XX花园项目可行性研究报告.pdf

XXXX XX花园项目可行性研究报告1专业文档在线分享2专业文档在线分享目录报告总体结论.8I.报告说明.8II.总体评价.8III.技术经济指标.9IV.结论与建议.11第一章项目介绍.121.1项目背景及地块现状.121.1.2项目背景.121.1.3地块现状.121.2项目地块综合开发环境.131.2.1自然及人文历史景观条件.131.2.2交通条件.131.2.3水、土地、空气污染状况.141.2.4项目地块周边治安状况分析.141.3项目地块周边建筑状况分析.141.4项目地块周边居民状况.141.5项目地块周边市政工程实施情况.151.6项目地块周边配套设施状况.151.6.1商业设施.151.6.2生活设施.151.7项目地块优劣势分析.153专业文档在线分享1.7.1优势分析.161.7.2劣势分析.17第二章 宏观社会经济环境研究.182.1 国民经济景气状况对本项目的影响.182.2 银行利息及金融政策对本项目的影响.192.3 通货膨胀因素对本项目的影响.192.4 固定资产投资对本项目的影响.202.5 消费需求对本项目的影响.20第三章 项目区位环境分析.223.1项目区位行政区划与自然地理.223.1.1行政区划.223.1.2自然地理.223.2项目区位经济发展状况.233.2.1 国民经济.233.2.2 对外开放.243.2.3 城乡建设.243.3XX城市发展战略定位.253.4项目区位人文历史与景观状况.253.4.1人文历史.253.4.2项目区位景观状况.263.6项目区位城市建设与房地产开发状况.293.7项目区位生活配套设施状况.303.7.1.能源状况.304专业文档在线分享3.7.2.通讯状况.303.7.3.教育条件.313.7.4.医疗条件.313.8项目区位城市发展规划.313.9项目区位综合开发价值分析.313.9.1有利因素.313.9.2不利因素.33第四章 XX市房地产市场发展现状.354.1房地产业在国民经济中的地位日益增加.354.2房地产开发投资增势强劲.354.3住宅开发份额不断扩大.364.4规模开发出现端倪，开发企业效益提高.364.5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降.374.6开发结构仍需改善.374.7空置总量与空置面积上升.374.8 土地政策购置面积增势较猛.384.9XX房地产市场展望.40第五章 市场有效需求及项目定位建议.425.1消费者特征分析.425.1.1消费能力.425.1.2年龄结构.425.2消费者地域结构.435.3消费者心理习惯特征.435专业文档在线分享5.3XX市房地产消费市场需求特征.455.3.1消费者对方位的选择分析.455.3.3消费者对置业环域的选择.455.5项目所处板块的消费环境.515.6XX购房者对运动与健康的认知程度.525.7XX市购房者对精装房的认知程度.535.8本项目目标消费群体综合定位.535.9产品主题定位.54第六章项目建设进度.576.1施工条件.576.2计划进度安排.57第七章 项目投资估算及资金筹措.597.1投资估算的范围.597.2投资估算的内容.597.3投资估算的依据.607.4项目总投资.617.5投资分年投入计划.647.6资金筹措.64第八章财务效益分析与财务评价.658.1 财务分析的依据.658.2财务指标的选取.678.3财务效益分析.688.4盈亏平衡分析.766专业文档在线分享8.5敏感性分析.778.6风险分析.788.5财务评价.81附表目录表一：经济技术指标.9表二：2000年XX县主要经济指标.23表三：XX市房地产业各年主要经济指标.38表四：项目分期开发经济技术指标 单位：m2.59表五：项目投资估算表.62表六：资金筹措.64项目销售价格预测 单位：元/m2.65项目各方案销售额.66投资收益率.68表：保守方案项目现金流量表.70表：一般方案项目现金流量表.72表：乐观方案项目现金流量表.74盈亏平衡表.76项目敏感性分析表.777专业文档在线分享报告总体结论I.报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预 测采用市场比较法。计算时点为2001年10月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的 观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相 应调整。II.总体评价XX得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步 加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环 境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“XX花园”优良的品牌 资源，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委 托方参考：本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益8专业文档在线分享回报。III.技术经济指标表一：经济技术指标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积(n?)1151909293480366850293480198099住宅(m2)1036718264132330165264132178289其中：多层住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花园洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%联体别墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%独体别墅297152971515%商业及公共配套(m2)1151912934810%3668510%2934810%1981010%商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步 行街、生活会所等非住宅建筑。专业文档在线分享项目项目总占地面积：1570亩 容积率：L1 建筑覆盖面积：261668平方米（覆盖率25%）绿化率 42%高度限制：18米 车位比例：1：0.9 项目开发周期：5年 开发总成本：14.6亿元（营业税及附加未计入）每平方米单位成本：1269元/平方米 项目销售收入：保守估计：16.5亿元一般估计：18.9亿元乐观估计：21.6亿元 总投资利润率：保守估计：6.74%一般估计：22.09%乐观估计：39.58%权益资本利润率：保守估计：254.90%一般估计：306.96%乐观估计：365.27%净现值NPV（单位：万元）：保守估计：3153专业文档在线分享一般估计：17325乐观估计：33162内部收益率IRR：保守估计：11%一般估计：33%乐观估计：57%盈亏平衡点X：保守估计：0.943一般估计：0.829乐观估计：0.732IV.结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较 好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在 一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达 到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传 力度，优化工程设计,在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2002 年上半年开工建设。11专业文档在线分享第一章项目介绍1.1项目背景及地块现状1.1.2项目背景 XX位于XX市西面，上风上水，光华大道西延线的开工建设以及XX市 高新西区的开发建设为XX房地产开发带来了极大的利好。市政府虽然未进行正 面的引导，单已暗含借机带动XX跨越式发展之意。XX县本地政府将房地产业作为带动XX经济和聚集区域人气的支柱产 业，主持召开了“住在XXXX房地产高层论坛会北论坛会的后续效应以及 置信“芙蓉古城”项目在XX的成功，令XX房地产市场受到市内开发商的普遍 关注，先后有华新国际、森宇房产、华润房产、亚都房产等多家开发商在此圈地。未来2-3年随着XX市中区旧房改造工程的全面展开,总拆迁量将达到400 万平方米，按1：3的安置比例计算，将带来1200万平方米的市场需求量。市内 无法消化如此巨大的市场需求，这必将带动XX市房地产市场郊区化的发展。2001年12月份，四川XX置业发展有限责任公司正式与XX县政府签定 了征地合同，其中一期用地400亩。2001年12月31日，XX公司在XX市艺术 中心举办了“XX XX花园奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第一 次的形象宣传，为项目的开发、推广作了铺垫。1.1.3地块现状项目地块位于XX县，总占地1560亩，以XX河为界，地跨XX县XX和12专业文档在线分享XX两镇，其主体部分位于XX镇境内。地块XX大道西延线，东西两侧与XX 和XX房产的项目地块为邻，北侧目前为XX区。地块内部地势平坦、土地肥沃，相对落差在一米左右，现主要为农田，其中 零星分布着农房和竹林，西南临光华大道处有一企业。地块内现有一条东西向双 车道的水泥公路，路面高出两侧的田垄约一米左右，沿路两侧有部分村民自建的 房屋。1.2项目地块综合开发环境1.2.1自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越，XX河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而 生的竹团共同构成了一道独特的风景。另外，地块内保存有一条较为完整的XX 河古河道，但缺少独特的人文景观与历史古迹。1.2.2交通条件项目地块与外界连接交通条件地块内有一条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。但与外部公路接合 部为沙石路面，路况较差，较为泥泞、坑洼。项目地块周边交通状况目前地块周边有XX路、XX路、XXXX公路，南侧的XX大道正处于施 工阶段，尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东、西、北三侧均规划有三条 13专业文档在线分享市政公路，目前尚未动工。随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边 交通状况是非常良好的。1.2.3水、土地、空气污染状况项目地块整体污染状况小。XX河水质较为清澈、流量大；土地平坦，几乎均 为农业用地，西南部的企业处于停产状态，污染小；光华大道的施工未对周边环 境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比XX市 区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。1.2.4项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安 状况较好。1.3项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西 南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。1.4项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少 的企业职工外，没有其它类型的居民，商业人口、服务业人口及企业单位居民极 少。14专业文档在线分享1.5项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线（XX段）一项，路面现已推 平，正在铺设两侧的管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进 行施工。1.6项目地块周边配套设施状况1.6.1商业设施地块周边的商业设施非常少，地块东南面XX村内有少量副食品商店、杂货 店和小餐馆，在温双公路侧方在XX县较为知名“XX养生园”。地块周边缺少银 行，邮局等配套设施和娱乐场所。1.6.2生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，XX村内有个别个体诊所，东面XX公路一侧有XX 市狮马路小学教育实验基地，XX外国语学校及XX省商业学校等教育单位。1.7项目地块优劣势分析15专业文档在线分享1.7.1优势分析 土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。项目规划用地近1600亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计 师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。紧临XX大道，距XX市区三环路仅8公里，交通条件极为便利。XX大 道的高标准建设以及规划沿路两侧100米的绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为一种享受。项目地块位于XX镇未来规划的中高档居住区内，周边均为XX市知名开 发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于 提升版块整体形象和竞争力。便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时 避免重复投资带来的重复性浪费。地块内有近三公里长的河岸线，有利于打造生态河景；沿岸良好的茂密竹 林，既有利于打造具有川西风俗的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化 的成本；沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控 制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统一，可保持版块形象的完整性。“住在XX”XX房产高层论坛会的召开，树立了良好的XX版块区域品 牌，引起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入、引出创造了良好的 16专业文档在线分享水、电、气、路等基础设施条件。本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础 条件。加之XXXX公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以“XX 花园”良好的项目品牌和运作模式，XX县政府将“XX XX花园”项目列为XX 县政府一号工程，都将进一步加强本项目的优势。1.7.2劣势分析 项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。项目地块地势平坦，地块内的相对落差仅为1米左右，地势缺少起伏，不 利于营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。地块周边现有的交通条件较差，光华大道西延线（青羊段）的施工尚未进 行，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。地块周边的商业、生活、娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未 形成，不利于项目的推广。“森宇音乐花园”距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位 较低，均价在1300元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大的差异,会大大损害XX版块房产项目的整体形象，不利于“奥园”项目的推广。在相邻本项目地块附近圈地的开发企业，如华新国际、爱使房产等现在都未 有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力 孤。17专业文档在线分享第二章 宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环 节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对 本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同 的层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判：2.1 国民经济景气状况对本项目的影响在全球经济增长趋势减缓，一些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国 GDP在今年一季度增长8.1%,需求方面，全社会固定资产投资同比增长12.4%,消费品零售总额同比增长10.3%,呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银 行4月19日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大7%和6%以上。目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济 政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最 近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影 响中国经济的增长。这种影响将在下半年显现。国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者 相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在7%8%之间，不会 出现大起大落。与此同时，据国家统计局调查，一季度全国企业景气指数H8.6,比上年同期提高3.4个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业 和私营企业的景气指数有所提高。18专业文档在线分享我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今 年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经 济增长可能放缓对内需增长的影响。2.2 银行利息及金融政策对本项目的影响从已发布的货币信贷情况中，今年一季度，人民银行继续执行稳健的货币政 策，供应适度，落到了中央年初调整目标1314%之内，金融运行平稳。国家货 币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政 策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民 币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结 构调整；促进货币市场和酱市场协调发展。据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期 内我国银行利息不会有上调的可能。因此，该项目的开发期内依然会处于一个较 为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及 时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。2.3 通货膨胀因素对本项目的影响今年一季度居民消费价格总水平同比上涨0.7%,物价总水平呈现出长稳中微 涨之势。其中，城市上涨0.6%,农村上涨0.8%。从构成看，上涨较快的项目主 要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨9.2%和2.4%,但食品 价格下降L6%。工业品出厂价格上涨0.8%,原材料、燃料、动力购进价格上涨 2.9%o19专业文档在线分享今年的物价还会进一步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。由于物价 水平总体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料、燃料、动 力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，委托方应注意把握开发节 奏，合理控制成本。2.4 固定资产投资对本项目的影响今年1-4月份国有及其它经济类型累计完成投资4236亿元，增长16.5%,比去年同期高出7.2个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速 增长的态势：更新改造投资增长24.8%,房地产开发投资增长22.8%,基本建设 投资增长12.1%o在固定资产投资的地区分布中14月份，西部地区国有及其他 经济类型投资672亿元，同比增长了 26.2%,而东部和中部地区投资增速各比西 部地区增速慢了 7.9和12.9个百分点。在投资增长中，有二个方面是值得关注的。一是新开工项目和资金来源呈现 了较快的增长态势，在资金来源中，自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长 中可以看出，在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投 资在很大程度上已成为企业的一种自觉行为，这将促进投资增长；而房地产开发 投资的增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。二是住房投资的增长已经连续 数个季度保持在20%以上，由此也带来了建材、装修和家具市场的繁荣，人们的 购房观念和行为也开始从消费向投资转变。这与消费信贷的发展有很大的关系。在去年高速增长的基础上，今年第一季度的信贷继续大幅增长，成为中国经济和 金融发展中的一个突出现象。这也是今年经济继续回升的一个重要因素。2.5 消费需求对本项目的影响20专业文档在线分享改革开放以来，我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个别年份，消费增量占GDP增量的比重在60%左右来源于居民消费的增长和 政府支出的扩张。在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。今年4月份，国内消费品市场继续保持活跃态势，当月实现社会消费品零售 总额2821亿元，比上年同月增长9.7,增幅比上年同期高0.6个百分点，14月 份累计实现社会消费品零售总额12077亿元，比上年同期增长10.1%o今年1月1日开始从三个方面增加工资，一是为机关事业单位职工每人每月 平均增加工资100元,二是给13个省634个县的职工发放“艰苦和边远地区津 贴”，三是实施干部称职考评，发放年终奖。这次调整工资涉及4500多万人，增 支800亿元。增加800亿元的工资，相当于全国工资总额增另0.75个百分点左右。由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资将对扩大国内需求、强化内需 对经济增长的拉动作用将产生重要影响。同时我国住房制度改革“九五”期间取得了突破性进展，住房的货币化分配 正在全国范围逐步展开，去年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现 象，国家计划以高达1,000亿银行贷款扶持个人住消费贷款，均将进一步扩大 市场需求。结论：从上述宏观基本面分析，跨入2001年，中国房地产面临发展的特殊 机遇和挑战。国家宏观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地影响房地产业，整 体经济形势及国家宏观政策导向支持本项目并有相当的利好背景。但是由于宏观 面特别是国际经济的不确定性因素，委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济 局势，根据形势的变化预期，及时调整项目动作思路。21专业文档在线分享第三章项目区位环境分析3.1项目区位行政区划与自然地理3.1.1行政区划XX县地处XX平原腹心，东临XX市XX区，南邻双流县，西接XX市，北连XX县，是XX的七个卫星城市之一。XX县辖10镇182个村，面积277.04 平方公里，人口为30.56万。县城XX镇建成区面积12.4平方公里，人口数 量为10万。东距XX19公里，南去双流机场20公里，距将建的XX铁路西站12 公里。按XX市总体规划，XX市将逐步撤县建区。今年1月1号，新都县成为第 一个撤县建区的试点卫星城市。据可靠消息，XX南的华阳和XX西的XX可望 成为第二批撤县建区城市，并将由此在基础设施建设、工农业结构调整，城市总 体规划等方面获得快速发展。3.1.2自然地理素为“XX之国”的膏腴之地、享有“金XX”之美誉的XX县属岷江水系都江 堰自然灌溉区，境内平畴沃野，物产丰富，气候温和，雨量充沛，土地肥沃，四 季常青，年平均气温15.8,年降水量966.1毫米；境内观赏植物资源丰富，县内河流十分发达。境内有4条大河：XX河、XX河、XX河、XX河以及其支 流。22专业文档在线分享1996年以来，XX共投入建设资金17.2亿元，自然生态得到了进一步改善,生态环境指标协调发展。片区16个生态环境指标全部达到国家二类地区验收标 准，全县林木覆盖率14.9%,高出国家标准近5个百分点。城镇大气环境质量、城镇噪声状况、水环境质量等均达到国家规定标准。XX县具有“一小”幅员面积只有277平方公里，“二少”一一总人口只 有30万人，“三近”一一距XX市区只有18公里，“四平”一一境内地势为无山 无丘的平原沃野等显著特点。3.2项目区位经济发展状况3.2.1 国民经济2000年，XX较好的保证了全年目标任务的完成和“九五”计划的实现，再 次被评为全省综合经济实力“十强县”，并升至第七位，为全县实施“十五”计 划，大力推进XX跨越式发展奠定了良好基础。表二：2000年XX县主要经济指标项目单位实绩同比增减（土）国内生产总值万元36209611.6人均国内生产总值元1185611.3第一产业增加值万元479773.2第二产业增加值万元18923013.923专业文档在线分享第三产业增加值万元12488910.1全社会固定资产投资总额万元81182-0.4外贸进出口总额万美元219018.3社会消费品零售总额万元1923311.4职工年均工资元1095719.5城镇居民人均可支配收入元730310.8农民人均纯收入元30925.3年末存款余额万元29136411.6年末贷款余额万元177057-3.33.2.2 对外开放XX主要推进“一园两区建设”（海峡两岸科技园、卫星城经济区、金马旅游 区）和五大开发（工业开发、农业开发、卫星城开发、旅游开发、市场开发），外向型经济格局初步形成。目前，全县共引进各类企业600家。其中，引进三资 企业135家，总投资5.2亿美元，协议外资4.97亿美元，三资企业工业总产 值达2.5亿元，位居全省第一位。3.2.3 城乡建设XX县体育设施较为齐备，具体育场馆一个；2000年XX县体育事业财政投 入为45万元，同比增长H4.2%o金融机构较为发达。全县农村有9个镇为省 级小城镇建设试点。全县初步形成以卫星城为中心，道路为纽带，小城镇为主体,24专业文档在线分享中心村为基点，城乡一体化生态型中等城市的格局。3.3XX城市发展战略定位当前，XX正处在跨越式发展的关键时期，聚人气、造声势，提高知名度、美誉度，稳固发展生态型规模型农业，长足发展生态型工业经济，活跃第三产业 是其城市发展战略。围绕这一目的，XX县政府已先期策划实施了“住在XX”活动，并取得了成功使包含本项目在内的近十个大型房地产项目得以实质性启 动。第二步是塑造“吃在XX”拟以“美食在XX”的概念为基础自然演绎。第 三步是“乐在XX，这是XX第三产业发展方向的完整定位，其内涵是XX第三 产业的整体蓬勃发展，使XX成为都市人娱乐、休闲等时尚消费的理想之所。完 成围绕“人”的“三步走”战略，切实营造起人气、商气，推动全县第三产业的 整体启动和全面发展。3.4项目区位人文历史与景观状况3.4.1人文历史XX县为古蜀国领域，相传为鱼凫王都，境内犹存柏灌王墓，鱼凫王墓和鱼 凫王都遗址，迄今已有4000多年的历史。西魏恭帝二年（公元255年）始置XX 县。改革开放以来，XX县先后被确定为XX市第一个卫星城、省市小康县建设 试点、省“一条线”经济发展重点县、省级台商投资区、省级小城镇建设试点、25专业文档在线分享省级农业产业化试点和国家级生态示范县。1997年2月，被省委、省政府命名为 四川省第一个“小康县”。3.4.2项目区位景观状况休闲旅游好去处在XX,无论访古寻幽、休闲度假，赏花品茗啖佳肴，都能找到满意的去处。若想寻古之幽思，有古迹大乘院，陈家桅杆、古蜀国鱼岛凫城遗址、鱼凫王墓、柏灌王墓等丰富灿烂的鱼凫文化；田野里那一块块绿“地毯L 一道道翠色“屏风”一团团葱笼竹木，秀丽的景色，清新的空气，处处是浓荫遮蔽花香四溢的农家乐，在这里赏花品茶，休闲娱乐，尝农家风味，饮乡村美酒，会给人难忘的享受；此 外还有“东方幸运城”“花圃农庄”“华亨酒店”“柳城宾馆”等综合性旅游地，展现出XX县休闲旅游的蓬勃生机。金马太极地旅游区金马太极地旅游区位于XX县金马乡境内，距XX市区26公里，面积1500 多亩，是一个新开发的平原田园式旅游区。拟建成一个融现代气派、民族风格和 川西平原特色为一体的吃住行游购娱综合配套的具有旅游观光、度假、娱乐、健 身等多功能的综合性景点。金马温泉早在清乾隆年间,XX就有“南郭温泉”的记载。今年4月，在距金马旅游区1.5 公里处成功钻探出温泉，填补了 XX平原没有温泉的空白，被誉为“XX平原第一 泉工“第一泉”的钻探成功，给XX旅游带来了新的亮点，使XX再次成为游人关 注的热点。这一温泉井底温度63oC,井口温度46oC,日出水量6600立方米，开 26专业文档在线分享采年限几达100年以上，水质优良，锂含量居全市温泉之首，极具医用、浴疗特 性。同时，与温泉一隅之隔的金马旅游区XX水上世界、金马娱乐大世界、XX 国际赛马场、XX金马奇特城、快慢速赛车广场已建成营运，还有风格各异的别 墅群、度假村，均因温泉的开发而更添风采。陈家桅杆这座坐落于XX县寿安乡天鹅村的迷宫式清代古宅，因宅前竖有双斗石桅杆 的功名标志，故被当地人称“陈家桅杆乙 系翰林陈宗典父子于清同治三年（1863）所造，历时8年，倾注匠心。陈家桅杆具有“小桥、流水、人家”的情调。其四面溪水环绕，风景别致。门 前的双斗石桅杆巍然屹立，气势雄伟，院前照壁横陈，八字粉墙分列两旁，墙上 镌刻石浮雕石刻及镂空的“福”、“寿”两字和蝙蝠等，图案精湛；黑漆卷拱重檐大 龙门，上有花鸟彩绘，十分逼真，光耀夺目。在建筑大师徐尚志、古建专家古家南、风景园林专家熊世尧、建设部专家钱 震岳、李素乐、古民居学者季富政等专家学者的眼里，陈家桅杆是一个“活生生 的民间文化博物馆”。西南花木第一县XX是国家级生态示范区，素有花木之乡的美誉，有着悠久的花木种植历史,是川西园林之母和川派树桩盆景的发祥地之一。现已发展成西南地区最大的花木 生产基地，共有花木3万多亩，占XX花木总量的50%以上，是“四川省重点花 木市场和花木产业化试点县工别具特色的XX花木沿着产业化道路不断发展壮 27专业文档在线分享大，已经形成规模化、商品化和专业化。主要有紫薇、雪松、银杏、桂花、广玉 兰、深山含笑、罗汉松等绿化观赏花木2000多种；古老苍劲的川派桩头盆景更 是一绝，具有很高的美化欣赏价值。种花木、靠技术。作为全国最大的花木集散 地之一，现有交易服务带1万余亩，交易区4个，门市300个，花木产品远销北 京、广州、昆明等地。每年销量近2000车皮，销售额达到1亿元。花木产业的 发展既是形成了优美的城市生态环境，又取得了良好的经济效益。1.5项目区位道路与交通状况 XX县城内有较为便利、快捷的交通网络，全县公路总里程354公里，其 中一级公路32.8公里，二级公路78.1公里，三级公路60.8公里，四级公路 182.3公里。目前XX虽然村村通公路，但XX的骨干交通大道却只有成一温一 邛路一条与XX相连。而XX至XXL 8万辆的日均车流量已使成温通道接近饱 和。开辟新的成温通道已成为XX经济实现新跨越的“必由之路:XX县距XX市区仅10公里12分钟车程，紧靠新成温公路快速通道，XX 绕城高速公路穿越其中。拟于明年5月全面完成的连接XX市中心的高等级公路 三条：一是连接西延线和成灌高速路；二是连接XX绕城高速公路和飞机制造公 司（132厂）；三是连接青羊区文家乡立交桥。另外，XX县准备再修建三条与 XX相连的主干道：第一条是从光华村穿二环路到XX柳城的长12.5公里的快 速通道光华大道；第二条是正在规划中的从XX黄田坝一永宁一XX,第三 条是从大石西路一机投一XX。项目所在地XX镇占地21.3平方公里，距三环路仅8公里，与青羊区仅 28专业文档在线分享一线之隔。总长12.5公里、预计投资1.3亿、双向8车道的光华大道西延线 青羊段将由青羊区与XX县政府共同投资修建。光华大道该路起于青羊区光华大 道在苏坡乡与XX县的交界点，止于柳城大道，全长12.5公里，贯穿XX国家 级海峡两岸科技产业园区、国家级生态示范区和金马旅游区。待2003年此路修 通，从XX镇进入市中心仅7分钟车程，距双流国际机场仅10公里。与境内的 向阳路、温双路、土龙路、公金路形成了发达的交通网络，这将为整个XX房地 产的开发提供良好的基础设施，极大地改善XX招商引资环境，加快XX城市化 进程，使之成为XX市区向外辐射的居住、休闲、娱乐和旅游热点。3.6项目区位城市建设与房地产开发状况城市建设XX的城市建设目标是要建设一个现代化的花园城市。位于XX平原腹心地 带的XX,岷江正流金马河及其支流XX河、杨柳河、清水河均流经县境。XX要 利用这些丰富的水利资源“引水入城，让城区有宽阔的水景，目前县政府正拟投 资上千万元整治城区内规模最大的占地167亩的XX公园，让公园完全开放，提 升XX县的形象，并使周边成为XX的最佳居住区域。同时，XX将着重发挥苗 木优势，在新建城市快速通道两旁兴建立体绿化，并准备利用这6万亩苗木建成 西部森林生态园。*XX县城区内在售楼盘概况目前XX县城区内在售楼盘基本属于本地地产商所开发的楼盘，其总体情况 为：项目开发规模小、档次较低、针对的目标消费群体为本地消费者，付款方式 29专业文档在线分享单一。比如位于城中心的“XX花园和某沿街商住楼,其公寓单套建筑面积在80m2 150m2之间，较好楼层的销售单价为900元/m2左右，必须采用一次性付款的 方式。销售情况较好，130m2以下的户型都已基本售完，150左右的户型剩余是 较大，总体上已销售量已分别达到70%和80%。3.7项目区位生活配套设施状况3.7.1.能源状况电力状况现有35KV变电站4座，U0KV变电站2座；有各级输电线路51条，其中 H0KV输电线路4条，35KV线路6条，10KV线路41条；共有小水电站10个,总装机容量8170KW；日供电量为206KWH。形成了“环网结构，开环运行”的 配网框架。天然气状况天然气主管道92.3公里，日供气能力22万立方米。3.7.2.通讯状况总装机容量达6.6万户，并建成了全县宽带多媒体通信骨干网和XX一 XXSDH高速传输网和DDN数据传输网。移动通信方面,有GSM网一个,900MNZ 基站21个，能同时容纳30000部手机同时通话。30专业文档在线分享3.7.3.教育条件境内具有各类学校（含成教）78所，其中大中专院校n所；在校学生人数 为4.6万人。建平双语学校、新世纪外语学校和XX中学等都在XX享有盛名。良好的教育条件能使投资者的子女受到良好的教育，也能为企业生产培训各类人 才。3.7.4.医疗条件全县共有县人民医院、中医院、红十字医院等县属医疗卫生机构22个，有 XX市第五人民医院等驻温医疗卫生机构7个。3.8项目区位城市发展规划XX县按照国家建设部对乡村城市化试点工作的部署和要求，从XX县的实 际出发，坚持以经济建设为中心，农业现代化为基础，农村工业化为主导，基础 设施建设为手段，加快“一国两区”的建设，合理调整产业结构，构筑以卫星城 为中心，小城镇为依托，中心村和农村聚居点为基点的新型城乡体系。实现统一 规划、分步实施、以点带面、梯次推进，到2005年，乡村城市化各项指标达到 国家建设部要求，建成具有典型的川西平原特色的乡村城市化模式。3.9项目区位综合开发价值分析3.9.1有利因素31专业文档在线分享自然环境优越“上风上水”的XX占据了作为生活居家之所的“天时”和“地利”。除了 具有天府之国温润的天气之外，其清新的空气、优良的水质、繁茂的树木花草等 自然条件，强于XX市及XX东、南、北几个方向的区县。优越的自然环境是XX 作为房地产开发地的一大优势。土地资源丰富，可进行大规模开发XX基本上是房地产开发的处女地，易找到大块适合开发的土地，加之XX 政府对招商引资的注重，因此，XX是XX近郊适合开发“第一居所”的一块宝地。而且，目前在XX可拿到一手地，地价相对便宜。XX丰富的土地资源有利与开发商进行大规模的成片开发，带来房地产开发 的规模效益。文化附加价值高XX相传是4000多年前古蜀国鱼凫王都的所在地。古鱼凫文化是XX的金字 招牌，是一笔难以估量的无形资产。止匕外，水文化是XX的文脉，古老的川西习 俗与文化至今仍随处可见，形成了其独有的文化优势。一定数量的市政建设和生活配套设施XX县目前的市政建设情况和现有的生活配套设施可以满足当前XX县居住 人群的需要，并且在XX的各郊县中位列前沿。政府对房地产开发的重视与大力促进XX县政府对房地产开发的重视程度高，不仅给予了各项优惠政策，而且在32专业文档在线分享城市规划方面也努力配合房地产开发的进程。规划后的交通状况良好XX县以现有的交通线路加上规划修建的道路，将形成较完善的交通网络一 一通畅便捷的县内道路和四通八达的通向XX和周边郊县的干线，势必提升XX 的综合开发价值。3.9.2不利因素 XX市向东向南发展对XX房地产发展的影响XX市政府提出的向东向南发展的战略规划使政公众的注意力被东南方的发 展所吸引；而对XX地区房地产开发的宣传只能有当地政府来完成，其力度的不 足导致宣传的效果的不明显。因此，要使得消费者对XX房地产热切关注成为一 大难题。华阳、龙泉、中和等郊县房地产对XX房地产的冲击华阳、龙泉、中和等郊县的房地产开发现在已成一定规模，其交通和生活配 套更为完善，并且XX市消费者对华阳的认知程度比对XX更加深刻。同是XX 近郊的房地产开发市场，华阳目前占据相对有利的地位。交通道路建设中的不确定因素本项目紧邻的光华大道XX段的修建已经开始，但是直接影响本项目与XX 通行的光华大道青羊段的开工与通车时间尚难以确定。开发商对开发时机的把握具有不确定性33专业文档在线分享XX开发时机的不确定性导致了各开发商虽已经在XX圈地，但大多仍在等待项目开发的时机。本地房产开发对XX房地产市场的影响XX本地房地产市场的容量有限，需求的层次较低。新开发的项目与其原有 的楼盘相比品质上具有较大的跨越。消费者对于突然提升品质楼盘的接受会需要 一定的时间。开发商之间的激烈竞争XX现已经聚集