
（配有阳光的家居图）冬日的阳光从窗外溜进来，一种暖洋洋的情绪在屋子里悄悄滋生。考虑到阳光对心情和健康的微妙影响，东润枫景的建筑户户朝南，楼宇进深控制在15米以内，而且依据日照轮廓原理，规划塔式建筑1∶1.2的间距，板式1∶1.6，保证了日照时间。

  配户型图   

（配图）恬静，是都市人对家的一份希望。东润枫景在尽量减少每一单元的住户，带电梯的小高层，一梯2-3户。这样，宁静就成了居家生活的环境。

（配客厅的图）一家人活动，多数时间是在客厅，这也是居室的“动区”。东润枫景让客厅有宽绰的空间和充足采光。客厅面积一般在38—50平方米，窗户低而宽大，让自然光和清新空气在屋子里自由穿行，还能看见更多的蓝天云和园中景色，想来心情也变得快乐。

（配卧室图）卧室，首先要舒适，同时私密性要好。东润枫景，考量了不同人对空间大小的舒适感受标准，而设计主卧室面积在17—27平方米，小卧室面积约10—13平方米；卧室都是南北朝向，通风采光好，还保持人体磁场和自然磁场的和谐；而且户型设计时利用走廊和不同房间的位置安排，把卧室和公共区隔离，巧妙保有了生活的私密性。
    （生活配套）
人的生活、自然、社会、物理等需求，是任何社区设计者不可忽略的要领

散步的乐趣在于，充满有趣的人、事、物
运动经验可产生动态的张力；静止的构成亦具张力
公共设施的水准，反映出该社区的居住水准
一个社区要求实用功能和精神享受相平衡
当科技越来越昌明和感性时，人就笑了

引文：简单生活，将生活和现实价值相结合，将有限的时间和精力浪费到美好的事物上。
标题：速度带来快感(Jaissance)，“慢”的生活才最快乐（Plaisir）
正文：
（配3-4幅图）在喧嚣和尘土的都市大街，散步失去了乐趣；在东润枫景，你能找回久违的散步的快乐。东润枫景，引入风行北美的“5分钟步行法”——倡导区内步行的风尚，近距离布置社区商店、保健中心、幼儿园、园林、咖啡屋等生活设施，和你家的步行距离不超过5分钟。小区林荫道，一家人散着步，清风送来淡淡的芬芳，阳台上的熟人，点头打招呼，聊几句，仿佛又回到从前的大院儿。
（配球场、泳池图）闲了，寻着风的脚步，来到温馨会所，纵身碧波，让肌肤和池水相亲；球场挥拍，心情随汗滴飞扬，还一个快乐着的真你！
（配图）冬日，安坐家中，独立式中央家庭采暖空调，和24小时热水系统，让满室暖意融融。打开电视，除了50多套国内节目，还有卫星电视系统接收的国际节目。
（配图）在东润枫景，可心的不单是黄泥、青石、阳光和优雅，还有那些让生活优游的科技元素——智能化设施：社区安全保卫由门禁、周边监控报警、电子寻更三大系统组成，全方位数位保安体系，让你安之若素。住户安全。想买点什么，看场电影，预定球场……有100MHZ宽带数据网，你只需鼠标轻轻一点，即如你所愿。         
（发展商）
人类所有伟大的文化，都是由居住产生的。
                                                           ——史宾格勒
人们常说：“这个人很懂得生活。”这“懂得”，其实就是一种艺术，要沉潜其中，自在关照，不但得有深厚的文化背景，而且要有一个关注生命、热爱生活的心灵。传统文化向来重视自然的和谐共存，然而，在过度追求物质文明的过程里，我们不自觉的抛离了这宝贵的文化精髓。如果说生活是息息相关的话，那么，人与大自然的合而为一，或许是我们迈向美好生活的唯一方向。
引文：成熟，是阅历的雕琢。洞悉人和世界，是悠悠岁月的锻造。感动心灵，是热爱生活的回报。对一个建房子的人来说，这三者不可或缺。
标题：风雨十六年   广厦千万间
正文：北京天鸿集团成立于1983年，一个中国心时期房地产业发展与演变历程的见证者。十六年来，天鸿集团共投资120亿元，开发建设各类房屋800多万平方米，总资产超过百亿元，共有80多家国内外全资、控股及参股企业，而且在国内和美国、澳洲、港澳等地拥有多个成功项目，积累了丰厚的专业经验，在业内外有极高声誉。
    天鸿旗下的宝润、宝汇、宝泰、宝瑞等房地产开发公司，多年来在北京成功开发了回龙观文化居住区、莲花小区、恩济小区、曙光花园等项目。
    在新世纪伊始，天鸿集团凭藉多年经验、卓尔的实力，以及对居住真意的深切认识，洞察时代先机，在“腾飞”的北京CBD和燕莎商圈上，开发建设大型现代休闲生活社区——东润枫景——一个纯粹生活意义的家。
    热爱生活的东润人，努力建造让热爱生活的人们感动的家。
东润枫景全套文案 (3)
展板文案
标题： 你还记得今天是一个节日吗？
正文： 可能许多人的确不记得今天是一个节日——教师节。当然，也就忘了向那些自己记得和不记得名字、音容笑貌的老师说一声：谢谢。今天，我们懂得道理，有学识，甚而成为城市精英，或许有些人和事真的不该忘了。这里，让我们向所有从事教育工作的人，致以深深敬意——因为，我们尊重知识，更尊重传播知识的人。东润枫景，和所有以知识文化为荣的人一起，努力建造一个还原生活本来面貌的家。
标题：这里的生活气息，属于自己
正文：有没想过，在什么地方自己最自在无拘？是的，在属于自己的生活氛围里。它，不一定是你见得最多的，也并非要形而下的占有；而是一种你内心认同、渴望的生活环境、氛围和人。东润枫景，那一片枫丹白露林，北美式园林建筑，亲切和谐的社区氛围，从容、优雅的生活调子，吸引着许多京城精英择此为家。这一切，如此熟悉而亲切，让每个懂得生活与格调的人，感觉到轻松自在。因为，这生活气息是属于自己的。东润枫景，发现生活的真意。
标 题：这里，“慢”是生活的调子
正  文：人在喧嚣都市，总想时间快些——实在没多少值得流连；对工作，你更讲高效率。不过生活呢，就该“慢”起来，才有从容的心情，去细细享受美好。在东润枫景，我们落足心力建设纯然的生活环境——北美式建筑园林，中央广场，咖啡馆，酒吧，私立名校，甚至地板供热每个细节。没想到，这里的生活节奏因此与别处有些不一样。一进东润枫景，心情舒漫起来，脚步也不由慢了，这儿有太多美好的情趣，让人沉醉。不管是枫丹白露林，还是阳光里喝咖啡的人…东润枫景，发现生活的真意。
标题：发现居住的真意
正文：选择一个社区，就是认同一种生活方式。在北京，燕莎商城东边2500米，有一片远离工作压力、纯然放松休闲的北美式生活社区——东润枫景。在这里，居住意义被诠释为：工作就是工作，生活就是生活。所以，这个社区弥漫着加拿大式闲淡写意的氛围，和优雅气质，吸引着许多城市精英择此而居。东润枫景，发现生活的真意。
展板
音乐图：生命，可以浪费在美好的事物上
咖啡图：我不在家，就在咖啡馆，不在咖啡馆，就在去咖啡馆的路上
油画图：这里，有艺术、有美、有生活，独独没有压力
书籍图：优雅和优雅为伍
老人画画图：笔可以勾勒风景，色彩生活只可用心感受
吸氧图：让人沉醉的，是清风与芬芳，还有这自在的舒展
父子图：稚子一声笑，便胜却人间无数
男女图：多年以后，我们忆起这段日子，会感激地说：我真正生活过了
戏水图：阳光里嬉戏，青草地上成长，生命快乐就好
展板
音乐图：生命，可以浪费在美好的事物上
咖啡图：我不在家，就在咖啡馆，不在咖啡馆，就在去咖啡馆的路上
油画图：这里，有艺术、有美、有生活，独独没有压力
书籍图：优雅和优雅为伍
老人画画图：笔可以勾勒风景，色彩生活只可用心感受
吸氧图：让人沉醉的，是清风与芬芳，还有这自在的舒展
父子图：稚子一声笑，便胜却人间无数
男女图：多年以后，我们忆起这段日子，会感激地说：我真正生活过了
戏水图：阳光里嬉戏，青草地上成长，生命快乐就好
标题：星夜，一阵朗朗书声传来，一种久违的感动从心底悄悄升起
正文：在属于自己的生活氛围里，你是否感觉最自在无拘？它，不一定是见得最多的，也并非要形而下的占有；而是一种你内心认同、渴望的生活氛围、环境和人。东润枫景，那一片枫丹白露林，北美式园林建筑，亲切和谐的社区氛围，优雅的生活情趣……一切如此熟悉而亲切，让每个懂得生活与格调的人，感觉到轻松自在。因为，这生活气息是属于自己的。东润枫景，发现居住的真意。
标 题：东润枫景的日子，如歌的行板
正  文：衡量生命的厚度，需要一种美好的心情和环境。东润枫景，离燕莎中心2500米，交通在这里的意义，就是让你省下尽量多的时间，去尽情享受生活。在枫丹白露树，听林风沙沙，虫儿啾啾；闲坐中央广场，看孩子跟鸽子姗姗学步；咖啡店一隅，听老歌流转；往来的是，与你一样对美和品味追求不愿妥协的邻人……在这儿，常感觉时间不够，实在有太多的美好让人沉醉。东润枫景，发现居住的真意。

七星佳园项目营销策划书

第一部分 项目背景

为准确市场定位，我们对七星佳园项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用是实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托黄骅港商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，一起达到如下目标：
（1） 了解黄骅港地产市场的整体状况及变动趋势；
（2） 了解黄骅港住宅市场产品设计的发展趋势
（3） 了解市场的分布情况及客户群体构成情况
（4） 掌握七星佳园项目所处的地块基本特征
（5） 掌握七星佳园项目周边房地产市场的走势及主要竞争对手楼盘的基本情况
（6） 明确七星佳园项目与周边主要竞争对手楼盘以及其余快去的优势、劣势所在
（7） 掌握目标群体及业内专业人士对项目的初步认识
（8） 明确七星佳园项目构建有事的市场机会及企业机会
（9） 提出七星佳园项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路
（10） 提出七星佳园项目在后期产品包装设计中的若干思路
（11） 提出七星佳园项目的项目营销及推广思路

第二部分 市场情况分析
　　目前黄骅港开发区人口近3万人，至2020年发展到20万人。随着人口的增加，黄骅港开发区现有住宅将远远不能满足城市发展的需要；黄骅港开发区处于城市开发初期，未来土地供应量大，可开发土地的规模和条件都比较有利，地块尚属于空地，区域内道路平整，未来两年房地产将成为“城市发展”带动的“竞争产业”；主要的住宅房地产开发集中在海防路以西，土地的未来升值潜力要优于海防路东侧地块，项目的可操性很大。
1． 黄骅港开发区房地产市场主要特征：
（1）政策支持明晰、土地集中放量
（2）投资客群信心充足
（3）企事业单位集资楼占据市场一定份额
（4）商品房市场初现、圈地待建特征明晰
（5）黄骅港开发区基础设施建设步伐加快
2． 市场情况分析
港口房地产市场尚不成熟，政府对当地住宅发展的重视程度不高，意将生活住宅中心设在中捷及黄骅市区。港口已不再审批住宅用地。
3． 市场供应状况分析
（1） 供应量持续放大
（2） 今年投放市场楼盘特点
集资房、福利房、商品房持续建设，以高层为主，
（3） 价格持续走高。
4． 市场需求状况分析
（1） 住宅需求分析，随着港口的不断发展，港口市场还有很大发展空间
（2） 住宅基本特征分析，二居及小三居更适合市民需求
5． 市场前景预测
宏观经济环境以及政策性方面看，今后5~10年以至更长时期，港口经济将会保持高速增长。
第三部分 区域市场分析
一、 区域环境简介
海兴县柒元仓储物流项目、七星佳园商业服务项目是海兴县人民政府招商引资，实施海兴临港开发区的重点项目之一，是集酒店、商业街、居住、临港仓储物流等项目于一体的综合性建筑群体。
项目用地位于渤海新区规划中的商业商务中心区，现属海兴县临港开发区，周边交通四通八达，北临石黄高速2公里，距渤海新区1公里，距在建中的净水湖公园0.8公里；南至沿海高速(环城高速)出口处1.5公里；东至沿海公路0.3公里；西面与入海河相距0.5公里；
二、 区域楼市分析
项目建设区域内无在建楼盘
三、 周边竞争项目市场调研分析
本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此界定不同市场层次的特征，从而为七星佳园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。
1、 位置及配套分析
项目名称
位置
交通状况
周边配套
金龙渤海新城
海员俱乐部南
公交直达
实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部
海天雅居
海员俱乐部南
公交直达
实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部

本案
海防路新村大桥南
公交暂无
周围无建成项目，医疗、教育、商业设施相对匮乏
分析：金龙与海天雅居地处已建设成型规划区内，交通便利，临近中小学校，体量较大，占据相当大的销售优势，尤其渤海新城项目更是港口市场价格操控者。
2、 整体规划分析
项目名称
占地面积
建筑面积
容积率
建筑特色设计
金龙渤海新城
199301
228441
1.33
小高层、别墅、多层综合住宅，整体容积率较低
海天雅居
100000
100000
1.8
高层建筑为主，围合式布局，借助金龙景观，无自主特色
本案
14834
83775
1.58
围合式住宅，其他待定
整体规划分析：
3、 园林景观设计及绿化率分析
项目名称
景观设计特点
绿化率
金龙渤海新城
内有环形人造湖，设计大片绿地，景色优美
35%
海天雅居
台地式景观
44%
本案
商务区划明显，采取四合院布局，兼有古典气息
40%以上
4、 楼宇配套设施分析
项目名称
楼宇配套设施
装修
金龙渤海新城
普通楼宇对讲
毛坯房
海天雅居
可视楼宇对讲
毛坯房

本案
可视楼宇对讲
毛坯房
楼宇设施分析：
5、 户型及销售率分析
项目名称
规划套数
居 室 面 积/m2
销售率
一 居
二 居
三 居
四 居
金龙渤海新城

56-61 m2
76m2-86
98m2~136
0

海天雅居

85-88
120
0

本案

0
80-97
104-136
0

0

0

6、 价格分析
目前，金龙渤海新城待开盘价位为：3600元左右
海天雅居开盘价位为：3500左右
建议本小区定价不超过3000
市场存量分析：
项目名称
存量
金龙渤海新城

现房剩余20套以内
期房为4栋高层19-22层
海天雅居
4栋高层
四、 客户群分析
1、 客户类别细分
（1） 职业特征
类国有的私营控股大型企业职工及个体投资经营者占主要地位，当地居民占比重逐渐降低
（2） 家庭构成
刚结婚的两口之家及三代同堂的家庭为主
2、 主导客户群分析
（1） 年龄以25—45岁中青年为主
（2） 大型企业职工月收入均在2500元以上。
（3） 私有车拥有量呈逐年上涨趋势，但外来企业职工多以班车为主。
（4） 因认同当地发展潜力，且港口房租较高，当地居民二次置业几多次置业较为普遍
（5） 工程进度的速度对置业热情有直接的影响
（6） 邻里素质的高低对中高收入阶层置业心里有重要的影响
（7） 国家新出台的房地产调控政策对投资者有一定影响，但对港口影响不大
（8） 当地居民对地块归属问题较为关注，认为地块距现有生活区较远
3、 主导客户群购房动机分析
（1） 购房目的
婚房、居住、投资
（2） 购房关注因素
A 项目体量
B 邻里素质
C 安全程度
D 房屋面积
E 生活便利程度
F 地块归属问题
G 价位问题
J 政策变动
4、 主导客户群购房偏好
（1） 购买面积：90~110m2
（2） 目标客户最在意的功能区：卧室、客厅
（3） 目标客户认为客厅的主要功能：休闲、待客
（4） 目标客户认为最满意的主卧面积：10~12m2
（5） 目标客户心目中卫浴的意义：洗漱、方便、洗澡
（6） 目标客户使用浴缸的程度：低
（7） 目标客户对主卧浴室的空间规划：便池、洗脸池、可有热水器
（8） 目标客户对主卧浴室的面积需求：4 m2
（9） 目标客户对厨房的面积需求：5~6 m2
（10） 目标客户对餐厅的面积需求：无明显需求
（11） 目标客户认为最佳的采暖方式：地热供暖
（12） 目标客户希望小区的会所功能：娱乐休闲
（13） 目标客户对园林景观风格的偏爱：绿化率高
（14） 目标客户购买房产最重视的因素：价位、面积、实用性

第四部分 地块SWOT分析

一、 地块环境调研
1、 项目土地性质调查
本地块坐落于海兴县城海防公路西侧，高压走廊北侧，属仓储用地
2、 地块周边环境调查
（1） 自然景观
（2） 人文历史景观
3、 地块交通条件调查
（1） 主要交通干道：海防路，307国道，三号路、一号路
（2） 主要的公共交通及其线路：暂无公交线路，计划安排班车
（3） 项目对外交通状况：石黄高速 石（家庄）-黄（骅港）高速与京沪高速、津汕高速、石太高速、沧保高速相接，形成了直达黄骅港的疏运大通道。
307国道（黄骅港-银川）直通黄骅、沧州
神（府东胜煤田）—黄（骅港）铁路，全长860公里，国家1级干线，横跨内蒙、陕西、山西、河北四省区。
沧黄铁路（沧州—黄骅港），全长91公里，与京沪铁路、神黄铁路接轨。
海防公路南可达山东、江浙，北可至天津，通过秦皇岛与东北三省相连。
津汕（天津—广东汕尾）高速公路在黄骅市与黄骅港开发区之间穿过。
邯黄铁路 邯郸—黄骅港铁路正在建设中。
4、 周边市政配套设施调查
周边现有商业：
（1） 餐饮2.5公里
（2） 超市2.5公里
（3） 医疗机构3.5公里
（4） 文化教育4公里
（5） 邮政、电信、银行3.5公里
二、 SWOT分析
（1） 优势
S1. 绝版多层设计
S2. 价位优势
S3. 政府政策优势
S4. 产品设计以中小户型为主
S5. 地处未来商贸区，发展潜力巨大
S5. 紧邻净水湖公园

（2） 劣势
W1. 由于地块关系，处于海兴地块位置偏
W2. 产权问题
W3. 孩子上学问题
W4. 周边发展较慢 配套不齐全
W5. 交通不便

（3） 机遇
O1. 80-110平米户型产品市场紧俏
O2. 根据国家政策多层为市场空缺，直接竞品项目较少
O3. 价格的优势占领市场
O4. 城市建设的发展

（4） 挑战
T1. 市场政策影响，楼市观望氛围浓厚
T2. 新的宏观调控政策的出台，楼市走向不明
T3. 项目地理位置对未来市场形成巨大的潜在威胁
T4. 近期开盘楼盘形成直线竞争

第五部分 价格定位

一、 开发成本核算
1、 项目成本计算条件说明
社区总占地面积 m2，总建筑面积 m2，容积率 ，可销售面积 m2
2、 项目成本核算
名称
数量/ m2
建安标准（元/ m2）
建安造价/元
占地面积
14834

总建筑面积
83775

地上建筑面积
83775

住宅
68875

配套公建
14900

地下建筑面积
0

项目名称
计费标准及计算方法（仅供参考）
测算基数
金额/元
一、土地成本

二、前期工程费

1、临时水、电、路及场地平整费
建安计算×0.8%

2、可行性、方案咨询、规划设计费
地上建面×5元/m2

3、测量、勘察、设计费
建安概算×2.5%

4、执照费
建安概算×0.1%

5、标底编制费
建安概算×0.3%

6、预算审查费
建安概算×0.1%

7、招投标费
建安概算×0.07%

8、质量监督费
建安概算×0.25%

9、工程监理费
建安概算×2%

10、黏土砖费
地上建面×14元/m2

11、竣工图费
测量、勘察、设计费×70%×10%

12、档案保证金
10万元

三、基础设施费

1、红线内
建安面积×8%

红线外
建安面积×8%

2、环境设计与绿化
建筑面积×8元/m2

四、房屋建安工程及设备、装修费

1、建安工程费

地上建筑面积

住宅
面积×1500元/m2

配套公建
面积×3000元/m2

地下建筑面积
面积×3000元/m2

2、设备及装修费用

五、不可预见费用
一至四项×3%

六、上交开发办的管理费
一至五项×0.1%

七、管理费
一至五项×2.5%

八、贷款利息
总建面×100元/m2

九、两税一费
销售收入×5.5%

十、销售费用
销售收入×3%

十一、开发成本
一至十项

平均成本
按总建筑面积

综合成本
俺可售地上面积

扣除地下造价后综合成本
按可售地上面积

十二、销售收入

住宅
销售面积×均价

地下车位
销售面积×均价

商铺
销售面积×均价

十三、毛利率

十四、所得税
税率（ %）

十五、净利率

十六、投资总收益

二、 价格定价
市场比较定价法
1、 权重因素
对项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。
2、 选择项目
金龙渤海新城、海天雅居
3、 价格比较
项目/影响因素
地段因素
交通因素
品质因素
规划因素
配套因素
工程进度
报价
海天雅居

金龙渤海新城
1
1
1
1
1
1
3500
本案

三、 结论
定价策略：

低开高走

拉大价差，用低价区吸引人气。

高区价格一致

价格建议：

2900-3050元／平米。
第六部分 产品定位

一、 客户群定位
1、 目标客户群特征
（1） 行业特点
案例一：港务局 张姐
背景：结婚十年，夫妻俩都在港务局工作，家庭年收入7-10万。目前住房为一套房，有购房愿望，表示经济能力可以。
描述：大约36、7岁，不是本地人，大姐穿着都很朴素，人很实在。
语录：
——想买房啊，可是要看价钱噢，也没有很多钱。
——以前我们在渤海新城看过房，后来一直没开盘，就没买。
——买的话肯定要买个三房才够住啦！110平米左右，差不多吧！
——你们这个位置有点偏……户型很好噢，价格高过3000了吗？
——总价2、30万差不多吧？

心理特点：想低价位购入
特征描述：对未来的发展存在一定质疑
购买行为特征：纯投资，以后估计不住；
案例二：某局刚就业年轻男士
背景：住在宿舍，骑自行车上下班。由于刚参加工作，没有太多的钱，必须家里资助来买房子；
描述：约20-25岁