房地产行业--杭州房地产市场数据库.docx

2007年杭州房地产市场数据库
【数据来源：杭州之江国际广告·市场研究中心】

第一部分、经济方面
一、杭州市房地产市场总体运行特征
1、杭州房地产市场的发展历程及各阶段特点
第一阶段：1993年以前
特征：楼市主要表现为“公房时代”，房地产开发，更多地带着城市建设、满足职工居住目的而展开，“老十八家”房产企业承担了大量的城市开发任务，同时楼市开始萌动。
发展轨迹
房交会“粉墨登场”
引领潮流的“涉外房”
火暴的调房大会
分房时代的“ 宏观调控”
第一届在1974年4月，第二届1980年，后基本上每年举行，但住房制度改革后，其调房率逐年递减。调房大会所承担的责任开始向房交会转化。
为了打压草率分房的歪风，当时的中央和地方先后出台了一系列“ 组合拳”，开始对分房进行“ 宏观调控”
被鼓励的“ 破墙开店”
为活跃商业氛围，当时的政府曾一度鼓励沿街住房开设店面。但后来沿街房屋出现了高价转租现象，政府终止了“ 破墙开店”的鼓励措施并于1989年10月发文规定，严禁将住宅擅自改变用途。
1984年，恢复房产交易所；市住宅经营公司成立并开始售房；1985年楼市旺销；1986年首届住房展销会, 共成交商品住宅200套，面积逾1万平方米；1990年第三届房交会更为火爆。
80年代初，华侨房是当时杭州“ 技术含量最高”的房地产开发项目。但此后10年处于停滞状态。1991-1992年政府接连颁布了7个有关涉外房产的法规法令。并批准立项了6个涉外项目。

富春大厦、中山花园、梦湖山庄、西子公寓等涉外房的开发，为杭州的旧城改造城市设施的改善以及房地产业的发展起到了促进作用。
第二阶段：1993年至1999年
特征：市场化运作的公司开始出现；国家开始宏观调控，市中心外销房、远郊高端别墅区、近郊普通商品房的开发并存，房产企业经历了非常艰辛的过程。
在宏观调控开始前三个月，杭州刚确定“使房地产业成为我市经济发展的支柱产业”的房地产工作方向。虽经宏观调控，但是1993年全市房产交易成交额6.35亿元，成交面积78万平方米，分别比上年增长212.81%和109.07%。受整体经济低迷影响，杭州楼市不容乐观。
受央行降息和蒋村并入杭州市区的影响，到1996年5月，杭州楼市销势趋旺。但是“房价降20-30%”的政策吹风，楼市转为观望。杭州房地产投资增长率回落，但一些高档楼盘出现提价现象。
虽勇犹低迷的杭州楼市
降息利好和“ 房价大降”吹风
抽走银根的宏观调控
1993年开始对房地产业加强宏观调控。金融机构“抽走银根”；严控土地供应量，停止别墅、高尔夫球场等高消费项目的审批，严查闲置土地……
契税减半的利好驱动，杭州的房地产销势见底回暖，价格稳中趋升。1997年12月房交会火爆，商品房成交量达463套，成交金额9763万元，面积为44166平方米。
1998年1月，新房产证启用。杭州“购房入户”的试点已经推出；房改房上市的准备工作进行中。但是“降低利率、延长期限”的银行按揭使购房者队伍迅速膨胀。
发展轨迹
契税减半和
购房者“ 屏不牢”
“购房入户”和
按揭期延长
实物分房取消和货币安置
1998年7月，取消实物分房政策出台。但搭乘末班车的心态导致在当年3、4月份出现空前销售热潮。3月份杭州东河沿线改造工程房屋拆迁正式实施货币安置试点，大量被动需求产生。1998年全市市区房地产交易宗数为10865件，总成交建筑面积为322.3万平方米，总成交金额为72.3亿元，与1997年相比，分别增长了115%、73.6%和40.1%，均创下历史之最。
契税再减和土地招标
1999年2月，扶持房地产业发展的政策频频出台。3月，杭州市政府发布《杭州土地储备实施办法》，土地协议出让基本结束。此后，契税减半和房改房相关交易政策陆续出台。

第三阶段：1999年至2004年
特征：实物分房取消，国家出台许多扶持产业的政策，杭州楼市迅速发展，许多企业在这一阶段获得积累并积极扩张，房产品质也突飞猛进；同时市场也迅速规范。
说明：这一时期主要以开发商意识变化为主要特征和主线，因此在下文中单独列出。

第四阶段：2005年至……
发展轨迹
严厉的宏观调控
政府出手救市
2005年3月开始，国家一系列“组合拳”出台，杭州楼市陷入低迷。2005年5月，原计划举办的人居展取消。而10月的房交会人气依然不旺。
06年初，杭州政府出台了诸如“购房入户”、“降低首付”“提高公积金贷款额度”等举措，意在刺激楼市需求。政策导向影响着心理预期，楼市销售开始好转。
新一轮宏观调控开始
2006年5月，“国六条”出台，相关细则陆续出台中。杭州楼市观望气氛再度扩大……
特征：随着国家新一轮宏观调控的推出，购房者及开发企业变得理性，这成为今后发展的主基调。

2、杭州市房地产投资变动情况
（1）近5年固定资产投资总额的变化
近5年杭州固定资产投资总额变动情况
0
400
800
1200
1600
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
固定资产投资总额
(亿元)
630.97
769.35
1006.18
1205.18
1386.68
固定资产投资总额
增幅
22.40%
21.90%
30.70%
19.70%
15.30%
2003
2004
2005
2006
2007

（数据来源：03—07年杭州市统计公报）
杭州的固定资产投资额自03年开始稳定增长，05年增幅达到最高，为30.7%，06和07年受国家整体宏观调控影响，固定资产投资迅速降温，去年增幅仅为15.3%。

近5年房地产开发投资总额变化
近5年杭州房地产投资总额变动情况
0
400
800
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
房地产开发投资总
额(亿元)
140.91
196.37
258.16
328.54
407.96
房地产开发投资总
额增幅
38.80%
39.40%
30.20%
26.90%
24.20%
2003
2004
2005
2006
2007

（数据来源：03—07年杭州市统计公报）
杭州的房地产开发投资近五年稳定增长，但是增幅曲线却呈下滑之势。03年和04年增幅接近40%，07年则回落至25%以下，这主要受宏观调控、信贷紧缩的影响。

（3）近5年房地产开发投资总额占固定资产投资比例变化
房地产开发投资比重
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
杭州
22.3%
25.5%
25.7%
27.3%
29.4%
全国
16.9%
17.9%
18.3%
18.8%
17.8%
2003
2004
2005
2006
2007

（数据来源：03—07年杭州市统计公报和03—07年国民经济统计公报）
杭州房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重逐年增加，07年接近30%。与全国的差距也逐年增加，由03年6.4%的差距扩大至07年的11.6%。这从一个方面反映了杭州房企的开发热情高于全国。
3、杭州房地产市场的发展特征
（1）市场开发如火如荼，施工面积5年来迅速飙升。
0
1000
2000
3000
4000
5000
商品房施工面积（万M2）
1449.13
1876.7
2406.78
3381.86
4184.65
商品房竣工面积（万M2）
428.37
529.41
605.47
679.2
799.73
2003
2004
2005
2006
2007

（数据来源：03—07年杭州市国民经济和社会发展统计公报）
杭州开发商热情高涨，商品房施工面积由03年的1449万平方米迅速飙升至07年的4184万平方米。该指标每年的增幅保持在30%左右，06年达到38%的高位。竣工面积虽每年均有增加但变化相对不明显。

（2）市场需求旺盛，销售量逐年增加。
近五年商品房销售情况
0
200
400
600
800
0.00%
10.00%
20.00%
商品房销售面积
（万M2）
363.27
414.55
487.61
605.14
705.22
商品房销售面积增
幅
14.30%
14.10%
10%
8.90%
16.50%
2003
2004
2005
2006
2007

（数据来源：03—07年杭州市国民经济和社会发展统计公报）
商品房销售面积稳步增加。07年虽受宏观调控影响，楼市销售状况不理想，但总体销售面积增幅依然达到了16.5%的高位。

（3）城镇居民居住状况不断得到改善。
近五年城镇居民住房情况
0
5
10
15
20
25
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
城镇人均住房面积
（M2）
11.2
12.5
17.2
17.8
20.7
城镇人均住房面积
增幅
5.7%
11.6%
37.6%
3.5%
16.3%
2003
2004
2005
2006
2007

（数据来源：03—07年杭州市国民经济和社会发展统计公报）
自实行住房商品化制度以来，城镇居民的购房需求得到极大释放，其住房条件不断得到改善。尤其是在05年，人均住房面积由04年的12.5平方米提高至17.2平方米。增幅较为明显。
（4）楼市由局部火爆转向四面开花。
杭州住宅市场的火爆最先从城西板块开始。后随着城西区域的不断成熟逐渐辐射至三墩。下沙、滨江得益于大学城及高教园区的规划建设因而楼市起步也相对较早。03年随着“城市东扩、旅游西进”的城市发展战略的提出及实施，杭州楼市开始四面开花。
（5）住宅市场格局分布具有鲜明的板块色彩。
别墅、排屋等高档物业主要集中于闲林留下、湘湖等板块；城西以高品质普通住宅为特色；城北则以中档价位楼盘为主；三墩、下沙、九堡则是低价盘的集聚地。钱江新城为后起之秀，以高端物业为主。这种板块特点也决定其板块购房人群具有与板块物业相对应的特征。

4、主要区块市场的发展演进及房价变化（按购房者习惯分法）
（1）城北：越来越适宜居住
■发展演进
该板块在数年前厂房林立，环境嘈杂，居住品质较差，因此成为杭城大面积旧城改造中改造力度最大的板块。而拱墅区政府对该板块良好的整体规划以及区政府的迁入，2003年，城北楼市进入快速发展期。04年成为杭州众多板块中房价上涨幅度最大的板块之一。
近年来，随着城北版图的越扩越大，该板块被购房者进一步细分为拱北、半山、和睦、三塘、湖墅、大关、德胜以及朝晖等小区块。
■板块配套
交通：目前已形成了相对独立和完善的道路交通网络。
上塘高架路通车，为市区南北向交通开辟了便捷通道。德胜路东西快速干道将与绕城公路连接，使城北区块实现交通合围，并与石祥路、莫干山路、上塘高架、东新路等城市主干道对接，在大杭州的北面形成一个如树叶状、拥有“一环、一轴、六纵”格局的网状快速道路系统。
配套：各项配套相对成熟。
具有老工业区和老居住区的双重身份，市政设施底子好，同时，区域集中了浙大城市学院、树人大学、浙江传媒学院、电力职大等等大专院校。
商业：商业配套日趋成熟。
从目前该区域商业分布来看，主要集中在以信义坊商业步行街为代表的卖鱼桥商业区、以台州路步行街和金华路商业街为代表的拱宸桥商业区、以乐购和欧尚超市为代表的大关德胜商业区等等。同时，大关路以北、紫荆路以南，靠近上塘路集办公、商业、宾馆、文化娱乐和商住为一体的拱墅区区级商务商贸中心的建设也已经提上日程。而北景园大型居住区中，也已对基本生活设施作了较好规划，为临近半山的几个楼盘做好了配套支撑。
■房价变化

（数据来源：之江国际数据库）

（2）城西：由蒋村起步，城市化变迁的见证
■发展演进
城西作为商品房开发的发源地，开始于1992年的“蒋村商住区”。当时其地块尚属余杭，在缺乏杭州市统一的规划配套的情况下，绿城、南都、金都、证大等开发商入驻开发。1996年，随着康乐新村、丹桂公寓、金都花园、南都花园、湖畔花园等第一代商品房陆续建成并逐渐形成居住氛围，城西大型住宅区的雏形初现。
而在以桂花城为代表的高档住宅小区得到了市场的认同和高度评价后，城西渐成杭州房地产开发的主流热点区域。多家品牌开发商的介入，使得城西形象全面提升。2000年后，人们已然将杭州城西毫无疑问地看做一个高档住宅聚集的成熟板块。
以住宅为先导，带动交通、商业、文化、教育、经济等领域大步发展，是蒋村商住区板块较早出现的城市发展定律。尽管开发商的个体景观及配套做得不错，但是开发商“各自为政”以及政府 “先开发后配套”的模式，使城西缺乏城市整体规划，也缺乏整体性的城市脉络，这是城西房地产发展的一大缺憾。
目前，随着“旅游西进”战略的实施，城西开始向“大城西”转化。而西溪、闲林余杭、良渚等也进入大城西的范畴（下文将单独列出）。目前，城西板块又可进一步细分为文教区板块、高新板块和蒋村板块。
■板块配套
交通：交通问题成房产发展之瓶颈
城西的交通干道为文一路、文二路、文三路和天目山路。由于城西大量住宅的交付，人口激增，而闲林留下等近年来开发主战场的形成，更为城西带来了巨大的交通压力。交通已成为近几年来城西板块发展的瓶颈。文一路德胜快速路将使城西交通问题得到缓解，同时也成为大城西交通贯通的关键。
配套：各项配套相对成熟。
目前城西有物美文一店、物美西城广场店、世纪联华华商店三家大超市；西城广场已成为城西的商业中心；建材市场、社区步行街、花鸟工艺品市场、等陆续出现，高新电脑城齐聚；省立同德医院日渐成熟；城西图书馆正在建设中……

（3）三墩：新兴城市次中心
■发展演进
该板块楼市在城西房产的辐射下发展起来。2002年，《杭州三墩地区控制性详细规划》通过审批。而后，浙大紫荆港校区迁入，极大地提升了三墩的人文气息。由于该板块的教育、交通、基础设施、商贸等均已具备一定的规模。而三墩片区的改造工程正在逐步实施。因此，无论是开发商还是购房者，均看好其发展前景。房价上涨极为迅速。
交通：区内道路网络健全，现有城市快速主干道古墩路、莫干山路、留祥路，始发公交线路有303路、301路、817路、K900路，到武林门只有30分钟车程。从三墩出发到市中心，可通过天目山路，也可通过石祥路上上塘高架。前往三墩的道路交通日益完善,随着莫干山路整治工程的完成，三墩新城的魅力也将再次凸现出来。
配套：作为一个新兴的城市副中心地带，三墩新城主要是为了分担杭州主城区日益增长的居住压力，是以居住为主导的功能定位。同时，区域商业中心和休闲配套也在积极跟进，目前，三墩的商贸布局、教育网络、医疗点已是随处可见。
商业：在杭州市新一轮商业网点规划中，三墩被列为杭州市重点建设的十二个商业副中心之一。沃尔玛购物中心及银泰SHOPPINGMALL等将陆续进驻。
■房价变化

（数据来源：之江国际数据库）
（4）滨江：房产开发如火如荼
■发展演进
滨江完善的规划及高教园区等的建设，板块潜力巨大。近几年，随着该板块土地的大量供应，众多开发商纷纷涌入。目前该板块的供应量接近杭州总体市场的1/3。目前在售的楼盘有南都·逸天广场、六合·天寓、中冠·现代印象广场、华立永通·逸城、旅游·水印城、华业·南岸晶都、风雅钱塘花园 、西房·锦绣江南、盛元·慧谷、中浙·太阳国际公寓、贺田·尚城等。由于该板块“规划配套先行”的开发理念，板块价格在近几年中飞速上涨。
近年来，随着滨江房产日益火爆，该板块又被进一步细分为钱江一桥板块、钱江四桥板块。
交通：滨江区沿江依桥，距杭州市区中心7公里，区外连接杭州北岸市区的桥梁主要有钱江一桥、西兴大桥(钱江三桥)和即将通车的复兴大桥(钱江四桥)。连接滨江区的公交线路也较为完善，有337、317、527、822等14条公交线路。对于滨江区通往浙江各地和邻省的也有数十条干线，江南大道直通杭州萧山国际机场，沪杭甬、杭金衢高速公路擦境而过。
商业：滨江区未来的规划配套较为齐全。其重点商贸配套有处于三桥和四桥之间的商业步行街；信诚路以西区块内的公建中心，将包含高档医院、学校、金融证券、信息中介等功能。其他拟建中的还有大型综合性、仓储式超市、五星级宾馆、健身娱乐中心、影视和演视中心、大型购物中心以及浦沿商贸中心。
教育：滨江区正按照规划适度超前地加快建校步伐，四所硬件一流总投资超过2亿元，能容纳近8000名学生就读的学校，目前已有三所已经建成。此外还扩建了浦沿小学、长河中学浦沿中学等学校，易地新建了西兴中学、长一小学等4所学校。未来几年内，建成区内将出现12所配套中学、19所配套小学，区内孩子的教育问题有望得到良好的解决。
■房价变化

（数据来源：之江国际数据库）

（5）钱江新城 ：第二个城市中心
■发展演进
自2001年杭州总体规划确定“城市东扩”的发展战略，钱江新城房价一路飞升，成为杭州新兴的贵族板块，目前房价水平直逼市中心黄金地段。钱江新城从较早推出的赞成·海月花园，1998年价格在3000元/平方米左右，至今，该板块的房价已经突破万元以上。目前在售项目有滨江·金色海岸、通策·钱江时代、滨江·金色家园、倚天·盛世钱塘、赞成·钱塘天地、赞成·林风、盾安新城等。
同时由于CBD的板块规划，近年来大量写字楼项目涌入。目前在售和即将开盘的写字楼项目有广宇·钱江铭楼、钱江国际商务中心、凤凰城广场、赞成·钱塘天地等。
由于钱江新城具有可塑性强与政府行政中心转移的优势，无论是道路建设还是周边配套甚至绿化与景观大环境，都将远远强于目前的杭州市区，应该说未来的发展潜力巨大。
交通：该板块交通优势较为明显。目前从老城区到钱江新城的路线主要有五条，经清泰立交桥连接清江路到达钱江新城；经新城隧道从西湖到钱江新城；望江路东向延伸段；庆春路东向延伸段（庆春东路）；属于新城二期建设的凤起东路今后也将贯通。地铁。
配套：未来八大公建项目，分别为杭州大剧院；市民中心，将是杭州市新的行政中心；集住宅、写字楼、商场、超市等各种功能于一体的庆春文化广场；江干区文体中心；中国棋院杭州分院；杭州市中级人民法院；杭州市广电中心，今后将成为集广播电视、报业、网络等于一体的现代化信息、传媒中心；杭州市消防指挥中心。其他还将建可承担国际国内大中型会议的杭州国际会议中心；两个超五星级酒店；集旅游、休闲与文化功能于一体，新城将来重要的旅游休闲景点沿江三个城市阳台；波浪文化城（开敞式地下空间）建设。
■房价变化

（数据来源：之江国际数据库）
（6）下沙 ：未来三年主要供应区
■发展演进
03年之前，下沙经营性土地供应只推出10余宗。从2003年开始，由于将下沙建设为产学住一体化的东部新城的规划目标的提出以及本身土地资源的丰富和可操作性，区块土地供应大大增加。近两年土地供应量均在1000亩以上。目前，下沙板块的住宅项目有十余个，其中部分为经济适用房和定向销售房。
2002－2003年，东海·未名园、香榭里花园、下沙文汇苑、大北·四季风景、大都·文苑风情等项目作为下沙第一代楼盘推出，从而拉开下沙房产开发的序幕。下沙的房价也正是在2002年开始逐步上升，但上涨幅度明显低于同时期起步的滨江。
交通：目前下沙的交通配套稍显不足。连接市区的公交线路有五六条，区内有小巴士。可通过规划中的德胜快速路东及上德立交相连。沿江大道正在规划中，与之江路相连，可直接连通钱江新城。地铁是其最大利好。
配套：下沙的配套比较缺乏，吃饭、购物难，休闲娱乐场所少。但是近年来政府频繁推出综合商业、配套公建用地。目前在建的大型公建项目包括福雷德广场、邻里中心以及华元·十六街区三个。
■房价变化

（数据来源：之江国际数据库）
（7）西溪、留下、闲林：大城西的崛起
■发展演进
大城西是“旅游西进”城市发展战略的产物，包括了文一西路延伸的区域，西溪、闲林是其中的主要区域。
闲林房产自起步已有三四年时间，房地产开发的规模非常庞大，但由于市政配套、道路交通的相对匮乏，闲林板块真正全面发展受到了一定阻碍，始终处于不温不火的状态。05年，配套的缺乏使该板块在宏观调控影响下举步维艰。
交通：对外交通由02省道、015省道、东西大道、杭昱高速公路、五常大道、铁路和水路构成。该板块与主城区的连接主要通过02省道和天目山路。目前闲林镇到杭州市区的公交车有346路和506路。而老余杭则通过文一路延伸段连接。
配套：该区域的生活及商业配套是房产发展的致命伤。目前各项配套基本上依托于闲林镇及老余杭镇。05年以来，闲林的配套有所起色。宏丰家具城、沃尔玛山姆会员店等项目都已经陆续进驻，更多的商业项目则在洽谈之中。在教育配套方面，余杭区规划在未来5到10年将在闲林新建小学1所、初中1所，同时规划房产配套小学3所、初中1所、普高1所，共新增7所学校。
■房价变化

（数据来源：之江国际数据库）

5、产品形态及开发商意识形态的发展变化
（1）开发商意识形态变化
■由“抢地”向“注重产品品质”过渡
杭州实行住房商品化制度以来，市中心楼盘因其地段优势销售火爆。因此拼抢有地段优势的地块成为开发商的通病。但是由于特殊原因，一些有民企背景的开发商往往拿不到市区土地。因此，他们开始以产品创新来弥补地段的不足。绿城的桂花系列、新金都城市花园和南都德加均是这一时期高品质楼盘的代表。绿城、金都、南都等房地产开发商的品牌也在这一时期打响。也同时奠定了在业界的地位。同时，市中心楼盘由于不注重产品而在竞争中丧失了原有的优势。这也促使开发商向“产品”意识转变。
■由“竞争”转向“竞争中合作”
这种意识的转变是由杭州的供地特点所决定的。90年代后期，杭州的土地供应开始向城西及蒋村一带发展。但是当时城西的特点是“供地先行，规划在后”，因此配套设施非常欠缺，这直接影响到城西各楼盘的销售情况。因此，出于提高城西板块整体环境的考虑，相关开发商开始互动合作。目前，随着杭州供地外围的扩展和板块竞争的加剧，板块内开发商的竞争中合作的观念进一步加强。
■营销推广由“华丽”向“朴实”回归
在火爆楼市下，房产广告更偏向于突出楼盘形象、产品理念和品牌形象，广告非常“华丽”但大多缺乏购房者真正关心的信息。经过宏观调控，开发商的营销意识开始回归本色：在保证购房者得到真正需要的信息后，再加以其他方面的诉求。而在营销手段上，也更注重为购房者提供实质性优惠。
■由“经验判断”转向注重“购房者需求”
在过去，开发商在户型设计上往往是 “拍脑袋”的做法，想当然地认为什么房子好卖就造什么样的房子，而这往往远离了购房者的真实需求。在楼市理性回归的情况下，真正符合购房者需求的房子才最有市场，因此开发商也开始注重研究购房者的需求。

（2）产品意识形态的发展变化
■由“大户型”的主流走向“产品多级化”
从户型上看，大户型是前几年杭州楼市的主流供应，三房户型多集中在120—150平方米，110-120平方米左右的两房随处可见。户型的大而无当直接造成总价偏高、性价比降低。在市场竞争的作用下，户型瘦身才真正开始启动。尤其自2003年龙门公寓（单身公寓）热销，杭州“小户型”及“单身公寓”产品开始不时出现。近年来杭州楼市“小、中、大”户型皆而有之。
■产品形态不断出现创新。
开发商在产品意识方面的变化也带来了产品形态的创新。总的来说经历了“由内”向“外”再由“外”向“内”的变化过程。

6、购房人群的地域变化
（1）本地购房者比重持续上涨
82.8%
85.6%
85.8%
87.0%
80.0%
81.0%
82.0%
83.0%
84.0%
85.0%
86.0%
87.0%
88.0%
2004.05
2005.10
2006.10
2007.03
杭州本地购房者比重变化

（数据来源：之江国际数据库）
受宏观调控影响，杭州楼市购房者的地域特征也在发生着变化。据之江国际对近两年来历次房交会购房人群的监测显示：自05年10月开始，杭州本地购房者比重开始增加， 07年3月，该比重仍延续了上涨的趋势。
（注：“本地”指杭州户籍人口。“省内”指浙江省内但非杭州的户籍人口。“省外”指户籍为其他省市的人口，但不包括外籍人士。）
省内购房者比重持续下跌
购房入户政策开始实行。
省内与省外购房者的比重变化
14.7%
11.8%
11.6%
9.1%
2.5%
2.6%
2.5%
3.8%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
16.0%
2004.05
2005.10
2006.10
2007.03
省内
省外

（数据来源：之江国际数据库）
在宏观调控前，杭州楼市存在着一定比例的以温州人为代表的楼市炒房客。宏观调控对于楼市炒房客的打压直接导致省内购房者比重的降低。
07年3月份，省外购房者比重较之以前有明显上升。究其原因，杭州的“购房入户”政策产生了一定的刺激作用。与省外购房者相比，来杭置业的省内人士一般具备较强的经济实力，他们置业大多要么投资，要么为子女买房，真正希望通过购房而落户杭州的比重非常小，省外人士大多以自住为目的来杭置业，因此，更易受到入户政策的刺激。

二、杭州市市政规划动态对房地产市场的影响
1、板块规划影响
（1）《2001-2020年杭州市城市总体规划》使楼市四面开花，郊区大盘发展迅速
《2001-2020年杭州市城市总体规划》中明确杭州的城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。同时提出了“一主（主城）、三副（江南城、临平城和下沙城）、六大组团（塘栖组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团、良渚组团）的大都市发展框架。
影响：此轮城市总体规划勾画的“一主三副六组团”的大杭州发展框架使“大杭州概念”大行其道，从而为城郊组团居住区发展创造了条件；而居住环境优势、价格优势及增值潜力优势等特点使郊区各板块房产日益升温。可以说，总体规划使杭州楼市四面开花，但是，三大副城中的江南城（滨江和萧山）和下沙城，六大组团中的余杭组团（主要是闲林）、良渚组团受益较大。其中，杭州城市发展由“西湖时代”向“钱塘江时代”的方向性转变更是使滨江成为最大受益者。

（2）钱江新城房产迅速崛起
《2001-2020年杭州市城市总体规划》中“江滨地区为城市中心”的主城区定位成就了现在的钱江新城。2002年杭州市作出了建设钱江新城的重大决策，并制定了《钱江新城2006-2010年（十一五期间）建设发展规划》。
钱江新城的建设目标是杭州的政治、文化新中心和中央商务区。按照规划，“十一五”期间，钱江新城将初步实现行政办公、金融、贸易、信息、商业、会展、旅游、居住等功能的集聚，逐步发挥其中央商务区（CBD）所具有的效用。通过E-CBD（数字、生态CBD）、T-CBD（旅游CBD）、T-CBD（服务型CBD）的打造，重点建设“24小时生活形态的CBD”。到2010年，钱江新城核心区基本建成。这包括：城市主轴线成形；富春路两侧、沿江区块25幢高层、超高层建筑建成；形成比较完善的基础设施；基本完成核心区生态发展轴建设。
影响：从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的城市发展方向以及钱江新城的定位及规划建设使各界人士极度看好该板块房产。2005年，滨江·金色海岸奇迹般热销，吊起了部分开发商进军顶级豪宅市场的胃口；此外，香港地产巨头新鸿基地产将与华润集团组成合资投资控股公司发展钱江新城项目；钱江新城房产迅速崛起。

（3）九堡成楼市新秀
在杭州市的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中，九堡是“城市东扩”的排头兵，定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心，它也是未来杭城最大的经济适用房居住区以及杭城东北部40万人口居住区的中心。
此外，九堡与钱江新城的近距离接触使其受钱江新城发展利好的辐射非常大。钱江新城规划为CBD，那么作为它近邻的九堡必然承担起大型居住的功能。当然，地铁规划以及九堡重大的配套规划也为其房产迅速走红创造了条件。目前九堡在建或者待建的房产大致分为九堡镇中心区块、经济适用房区块和沿江区块三大区块。
2、交通配套影响
（1）钱江四桥带动滨江楼市
　钱江四桥建成之前，滨江的房地产市场只是一种概念上的“热点”区域。滨江区的房地产在当时也只是围绕在钱江大桥周边发展，滨江的发展受到限制。而钱江四桥建成后，从滨江到达市政府、黄龙、西湖等城市行政中心、商务区和旅游景区更为畅通便捷。全面提升了滨江区房地产商品的可居住性的同时，也使滨江的钱江四桥南岸一带得到了全面的开发。
（2）德胜东西快速路规划建设及其影响
2003年，德胜东西快速路规划及选址确定。2004年6月28日，德胜快速路开工建设，2007年下半年，德胜快速路已经通车。

德胜快速路缓解了城市东西向的地面交通压力，同时大大缩短了老余杭和江干、下沙与主城之间的距离。对于余杭闲林、三堡九堡版块、下沙板块楼市起到了非常大的盘活作用。
快速路延伸工程将一直接到绕城东路进入下沙。下沙城楼盘销售不再仅仅局限于以本区域消化为主。受德胜快速路的辐射效应，东海未名园、商宇香榭里花园、下沙文汇苑、北大·四季风情、花园·梦琴湾、星星港湾等楼盘逐渐升温。而圆梦园因为了有地铁和德胜快速路东段等双重利好，06年一度引发热销。
（3）地铁规划及影响
地铁规划：
2005年6月初，杭州市城市快速轨道交通建设规划通过了国务院审批。根据规划，杭州市的轨道交通线网由8条线组成，总长度278公里，将设立154座车站。
1号线途径滨江、下沙、临平；
2号线萧山始发，途径市区核心块、瓶窑；
3号线留下始发，途径天目山路、武林地块、临平；
4号线火车东站始发，途径钱江新城、钱江一桥；
5号线老余杭始发，途径建国路、钱江四桥、萧山火车站；
6号线为沿江线，途径滨江、东方文化园；
7号线为机场线，途径萧山国际机场、江东工业园；
8号线途径下沙、江东工业园。

据悉，2005—2010年杭州将组织建设线网规划中的1号线和2号线的重点路段，全长82.2公里。

地铁影响：
地铁效应成楼盘宣传新卖点
在地铁规划获批的最初一段时间内，地铁沿线板块中的大部分楼盘大多以地铁作为宣传营销的卖点之一，但是受宏观调控影响，开发商在价格方面比较谨慎，因此楼盘价格基本上变化不大。
地铁改变着杭州楼市的板块地位分布格局。
地铁开通将直接改变杭州的交通格局，郊区板块以往在交通方面的致命缺陷将得到彻底改观，生活商业配套的不足也会因地铁的便利性得以弱化。而城区板块的交通优势大大减弱。因此，地铁沿线板块地位得到提高。
地铁规划在一定程度上影响了购房者的板块偏好。
通过地铁规划获批前后对比购房者板块选择的数据发现：滨江、下沙、萧山等板块偏好加大。临平板块的地域观念弱化了地铁对其的拉动作用。三墩板块难敌其他板块综合作用，购房者偏好甚至有所减少。
地铁规划对沿线板块的购房偏好影响
2.4%
1.4%
17.1%
4.8%
4.5%
12.8%
2.1%
6.9%
10.8%
3.7%
0.0%
3.0%
6.0%
9.0%
12.0%
15.0%
18.0%
三墩板块
临平板块
滨江板块
三堡九堡
下沙板块
萧山板块
规划获批前
规划获批后

（数据来源：之江国际数据库）
地铁规划成为相关板块房价上涨的强力支撑。
宏观调控带来了购房者对于杭州楼市房价走势的不确定性。在钱江新城、滨江、下沙等铁路沿线板块的主涨者中，地铁规划无疑是该部分人群的坚实论据。（三墩、临平数据偏少不具备参考性，在此不列入。）
地铁规划对板块房价上涨的支撑力
36%
33.3%
33.3%
31.3%
30%
31%
32%
33%
34%
35%
36%
37%
三堡、钱江新城
滨江
下沙
萧山

（数据来源：之江国际数据库）
地铁将影响开发商的拿地决策。
交通便利性和升值潜力是开发商选址的重点考虑因素，因此，今后对于地铁周边地块的拼抢程度要大大增加。
从长远上讲，地铁将缓解杭州房地产市场的供需矛盾。
近几年来杭州的土地供应向郊区发展，但是由于交通配套限制一直未能形成楼市的有效供应。地铁的开通将会将缓和购房者对于远郊楼盘的抵触，楼盘的可选择空间加大，从而使供需矛盾得到缓和。

3、大型公建配套及商业配套影响
（1）大型公建及商业配套对房地产市场影响
板块配套影响购房者的购房决策。
对于板块楼市而言，购房需求直接受板块价格水平、板块规划及政策导向、板块配套、板块升值潜力等因素的影响。而板块配套除直接影响购房者的购房决策外，还会对板块的房价水平和升值潜力产生间接影响。
理性市场下，购房者对配套的关注度更高。
在之江国际的多次调查中，板块配套始终排在购房者重点考虑因素之列。宏观调控后对该指标的看重度大幅提高。05年，该指标仅为20%左右，06年和07年则迅速提升至70—80%左右。对自住者而言，板块配套直接关系着入住后生活及出行等的便利；而对投资客而言，在现在市场下只有选择好房子才能将风险降至最低，才能获得尽可能多的收益，配套无疑是重要指标。
14.7%
23.5%
72.7%
67.8%
81.8%
76.5%
0.0%
20.0%
40.0%
60.0%
80.0%
100.0%
2005.10
2006.10
2007.4
购房者对周边配套的看重度
投资客
自住者

（数据来源：之江国际数据库）
（2）大型公建及商业配套项目
■杭州市客运中心
杭州市客运中心站位于九堡东部，按照国家一级客运站的标准设计、建设，建成后主要承担客流量最大的东部、东北部、东南部与南部的旅客运输。该站从规模来看，可谓“华东第一站”。该站设计发车位40个，日发送旅客4.8万人次，高峰时可承受10万人次。一期工程将于06年7月底竣工，计划于10月投入试运营。
影响：该项目使九堡板块的交通优势更为突出。同时巨大的客流量将为九堡带来巨大的人流，将会极大地促进九堡的商业繁荣。
■中国四季青服装交易中心
中国四季青服装交易中心落户九堡，总建筑面积将达5227亩，是一个“巨无霸”式的商业航母。也将是杭州档次最高、面积最大、功能最全的服装城。
影响：四季青服装交易中心落成后，将吸引大量的商家入驻以及吸引大量就业人群，这些都将成为九堡房产的潜在需求。
■杭州大剧院
杭州大剧院位于杭州市钱江新城。东南面向钱塘江，与规划中的新的杭州市政府行政大楼及市民广场相邻。大剧院包括1600座剧场、600座音乐厅及400座多功能厅各一座，总建筑面积为54975平方米。
影响：特殊的地理位置决定了杭州大剧院诸多的象征意义，并在杭州市的政治、文化、市民生活中占据重要地位，建成后将成为杭州沿钱塘江新城的标志性建筑。
■杭州市市民中心
杭州市市民中心位于钱江新城核心区， 用地面积22公顷，建筑面积约40多万平方米。
影响：市民中心是杭州市政府新的办公、会议中心，是杭州市建设钱江新城、打造国际大都市的过程中迈出的极为重要的一步。她无论在功能和意义上，都有举足轻重的作用。
■星光大道
杭州星光大道位于中兴路以北，府西路以西，