公司工作情况汇报.doc

工作情况汇报

一、公司概况
公司是投资有限公司旗下的独立法人子公司，公司主要经营范围为物业管理、商铺租赁、广告牌管理及总公司交付的其他相关资产管理等业务。
目前，公司已经分别接管公寓、印象、花园、公寓等8个小区的物业和大厦管理工作，以城市资产运营为主要职责，向多元化经营的物业管理服务企业为发展。公司2013年获评首届市物业口碑测评金牌物业管理企业称号；2014年获得全国物业服务企业二级资质证书，并通过安全生产标准化三级评审；2013年和2015年被总公司评选为优秀子公司。
二、人力资源
企业的发展进步，市场的竞争，人才是关键因素。人力资源部结合公司发展规划和领导经营管理思想，2014年底开始搭建公司的人力资源管理体系，即招聘与配置、劳动关系管理、薪酬与福利，把公司从以前的人事管理提升到目前的人力资源管理。公司现有员工333人，其中城投编制员工21人，自招人员312人，下设办公室、物业部、财务部、人力资源部、资产部等部门。

凯域公司人力资源统计表
部门
小区
人数
备注
总经理
1
其中编共计21
人自招人员312人
副总经理
3
办公室
5
财务部
4
人力资源部
3
资产运营部
6
物业部
物业办公室
5

16

21

51

15

76

73

27

7

20
合计
333

三、机构设置
总经理室

物业部

财务部

资产部

人力
资源部

办公室

寓

花园
花园
花园
花园
公寓
大厦

四、业务范围
公司物业管理服务类型涵盖保障性住房、商铺、商业大厦、停车场等，公司运营四年以来，在公司的领导下、在各部门各子公司的协助下，通过全体员工齐心协力、奋力拼搏，取得了长足发展。
（一）住宅物业
所属6个物业住宅小区，物业管理面积约300万平米，其中商铺管理面积约2.1万平米（临街铺面约2万平米，服务网点面积1731平米），总户数14719户。截止2016年9月，共办理交房10984户，完成交房率为74.6%，正在装修552户，入住6811户。

截止2016年9月小区交房、入住情况统计（单位：户）
小区名称
总户数
交付时间
交房
正在装修
入住

828
2013年12月
735
0
644

576
2013年12月
558
4
395

3182
2013年12月
2718
28
2370

1006
2012年5月
781
30
500

2928
2013年9月
2593
426
573

3187
2014年12月
1328
34
315

2336
2015年12月
1836
0
1836

538
2014年5月
296
11
120

144
2014年12月
139
19
58
合计
14719

10984
552
6811
（二）商铺
经营管理五个住宅小区的商铺，商铺总面积约2.1万平米； 已租赁面积为总面积的42.8%。现各商铺业态低迷，经市场调研，主要原因有两点：一是目前各小区周边商铺租金约为30-40元/㎡，我司商铺租赁均价为55元/㎡，造成租赁业主经营成本高，效益低。二是小区商铺均非主要临街商铺，人流量相对较少。
项目
总面积
(单位：㎡)
已租
未租
备注
市场租赁
内部占用
未租赁

807.06
0
1731.14
内部占用及未租赁面积1731㎡为小区内的服务网点（非临街商铺）

178.84
0
1387.4
因小区周边市政道路维修、周边人流量少等原图，暂未能租赁出去

2906.58
0
6252.61

1135.75
170.54
0

840.72
2051.24
2987.82

553
0
0

597.11
0
0

合计
21598.81
7019.06
2221.78
12358.97

(三)广告牌和车位
1、大道延长线6处与公司签订长期合作，业务处于良好状态。
2、路与大道两处(三面立柱一处、两面立柱一处)广告牌与广告传媒有限公司签署合作意向书。
3、花园共25个车位，已销售4个，销售单价7.2万元/个。
五、2016年经营预算指标
经营预算指标
物业费收入预算指标
1338.05万元
停车费收入预算指标
197.77万元
办证服务费收入
3.86万元
电梯保养费收入
98.42万元
电费收入预算指标
607万元
水费收入预算指标
160.14万元
广告收入预算指标
75万元
商铺管理费收入预算指标
137.18万元
合计：
2617.42万元
六、目前正在协调跟进的重点工作
（一）各小区工程遗留问题日益凸显
各小区接管时间已达2-5年时间，物业进驻接管以后，随着时间的推移，工程遗留问题日益凸显。
如：花园部分小区电梯、公共照明及消防应急灯设计共用一组线路，公共照明、消防应急灯出现短路，将导致电梯出现突然停运或电梯困人事故，存在安全管理隐患；楼层的主排水管道设计从铺面出来，出现堵塞时，无法疏通；配电房未配置通风散热设备，致使配电房长期不通风、高温，不利于设备设施的维护；还有因周围市政排水设施不完善，导致雨季时排水不畅，雨水倒灌进小区地下室，易损坏电梯等设备；部分小区房屋渗水、墙体开裂等等问题。
（二）设施设备老化、失灵现象增多
因设施设备超时运转、施工设计、工艺、新材料不适用等原因产生的一系列老化、失灵、损坏等现象增多。
如部分小区停车位及公路排水、污水井盖，原设计是复合材料，较薄不耐压，损坏率较高；智能监控线路在没有包管的情况下直接埋在地下，导致线路腐蚀、加剧了线路的老化，不方便维修，致使监控设备故障频繁，维修成本较高；发电机和市政直供电的转换开关老化损坏较多；供水泵转换开关老化损坏；小区供水管为新材料PE管，在施工时接口衔接不好，已多次出现水管爆管等等。
（三）空置房问题
由于部分小区空置房较多，造成小区入住率低，物业服务费收缴率低。如五公寓、城和三个小区的入住率均低于23%。截止2016年9月份，我司所接管的物业小区空置房物业管理费累计已达约2310万（详见汇总表），其中主要的有：花园350万；花园178万； 295万；公寓475万；花园969万。

各小区历来空置房物业管理费汇总表

金额单位：万元
年份

合计
2013
175.40
15.03
19.83
8.31
57.80
15.98
-
111.29
-
-
-
403.65
2014
49.77
9.60
5.25
7.57
63.40
7.90
117.22
189.90
-
-
-
450.62
2015
13.52
1.36
1.57
2.35
40.09
3.35
108.42
111.15
584.18
-
1.50
867.48
2016
6.30
0.34
0.63
1.03
16.87
1.30
69.25
62.67
384.96
44.26
0.61
588.22
合计
244.99
26.33
27.28
19.26
178.17
28.53
294.89
475.02
969.14
44.26
2.10
2,309.97

（四）公司混改工作
该项工作由总公司投资部主导，我司配合，已委托纵横管理咨询有限公司，目前正处于方案设计阶段。
（五）酒店遗留问题
酒店于今年4月1日起由管理局接管，城投公司撤出管理，迄今为止仍有一些后续问题需要解决。
1、管理期间购置的固定资产及撤出时库存的原材料、低值易耗品如何处置的问题。管理期间购置的固定资产账面净值有25.48万(原值49.25万，已提折旧23.77万)；无形资产账面摊余价值2.17万（原值8.12万，已摊销5.95万）；存货20.95万（原材料10万、低值易耗品10.95万）。这些资产该如何处置，还需领导指示。
2、债权债务的处理问题。截止2016年5月，酒店主要的债权债权务有：应收账款14.61万，应付账款69.62万，其他应付款453.17万，预收账款33.36万。现在有货币资金65.35万，加上应收账款14.61万（全部收回的情况下），用来支付应付账款69.62万、预收账款33.36万及其他应付款453.17万，尚有资金缺口约476.19万，如借公司款394万暂不考虑，考虑到应收账款存在呆账（约有5万）的情况下，则至少有资金缺口87.19万。这部分资金缺口如何解决，请需要公司领导明确。

2016年10月11日
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