君临大厦公寓物业管理服务合同标准版.doc

君临大厦物业管理服务合同（2014年3月10日至2015年3月9日）

君临大厦物业管理服务合同
（2008年2月1日至2010年12月31日实行）
甲方：君临大厦业主委员会
乙方：天津市物业管理有限公司
经君临大厦小区公示，并经全体业主投票表决，天津市物业管理有限公司取得君临大厦物业管理服务权，管理服务期限为二年零11个月，从2008年2月1日至2010年12月31日。
为了保障君临大厦物业管理服务正常进行，根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。
第一章 君临大厦物业基本情况
一、基本情况：
（一）小区位于天津市文三西路360号。
（二）可收费建筑面积：164261.3 m2，其中一期多层3-7幢建筑面积13979m2，二、三期多层建筑面积110654.40m2，高层建筑面积15646.82 m2 ，排屋别墅建筑面积7175.12m2 ，商贸楼建筑面积12383.75m2 ，竞舟路商铺建筑面积321.75m2，幼儿园建筑面积约2500 m2，会馆二、三楼建筑面积约1600m2。
（三）现有车位、车库：会馆、中心花园地下车库泊位88 个，商贸楼地下泊位51个，地面划线车位410个。
（四）物业服务配套用房：社区办公用房会馆四楼建筑面积约435 m2；物管办公用房会馆一楼建筑面积约100 m2，临时物管用房会馆一楼约50 m2，南门和西门值班室各一间；商业用房：会馆四楼建筑面积约250m2，会馆一楼建筑面积约700m2，商贸楼一楼面积44.09 m2 。
（五）公共设施及公用设备：
1、绿地率：33.4% 。
2、总配体量：住宅总户数1263户。
3、公用设备及总功率：
○1 电梯：共有6台。
○2 消防设施：自动喷淋，通风排烟，总功率为80kw。
○3 地下车库：潜水泵12台，通风系统总功率48kw。
○4 照明系统：总功率为500kw。
○5 生活水泵：总功率为56kw。会馆中央空调一套：总功率6.5kw。
4、配套设施
① 游泳池：一座，配套更衣室30m2。
② 网球场：一个，商贸楼楼顶，面积为400m2。
③ 娱乐设施：室外儿童娱乐设施一套；中心花园一座；露天健身设施一套。
④其他：门卫用房、设施设备用房等。
特别备注：以上数字系甲方提供，如有不实，以验收报告数字为准。
二、有关资料档案
1、根据君临大厦现状，现有资料档案存在严重缺损情况。乙方在甲方的配合下，半年内补全物业档案资料，明细目录按有关法律法规及物业管理需要确定。
2、乙方将重新建立的全部档案交业主委员会确认。业主委员会在办理移交手续后将该档案交付乙方保管使用。
3、该资料一经确认后便属全体业主所有，在合同存续期内由乙方保存使用。一旦发生移交需要，乙方应完整、无误、无条件地归还甲方。
三、有关物业交接
1、甲方负责向乙方移交君临大厦所有业主共同共有的物业管理用房、配套设施、设备等物业。
2、根据君临大厦的实际情况，如移交工作不能在合同签定之前完成的，可视情况延迟。
3、乙方应对全体业主共有物业的完整或瑕疵情况，向甲方作出书面申明。否则，甲方将认为乙方完整和完好地拥有和管理上述物业。
第二章 君临大厦物业管理服务项目
1、承担房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
2、承担房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3、承担君临大厦（规划红线内下同）属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等）的维修、养护和管理。
4、承担君临大厦附属配套服务设施的维修、养护和管理。
5、承担公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道）的清洁卫生、排屋、别墅的花园清洁卫生；垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化养护等。
6、承担小区路面交通调度管理、承担小区机动车和非机动车辆的停泊管理。
7、对君临大厦实行24小时封闭式管理，进行全天候监控巡视，实行外来车辆检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。
8、为君临大厦业主及使用人提供装饰装修管理服务。
9、做好君临大厦物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。
10、为君临大厦业主提供社区文化娱乐服务。
11、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它工作。
第三章 君临大厦物业管理服务标准
乙方按《君临大厦物业管理服务合同》、《君临大厦物业管理服务标准》（附件一）及《君临大厦物业管理投标文件》为甲方提供物业管理服务。
为了保证物业管理服务的品质和物业管理服务的正常进行，乙方将垫资贰拾万元人民币对君临大厦消防、监控、绿化等基础设施进行整改。以上资金只作为小区基础设施改造之用，改造完毕，除改造所用资金外，剩余资金归还乙方。甲方将垫支费用从小区业权收益中分三年归还乙方，第一年为80000.00元(捌万元),第二年为60000.00元(陆万元),第三年为60000.00元(陆万元)，归还时间第一、第二年为7月份，剩余部分在2010年12月份付清。具体工程整改费用按工程整改进度另行支付。
第四章 君临大厦物管服务收费标准及管理
君临大厦物业实行“包干制”的收费方式委托乙方管理。乙方按双方合同约定的收费标准自主收支，按物管规定范围合理使用，盈亏自负。
　　一、物业服务收费
1、收费标准：多层3-7幢0.55元/ m2.月，其余多层公寓 0.60元/ m2.月，高层1.1元/ m2.月，排屋别墅0.80元/ m2.月，商贸楼2-6层3元/ m2.月，商贸楼1层商铺3.5 元/ m2.月，竞舟路商铺1.3元/ m2.月，幼儿园1.3元/ m2.月。（以上均含公共能耗费）
2、小区漏水、商贸楼变压器线损等非正常能耗费用由双方协商确定后，甲方从小区业权收益中支付。
3、按有关法律法规规定，君临大厦禁止改变原法定规划“住宅”使用功能开公司及其他经营活动。在没有得到有效纠正的情况下，改变住宅用途为非住宅使用的房屋其物业管理费收费标准按本合同定的相应物业管理收费标准的150%收取。
4、业主或使用人需要特约服务时，乙方视情况及时提供。特约服务的收费标准应该经甲方审核，并在君临大厦内公示。
5、甲方同意，乙方接受市政公用管理部门委托收取业主使用水费，及业主与乙方协商的代缴服务。托收服务应经甲方书面同意，代缴服务由乙方与业主协商，有关的收费应符合法律法规的规定。乙方应及时交纳市政公用部门委托收缴的费用，（如水费、垃圾清运费、公共部位水电费等），不得拖欠，由此产生的责任由乙方负责。
6、收费方式：物业管理费收费，第一次按季计收，在季度的中月缴纳。以后收费按半年计收，收费时间为每半年的中间收取。物业管理费用由乙方向业主或使用人收取，提倡业主或使用人主动到乙方收费处交纳。
二、费用使用说明
1、为了确保物业管理服务品质，实行“包干制”收费方式，乙方除正常物业服务成本开支和合理利润外，应加强对直接用于君临大厦公共设施、环保、绿化、设备维护费用的投入。
2、公共部位、共用设施设备日常运行、维护产生的水电能耗（除特殊损耗外）在物业管理成本中列支。
第五章 双方权利和义务
一、甲方权利和义务1
业主委员会是业主大会的执行机构，具有以下权利义务：
1、在业主大会闭会期间，甲方根据业主大会的授权，代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）。
2、审核乙方物业管理服务工作计划及与执行本合同有关的规章制度；
3、审定乙方提出君临大厦物业管理服务公共专项维修基金年度计划、财务预算及决算，必要时聘请审计师，审计物业账目。
4、检查监督乙方有关君临大厦物业管理服务工作的实施及本合同的执行情况；协助乙方履行本合同；在监督时，甲方应对乙方提出合理要求，不得无故干扰乙方从事正常的物业管理活动。
5、审核乙方与第三方签订的与君临大厦物业管理服务有关的专业服务合同。
6、依据相关法律法规的规定，对物业维修资金的使用进行管理。
7、甲方应及时了解业主、物业使用人的意见和建议；甲方如实向业主大会报告物业管理的实施情况。
8、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费；依法督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主。
9、协助乙方调查处理合同生效前遗留的物业管理问题。
10、依法敦促全体业主遵守《君临大厦管理规约》，对违反《君临大厦管理规约》并造成损害的业主或物业使用人，甲方授权乙方采取必要措施制止，包括以乙方名义提起诉讼。
11、对未确认的君临大厦物业区域及物业明细，甲方保留确认、落实的权利；
12、甲方协助乙方组织本物业和资料的交接验收。
13、配合乙方为执行本合同而开展的物业管理工作。
14、君临大厦内除了根据法律法规和国家政府部门倡导，或履行政府职能而由有关政府职能部门实施的建设、宣传、教育、文化等活动之外，其它的拟进入本小区开展实施的商业、文化和其它活动都必须经过甲方的审核批准。
15、乙方在与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。
若甲方人员变更，本合同在合同期内合法有效。
二、 乙方的权利和义务
乙方承诺，严格按《君临大厦物业管理服务委托合同》，提供物业管理服务。在合同期限内，不会因为资金暂缺降低服务标准，不会因为企业运作亏损擅自结束物业服务。
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定乙方物业管理服务工作计划及规章制度；
　　2、有权要求甲方、业主及物业使用人配合乙方实施本合同规定的服务管理行为；
3、制定本合同涉及的各项物业管理事务的操作及作业规程；
4、负责对各岗位员工进行物业管理服务理念、服务技能培训；
5、对业主和物业使用人的违法行为进行处理，有关情况及时告知甲方；
6、按本合同约定，向全体业主或使用人收取物业管理费及其他特约服务费用，对拖欠物业管理费用的业主有权采取必要的法律措施；
7、经甲方同意，可选聘专营公司承担本物业的专项管理，不得将本物业的服务管理全部转让给第三方；
8、编制君临大厦房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划，并在实施前报告甲方；使用物业维修基金，大、中修方案，应经甲方审核同意后，方可组织实施；
9、当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定并负责监督；
　　10、对本物业的公共资源不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方批准。需要报批的项目，须经甲方授权后，由乙方报有关部门批准后方可实施；
11、在本物业区域内，为维护公众、居民、业主、物业使用人的人身和财产安全，在发生危及人身和财产安全的行为时，乙方应采取必要的预防、阻止和防止损失扩大的措施；情况紧急，如发生救助生命、火灾、煤气泄漏、漏电、水管破裂、阻止犯罪及协助公安机关执行紧急任务等情况，乙方有权在来不及通知甲方、业主及物业使用人的情况下，采取必要的阻止和防止损失扩大的紧急避险措施；
12、接受甲方对本物业区域内的物业管理工作的检查和监督，如实向甲方告知本物业区域物业管理工作的真实情况；
13、协助甲方召开业主大会，并向大会汇报乙方物业服务的工作情况；
14、乙方对君临大厦的改造计划须征得甲方同意后方可实施，否则自行承担责任。
15、本合同终止15日内，乙方应向甲方移交本物业区域内的所有物业和物业管理档案资料。
第六章 住宅公共维修基金
1、君临大厦物业维修基金具体使用按《天津市物业维修基金管理办法》执行。
2、维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理使用。
3、本合同约定：日常维修公共区域内照明、消防监控设备管线、供水管网、信报箱、污水雨水管道、油漆栅栏、机电设备、供水设备、屋面、地面、顶棚，室内外抹灰等费用在物业管理费中列支。
4、对于由于历史原因未能交纳维修基金的物业，乙方也应在前述工程适用范围内提供小修服务。对于业主提供相应材料的，乙方应提供人工服务。
5、业主入户门内的家电、灯具、水龙头损坏、非主管故障原因的下水管道、厕所堵塞由业主可以委托物业公司维修，费用自理。但更换普通灯具、入户普通门锁由物管维修人员免费协助更换，灯具、门锁等材料由业主自备自理。
第七章 业主共有物业收入及其管理
　　1、地面停车位、场地、公共部位、物业管理用房和商业用房的收入，归全体业主共同所有，同物业管理服务费分离，由业主委员会管理，每半年定期向全体业主公布。
2、经营性收入分配：
停车位收费事项根据《君临大厦机动车停车方案》确定。
3、物业服务公司必须对各项经营项目制定管理办法，并积极拓展经营项目，扩大经营收入。
4、全体业主所有的经营收入，主要用途为：公共部位、公共设施设备的更新改造，也可用于业主大会规定的其他用途。一般项目由物业管理企业提出计划及项目预算、采购比价，经业主委员会审批后实施。重大项目应召开业主代表大会审议，通过后，由业主委员会和物业服务企业共同组织项目招投标以确定施工单位，签订施工合同。项目实施配合和监督工作主要由物业服务企业承担，并接受全体业主的监督。
第八章 业主委员会经费的收支管理
1、乙方为甲方单独安装电话一部，电话费在物业管理费中列支。
第九章 双方日常工作方式
1、日常工作以定期或不定期会议的方式进行（但每月不少于1次）。每次会议甲方事先通知乙方，乙方应有相关负责人出席。
2、甲方将不定期地检查乙方的各项物业管理服务工作，乙方的有关部门负责人或岗位负责人应当到场，并向甲方人员说明有关工作情况，如甲方人员要求，乙方应提供相关工作记录和资料供甲方人员查阅，甲方人员可复印相关记录和资料。
3、发生投诉时，甲乙双方应及时告知对方，每个月应交换一次业主投诉记录资料，检查落实情况。
4、双方的立场意见应以书面形式送达对方，受送达方应予以签收。
第十章 违约责任
1、业主或使用人违反合同约定，形成欠费，侵害其他业主利益，造成物业或乙方损失的，该业主或使用人应承担相应责任。
2、乙方依照法律法规及本合同规定的服务管理项目和服务质量要求提供服务，全面、完整、适时地履行合同义务，如未按前述要求全面、完整、适时地履行义务，即构成违约，经甲方要求，乙方应在合理期限内积极采取补救措施，给甲方、业主或物业使用人造成损失的，乙方应依法承担赔偿责任。
部分违约情况发生后，若甲方针对同一情况发出三次书面通知，乙方未能在一个月内积极采取补救措施，给甲方、业主或物业使用人造成损失且难以估算的，如造成损害是整体性的，乙方应按全体业主全年物业服务费用的5%向甲方支付违约金；上述违约金甲方有权从乙方垫付资金中直接扣除。
3、乙方应加强君临大厦治安管理，可对来访人员出入君临大厦进行问询。物业安全管理不符合本合同及附件约定，不符合有关标准，有下列情形的：
①未按规定履行检查责任，私自放行大件物品；
②巡逻不到位；违规、失职、脱岗；
③安全设施失效，监控装置未起作用，录像缺失，门岗、巡逻原始登记记录不全；
④发现案情不作为；发生案件后隐瞒不报
由于以上行为导致业主家中被盗，造成财产损失和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、字画、古董外，乙方将按“家庭财产保险标准”并参照其理赔办法，承担赔偿责任。
　　4、乙方有义务告知甲方物业和物业管理的真实情况，如乙方隐瞒真实情况，经核实，导致甲方损失的，依法赔偿甲方损失
5、未经甲方同意，乙方擅自利用甲方物业、公共维修资金进行营利活动，或者私自处理甲方物业、公共维修资金的利息，乙方应按其营利额的双倍赔偿甲方。
6、发生本合同违约情形，情节特别严重的，经业主大会同意，甲方有权解除本合同。
7、乙方因履行本合同规定职责，为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，采取紧急避险措施给甲方业主或物业使用人造成财产损失，符合法律规定的紧急避险条件的，乙方应当免责。乙方因采取紧急避险措施而遭受损失的，受益的甲方业主、物业使用人或其他受益人应依法予以补偿。紧急避险行为明显过当，造成损害的，按有关法律法规处理。
8、甲、乙任何一方因未履行本合同约定的义务，或无正当理由提前终止合同的，应向对方赔偿相关经济损失。
第十一章 合同的终止、续约与交接
1、君临大厦物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前20天按政府、行业法规，填报固定资产、办公设备、家具、小区资料、警用器材等交接清单，送业主委员会审核，并作好财务账目、扣款账号的验收移交。
2、乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方进行公示通报，召开业主大会进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定二分之一以上的，由甲方直接同乙方续签合同。业主大会表决，业主满意率达不到的，原合同到期后自行终止，由甲方另行招聘物业管理服务公司。
3、在本合同执行中，如乙方单方提出提前终止合同将视为严重违约行为，承担经济赔偿责任，甲方将不再支付先期垫付的改造费用。
4、在本合同执行中，若乙方的管理出现严重安全事故，造成重大人员或财产损失，导致甲方有理由判断乙方无履约能力；或乙方管理严重失职或不作为，造成物管服务质量严重下降，导致业主大面积投诉，经甲方多次提出后拒不整改或整改效果不明显的，甲方可决定单方提前解除本合同，并保留追究乙方的责任。
5、当发生新老物业管理公司的交接时，过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。
6、 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当按甲方的要求暂时继续为甲方提供物业管理服务（一般不超过二个月），甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用及其他合同规定的费用。乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主两个月物业管理服务费总额计算。
7、乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内物业服务年度费用5‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
8、本合同对相关文件规定的相关条款的引用，其全部条款均成为本合同的条款。本合同之附件均为合同有效组成部分，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。乙方投标文件及补充件为本合同的有效组成部分，本合同另有规定的按本合同规定执行。
9、在本合同执行期间，国家及天津市如有新的物业管理规定及收费标准的规定，甲、乙双方应对本合同进行修改和补充。
10、 本合同涉及的需要确认的内容，须经相关书面确认。
第十二章 双方争端与解决方式
甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼。
第十三章 其他事项
1、 在本合同执行过程中，甲、乙双方经协商一致可对本合同的条款进行补充修订，对原合同条款的修订，以修订后的条款为准。补充或修订后的条款视同本合同的条款，补充或修订后的条款自订立或修订之日起生效（除特别注明外）。
2、 本合同正本连同附件共21页，一式四份。甲、乙双方各执一份，行政主管部门、社区各备案一份。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及君临大厦全体业主具有法定的约束力。

附件1：《君临大厦物业服务质量要求实施细则》
甲方：君临大厦业主委员会 乙方：天津市物业管理有限公司
负责人： 负责人：
签署日期：2008年2月3日 签署日期：2008年2月3日

君临大厦物业服务质量要求实施细则
一、 综合管理服务质量要求
1、负责制定年度物业管理服务工作计划，并组织实施。
2、君临大厦内设管理处，办公设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行现代化管理手段进行科学管理，办公整洁有序。
3、管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。
4、全体员工统一着装，持证上岗；仪表整洁，行为规范，服务主动、热情。
5、服务时间：周一至周日进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于12小时。
6、公开报修电话，24小时接受业主或使用人报修。急修0.5小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。如遇突发事件，接报后应尽快到达现场。
7、对业主或使用人投诉应在1日内答复处理。
8、管理规章制度健全（涉及君临大厦物业管理的相关规章制度应报甲方备案），服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全，维修、养护要有详细工作记录，更换设备要有台帐；
9、公开服务标准、收费依据及标准：
10、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。
11、告知业主或使用人装修须知。装修前期（水电工程期）每1日巡查1次装修现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改公用管线等损害公共利益现象及时劝阻、制止或报告。
12、每年进行二次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，满意率调查采用走访、恳谈会、问卷调查、通讯等征询意见的形式。征求意见用户不低于总户数80%，住户的满意率不低于90%。如业主向甲方投诉，经甲乙双方核实确认为有效投诉的将列入住户不满意记录中。
13、对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
14、对公共部位、共用设施、设备经营收入的收支进行财务管理，做到运做规范，帐目清晰。
15、管理处应有内部管理制度和考核制度。
16、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
17、君临大厦设有平面示意图，各区域、栋及单元（门）户有明显标志。

二、房屋及共用部位共用设施设备日常维护服务质量要求
1、君临大厦共用部位（含房屋自用部位）、共用设施、设备、基本市政设施。包括的范围：
房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋业主分界点至户表盘(计费电表除外)之间的供电线路。
　　共用设施设备系统：电梯系统、消防系统、保安系统、背景音乐、中央监控系统、供水系统。
　　物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏（含别墅、洋楼原规划护栏）及围墙。
　　2、居住房屋及共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和养护，服务质量要求包括：
（1）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；要求房屋完好率95%。
　　（2）楼房及君临大厦内共用部位设施设备的日常养护和小修。每日一次巡视公共部位楼宇门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。楼内墙面、顶面、地面粉刷层无大面积剥落。面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。发现损坏，属小修范围，及时组织修复；属大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修基金使用计划，向业主委员会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。要求维修及时率96%，。要求维修合格率96%，
（3）路灯、楼道灯完好率不低于95%。
（4）保证护栏、围墙，每半年巡查一次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向方甲提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟、涵洞通畅；
（5）确保雨水、污水管道通畅。雨、污水管道、化粪池定期清掏，区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，雨、污水井相关设施无破损；
（6）每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
（7）休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，每周一次进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
（8）每周供水系统、供水设备检查三次以上，每月定期对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆。每年保养一次水泵，泵房整洁。每年定期二次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
（9）楼宇对讲系统，每周一次进行调试与保养，保证其24小时运行正常。对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰；
（10）周界报警24小时设防并正常运行，应不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，报警控制器应准确地识别报警区域；
（11）监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常；
（12）电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示。
（13）负责君临大厦智能化设施的日常运行维护；
（14）君临大厦内公共部位不得私自加装护栏，确有必要的，须经甲方批准；
（15）水电正常运行，不得无故中断，停运需书面告知。
（16）背景音乐定时开放。

三、 保洁服务服务质量要求。
君临大厦规划红线以内，业主房屋户门以外，服务质量要求：
1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
2、楼内公共区域
（1）地面 每日拖洗一次，大堂、门厅花岗岩每二个月保养一次。
（2）2M以下的单元门、开关盒、表箱盖、信报箱、扶手每日擦抹一次，2M以上的单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。
（3）楼梯栏杆每日擦抹一次
（4）天花板、公共灯具每月除尘一次。
（5）进户门每3天擦抹一次
（6）楼道玻璃每周清洁一次
（7）天台、屋顶每月清洁一次
（8）电梯轿厢每日擦拭、清扫一次。
3、户外公共区域
（1）道路地面、广场、公园、绿地每日清扫2次，有12小时巡回保洁。洋楼、别墅绿地每日清扫一次。要求无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次；如遇雨、雪，及时清除主要道路积水、积雪。
（2）宣传拦、小品等每季清洁一次。2M以上高杆路灯每季清洁一次。
（3） 服务范围内的垃圾归集到垃圾收集箱、点，并每日清理一次，垃圾收集箱、点设置合理， 收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。垃圾桶内胆夏天每天清洗一次，冬季隔日冲洗一次。
（4）消毒灭害，每季对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三遍。
（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

四、 公共秩序安全维护服务质量要求
1、保安人员要求
（1）设专职人员，关键岗位中、青年为主，身体健康，工作认真并定期接受培训。甲方要求保安队伍人员稳定。
（2）能处理和应对君临大厦公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
（4）在岗人员按需配备对讲装置和其他必备安全保卫器械。
（5）遵纪守法决不允许发生任何保安人员参与打人、斗殴事件。
2 、门岗
（1）君临大厦相对封闭 ：君临大厦两主要出入口24小时值班专人值守，16小时立岗。西次入口定时开放，有交接班记录和外来车辆登记记录。大型物件搬出实行记录和业主放行许可制度。
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆（电动车）的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；保持主出入口环境整洁、有序，道路畅通。
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及君临大厦的表井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等。
（4）维护君临大厦公共秩序，协助相关部门做好君临大厦安全防范工作，保证24小时昼夜巡逻、值班。科学设置巡逻岗，白天每2小时巡逻一次，夜间每3小时巡逻一次，做到有计划、有记录；
（5）对外来人员、临时装修人员、家政人员进行管理，对君临大厦内可疑人员进行盘查，做好防火、防盗及各类车辆管理。
（6）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（7）区域内对危及人身安全隐患部位，设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行良好。
3 、技防设施和救助服务质量要求
（1）君临大厦录象监控、周界警报等技防设施24小时开通，并有专人驻守，注视各设备传达信息。
（2）监控报警后，保安人员应在5分钟内及时赶到现场进行处理，同时接受住户救助要求，解答住户的询问。
（3）君临大厦有火警、水警、警情应急预案。每年组织一次防火应急预案演习。

五、车辆管理服务质量要求
1、机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)内，24小时有巡视和协助停车，车辆停放有秩序，避免车辆丢失，损坏。
2、有健全的机动车存车管理制度和管理方案，管理制度和管理方案应经甲方审核同意；
3、对进入君临大厦的机动车辆行驶设立指示标记、及停放位标记。及时处理车辆停放不规范现象。
4、车库内地面、墙面有车辆行驶指示牌和地标，车库场地每 日清扫一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆危险品存放。
5、管理进入物业辖区的各种车辆。2.5吨以上大货车、大客车禁止进入物业辖区（特殊情况有审批）。有外来车辆出入，实行业主准行制度。
六、 公共区域消防设施的维护及消防管理服务质量要求：
1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制。
2、定期检查灭火器，及时更新或充压。消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓定期巡检；每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；
3、消防水带每半年检查一次、消防水带阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；
4、灭火器、每月检查一次，及时更新或充压
5、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；及时发现事故隐患，做到设备完好无损，可随时启用；
6、严禁将消防设施设备挪作它用；
7、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，遇事能果断处理。
8、发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等

七、 其他设施、娱乐设施服务质量要求
1、游泳池设施应保持安全、卫生使用，应按有关规定进行管理。如遇他人承包经营，应签定合同并报甲方备案。
2、儿童乐园设施、老年健身园设施、秋千等设施应每日检查，如发现损坏或接到业主报修应在一日内修缮，如不能保证按时修缮，应有明显安全警示。
3、君临大厦内公共部位的护栏、标记、名牌整洁、齐全、有效。
4 、中心广场每周检查，发现水质变质及时更换，发现喷泉、彩灯损坏及时修复。
5 、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等每日巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证安全使用。

八、 电梯养护、运行、维护服务质量要求
1、电梯24小不间断运行，保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，乙方应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在接报五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行天津市文件规定。

九、 绿化美化服务质量要求
君临大厦规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地服务质量要求：
1 、乙方根据，结合本君临大厦实际情况，对君临大厦的绿化美化作必要的补建；具体方案由乙方制定，甲方批准。
2 、绿地养护要求如下：
（1）植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全。绿化较充分，基本无裸露土地。
（2）绿化草坪修剪每年3遍以上，草面基本平整。
（3）每年普除杂草5遍，杂草面积小于5%。
（4）树林生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪每年2遍，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；树干基本无钉栓、捆绑现象。
（5）篱、球、 乔、灌木超过齐平线10CM应修剪，每年不少于2遍，做到表面圆整。攀援植物适时修剪，每年不少于4次。
（6）绿地整洁，无杂树，无堆物、堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化产生垃圾能及时清运。
（7）及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。
（8）每年普施肥一遍。
（9）每年喷洒药水一遍，发现病虫害及时杀灭。
（10）中耕除草、松土按每年3遍 ，控制杂草孳生。
（11）每年组织两次灭鼠活动。
（12）花坛花境布置，每年三次以上，三季有花。
十、装修管理服务质量要求
1 、有健全的装修管理服务制度；装修管理制度应经甲方审核同意；
2 、查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
3 、装修期间，对进出君临大厦的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
4 、业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

　　十一、资料和档案管理 服务质量要求
1、建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]
2、服务质量要求：
（1）完整保存资料和档案，不损坏、不丢失，重要资料应制作备份；
（2）查阅和调用资料和档案，要有登记记录制度；
十二、社区文化娱乐服务服务质量要求
1、 法定节日及重大活动应在君临大厦大门及主要干道，悬挂喜庆、祝贺宣传条幅。
2、制定君临大厦范围内的商业、文化及其他活动的准入规范；
3、 每年组织二次业主联谊活动（征求意见座谈会除外）。
4、 协助召开业主大会并配甲方各机构的运作；
5、 政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它工作

（完）