重庆省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的内容考试题.docx

重庆省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的内容考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。
A．22
B．28
C．38
D．50
2、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用__为好。
A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
3、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。
A：《国有土地所有证》
B：《国有土地使用证》
C：《集体土地所有证》
D：《集体土地使用证》
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、我国城市规划法律体系的核心是__。
A．《城市规划编制法》
B．《土地管理法》
C．《城市规划法》
D．《城市房地产法》
5、业主委员会由__产生。
A．业主大会选举
B．当地房地产行政主管部门指定
C．物业管理企业选聘
D．业主大会及物业管理企业共同指定
6、下列关于环境噪声污染特征的表述中，不正确的是。
A：环境噪声污染是能量污染
B：环境噪声污染是感觉公害
C：环境噪声污染具有局限性和集中性
D：随着离噪声源距离的增加和受建筑物及绿化林带的阻挡，声能量衰减
E：执行层的组织协调
7、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。
A：4395
B：4486
C：4636
D：4850
E：工业用地的监测点评估价格
8、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A．存量
B．增量
C．流量
D．减量
9、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。
A：投资价值
B：谨慎价值
C：快速变现值
D：市场价值
E：工业用地的监测点评估价格
10、根据，民事权利可分为财产权和人身权。
A：权利标的的不同性质
B：权利的作用
C：权利效力的不同
D：权利是否具有转移性
E：执行层的组织协调
11、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。
A：10
B：20
C：30
D：40
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、《城市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起日內予以公告。
A：15
B：30
C：45
D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。
A．替代效应＝收入效应+价格效应
B．价格效应＝替代效应+收入效应
C．收入效应＝替代效应+价格效应
D．价格效应＝替代效应/收入效应
14、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。
A：1．67％
B：2．1％
C：2．3％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
15、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：假设开发法和基准地价修正法两种方法
B：假设开发法和成本法两种方法
C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
E：工业用地的监测点评估价格
16、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是__年。
A．15
B．25
C．35
D．55
17、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
18、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。(2009年试题)
A：500.0
B：537.5
C：612.5
D：650.0
E：借款合同
19、会计的基本职能不包括__。
A．反映职能
B．监督职能
C．管理职能
D．控制职能
20、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。
A：400
B：628
C：656
D：700
E：工业用地的监测点评估价格
21、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。
A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障
B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源．而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的
C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保
D：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保
E：借款合同
22、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。
A．1/2
B．1/3
C．1/4
D．1/5
23、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。
A：被保险人
B：受益人
C：保险人
D：投保人
E：执行层的组织协调
24、对承包商而言，在__的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。
A．开工前对工程内容尚不十分清楚
B．没有施工图就开工
C．设计图纸和技术说明书相当详细
D．有施工图但对工程的某些条件尚不清楚
25、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A：房地产交易方式
B：房地产交易顺序
C：购买房地产目的
D：房地产类型
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。
A．与原估价机构有利害关系
B．本人就是当事人
C．由拆迁当事人亲自委托
D．与拆迁当事人有利害关系
2、《成市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是__。
A．自行拆迁和统一拆迁
B．自行拆迁和委托拆迁
C．统一拆迁和委托拆迁
D．委托拆迁
3、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。
A．通货膨胀影响
B．投资利息因素
C．资金时间价值
D．投资风险补偿
4、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。
A：确定性变量
B：不确定性变量
C：离散型变量
D：连续型变量
E：随机变量
5、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。
A：房地产业与建筑业既有联系又有区别
B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系
C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质
D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业
E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业
6、房地产权益状况比较、调整的内容有。
A：基础设施完备程度
B：城市规划限制条件
C：地面形状、面积大小
D：环境景观
E：土地使用年限
7、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的确。
A：置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B：置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C：置业投资对象可以是市场上存量房地产
D：置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E：置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
8、下列资金中，可以用于购买国债的有。
A：担保公司资金
B：在建工程抵押贷款
C：商品房预售资金
D：住宅专项维修资金
E：住房公积金
9、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
10、保险的最大诚信原则中，保证是指__。
A．在保险合同订立前、订立时以及合同有效期内，投保人对已知或应知的危险和与保险标的有关的实质性重要事实据实向保险人作口头或书面申报
B．保险人要求投保人或被保险人在保险期间对某一事项的作为与不作为，某种事态的存在或不存在作出的许诺
C．保险合同当事人一方放弃在保险合同中可以主张的权利
D．保险合同当事人一方如果放弃合同中可以主张的某项权利，日后不得再行主张该权利
11、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。
A．投资机会寻找
B．市场分析
C．投资机会筛选
D．财务评价
E．规划设计
12、投资的作用。
A：投资是一个国家经济增长的基本推动力
B：投资与企业发展密切相关
C：投资可以促进人民生活水平提高
D：投资有利于国家的社会稳定和国际交往
E：投资可以抑制通货膨胀
13、广义而言，财产保险包括。
A：财产损失保险
B：责任保险
C：信用保险
D：保证保险
E：出口信用保险
14、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是。
A：甲＞乙＞丙
B：丙＞乙＞甲
C：乙＞甲＞丙
D：乙＞丙＞甲
E：借款合同
15、影响房地产价格的经济因素有__。
A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B．社会发展状况、房地产投机和城市化
C．财政收支及金融状况、利率
D．物价、汇率、居民收入
E．人口数量、行政隶属变更、居民收入
16、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（）m2的，购房人有权退房。
A．97
B．103
C．105
D．A、B均可以
17、在房地产定价方法中，名牌策略属于。
A：成本加成定价法
B：目标定价法
C：认知价值定价法
D：领导定价法
E：借款合同
18、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过__。
A．1年
B．2年
C．3年
D．5年
19、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
20、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。
A：权责发生制原则
B：收付实现制原则
C：配比原则
D：划分收益性支出与资本性支出原则
E：执行层的组织协调
21、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。
A．区位
B．环境
C．政策
D．文化
22、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的．(2007年试题)
A：分离
B：独立
C：对立
D：融合
E：借款合同
23、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》确定，对招标出让中， 应当确定为中标人。
A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人
B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人
C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人
D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人
E：能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人
24、比准价格是一种__。
A．理论价格
B．市场价格
C．评估价格
D．交易价格
25、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。
A：
B：6000
C：6475
D：8000
E：执行层的组织协调