2017年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：影响商务办公房地产价格的因素模拟试题.docx

2017年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：影响商务办公房地产价格的因素模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的__特性。
A．区位选择异常重要
B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
2、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。
A：个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
B：个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D：我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％
E：借款合同
3、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A．计算期
B．动态投资回收期
C．项目寿命期
D．开发期
4、房地产投资信托的风险不包括__。
A．经营风险
B．市场风险
C．利率风险
D．操作风险
5、工程设计综合资质只设级，其承接工程设计业务范围不受限制。
A：甲
B：乙
C：丙
D：丁
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。
A：760万元
B：744万元
C：882万元
D：844万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、关于房地产项目融资说法错误的是。
A：房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B：通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C：实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的
D：房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
E：借款合同
8、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
A．房地产周期
B．房地产循环
C．房地产周期循环
D．房地产周期运动
9、物业服务合同属于我国合同分类中的。
A：单务合同
B：委托合同
C：无偿合同
D：非典型合同
E：执行层的组织协调
10、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
11、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。
A：《中华人民共和国土地管理法》
B：《中华人民共和国城市房地产管理法》
C：《中华人民共和国城乡规划法》
D：《中华人民共和国农村土地承包法》
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是。
A：虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款
B：涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可列当事人处以2000元以下罚款
C：非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款
D：因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任
E：执行层的组织协调
13、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元．假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为．【2007年考题】
A：1838．00万元
B：1844．55万元
C：1845．87万元
D：1850．00万元
E：工业用地的监测点评估价格
14、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。
A：2160
B：2175
C：2181
D：2205
E：工业用地的监测点评估价格
15、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。
A．房地产开发企业自有资金周转的速度
B．估价对象房地产变为现金的速度
C．估价对象房地产带来净收益的速度
D．房地产开发企业流资金周转的速度
16、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。
A．半年
B．一年
C．两年
D．三年
17、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
18、某公司拟出租其建成的写字楼，其租金应由__确定。
A．出租方
B．承租方
C．房地产管理局
D．租赁双方
19、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
20、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。
A：单位面积土地上农产品的产量
B：市场上每单位农产品的价格
C：生产每单位农产品的成本
D：向市场运输每单位农产品的成本
E：工业用地的监测点评估价格
21、__是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
22、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。
A．有偿
B．有限期
C．有流动
D．有偿有限期
23、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。
A．停车
B．位置
C．特色
D．距离
24、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。
A．投资公司
B．股份有限公司
C．有限公司
D．股份公司
25、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft，那么该宗三角形土地的价格为__万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三角形土地平均深度价格修正率表
A．临街深度/ft
B．25
C．50
D．75
E．100
F．125
G．150
H．175
I．200
J．平均深度价格修正率(%)
K．80
L．75
M．70
N．65
O．60
P．50
Q．30
R．20
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、证券一般具有的特点包括。
A：买卖时不存在证券交易价格
B：可以依法转让
C：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益
D：证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益
E：证券是一种商品，可以进行依法买卖
2、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有。
A：加大城市基础设施建设投入
B：调整银行贷款利率
C：调整公共住房政策
D：调整房地产税收政策
E：加快城市化进程
3、会计信息质量要求原则包括（）等原则。
A．客观性
B．可比性
C．谨慎性
D．重要性
E．及时性
4、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予__等处罚。
A．罚款
B．吊销估价资质证书
C．吊销营业执照
D．没收违法所得
5、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即。
A：土地有偿有期限使用制度
B：房地产价格申报制度
C：房地产价格评估制度
D：房地产价格评估人员资格认证制度
E：住宅专项维修资金制度
7、从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率__一般物价的上涨率。
A．高于
B．等于
C．低于
D．不确定是高于还是低于
8、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。
A：分散风险职能
B：组织经济补偿职能
C：融通资金职能
D：防灾防损职能
E：分配职能
9、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。(2006年试题)
A：随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化
B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C：调查对象就是被调查和访问的具体单位
D：调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
10、下列不属于投资特性的是__。
A．投资是一种有目的的经济行为
B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到报酬
D．投资具有稳定性
11、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。
A．所有权
B．土地使用权
C．地役权
D．典权
E．租赁权
12、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。
A：平均价格
B：加权价格
C：抽样价格
D：成交价格
E：借款合同
13、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。
A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金
C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金
14、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有。
A：利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元／㎡
B：利用平均增减最法预测2010年的价格为8826元／㎡
C：利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元／㎡
D：利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元／㎡
E：无法利用平均增减最法预测2010年的价格为8873元/㎡
15、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的__。
A．施工方案
B．工期
C．质量目标
D．报价
E．市场售价
16、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。
A．投资计划与资金筹措表
B．资金来源与运用表
C．营业利润测算表
D．全部投资现金流量表
17、完好房的成新度一般为__。
A．十成新
B．九到十成新
C．八到十成新
D．七到十成新
18、应分摊的共有建筑面积不包括__。
A．作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积
B．单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半
C．用作公共休憩、绿化等场所的架空层
D．外墙(包括山墙)水平投影面积的一半
19、股票和债券的相同之处表现在。
A：都是融资工具
B：都是流通证券
C：持有者享有相同权利
D：都具有偿还性
E：都可以为投资者带来收益
20、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。
A：权利人法定名称变更
B：房地产现状的改变
C：房屋门牌号码改变
D：买卖房屋
E：改建或添建而使房屋面积增加
21、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。
A：增加抵押贷款
B：抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C：抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D：处置抵押房地产
E：租赁抵押房地产
22、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．资产负债率
E．速动比率
23、下列会计恒等式，正确的是。
A：收入-费用=利润
B：资产=权益=债权人权益-所有者权益
C：资产=负债+所有者权益
D：所有者权益=资产+负债
E：资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用)
24、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有__。
A．可预测性
B．不可控性
C．不可逆性
D．可延期性
E．不可弯更性
25、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）
A．11.12%
B．11.36%
C．11.66%
D．12.95%