奉化房地产投资潜力研究报告().docx

目 录
1．城市概况 4
1.1城市沿革与发展 4
1.2城市经济分析 5
1.2.1各项经济指标 5
1.2.2固定资产投资、房地产投资 11
1.2.3产业结构布局及发展 14
1.2.4当地50强企业 17
1.3城市规划 18
1.3.1城市发展规划 18
1.3.2城市基础设施建设规划 19
1.3.3近期城市重点建设项目 21
1.3.4城市规划对住宅需求的影响 22
2．人口结构与住房需求 24
2.1人口总量变动特点 24
2.1.1常住人口 24
2.1.2户籍人口 25
2.1.3流动人口 26
2.2人口结构特点 27
户籍人口结构 27
2.3家庭状况与居住结构 28
2.3.1家庭规模 28
2.3.2 家庭户住房结构 29
2.4婚育与住房需求 31
2.4.1婚姻对住房需求 31
2.4.2生育对住房需求 32
2.5人口迁移分析 34
2.5.1户籍人口迁移分析 34
2.5.2流动人口迁移分析 34
2.6社会阶层特征与住房需求 35
2.7人口老龄化和养老模式 35
2.7.1老龄化程度 35
2.7.2老龄人口养老模式 36
3．整体市场表现 37
3.1政策环境 37
3.1.1 奉化限购令 37
3.1.2商品房预售条件 37
3.1.3浙江省商品房预售资金监管暂行办法要点（2010年11月1日实行） 38
3.2土地市场 38
3.2.1土地供应 38
3.2.2土地成交 40
3.2.3供求对比 41
3.2.4土地价格 42
3.2.5土地成交方式 44
3.3市场状况 44
3.3.1整体概况 44
3.3.2市场供应及成交结构分析（本此研究范围只涉及城市主要区块） 47
3.3.3精装楼盘市场表现 49
3.4保障房 49
3.4.1供应量 49
3.4.2申请条件 49
4．区域板块分析 53
4.1中心城区 53
4.1.1市场特征 53
4.1.2整体量价 54
4.1.3典型楼盘 54
4.1.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地） 61
4.2溪口镇 62
4.2.1市场特征 62
4.2.2整体量价 62
4.2.3典型楼盘 62
4.2.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地） 65
4.3莼湖镇 65
4.3.1市场特征 65
4.3.2整体量价 65
4.3.3典型楼盘 65
4.3.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地） 68
4.4裘村镇 68
4.4.1市场特征 68
4.4.2整体量价 68
4.4.3典型楼盘 69
4.4.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地） 70
5．竞争对手及代表性楼盘 70
5.1概况 70
5.2市场领先开发商 71
5.3各产品线代表楼盘 72
6．主要客户特征 75
7．总结与建议 76
8．附录（数据） 77
8.1余姚市各项经济指标（2006-2010年） 77
8.2宁波各县市经济指标对比（2010年） 77
8.3余姚人口数据（2005-2009年） 78
8.4余姚土地市场数据（2007-2011年） 78
8.5余姚商品房市场数据（2005-2009年） 79

1．城市概况
1.1城市沿革与发展
奉化区位优势明显，交通便捷，是宁波市的副中心城市。
奉化位于宁波南郊、象山港畔，距宁波市区28公里，离宁波栎社国际机场15公里，距国际深水良港北仑港45公里，动车至宁波市区只需13分钟。沪杭甬高速公路的建成和杭州湾跨海大桥的建设，把上海、杭州、宁波、奉化紧紧联在一起。沿海大通道同三高速公路和甬金高速公路、甬台温铁路横贯奉化境内，五条高等级公路建设全面实施，奉化的交通及区位优势不断突显。
图表 1 奉化地理位置

奉化风景优美，人文气氛浓厚，是浙江省最适宜居住的生态旅游城市之一。
奉化是名人故里，历史名人蒋介石、蒋经国的故乡。同时也是弥勒圣地，弥勒佛化身——布袋和尚的出家、得道、圆寂、归葬之地，现留存大量布袋弥勒的传说与遗迹。另外奉化还拥有两处国家AAAA级风景区：溪口雪窦山国家级重点风景名胜区；滕头村全球生态500佳”、“世界十佳和谐乡村”。
1.2城市经济分析
1.2.1各项经济指标
ü GDP
2006-2010年，奉化GDP稳步增加，2010年实现225亿元，但位居宁波各县（含县级市）末位。
图表 2 2006-2010年奉化GDP及增长率

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
近年来奉化经济实力稳步增长，2009年因受全球金融危机的影响，GDP增长放缓。从2006-2010年奉化市GDP增长情况来看，2009年奉化的GDP增长率为6.2%，较2008年减少了5.6个百分点。2010年，奉化GDP达到225亿元，首次突破200亿大关，同比增长11.5%。
奉化GDP总量2010年首次突破200亿，但居于宁波各县（含县级市）末位
图表 3 2006-2010年奉化GDP及增长率

数据来源：各城市统计局，中国指数研究院
从2010年宁波周边各县（含县级市）GDP对比来看，奉化位居宁波各县市末位，与宁海、象山两县市差距明显；从GDP增长率来看，低于余姚、台州等地，但高于舟山、象山，处于中下水平。
ü 人均GDP
奉化人均GDP水平逐年增长，2010年实现46600元，增长15.8%。
图表 4 2006-2010年奉化人均GDP及增长率

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
从2006-2010年奉化人均GDP增长情况来看，整体趋势与GDP相似，2010年实现人均GDP46600元，同比上年增长15.8%。
奉化人均GDP仅领先于宁海、台州，在对比县市中属于中下水平
图表 5 2006-2010年奉化人均GDP及增长率

数据来源：各城市统计局，中国指数研究院
从2010年宁波各县市人均GDP对比来看，奉化人均GDP仅领先于宁海、台州，明显落后于慈溪、余姚、舟山和象山。
ü 人均可支配收入
奉化城镇居民人均可支配收入稳步增长，2010年达到28759元。
图表 6 2006-2010年奉化城镇居民人均可支配收入及增长情况

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
2006-2010年奉化城镇居民人居可支配收入稳步增长，2008、2009年的增长速度有所放缓，2010年增长速度重新回到10%以上，并实现镇居民人均可支配收入28759元，同比增长11.1%。
ü 人均消费性支出
城镇居民人均消费性支出增长平缓，2010年创新高
图表 7 2006-2010年奉化城镇居民人均消费支出及增长情况

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
从2006-2010年城镇居民人均消费性支出及增长情况来看，人均消费性支出增长水平略低于人均可支配收入，2008年同比增速最慢，仅2.3%，为历史最低，2010年增速达到2007年水平，城镇居民人均消费性支出达到17858元，同比增长10.9%。
从城镇人均消费性指出占人均可支配收入的比例来看，奉化城镇居民的消费水平属于中等，高于宁海、象山和余姚。
图表 8 2010年宁波各县市城镇居民人均可支配收入与消费支出对比
2010年收支对比
舟山
台州
慈溪
余姚
宁海
奉化
象山
人均可支配收入（元）
26242
27212
30896
29670
28940
28759
29587
增长率（%）
9.0%
11.4%
9.1%
10.4%
11.5%
11.1%
11.9%
人均消费性支出（元）
16717
17933
19304
17163
17763
17858
17860
增长率（%）
9.7%
9.4%
8.9%
2.3%
15.5%
10.9%
11.6%
支出/收入（%）
63.7
65.9
62.5
57.8
61.4
62.1
60.4
数据来源：各城市统计局，中国指数研究院
图表 9 2010年宁波各县市城镇居民人均可支配收入与消费支出对比

数据来源：各城市统计局，中国指数研究院
从2010年宁波各县市城镇居民人均可支配收入和消费支出对比来看，奉化人均可支配收入与宁海较为接近，高于台州、舟山，在对比各县市中位居第5；人均消费性指出位居第4，略高于宁海；消费性支出占可支配收入比例为62.1%，位居第4，略低于慈溪。奉化作为一个距离宁波仅20分钟车程的县级市，其商业氛围并不够繁荣，缺乏高端的购物消费环境，居民更乐意去宁波市区购物。
ü 社会消费品零售总额
近年来，奉化社会消费品零售总额稳步增长。2010年达到79.82亿元
图表 10 2006-2010年社会消费品零售总额及增长情况

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
2006-2010年奉化社会消费品零售总额稳步增长，年平均增长率12.5%，2010年全社会消费品零售总额达到79.82亿元，相比2009年增长16.1%。
社会消费品零售总额位居其余各县末位，同比增长16.1%
图表 11 2010年宁波各县市社会消费品零售总额及增长情况

数据来源：各城市统计局，中国指数研究院
从2010年宁波各县市社会消费品零售总额对比来看，奉化最低，远落后于位居第一的台州，仅为其8%。从增长率来看，奉化仅16.1%依然位居各县市末位，未来商业具有很大发展潜力。
1.2.2固定资产投资、房地产投资
ü 固定资产投资
2006年以来，奉化市全社会固定资产投资增速保持较快增长速度，尤其是2010年，奉化市社会固定资产投资达到95.21亿元，位居各县市末位，但同比增长速度为35.8%，领先于各县市。
图表 12 2006-2010年奉化全社会固定资产投资及增长情况

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
2010年，奉化固定资产投资达到95.21亿元，创历史新高，且同比增长35.8%，为近5年来最高值。限额以上投资中，完成第三产业投资53.44亿元，同比上年增长48.8%。2010年奉化固定资产投资的规模不断扩大，限额以上施工投资项目个数较上年明显增加。
奉化固定资产投资额位居各县市末位，但2010年同比增速最快。
图表 13 2010年宁波各县市固定资产投资及增长情况

数据来源：各城市统计局，中国指数研究院
从2010年宁波各县市固定资产投资情况对比来看，奉化固定资产投资额位居各县市末位，是唯一一个未超过百亿的县市，但增长率来看，以35.8%的同比增速远远领先于各县市，较位居第二的余姚高出9个百分点。可以看出，奉化2010年的固定资产投资额较上年有明显增长。
ü 房地产投资
2010年奉化房地产投资增长明显。
图表 14 2006-2010年奉化房地产资产投资及增长情况

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
2006-2010年，奉化房地产开发速度明显加快，除2008年外，其余各年同比增速均在40%以上，2010年奉化房地产开发投资额创历史新高达到21.75亿元，同比增长61.4%。2008年受国家宏观房地产调控的影响，奉化房地产开发投资出现负增长，当年实现房地产开发投资额8.04亿元，仅为上年48.3%，同比下跌51.7%；2009年，奉化房地产开发投资额为13.48亿元，同比增长67.5%。相比其它县市，奉化房地产发展受宏观环境影响比较明显。
奉化房地产开发投资额位居各县市末位。
图表 15 2010年宁波各县市房地产开发投资及增长情况

数据来源：各城市统计局，中国指数研究院
从2010年宁波各县市房地产开发投资对比情况来看，奉化位居各县市末位，仅21.75亿元，仅为台州的11%。从增长率来看，奉化以28个百分点落后于宁海位居第二，以位居第三的慈溪仅相差0.1%。可以看出，奉化的房地产市场还是具有投资空间的。
房地产开发投资占比相对较高。
图表 16 2010年宁波各县市房地产开发投资占比情况

数据来源：各城市统计局，中国指数研究院
从2010年宁波各县市房地产开发投资占比情况来看，奉化房地产开发投资占比相对较高，位居各县市第二。
1.2.3产业结构布局及发展
ü 产业结构
奉化以第二、三产业为主导，现代化生态城市和海内外著名旅游城市。
图表 17 2006-2010年奉化产业结构变化情况

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
从2006-2010年奉化市产业结构变化情况可以看出，奉化第二产业的比重逐渐由52%下降至48%左右，第三产业的比重由38%增加至42%左右。近年来，奉化逐步形成了以区域经济中强势企业为龙头的电子通信、服装服饰、气动液压、新型材料、生物医药和绿色食品等六大主导产业。“罗蒙”、“波导”均是出自奉化的全国知名品牌。
ü 产业布局
（1）北部江口片。包括经济开发区、滕头工业区及江口民营工业园区，空间上已联成一体，位于仁湖公园以北，面积11.22平方公里，为城市近期建设重点发展区域。奉化经济开发区：南山路以东，四明路两侧的区域，规划面积738平方公里，园区建设的基础设施条件完善，近期可依托四明路、东环、东二环数条道路与城市其它功能区取得联系，本区为城市产业发展重点区域，包含市高新技术产业园区、外商台商投资区。其他工业园区：规划面积3.84平方公里（含下述居住区域），主要在南山路二侧，包括江口民营工业园区、罗蒙工业城、滕头工业区，均为一、二类工业用地。
（2）大桥片。包括东郊工业区、波导科技园区、旧城区与中心区等功能，位于仁湖公园以南，规划面积12.22平方公里，应在规划指导下适度发展。工业园区：位于城东，规划面积6.04平方公里，包括东郊工业园区和波导科技园区，本区域目前内外道路等基础设施条件已非常完各，现状也已有较大的工业基础，同时与城市中心紧密相连，近期应主要在建设完善城东经济开发区二期的基础上，加快波导科技园区建设与同西坞工业园区的协调。其它旧城工业用地逐渐置换。
总体布局原则：近期工业用地为积极发展江口片的经济开发区，同时有控制的发展近邻的江口民营工业区、滕头工业小区，其南山路二侧区域应提高控制要求与建设标准，尽量在二次开发中进行用地置换。大桥片则主要在相对集中布局原则下适当扩展，其中，旧城区应通过旧城改造置换城内零星的工业用地为商业居住、绿化用 地，大力建设行政中心等沿江二侧公建用地，城东适度发展东郊工业区，积极发展波导科技园区。
ü 支柱产业
近年来，奉化逐步形成了以区域经济中强势企业为龙头的电子通信、服装服饰、气动液压、新型材料、生物医药和绿色食品等六大主导产业。大企业在产业带动上逐步发挥重要作用，这些企业是优势产品的主要产销者，是技术创新的主体，已经成为相关产业中支柱企业。按照大项目－产业链－产业群－产业基地的方向，随着具有核心竞争力的企业集团的成长，奉化逐步形成了以大项目为抓手、大企业为龙头、大中小企业分工有序的产业发展格局，并使产业内部联系不断强化，社会分工不断细化，加工水平不断提高，形成了产业集聚。
图表18奉化支柱产业和知名品牌
六大支柱产业
知名品牌
电子通信
波导
服装服饰
罗蒙西服、爱伊美
气动液压
亚德客
新型材料
华阳铝业
生物医药
绿之健、南海药化
绿色食品
雷笋基地
数据来源：中国指数研究院

1.2.4当地50强企业
图表 19奉化50强企业名单列表
排名
企业名称
1
宁波罗蒙制衣有限公司
2
奉化市供电局
3
宁波市烟草公司奉化分公司
4
萨基姆移动电话（宁波）有限公司
5
奉化市农村信用合作联社
6
宁波亚德客自动化工业有限公司
7
宁波爱伊美制衣有限公司
8
宁波京桥恒业工贸有限公司
9
宁波溪口抽水蓄能电站有限公司
10
宁波远大成立科技股份有限公司
11
奉化市飞舟船舶工程有限公司
12
奉化市天风汽车空压机有限公司
13
奉化市鸿宇塑料有限公司
14
宁波南海化学有限公司
15
宁波艾盛服饰有限公司
16
宁波奉化市加贝购物广场有限公司
17
宁波亚茂照明电器有限公司
18
宁波大盛时装有限公司
19
奉化市金燕钢球有限公司
20
奉化市东欣仪表有限公司
21
宁波精益微型轴有限公司
22
宁波普莱特电子有限公司
23
宁波奉金电力金具有限公司
24
华尔推剪（宁波）有限公司
25
奉化市五州服装有限公司
26
奉化市惠达制衣有限公司
27
宁波安佳卫厨电器有限公司
28
宁波协诚电动工具有限公司
29
宁波新升阀门有限公司
30
宁波祥嘉精密轴业有限公司
31
奉化新波电子有限公司
32
宁波锐泰机械制造有限公司
33
奉化市顺达针织制衣有限公司
34
奉化市恒晨电力物资有限公司
35
奉化奥莱尔液压有限公司
36
宁波惠政特钢有限公司
37
宁波世家洁具有限公司
38
宁波市莱克调味品有限公司
39
宁波市奉化通达精密铸造有限公司
40
宁波夏达工具制造有限公司
41
宁波先豪塑胶精密模具有限公司
42
宁波松科磁材有限公司
43
宁波荣申精密铸造有限公司
44
宁波绿之健药业有限公司
45
宁波市隆兴气体有限公司
46
奉化市盛源铸造有限公司
47
宁波欧翔精细陶瓷技术有限公司
48
宁波市万茂电器有限公司
49
宁波南海生物化工有限公司
50
奉化市自来水总公司
数据来源：奉化国税局，中国指数研究院
备注：企业50强来自于2008年奉化缴纳税费百强。
1.3城市规划
1.3.1城市发展规划
ü 城市定位
长江三角洲南翼的创新产业基地，我国著名的风景旅游区，以休闲人居为特色的宁波大都市区的综合性功能组团。
ü 空间结构
规划成为“一心一带三江三组团”，形成多中心、开放式、生态型的山水城市。
一心：即由大桥和江口组成的核心城市。
一带：即大桥、江口之间由山体构成贯穿城区东西的“一”字形生态带，成为城市的绿色走廊和开放空间。三江：即贯穿城市的三条江， 剡江、县江和东江。
三组团：即核心城市外围的三个组团，有方桥组团、西坞组团和萧王庙组团。
ü 区域功能
大桥片和江口片是奉化的政治、经济和文化中心；方桥组团以高新技术和服装工业为主的综合性组团；西坞组团：依托甬台温铁路发展仓储、物流为中心的综合性组团；萧王庙组团：以农副产品加工、旅游服务和生态居住为主的生态型功能组团。
核心城市：是城市的政治、经济和文化中心，主要分大桥片和江口片。大桥片主要承担商贸、金融、旅游服务、文化教育、生活居住 等功能。整合及适度发展工业职能。贯彻“控制、疏散、重构”方针，保护好旧城核心区的传统风貌景观。疏解行政办公、居住、工业等职能，降低旧城人口密度， 增加城市公共绿地面积，提高环境质量，调整用地结构，增加以旅游、商贸为主导的综合服务类用地和就业岗位，建设传统商业步行街区，提升旧城品质、增强旧城 活力。江口片由江口和经济技术开发区组成，其中，江口依托剡江向南发展，主要承担片区级公共中心，包括娱乐中心、会展中心、体育中心等，经济技术开发区在 现基础上向北发展，控制南山路以西工业用地，远期创造条件逐步更新。
方桥组团：以高新技术和服装工业为主的综合性组团。东部为工业区、西部为生活居住区。
西坞组团：依托甬台温铁路发展仓储、物流为中心的综合性组团。西北部为工业区、中部为旧城保护区、东部为生活居住区、南部为物流仓储区。
萧王庙组团：以农副产品加工、旅游服务和生态居住为主的生态型功能组团。东部为生活居住区，西部为生态旅游区。
1.3.2城市基础设施建设规划
ü 公共设施发展结构
形成“一主一副多点，主城（大桥片）两横三纵”的公共设施发展结构。
一主一副多点：规划按市级中心（及副中心）——居住区级中心两级配套。主城（大桥片）两横三纵：
两横：中山路作为大桥片最长和最主要的城市商业街自锦屏向岳林延伸，大成路规划作为以行政办公为特色的街道，将集中大部分市属行政机关。
三纵：南北向商业街主要为南山路、广平路、县江两岸。其中，县江两岸以服饰、饮食、休闲为主要特色。
ü 居住用地规划
规划改造形成“一个老城区、一个改造区和五个拓展区”
一个老城区：主要是锦屏街道南部，原奉化古城范围。规划要求对老城区三类住宅进行改造。用地经过向西向南拓展后，未来改造后能容纳约6-7万人。
一个改造区：指岳林街道的新民村、新桥村、斗门村、湖桥头村，以及东郊工业区周边的舒家村、吴墩村等。
五个拓展区：主要指锦屏街道北部、高新技术开发区西侧的城北新城、方桥、萧王庙、西坞。
新建居住区人均居住用地控制在28—32平方米，撤村建居的住宅区推广建设多层公寓式住宅，按人均居住用地38平方米控制。旧城改造根据改造实际情况进行控制。规划居住用地总面积1570公顷，居住人口45万人，人均34.9平方米。
ü 交通规划
把握甬金高速、甬台温铁路和甬金铁路相继建成给奉化带来的重要机遇，紧紧围绕把奉化市建设成宁波都市区南部交通物流中心的战略目标，构造与“长江三角洲三小时都市圈”相适应的现代化、立体化综合交通运输体系。
公路运输：全市公路交通实现“20、30、50”的交通圈，即奉化市区20分钟内可到达其所辖各乡镇，30分钟可到达宁波市区，50分钟内可到达临近各县市。
铁路运输：铁路交通基本实现“30、200”的时间圈构想，即奉化市到达宁波市的铁路交通时间不超过30分钟，到达金华、温州的铁路交通时间不超过200分钟。规划线路主要为甬温铁路奉化段、甬金铁路奉化段，主要站点有铁路奉化站，为县级客、货运站。最终，铁路的建 成将使奉化市成为宁波都市区南部的物流中心。
城市道路：中心城区形成方格网状的道路网，保证各个片区之间至少有两条以上通道，逐步形成“五纵五横”的城区主干道网。
城市公共交通：建立以公交(含轨道交通)为基础、出租车为辅助的多种客运交通方式相结合的公共交通体系。积极完善常规公交，合理有序发展小汽车。结合铁路站场、对外交通场站以及大型客流集散点设置公交换乘枢纽，提高公共交通的服务水平。
轨道交通规划：布设两条轻轨线。两条轻轨线都接宁波市轨道3号线，其中一条为主线，到大桥；另一条为支线，到溪口。主线全长约23公 里，支线全长约14公里。根据轨道交通的技术标准，轨道交通控制红线用地宽度为60米。
1.3.3近期城市重点建设项目
ü 在联系各片的主要交通干道建设完成的基础上，加快经济开发区、明州工业园区方桥分区等二个主体工业园区建设，适度发展大桥片中的城东工业区域；大力发展大桥片的东北、西北、西南的居住用地，适度发展江口片的居住用地，保证规划人口的生活居住空间；
ü 结合新丰小区旧区改造、沿河两岸的改造等，建设一批有影响的公共设施和必要的基础设施，加速城市要素的集聚；依托自然环境，加强仁湖公园等 城市绿化建设力度，提高城市品位。
ü 合理引导，在建设集中型工业区的同时，实行土地置换，调整建设用地结构，结合企业发展、改制要求，使位于城市中心区的工业企业，集中搬迁，使工业企业相对集中，同时，利用置换出的宝贵土地，加快城市文化、娱乐、服务设施建设，完善中心城市的服务功能。
ü 积极发展江口片的经济开发区，同时有控制的发展近邻的江口民营工业区、滕头工业小区，其南山路二侧区域应提高控制要求与建设标准，尽量在二次开发中进行用地置换。
ü 大桥片则主要在相对集中布局原则下适当扩展，其中，旧城区应通过旧城改造置换城内零星的工业用地为商业居住、绿化用 地，大力建设行政中心等沿江二侧公建用地，城东适度发展东郊工业区，积极发展波导科技园区。
ü 居住用地建设采取以新区建设为重点，和老区改造相结合，其重点均为大桥片，新建4个完整居住小区，同时利用地价规律改造旧城，可建设一些商住楼或小高层住宅。北部江口片须适度发展居住用地，为产业发展配套，同时安置一定规模的农居。
ü 加强市政交通设施建设，拉大城市框架，建设道路、给水、污水、供电、通讯等基础设施：加快生活居住用地开发，控制城市房地产价格，降低集聚人口来奉化创业、生活的成本；整治河道，提高绿化水平，改善城市环境。
ü 建设一批有影响、有品味的公共设施。建设行政中心、娱乐城、图书馆、文体健身服务部健身中心、人民医院（综合楼）、妇幼保健院、二院（急诊楼）、中医院（病房楼）、奉化市体育中心、酒店、福利院等。
ü 适当提高公共绿地用地指标。建设仁湖公园和适当扩建岳林公园、春晖公园，沿河两侧绿带，以及市域快速干道两侧绿带，并改建中山公园大门，改变城市绿地建设水平过低的状况，改善城市居住环境，形成城市和自然充分融合的生态化环境。
1.3.4城市规划对住宅需求的影响
在分析城市规划对住宅需求的影响之前，我们先简单回顾一下城市规划：
ü 城市定位：奉化定位为长江三角洲南翼的创新产业基地，我国著名的风景旅游区，以休闲人居为特色的宁波大都市区的综合性功能组团。
ü 空间结构及区域功能：大桥和江口组成的核心城市。核心城市外围的三个组团，有方桥组团、西坞组团和萧王庙组团。
ü 居住用地规划：锦屏街道南部的旧城改造；岳林街道工业区改造；城北新城、方桥（方桥西部规划为生活居住区）、萧王庙（以农副产品加工、旅游服务和生态居住为主的生态型功能组团）、西坞（西坞东部规划为生活居住区）等区块是未来城市新型居住区域的拓展区。
ü 交通规划：甬金高速、甬台温铁路和甬金铁路的开通拉近了与宁波、杭州、上海的距离，使其能充分融入“长江三角洲三小时都市圈”，为外力人群置业居住提供了条件。
ü 商圈分布：奉化缺乏高端商业，未来商业发展潜力很大。
综上，奉化的商品住宅还是具有发展空间的，置业需求集中在锦屏街道和岳林街道构成的老城区，政府重点规划发展的工业园区周边的新型居住组团。同时奉化整体商业市场还不成熟，未来具有发展空间。
2．人口结构与住房需求
2.1人口总量变动特点
奉化流动人口相对其他城市比例较小，常住人口、户籍人口的增长率保持平稳缓慢的上涨趋势，一定程度上会对其房地产市场的开发有所限制。
注：因为奉化市不统计常住人口和流动人口，故常住人口和流动人口为推算所得。
Ø 流动人口采用统计年鉴的3个月以上暂住人口指标计算；
Ø 常住人口推算公式：常住人口=户籍人口+流动人口-户籍非常住人口；
Ø 户籍非常住人口数据来源于2000年人口普查和访谈估算。
2.1.1常住人口
2009年常住人口达到49万，相比2008年增长1.7%。
图表20 2006-2009年奉化常住人口及增长率

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
不考虑2008年金融危机的影响（大量外来打工者返乡），2005-2009年奉化常住人口保持缓慢增长，年均增长率为1.18%%。2009年奉化市常住人口达到49万人，相比2008年增长1.7%。
2.1.2户籍人口
户籍人口增长缓慢，且增长率波动较小，目前户籍人口48.3万。
图表 21 2005-2009年奉化户籍人口及增长率

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
2005-2009年奉化户籍人口一直保持缓慢增长，年均增长0.16%左右，明显低于常住人口增长速度，2010年户籍人口的增长速度较上年增长0.2个百分点。
2009年奉化户籍人口总量48.2万，占常住人口九成左右。
2.1.3流动人口
流动人口比例较低、但增长快且受宏观环境影响明显。
图表 222005-2009年奉化流动人口及增长率

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
2009年奉化流动人口达到4.9万人，占到常住人口的9.9%，流动人口比例偏低。除2008年金融危机影响，奉化流动人口的增长率只有6.7%，其他年份人口增长率始终保持两位数的快速增长。
2.2人口结构特点
奉化的户籍人口结构中30-60岁的人口占比较多，其中40-60岁人口比重较大，而30-34岁的人口比例较少。奉化老龄化现象比较明显，老龄化人群所需的一些功能性建筑会有所需求，如医院、养老院、老年公寓等等设施。
注：人口年龄结构来源于2000年的人口普查和2001-2010年统计年鉴出生死亡人口。
Ø 户籍人口年龄结构采用2000年人口普查数据和2000-2010年的出生死亡人口推算；
Ø 常住人口年龄结构增加了流动人口的年龄结构考虑，流动人口年鉴结构经访谈多为年轻人，报告采用20-24岁（15%）、25-29岁（60%）、30-34岁（20%）、35-39岁（5%）计算；
Ø 死亡人口未考虑意外死亡人口带来的影响，假定死亡人口均为70岁以上的自然死亡推算。
户籍人口结构
40-60岁中老年人口比重最大，占比近40%
图表 23 2009年奉化户籍人口结构
年龄段
占比（%）
0-19岁
0岁
1.3%
24.0%
1-4岁
5.1%
5-9岁
7.3%
10-14岁
4.8%
15-19岁
5.4%
20-29岁
20-24岁
7.0%
12.3%
25-29岁
5.3%
30-60岁
30-34岁
5.0%
49.0%
35-39岁
7.0%
40-44岁
10.1%
45-49岁
9.1%
50-54岁
8.3%
55-59岁
9.5%
60岁以上
60-64岁
7.3%
26.3%
65-69岁
4.0%
70-74岁
3.6%
75-79岁
4.4%
80-84岁
3.3%
85-89岁
2.2%
90-94岁
1.0%
95-99岁
0.4%
100岁及100岁以上
0.1%

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
从2009年奉化户籍人口结构来看，20岁以下的人口占比24%；20-29岁的年轻人占比12.3%；30-60岁的中年人占比49%，其中30-34岁人口较少，占比仅为5%，而40-60岁的中老年人数量巨大，占比37.1%；60岁以上的老年人口也达到26.3%，老龄化现象比较严重。
2.3家庭状况与居住结构
随着人口的持续增加和家庭的不断裂变，奉化的家庭户数正在稳步增长，每户的户均人口正在逐步下降，这样必然带来住房的需求。
2.3.1家庭规模
户籍总户数稳步增长，户均人口逐步下降。
图表 25 2005-2009年奉化家庭规模变化情况

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
2005-2010年奉化户籍户数稳步增长，6年间户籍户数由2005年的47.88万增加到2010年的48.35万，仅增加了0.47万。与此同时，户均人口也呈稳步下降的趋势，2009年奉化户均人口降低到2.64，与2008年持平。
2.3.2 家庭户住房结构
奉化城镇居民人均房屋使用面积属于，本地普通市民的改善性需求和外来人口置业需求还有待开发。
图表 29 2005-2009年奉化城镇居民人均房屋使用面积

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
2005-2008年奉化城镇居民人居房屋使用面积总体呈上涨趋势，年均增长率5%。2007年，奉化人均房屋使用面积较上年涨幅11.18平方米，但2009年开始，该指标回落至40.43平米。但随着经济发展和生活水平的提高，预计人均房屋使用面积仍将保持稳步上涨的趋势。
图表 30 2009年宁波各县市城镇居民人均房屋使用面积对比

数据来源：各城市统计局，中国指数研究院
从2009年宁波各县市城镇居民人均房屋使用面积对比结果来看，奉化整体水平位居前三为40.43平米，仅次于宁海和台州。从调研中了解到，奉化由于房地产起步较晚，很多经济实力较强的本地人在宁波市区都有置业，再加上当地高品质楼盘较少以及宏观政策的压制，他们就不急于在当地购房置业，但是他们对于升值潜力较高的商业地产很有兴趣。
2.4婚育与住房需求
目前奉化每年结婚的人数大约在3400对左右，每年出生的婴儿也大约在3400个左右，从现有的年龄结构来看，未来几年每年结婚人数会稳步增加，婚房的需求会随之缓慢增加。
2.4.1婚姻对住房需求
近年来年均结婚3400对左右，未来达到结婚年龄的人口应该会稳步增长，也随之带来了对婚房的刚性需求。
图表 31 2005-2009年奉化结婚登记人口

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
从2005-2009年结婚登记人口量来看，奉化年均结婚在3400对左右。
图表 32 2009年奉化分年龄段人口统计

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
从2009年15-35岁分年龄段统计分析结果来看，15-19岁和20-24岁的人口分别为14627和18659人，未来几年这些人大部分进入婚姻年龄，这一数据比25-34岁年龄段人口多20%，未来婚房需求会有明显的增长。
2.4.2生育对住房需求
近年来年均出生小孩约3400个，未来几年达到生育年龄的人口稳步上涨，改善性需求不会骤增。
图表 18 2005-2009年奉化出生小孩数量

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
2005-2009年奉化小孩出生量基本稳定，年均出生小孩3400个。
图表 34 2009年奉化分年龄段人口统计

数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
从2009年20-39岁分年龄段统计分析结果来看，20-24岁和25-29岁的人口分别为18659和14233人，未来几年这些人大部分进入生育年龄，这一数据仅比30-40岁年龄段人口多2.2%，预计未来会产生一些改善性需求。
2.5人口迁移分析
迁入奉化的人群在2007年达到高峰后，2009年回落明显，迁出奉化的户籍人口也呈现逐年减少的趋势，导致奉化户籍人口的净流入速度明显下降。目前，省内户籍迁入的人口占较大比例，外省户籍迁入的主要是外来打工人群。
2.5.1户籍人口迁移分析
奉化的户籍人口迁移速度逐年减缓，迁入奉化的户籍人口主要以省内为主。
图表 35 2005-2009年奉化户籍人口迁移状况
户籍人口迁移
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
迁入人口
5509
5543
5396
4986
4174
省内迁入
4401
4205
4159
3655
2896
迁出人口
7860
6275
5140
4408
3606
省内迁出
6772
5481
4486
3656
2986
迁入-迁出
-1263
62
910
1330
1188
数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
从2005-2009年奉化户籍人口迁移状况来看，迁入奉化的人口逐年减少，2009年仅为2005年75.8%，但人口的迁入速度快于迁出速度。
而从迁移区域来看，奉化户籍人口迁移主要以省内为主，基本占到迁移总量的75-84%以上。
2.5.2流动人口迁移分析
流动人口增长速度保持两位数增长，未来流动人口增长将保持平稳增长
图表36 2005-2009年奉化流动人口变化状况
奉化市
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
流动人口（万）
2.4
3.3
3.9
4.1
4.9
增长率（%）

33.5%
18.7%
6.7%
17.8%
数据来源：奉化统计局，中国指数研究院
2.6社会阶层特征与住房需求
奉化社会阶层呈现“沙漏型”结构，顶级财富人群拥有大量房产。
奉化的主导产业造就一批收入较高的私营企业老板，早年在外地做生意的本地老板也是高端置业的主要构成人群，随着奉化旅游业的发达，再加上道路交通日趋方便，奉化以其优美的环境和浓郁的文化、佛教信仰氛围吸引了以宁波市区为主的周边县市的人群到这里来置业，这些人主要倾向于购置当地的高端物业，尤其近