物业公司电梯维护保养管理制度模版.docx

物业公司电梯维护保养管理制度
1.目的
确保电梯技术性能处于安全、良好状态，保证电梯的正常运行。
2.适用范围
适用于各城市物业公司物业服务中心对电梯设备维护的管理。
3.职责
3.1物业服务中心负责对电梯服务保养合同审核，由公司经理进行审批，服务供方提供的维护保养计划由物业服务经理中心会同工程维修部主管对方案进行审核，物业服务中心不定期检查电梯保养情况及相关质量记录，对电梯突发故障、大修及重要维修工作进行监督和提供指导。
3.2工程维修部主管负责电梯设备的管理工作，监督外委单位制定维修保养方案。
3.3工程维修部负责电梯设备的日常巡视、应急救人及监督检查维保单位进行检修、故障排除、年检工作。
4.方法和过程控制
4.1维修管理制度
4.1.1签定维修保养合同并监督电梯维保单位严格按照《电梯维修保养计划表》对电梯进行维修、保养，抽查并做好记录。
4.1.2维保单位应有资质，监督维保单位应有两人同时对电梯进行维修保养，两人配合协调，互相提醒，确保安全，每月检修至少一次并有记录。
4.1.3维保单位每天上、下班时，应巡视电梯，发现问题及时处理。
4.1.4对安全系统做到定期检查，及时配合处理电梯的突发故障，并作好记录。
4.1.5监督电梯维保单位做好电梯的清洁工作，特别对轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅、轿门的开、关顺畅。
4.1.6协助做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复。
4.1.7电梯机房、井道、底坑进水时，应及时配合切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层。
4.1.8当电梯年检期临近时，协助电梯维保单位对电梯进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促维保单位整改不合格项目。
4.1.9电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
4.1.10保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。
4.1.11电梯机房门应上锁，门外有警告标识，门窗应有放飘雨设施。
4.2安全操作要求
4.2.1电梯维修人员必须经过国家相关部门的专业培训并取得上岗证后方可上岗工作。
4.2.2开启厅门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层。
4.2.3严禁在电梯运行中开启厅门。
4.2.4电梯因故停用时，必须将轿内照明、风扇开关断开，必要时关断电梯主电源。
4.2.5严禁在正常情况下用检修档来替代正常运行。
4.2.6手动盘车，必须先将电梯总电源断开，同时注意轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完毕将专用工具放回原处。
4.2.7维修时，如机房无人必须锁上机房门。
4.2.8监督电梯维修人员进入轿顶、底坑作业时，必须切断急停开关，同时穿戴好防护用品，注意轿厢、配重的移动，以免挂伤。
4.2.9监督检修时的短接跨线，完工后必须拆除。
4.2.10监督更换保险管（丝）必须与原规格相同，严禁用铜丝替代保险管（丝）。
4.2.11电梯机械钥匙、操作面板钥匙必须由电梯专业维修人员保管和使用。
4.2.12物业公司应制定相关的应急预案，如：电梯困人、发生火灾、自然灾害等。
4.3维修工作制度
4.3.1电梯维保人员上岗前做到不酗酒、不熬夜，上岗时保持精神饱满、头脑清醒，思维敏捷。
4.3.2监督电梯维保人员维修时须严格遵守本手册电梯《安全操作要求》及电梯维修有关规定，并在电梯基站厅门前设置“电梯维修，请勿靠近”等告示牌。
4.3.3监督维修中若需要切断电源，则必须在电源处悬挂“有人操作，严禁合闸”警示牌。
4.3.4监督电梯维修人员严禁电梯正常运行时将安全回路和保护回路元件如安全窗开关、安全钳开关等用机械或电气方法短接。维修情况下进行短接，检修后必须立即恢复。
4.3.5监督电梯维修人员在轿顶作业时，应断开安全钳联动开关及轿顶检修急停开关。在底坑作业时，应断开限速器安全开关及底坑检修急停开关。检修后各类开关要及时复位。
4.3.6监督电梯维修人员井道中作业时，必须戴安全帽。严禁作业时一脚踏在轿顶，一脚踏在井道中任何一支点上作业。并注意轿厢间和轿厢同配重交错时的距离。以防止人身及工具与配重发生碰撞。
4.3.7监督电梯维修人员检修作业时，严禁从井道外探身到轿厢内或轿厢顶作业。
4.3.8监督电梯维修人员检修时所用照明必须是36V安全电压。
4.3.9监督电梯维修人员维修中，严禁擅自更改系统电气线路，保证系统线路同图纸保持一致。
4.3.10监督电梯维修人员维修结束后，必须将各线路、开关等恢复到原始状态（正常运行状态），并清理干净工作现场，保证清洁。然后将电梯上下运行两次，正常后才能投入使用。
4.3.11监督电梯维修人员维修中无关人员严禁入内。
4.3.12监督电梯维修人员维修中做好故障状态和故障处理记录工作。
4.4运行使用制度
4.4.1轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏轿厢及影响电梯正常运行的举动。严禁和杜绝一切发生在电梯内的不良和不法行为。
4.4.2电梯严禁运载易燃易爆的危险物品及国家规定禁运的任何物品。
4.4.3电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风、照明良好， 从启动到平层皆无异常震动和异常声响。
4.4.4电梯运行货物时，应注意将货物分散、均匀堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轿厢运行平稳。避免货物损坏轿厢内壁。
4.4.5电梯正常运行时，严禁将检修开关作为正常运行开关使用。电梯的检修状态不能作为电梯的正常运行状态。
4.4.6电梯在不使用时，必须停放在基站，关断轿厢内的控制开关，关好轿门和厅门。
4.4.7电梯钥匙必须由维修部电梯专人负责管理使用，任何个人不得私自加配和使用。
4.4.8运输大量物品时，须由专人进行手动操作（此项工作由安全部与管业部提前通知安全管理部）。
4.4.9严格控制室内温度，夏季气温超过36度开启降温设备，保证电梯正常运行，工程维修部应设立专人管理降温设备和严格控制开启时间（可根据气温变化进行调整）。
4.5操作注意事项
4.5.1全自动运行
4.5.1.1进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱。打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行。将自动/手动开关置于自动状态。
4.5.1.2将自动/手动开关置于“自动”状态。并关闭操作箱。经数秒后，电梯自动关闭轿门厅门，按所需楼层，电梯即可正常运行。
4.5.2手动运行
4.5.2.1将操作箱内自动/手动开关置于“手动”状态。电梯呈开门状态。
4.5.2.2按预选楼层，按下关门按键至关门起动后松手，电梯进入手动状态运行。
4.5.3安全运行程序
4.5.3.1监控中心保安员24小时监控电梯运行情况，发现异常及时通知电梯维修人员，杜绝乘客的不文明行为，严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯。
4.5.3.2电梯维修人员每周进行一次检查保养，并作好记录，督促外委电梯公司按照合同要求进行相关的工作。
4.5.3.3任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。
4.5.4电梯机房的管理
4.5.4.1电梯机房内所有设备非电梯维修工作人员、电梯公司专业人员，禁止操作。
4.5.4.2非工作人员进入机房，须经工程维修部主管批准后，由电梯维修人员陪同，方可进入。
4.5.4.3电梯机房地面应铺装或进行油漆。
4.5.4.4保持良好的照明和通风，保持机房内温度适宜，保持门窗开启灵活无破损。
4.5.4.5保持机房内整洁，不准堆放杂物。
4.5.4.6定期对电梯机房地面进行维护，防止地面起砂和地面灰尘对设备的影响，造成设备正常运行。
4.5.4.7盘车、救人设施设备应安放在机房明显位置，盘车、救人规章制度粘贴在明显位置；钢丝绳有明显平层标识；粘贴平层标识对照表。
4.5.5运行异常
4.5.5.1当发生火灾时监控中心保安员打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，电梯维修人员应当迅速关闭无消防功能的电梯。
4.5.5.2当楼层被水淹而使井道边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。
4.5.5.3电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。
4.6维护保养
4.6.1维修保养工作过程中，严格遵守电梯安全操作程序。
4.6.2电梯设备责任人按《电梯维保检查记录》《电梯巡查记录》进行巡检、监督、检查。
4.6.3电梯维保公司按《电梯维保合同》对电梯作周、季、年保养，按电梯维修保养工作程序规定记录。
4.6.4日检
4.6.4.1日常巡视项目每天检查控制柜和电机温度是否过高，空调器的制冷状况，电梯运行声音是否正常；电梯机房应有通风降温设施，温度保持在5—40度之间，月平均气温不高于25度；承重梁和吊钩应标明最大允许负荷；无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位。
4.6.4.2每天巡视客梯、货梯的运行情况，如有异常需立刻停止使用并及时处理或通知服务供方处理，做好对服务供方维修、保养的监督工作，并做好记录。
4.6.5周检
4.6.5.1电梯设备责任人每周对主要设备进行灰尘清理（轿顶.轿门.控制柜.井道.底坑），电梯机房进行打扫一次。
4.6.5.2电梯设备责任人或服务供方应每周一次对电梯的主要机构和设备检查其动作的可靠性和工作的准确性，并进行必要的修正和润滑。
4.6.5.3轿厢按钮和停车按钮检查其动作，要求动作可靠，操作轻便。
4.6.5.4轿厢照明应良好，光亮足够、信号(指示器、方向箭头)准确。
4.6.5.5合格平层状态平层误差在正负7MM以内；
4.6.5.6轿厢门检查门的开关动作，要求开关门灵活，声音正常，自动门检查门的重开线路(按钮、安全触板、光电管等)，安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开。
4.6.5.7厅门检查门锁是否灵活，接点之间是否正常，在必要时进行调节更换。
4.6.5.8检查门导轨中有无污物。
4.6.5.9检查制动闸的情况，制动盘与制动瓦之间的间隙是否正常及有否磨损，必要时调整或更换制动瓦。
4.6.5.10曳引机和电动机 检查油位是否在油位线上，必要时添加润滑油。
4.6.5.11检查驱动电动机有无异常噪声和过热现象，轴承温升不超过80摄氏度。
4.6.5.12导向轮、选层器 检查其润滑、运行情况。
4.6.5.13检查开门机是否灵活，电磁力是否足够。
4.6.5.14缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。
4.6.5.15电梯轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。
4.6.5.16门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及滚轮应灵活转动润滑良好。
4.6.6季度检查
4.6.6.1机房
4.6.6.2维护人员应对其一般重要机械和电气装备进行蜗轮蜗杆减速箱及电动机轴承端润滑检查是否正常；传动杠杆配合转动处应有良好机油，润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂，保持灵敏可靠。
4.6.6.3制动器动作是否正常、制动瓦与制动盘之间的间隙是否正常。
4.6.6.4曳引钢丝绳是否渗油过多而引起滑移；
4.6.6.5限速器动作应灵敏可靠、张紧装置正常工作，断绳安全开关可靠；供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录。
4.6.6.6继电器、接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象；检查控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。
4.6.6.7轿厢顶和井道
4.6.6.8检查门的操作、调节和清洁门驱动装置的部件，如电动机皮带轮的皮带、电动机、速度控制开关、门悬挂滚轮、安全开关和弹簧等。
4.6.6.9清洁轿门、厅门门坎和上坎(门导轨)。
4.6.6.10检查全部门刀和门锁滚轮之间的间隙与直线度情况。
4.6.6.11调节和清洁全部厅门及其附属件，如尼龙滚轮、触杆、开关门铰链、门滑轮停止块、门与门坎之间的间隙等。
4.6.6.12检查并清洁全部厅门门锁和开关触点，以及井道内的接线瑞子。
4.6.6.13检查对重装置和轿厢联接件(补偿链)。
4.6.6.14滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米，间隙均匀。
4.6.6.15钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布，在一个拧距内最大断丝数不允许超过总数10%，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损钢丝绳的剩余直径不得小于原直径的90%。
4.6.6.16轿厢内部
4.6.6.17检查轿厢操纵箱上的按钮和停车按钮的工作情况。
4.6.6.18检查轿厢门的开关动作情况(按钮、安全触板、光电管、关门限制器等)，电梯故障时能在轿厢将门拨开。
4.6.6.19检查紧急照明装置。
4.6.6.20检查并调节电梯起动、运行、减速和停止是否舒适良好。
4.6.6.21检查平层准确度；
4.6.6.22层站检查停靠层厅门旁的按钮及厅外层楼指示器的工作情况。
4.6.6.23保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油标规定范围内。
4.6.7年检
电梯在运行一年之后，维保单位须负责由技术监督局对电梯的年度技术检验工作，物业服务中心、工程维修主管应予配合，按要求检查电梯的机械、电气、安全设备的情况和主要零部件的磨损程度，磨损量超过允许值或损坏的部件须更换。
4.7电梯困人故障的救援步骤
4.7.1当电梯运行出现故障后，有电梯上岗证或具备救援知识的人员应在15分钟内到达现场救援处理；发生困人事故时，必须先救人，然后进行维修。救人时先通过各种方式联系被困人员，以稳定其情绪。同时尽快联系电梯维保公司。
4.7.2切断电梯机房总电源，并挂上“正在维修”的标示牌。
4.7.3检查电梯机房内情况是否一切正常。
4.7.4机房必须有足够的照明，查看钢丝绳上的楼层标记，确定停放的位置。
4.7.5如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.1米：
4.7.5.1用专用厅门钥匙开启厅门。
4.7.5.2轿顶用人力开启轿厢门。
4.7.5.3协助乘客离开轿厢。
4.7.5.4重新将厅、轿门关妥。
4.7.6如果轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至楼层门，然后按上述步骤救出乘客：
4.7.6.1用对讲机通知乘客保持安静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，同时如果轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭。
4.7.6.2用抱闸扳手前：确保电梯总开关已切断,确保所有厅门、轿门已关好。
4.7.6.3使用抱闸扳手，必须由一人控制松闸而另一人转动手轮。
4.7.6.4将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左或向右，以比较易扳动方向为准。
4.7.6.5再次提醒乘客救援工作在进行中，然后慢慢绞动轿厢，轿厢会由于自重而移动，为了避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作使轿厢逐步移动，以免发生意外。
4.7.6.6慢慢提升或下降轿厢，直到接近楼层门。
4.7.7使用厅门钥匙开启前，必须确保轿厢地坎与厅门地坎相差小于100毫米才能让乘客离开轿厢。
4.7.8当所有乘客离开电梯后必须把厅、轿门关好。
4.7.9操作时尚应注意：如果轿厢停于最上层厅门以上或最下层厅门以下，不可只撬开制动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把持紧手轮，并用人力扳绞，使轿厢向正确方向移动。
5.附则
5.1本指引由华中大区物业管理部品质督导组负责解释及修订。
5.2本指引自颁布之日起执行。
6.支持性文件
无
7.相关记录
7.1《电梯维修保养检查记录表》 CRWH-WY-PZ-LV2-039-F1
7.2《电梯巡查记录表》 CRWH-WY-PZ-LV2-039-F2
电梯维修保养检查记录表
编号：CRWH-WY-PZ-LV2-039-F1 版本：A/0 表格生效期：2013年1月1日
序号
电梯位置
电梯编号
维保内容
保养类别
检查人
保养人
备注

电梯巡检记录表
巡查日期
巡查位置
底坑情况
轿厢内情况
轿厢顶情况
机房内设备情况
备用电源情况
合格证、安全告示
外呼面板、消防开关情况
电梯运行情况
巡查人
备注