房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷A卷附答案.docx

房地产估价师之开发经营与管理提升训练试卷A卷附答案

单选题（共60题）
1、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（　）万m2。
A.367.5
B.382.5
C.523.5
D.543.0

【答案】 B
2、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（ ）。
A.采用综合单价计价
B.工程量清单由招标人编制
C.工程计价依据是各种定额
D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗

【答案】 C
3、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（　　）。
A.长期投资
B.短期投资
C.风险投资
D.金融投资

【答案】 A
4、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（　　）元。
A.137.5
B.410.2
C.432.2
D.452.2

【答案】 B
5、根据国内生产总值的（　）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。
A.价值
B.收入
C.产品
D.货币

【答案】 A
6、某建筑物±0.000＝52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（ ）m。
A.23.000
B.29.000
C.52.000
D.81.000

【答案】 D
7、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　　）。
A.销售利润率=销售利润/销售收入
B.销售利润率=销售利润/总开发价值
C.销售利润率=销售利润/总开发成本
D.销售利润率=销售利润/项目总投资

【答案】 A
8、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（　）。
A.15%～25%
B.25%～35%
C.35%～45%
D.45%～50%

【答案】 C
9、房地产泡沫产生的基础是（　　）。
A.投机需求膨胀
B.金融机构过度放贷
C.房地产市场中的过度开发
D.土地资源的稀缺性

【答案】 D
10、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（　　）。
A.管理费
B.销售费用
C.其他费用
D.前期费用

【答案】 B
11、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%

【答案】 D
12、某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的实际贷款利率为（　　）。
A.1.40%
B.5.60%
C.5.72%
D.6.09%

【答案】 C
13、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（　　）。
A.选择专业化
B.市场集中化
C.市场专业化
D.产品专业化

【答案】 B
14、（　）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A.借款还本付息估算表
B.利润表
C.投资各方现金流量表
D.财务计划现金流量表

【答案】 D
15、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照规定，其室内地面标高±0.000相当于绝对标高（ ）m。
A.30.8
B.30.80
C.30.800
D.30.8000

【答案】 C
16、建筑构造中的条形基础适用于（ ）建筑中。
A.砖木结构
B.砖混结构
C.钢筋混凝土结构
D.钢结构

【答案】 B
17、某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（　）万平方米。
A.450
B.475
C.520
D.580

【答案】 D
18、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。
A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构缝隙
D.投资结构分析

【答案】 D
19、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。
A.较低
B.较高
C.不高不低
D.为零

【答案】 A
20、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（　　）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法

【答案】 C
21、下列市盈率的表达式中，正确的是（　　）
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流

【答案】 B
22、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。
A.商品住宅
B.商用房地产
C.经济适用住宅
D.出让国有土地使用权

【答案】 A
23、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　　）。
A.12%
B.12.55%
C.12.68%
D.13.55%

【答案】 A
24、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　）。
A.销售利润率＝销售利润/销售收入
B.销售利润率＝销售利润/总开发价值
C.销售利润率＝销售利润/总开发成本
D.销售利润率＝销售利润/项目总投资

【答案】 A
25、下列物业中，属于特殊物业的是（　）
A.在建工程
B.车站
C.购物中心
D.科技产业园区

【答案】 B
26、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（ ）万元。
A.95
B.100
C.120
D.175

【答案】 B
27、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（　　）的影响。
A.宏观社会经济环境
B.房地产市场供求关系
C.租户支付租金能力
D.银行贷款利率

【答案】 D
28、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（　）万平方米。
A.620
B.670
C.970
D.1150

【答案】 C
29、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（　）。
A.2%
B.3%
C.5%
D.8%

【答案】 A
30、某城市2010 年商品住房施工面积为1000 万m2，其中从2009 年跨入2010 年继续施工的面积为300 万m2，恢复施工的面积为200 万m2。该城市2010 年商品住房新开工面积是（　　）万m2。
A.500
B.700
C.800
D.1000

【答案】 A
31、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（　）。
A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆
B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率
C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例
D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

【答案】 B
32、关于还本付息的方式说法错误的是（　　）。
A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息
C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金
D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息

【答案】 C
33、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。
A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险

【答案】 D
34、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（　　）主要适用于商品住宅开发项目。
A.开发-销售模式
B.开发-持有出租-出售模式
C.购买-持有出租-出售模式
D.购买-更新改造-出租模式

【答案】 A
35、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（ ）。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险

【答案】 B
36、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（　　）。
A.项目投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资者各方现金流量表
D.财务计划现金流量表

【答案】 D
37、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为( )。
A.150%
B.200%
C.300%
D.400%

【答案】 C
38、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（　　）现值累计等于零时的折现率。
A.净现金流量
B.累计净现值
C.净收益
D.内部收益

【答案】 A
39、 寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选
A.犀黄丸
B.透脓散
C.小金丹
D.川芎调茶饮

【答案】 C
40、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。
A.50
B.60
C.70
D.80

【答案】 A
41、物业管理的核心工作是（　　）。
A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境

【答案】 B
42、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（　）年。
A.0.5
B.1.0
C.1.5
D.2.0

【答案】 D
43、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（　　）。
A.销售收入
B.出租收入
C.利息收入
D.转售收入

【答案】 A
44、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23

【答案】 B
45、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（　　）的特性。
A.区位选择异常重要
B.变现性差
C.需要适时的更新改造
D.存在效益外溢和转移

【答案】 D
46、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
A.55.0
B.38.5
C.105.0
D.23.6

【答案】 B
47、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（　　）。
A.挑战定价法
B.领导定价法
C.目标定价法
D.随行就市定价法

【答案】 D
48、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（　　）。
A.城市或区域产业结构与布局
B.人口数量与结构
C.土地资源状况
D.信息技术的发展和应用

【答案】 D
49、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（ ）的职能。
A.预测职能
B.控制职能
C.评价职能
D.调控职能

【答案】 A
50、为了得到有代表的样本，可以采用（　）的方法，可以计算抽样误差的置信度。
A.概率抽样
B.随机抽样
C.估计抽样
D.定额抽样

【答案】 A
51、（　　）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。
A.土地转化率
B.开发强度系数
C.开发投资杠杆率
D.住房可支付性指数

【答案】 A
52、酸枣仁的药物组成不包括
A.酸枣仁
B.贝母
C.茯苓
D.川芎

【答案】 B
53、对一个计算周期为20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（　　）。
A.包含了对通货膨胀的补偿
B.不包含对通货膨胀的补偿
C.没有实际意义
D.不能直接用于财务评价

【答案】 B
54、下列不属于房地产商用物业市场的是（　　）。
A.写字楼市场
B.零售商场或店铺
C.休闲旅游设施市场
D.仓储用房市场

【答案】 D
55、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（　　）元。
A.3853.10
B.3868.52
C.3883.99
D.4187.36

【答案】 B
56、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（　　）。
A.吸纳率分析
B.房地产市场的商业周期分析
C.家庭规模与结构分析
D.投资购买和使用购买的比例分析

【答案】 B
57、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（　　）。
A.1.15
B.1.5
C.1.8
D.2.0

【答案】 A
58、个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。
A.企业住房贷款
B.等额本金方式
C.政策性住房抵押贷款
D.等额本息方式

【答案】 C
59、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。
A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险

【答案】 D
60、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是（　　）。
A.18.50%
B.22.68%
C.31.58%
D.34.04%

【答案】 D
多选题（共45题）
1、土地出让价款的数额是由（　　）等多方面因素决定的。
A.所在城市
B.地区
C.地段
D.土地用途
E.土地转化率

【答案】 ABCD
2、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（　　）等。
A.购买成本
B.更新改造成本
C.运营成本
D.转售税费
E.建造成本

【答案】 ABCD
3、制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（　　）。
A.物业租金必须能抵偿所有投资成本
B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施
C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率
D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系
E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

【答案】 ACD
4、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（　　）市场。
A.土地使用权出让
B.土地使用权转让
C.新建商品住宅销售
D.新建写字楼出租
E.二手房买卖

【答案】 BCD
5、国际上通常采取的住房保障方式有（　）。
A.政府直接建房
B.对住房投资人减税
C.对住房承租人减税
D.对住房承租人补贴
E.鼓励营利机构建房

【答案】 ABD
6、设计方案评价原则主要有（ ）。
A.经济合理性与技术先进性相结合的原则
B.充分考虑近期效益的原则
C.充分考虑远期效益的原则
D.近期与远期效益相结合的原则
E.考虑项目全寿命费用的原则

【答案】 AD
7、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。
A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B.可以完全衡量项目风险性高低
C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D.净现值标准差系数大的方案为优
E.可以反映项目年度净现值的离散程度

【答案】 AC
8、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。
A.自然特征
B.细分市场
C.人口密度的大小
D.该区域发展的类型和范围E 竞争性项目的区域

【答案】 ACD
9、甲程序员为乙软件设计师开发的应用软件编写了操作说明书，并已交付用户使用，（ ）享有该应用软件的软件著作权。
A.甲程序员
B.甲程序员和乙软件设计师共同
C.乙软件设计师
D.甲程序员和乙软件设计师都不

【答案】 B
10、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（　　）等。
A.土地成本
B.建造成本
C.运营成本
D.开发费用
E.购买税费

【答案】 ABCD
11、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（　）。
A.认知价值定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
E.随行就市定价法

【答案】 CD
12、运营费用的人工费包括（　　）。
A.工资
B.医疗、养老、失业保险
C.统筹费
D.聘请法律顾问的费用
E.保安费用

【答案】 ABC
13、在房地产市场中，土地的交易包括( )等子市场。
A.商业物业
B.特殊物业
C.土地买卖
D.租赁E 抵押

【答案】 CD
14、开发商的定价方法有（　　）。
A.成本导向定价法
B.目标导向定价法
C.竞争导向定价法
D.购买者导向定价法
E.市场导向定价法

【答案】 ACD
15、2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
A.墙承重结构
B.构架式承重结构
C.大空间结构
D.筒体承重结构

【答案】 ACD
16、以下指标属于市场指标的是( )。
A.销售量
B.出租量
C.吸纳量
D.建筑面积E 预售面积

【答案】 ABC
17、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括（ ）。
A.耐水性
B.抗渗性
C.抗冻性
D.导热性
E.热容量

【答案】 D
18、价值工程中，提高价值的方法包括（ ）等。
A.功能提高，费用不变
B.功能不变，费用降低
C.功能提高，费用下降
D.功能提高小于费用提高
E.功能下降小于费用下降

【答案】 ABC
19、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是（　　）。
A.物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B.它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C.能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D.它代表物业实际获取的收入
E.实际租金收入与潜在毛租金收入相等

【答案】 ABC
20、下列关于楼、地面的构造，表述正确的是（ ）。
A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材料的填充层
B.垫层是在基层之上的构造层
C.面层是地面的表层
D.面层是人们直接接触的一层
E.地面的基层是结构楼板

【答案】 ABCD
21、收益性物业的经营费用包括( )。
A.人工费
B.公共设施设备日常运行、维修及保养费
C.绿地管理费
D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费

【答案】 ABC
22、房地产开发项目的基本报表包括（　）。
A.现金流量表
B.财务计划现金流量表
C.利润表
D.资产负债表
E.投资计划与资金筹措表

【答案】 ABCD
23、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（　）。
A.政策风险
B.资金供应风险
C.经营风险
D.利率风险
E.汇率风险

【答案】 BD
24、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。
A.土地成本
B.建造成本
C.运营成本
D.租金收入
E.房产购买成本

【答案】 ABC
25、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（　　）。
A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉
B.物业代理有具备丰富的租售知识和经验的专业人员
C.物业代理信誉更高，更易销售
D.物业代理更加熟悉市场情况
E.房地产开发商有特定的销售对象

【答案】 ABD
26、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（　）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
A.速动比率
B.借款偿还期
C.投资回收期
D.流动比率
E.资产负债率

【答案】 AD
27、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（　）。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和

【答案】 BC
28、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。
A.随机型竞争者
B.凶猛型竞争者
C.选择型竞争者
D.从容不迫型竞争者E 软弱型竞争者

【答案】 ABCD
29、国际上通常采取的住房保障方式有（　　）。
A.政府直接建房
B.对住房投资人减税
C.对住房承租人减税
D.对住房承租人补贴
E.鼓励赢利机构建房

【答案】 ABD
30、下列会计科目中，属于资产类的有（ ）。
A.短期投资
B.累计折旧
C.实收资本
D.委托加工材料
E.坏账准备

【答案】 ABD
31、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（　　）。
A.项目是否符合国家法律法规要求
B.项目是否符合保护生态环境的要求
C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E.项目是否符合该企业经济效益要求

【答案】 ABC
32、一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。
A.投入资金的安全性
B.投资项目的变现性
C.投资收益的长期性
D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性

【答案】 AB
33、政府规范房地产市场行为的措施有（　）。
A.健全市场准入制度
B.推动行业诚信体系建设
C.调整银行贷款利率
D.规范交易程序
E.加强产权管理

【答案】 BD
34、风险估计与评价常用方法有( )。
A.专家个人判断法
B.解析法
C.蒙特卡洛法
D.智暴法E 德尔菲法

【答案】 BC
35、关于现金回报率的说法，正确的有（　　）。
A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

【答案】 BC
36、下列关于基础利率的表述中，正确的有（　　）。
A.等于银行存款利率
B.等于银行贷款利率
C.是投资者所要求的最低利率
D.是银行同业之间的短期资金借贷利率
E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表

【答案】 C
37、地方政府的年度土地储备计划包括（　　）。
A.年初和年末土地储备规模
B.年度前期开发规模
C.年度土地出让金总额
D.年度土地供应规模
E.年度土地储备临时利用计划

【答案】 ABD
38、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（ ）。
A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价
B.在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价
C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价
D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价
E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价

【答案】 ACD
39、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。
A.买地——建房——卖房
B.买房——经营
C.买房——出租——转售
D.买房——出租E 买地——开发——转让

【答案】 BCD
40、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。
A.加大城市基础设施建设投入
B.调整银行贷款利率
C.调整公共住房政策
D.调整房地产税收政策E 加快城市化进程

【答案】 BCD
41、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A.空置量
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.吸纳率
E.失业率

【答案】 BD
42、地方政府的年度土地储备计划包括（　　）。
A.上年度末储备土地结转情况
B.年度储备土地前期开发计划
C.年度土地出让金总额
D.年度储备土地管护计划
E.年度土地储备资金需求总量

【答案】 ABD
43、房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。
A.土地转让成本
B.管理费用
C.配套设施销售成本
D.商品房销售成本
E.房地产出租经营成本

【答案】 ACD
44、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。
A.项目合理规模
B.功能分区
C.建设地点
D.工程变更
E.设计方案评价

【答案】 ABCD
45、常用的风险评价方法有（　）。
A.解析方法
B.幕景分析法
C.筛选监测诊断技术
D.蒙特卡洛模拟法
E.调查和专家打分法

【答案】 AD
大题（共18题）
一、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告　　一、委托方　　××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。　　二、估价方　　××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。　　三、估价对象　　××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。　　××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。　　估价对象其他内容描述（略）　　四、估价目的　　评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。　　五、估价时间　　2003年4月1日。　　六、价值定义　　本次估价采用公开市场价值标准。

【答案】
二、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：　　（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；　　（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；　　（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）

【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。　　方法一：　　（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；　　（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；　　（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；　　（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；　　（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；　　（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。　　方法二：　　（1）P1=50万元；
三、本次估价背景情况如下：　　估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。　　以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析　　最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：　　1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。　　2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。　　3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。　　4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。　　综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

【答案】
四、本次估价背景如下：　　估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析　　1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。　　2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。　　3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。　　由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。　　4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。　　本次具体采用房地