(尽职调查模板)房地产基金业务资料清单.doc

附件1：
房地产基金业务（尽职调查)资料清单

致:XXXXXX公司

我司委派工作人员XXX于XXXX年XX月XX日拜访贵司，了解贵司所开发的位于XXXXXXXX项目有部分融资需求，我司拟与贵司合作，向贵司提供贷款资金用于该项目的开发建设。现我司根据委派人员所了解的信息，拟定尽职调查资料清单如下，望贵司予与尽快提供。
特别说明
本尽职调查资料清单，主要针对房地产基金业务的基本特征，立足于务求全面的原则制定。目前没有取得的相关证件、政府批复文件及其它不具备提供条件的资料，可以暂时不提供。若项目部分资料的表达方式与形式与本清单不一致部分，可直接提供项目现有的资料。
本尽职调查清单中，证照涉及年检的，应提供能显示年检纪录的证照副本复印件；证照复印件、公司章程应加盖公司公章；相关文件的复印件应与原件核对无异。
客户需要提供纸质文件的同时，需扫描一套电子版本，电子版本要求：
1、 所有证照、验资报告、审计报告、政府批文、缴款凭证等需原件扫描，并做成PDF格式；
2、 没有原件的资料请加盖公司红章后再扫描；
3、 财务报表提供一套PDF扫描件和电子表格格式。
资料准备过程中若对相关资料有疑问，可直接与我司项目人员董晋联系。
联系方式：XXX
清单一：适用于对XXX项目公司及其控股股东的尽职调查
在对XX项目公司及其控股股东进行尽职调查的过程中，所应关注的内容包括但不限于：
一、 公司基本情况

1. 《企业法人营业执照》正副本复印件；
2. 《房地产开发企业资质证书》复印件；
3. 《税务登记证》（包括国税、地税）复印件；
4. 《组织机构代码证》正副本复印件；
5. 《开户许可证》复印件
6. 公司贷款卡复印件以及企业信用信息基础数据库查询资料、被查询企业授权基金查询的书面授权书（相关格式见附件2）及查询密码；
7. 现行有效的公司章程；
8. 公司法定代表人身份证复印件及法定代表人签字样本；
9. 公司工商登记信息查询单（含设立以及历次变更情况，到注册所在地的工商行政管理局打印）；
10. 公司目前的股东情况及股权架构图（逐层向上追溯至最终权益持有人，以及向下追溯至公司的参股、控股公司、分公司、办事处）（如属于自然人股东的，提供自然人股东的身份证复印件；如属于中国法人股东，提供法人股东的营业执照；如属于境外法人股东，提供境外法人股东的公司注册证、商业登记证、公司章程）；

二、 设立和历史沿革

1. 公司设立及股权历史沿革概述；
2. 公司设立时的政府批准文件（如有）；
3. 公司设立时的验资报告，如设立时股东存在以非货币资产出资的，请提供对非货币资产出资的《评估报告》；（可提供全套工商档案登记资料）
4. 公司历次重大股权变动相关的股东大会、董事会、监事会有关文件以及政府批准文件（如涉及国有股份）、评估报告、审计报告、验资报告、股权转让协议、工商变更登记文件；（可提供全套工商档案登记资料）
5. 公司成立后的合并、分立、收购或者出售资产、资产置换、债务重组等重大事项，请提供有关文件以及政府批准文件、评估报告、审计报告、验资报告、股权转让协议、工商变更登记文件。

三、 公司的财务情况

1. 最近一期经审计的财务报表或者审计报告；
2. 最近三年经审计的财务报表或者审计报告；
3. 公司重大债权债务情况及相关合同文本（注意与审计报告中的相关负债情况相一致）；
4. 公司重大担保情况及相关资料；
5. 公司重大资产的抵押、质押情况及相关资料；
6. 公司的其他重大合同或协议;
7. 公司最近三年的纳税记录（可提供部分重大纳税凭证）；
8. 公司的银行存款对账单（提供最新的）；
9. 其他必要的资料。

四、 管理层情况及法人治理结构

1. 现任公司董事会成员和高级管理人员的简历，其现在公司中的职位及持股情况；
2. 公司组织结构图；
3. 公司各项规章制度（如股东会、董事会议事规则，公司业务审批制度，内控制度等）。

五、 公司对外投资情况（如有）

1. 请书面说明公司历年来对外投资、持股、参股情况；
2. 公司目前对外投资、持股、参股的协议及相关文件。

六、 诉讼、仲裁、行政处罚情况

1. 请书面说明公司最近三年涉及的重大诉讼、仲裁或行政处罚情况（如有）。如已结案，则请提供判决书、裁定书、调解书；如未结案则提供起诉书、答辩状、反诉状、开庭通知或立案通知，并请提供受行政部门处罚的处罚通知或处罚决定书等处罚文件（如有）；
2. 请书面说明未来有可能引起诉讼或仲裁的事实或情况；
3. 有关政府部门或监管机构正在进行的或可能进行的与公司有关的任何调查或有关争议的处理的资料。

七、 其他

1. 公司在业内或所在地区的综合排名情况及相关证明材料；
2. 以往的开发经验和开发项目情况；
3. 公司的关联企业清单及相关证明材料；
4. 与关联企业已有的或者未来可能发生的业务往来情况；
5. 银行资信评级及相关证明材料；
6. 银行授信额度及相关基础材料；
7. 公司董事会或相应决策机构关于落实向该房地产项目资金的文件或融资、抵（质）押、担保的决议和授权书。

清单二：适用于对具体房地产项目的尽职调查
在对具体的房地产项目进行尽职调查以及项目的后续运作过程中，所应关注的内容包括但不限于：
一、 项目基本情况

1. 项目基本情况介绍（总体介绍项目名称、所在城市、所在位置、项目类型等）；
2. 项目定位与可行性分析报告（包括所在城市房地产市场分析、项目所在区域的销售价格和成交情况分析、消费者需求分析、目标市场分析、项目定位分析等）；
3. 项目所在地块状况（位置、面积、地形、地貌、性质、地块优劣式分析）；
4. 地块周边景观分析（远近景、人文景观等）；
5. 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）；
6. 地块周边交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）；
7. 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、餐饮文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）；
8. 项目的供水、供电、供气和雨水、排污等基本情况；
9. 项目工程设计文件（建筑规模与风格、建筑布局和结构、实用率、绿地面积、配套设施、户型设计、层高、采光通风、管道布线、房屋质量设计标准）；
10. 项目的物业管理情况（收费水平、管理内容）。

二、 项目证照及合法、合规性

1. 项目的国有土地使用权证复印件；
2. 项目的土地出让金缴付证明；
3. 项目的土地规划红线图批准文件；
4. 对涉及农用地转为建设用地的，则应提供农用地转用审批手续；
5. 对利用城市规划区内的集体所有的土地进行房地产开发的，则应提供该土地依法征用转为国有土地后可进行有偿出让的证明文件；
6. 项目的建设用地规划许可证复印件；
7. 项目的建设工程规划许可证复印件；
8. 项目的建筑工程施工许可证；
9. 项目的销（预）售许可证；
10. 相关房地产物业的产权证明文件。

三、 项目投资、销售及收益情况

1. 项目工程预算明细（土地成本、前期费用、建安成本、税费等）；
2. 项目开发现金流量预测表；
3. 同类项目的销售（出租）情况；
4. 项目施工计划、项目销售（出租）策略及计划（定价依据、理论价格、成交价格、租金价格、价格策略、入市时机、入市姿态）；
5. 项目已投资明细及资本金实际到位情况的证明文件；
6. 项目资本金到位后的实际使用情况的证明文件；
7. 项目的广告策略（广告的阶段性划分（含准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控）；
8. 媒体策略（媒体选择、软新闻主题、媒体组合、投放频率、费用估算）；
9. 推广策略（营销中心、示范单位、围板、销售文件、售楼书、费用估算）；
10. 项目vi体系（核心识别部分：名称、logo、标准色、标准字、最大使用规范、最小使用规范等；运用部分：工地围板、彩旗、挂幅、欢迎牌、海报、宣称推广材料、形象墙、门楣标牌、指示系统、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌、功能标牌等；vi体系费用等）。
11. 项目现状（工程现状、销售现状）
四、 项目财务模型

1. 对项目现金流进行压力测试（影响的价格、销售率出现下降）

五、 项目相关协议及文件

1. 与项目有关的土地使用权转让合同；
2. 参建、联建合同；
3. 工程建设合同；
4. 工程施工单位的资质等级证明，其业绩荣誉等；
5. 工程监理合同；
6. 工程监理单位的资质等级证明，其业绩荣誉等；
7. 项目房地产物业租赁协议；
8. 与该项目相关的其他重大合同或协议。

六、 争议及纠纷

1. 已经发生的，或者可能发生的与项目有关的争议及纠纷情况；
2. 已经发生的，或者可能发生的与项目有关的诉讼或仲裁情况。
清单三：抵押品、质押品的文件清单
接受抵押品、质押品，公司应审查如下文件是否具备：
1. 抵押品、质押品清单；
2. 抵押品、质押品权属证明；
3. 抵押或质押人同意抵押或质押的承诺函或者相关抵（质）押协议；
4. 评估报告书、鉴定书；
5. 相关保险单；
6. 法定的抵押或质押登记手续办理完成的证明文件。
清单四：表格模板（请根据项目具体情况进行填写）
1、经济技术指标表
项目
单位
数量
总建筑用地面积
㎡

A-2用地面积
㎡

总建筑面积
㎡

地上建筑面积
㎡

其中:
住宅建筑面积
㎡

其中
低层

多层

小高层

高层

公建及地上配套建筑面积
㎡

地下建筑面积
㎡

基底面积
㎡

容积率
%

建筑密度
%

绿地率
%

机动车泊位数
个

其中
低层区

多层区

高层区

其中
地上
地下
居住户数
户

其中
低层区

多层区

小高层

高层区

2、施工计划表：

项目
栋数
施工现状
计划封顶时间
计划完工时间
低层住宅

其中已封顶XX栋，X栋在建
计划XX年XX月封顶
XX年X月施工全部完成
多层住宅

全部在建
计划XX年X月封顶
XX年X月施工全部完成
小高层住宅

目前施工至正负零
计划XX年XX月封顶
XX年X月施工完成
高层住宅

目前施工至正负零
计划XX年XX月封顶
XX年X月施工完成
公建建筑

目前施工至正负零
计划XX年X月封顶
XX年X月施工完成
3、土地价款支付列表：
序号
缴费项目
缴费金额（元）
1
土地出让金

2
契税

3
交易手续费

4
代理代办费

5
大配套费

6
浚深除险改造费用

7
土方配套整理费

8
其他

合计

4、现金流量表
现金流量分析表
成本项目
合计
XX年
XXX年
XXX年
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
期初现金余额

经营活动现金流入

-
别墅销售收入

-
-
高层销售收入

-

-
车位销售收入

-

-
经营现金流出

开发成本

-
-
营业税金及附加

-
土地增值税

-
销售费用

管理费用

企业所得税

-
不可预见费
-
-
-
-
-
-
-
-
-
筹资活动现金流入

-
-
-
-
-
-
-
金融机构借款

-
-
-
-
-
-
-
筹资现金流出

-
-
-

借款本金

-

-
-
-
-

借款利息及收益

-
-
-

当期现金流量

累计现金流量余额

5、项目周边调查表
土地成交情况表
序号
土地座落
总面积（公顷）
土地用途
供应方式
签定日期
成交价
（万元）
容积率
地面地价（元/平方米）
楼面地价（元/平方米）
1

其他普通商品住房用地
挂牌出让

2

其他普通商品住房用地
挂牌出让

3

其他普通商品住房用地
挂牌出让

4

其他普通商品住房用地
挂牌出让

5

其他普通商品住房用地
挂牌出让

6

其他普通商品住房用地
挂牌出让

7

其他普通商品住房用地
挂牌出让

8

其他普通商品住房用地
挂牌出让

9

其他普通商品住房用地
挂牌出让

10

其他普通商品住房用地
挂牌出让

11

其他普通商品住房用地
挂牌出让

12

其他普通商品住房用地
挂牌出让

13

其他普通商品住房用地
挂牌出让

在（拟）售楼盘调查表
序号
项目名称
位置
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
总户数
容积率
入驻日期
建筑类型
绿化率
物业管理
均价（元/平方米）
优惠条件
1

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XX万元/套
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-
待定
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待定
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11