房地产开发项目可行性研究.pptx

1房房地地产产开开发发项项目目可可行行性性研研究究5.1房地产开发项目可行性研究概述房地产开发项目可行性研究概述5.2房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算5.3房地产开发项目比选方案的构建与评价房地产开发项目比选方案的构建与评价5.4房地产开发项目财务评价指标体系及财务报表房地产开发项目财务评价指标体系及财务报表5.5房地产开发项目不确定性分析房地产开发项目不确定性分析5.6房地产开发项目可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究报告的撰写2相关标准相关标准8787年国家计委正式颁发年国家计委正式颁发建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数9393年国家计委、建设部联合颁发年国家计委、建设部联合颁发方法与参数方法与参数(第二版第二版)20002000年建设部发布年建设部发布房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法20062006年国家发改委年国家发改委房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法可行性研究一般要回答以下几个问题：可行性研究一般要回答以下几个问题：1）为什么要投资建设这个项目？）为什么要投资建设这个项目？2）市场需求如何？建设规模多大合适？）市场需求如何？建设规模多大合适？3）项目资源条件如何？如何有效利用？）项目资源条件如何？如何有效利用？4）项目建设地点选在哪里最佳？）项目建设地点选在哪里最佳？5）采用什么技术方案？有何特点？）采用什么技术方案？有何特点？6）外部建设条件如何？物资供应和人力资源如何安排？）外部建设条件如何？物资供应和人力资源如何安排？7）项目建设时间多长？）项目建设时间多长？8）需要多少投资？所需资金如何筹措？）需要多少投资？所需资金如何筹措？9）项目建成后其经济效益如何？）项目建成后其经济效益如何？10）项目投资风险如何？）项目投资风险如何？35.15.1房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述455.1.15.1.1房地产开发项目可行性研究的含义目的与任务房地产开发项目可行性研究的含义目的与任务6（1 1）可行性研究）可行性研究定义定义可可行行性性研研究究就就是是在在工工程程项项目目投投资资决决策策前前，对对与与项项目目有有关关的的社社会会、经经济济和和技技术术等等方方面面情情况况进进行行深深入入细细致致的的研研究究；对对拟拟定定的的各各种种可可能能建建设设方方案案或或技技术术方方案案进进行行认认真真的的技技术术经经济济分分析析、比比较较和和论论证证；对对项项目目的的经经济济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。社会、环境效益进行科学的预测和评价。（2）房地产开发项目可行性研究的目的与任务企业在决定进入一个陌生市场或新城市时，需要企业在决定进入一个陌生市场或新城市时，需要结合本企业特点和当地市场环境，对市场前景、结合本企业特点和当地市场环境，对市场前景、项目成本、利润回报、可能的风险等出具专业意项目成本、利润回报、可能的风险等出具专业意见，以供企业决策作参考；见，以供企业决策作参考；企业在取得土地使用权或收购房地产项目时，企业在取得土地使用权或收购房地产项目时，需要对用地或项目从规划、市场、经济、风险等需要对用地或项目从规划、市场、经济、风险等角度进行充分分析，以便达到最佳的投资效果；角度进行充分分析，以便达到最佳的投资效果；7何时需要可行性研究？何时需要可行性研究？何时需要可行性研究？何时需要可行性研究？开发企业向投资商、金融证券机构融开发企业向投资商、金融证券机构融资时，投资商需要了解该项目的市场资时，投资商需要了解该项目的市场前景、投资回报周期等情况，以作为前景、投资回报周期等情况，以作为投下资决策的依据。投下资决策的依据。企业在进行房地产项目招商的时候，企业在进行房地产项目招商的时候，需要对市场前景、项目成本、利润回需要对市场前景、项目成本、利润回报、可能的风险等出具项目可行性报报、可能的风险等出具项目可行性报告，以供商户或买家决策作参考等。告，以供商户或买家决策作参考等。895.1.25.1.2房地产开发项目可行性研究的作用与依据房地产开发项目可行性研究的作用与依据立项立项批地批地商业谈判商业谈判申请申请贷款贷款可行性可行性研究报告研究报告审查环评审查环评投资投资决策决策规划规划订货订货项目后评估项目后评估105.1.35.1.3房地产开发项目可行性研究的工作阶段房地产开发项目可行性研究的工作阶段（1 1）根据时间顺序及研究深度）根据时间顺序及研究深度投资机会研究投资机会研究 初步可行性研究初步可行性研究 详细可行性研究详细可行性研究项目评估项目评估 11可可行行性性研研究究项目建议书项目建议书立项可行性研究立项可行性研究投资可行性研究投资可行性研究（2）根据用途及研究深度可行性研究分为三类：根据用途及研究深度可行性研究分为三类：什么是项目建议书什么是项目建议书 项项目目建建议议书书是是城城市市综综合合开开发发主主管管部部门门或或房房地地产产开开发发企企业业根根据据国国民民经经济济和和社社会会发发展展的的长长远远规规划划、行行业业规规划划、地地区区规规划划的的要要求求，结结合合各各项项自自然然资资源源、市市场场预预测测与与分分析析，对对拟拟建建项项目目提提出出的的框框架架性性的的总总体体设设想想，并并报报请请国国家家、地地区区项项目目主主管管部部门门的的建建议议性性的的文文件件。项项目目建建议议书书应应阐阐明明项项目目的的性性质质、规规模模、环环境境、资资金金来来源源、期期限限、进进度度、指指标标、拆拆迁迁、经经营营方方式式、经经济济效效益益等等。建建议议书书的的形形成成，是是基基本本建建设设程程序序中中最最初初的阶段，是工程项目准备阶段的开始。的阶段，是工程项目准备阶段的开始。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为估算也比较粗，投资误差为30%左右。左右。项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件，目项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件，目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性，为下一步作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。可行性研究打下基础。12编制项目建议书的目的编制项目建议书的目的机会研究或规划设想的效益前途是否可信，是否机会研究或规划设想的效益前途是否可信，是否可以在此阶段阐明的资料基础上伸出投资建议的可以在此阶段阐明的资料基础上伸出投资建议的决策；决策；建设项目是否需要和值得进行可行性研究的详尽建设项目是否需要和值得进行可行性研究的详尽分析；分析；项目研究中有哪些关键问题，是否需要作专题研项目研究中有哪些关键问题，是否需要作专题研究；究；所有可能的项目方案是否均已审查甄选过；所有可能的项目方案是否均已审查甄选过；在已获资料基础上，是否可以决定项目有无足够在已获资料基础上，是否可以决定项目有无足够吸引力和可行度。吸引力和可行度。13项目建议书编制提纲和说明项目建议书编制提纲和说明1 1总论总论 重点说明项目概况，项目建议书的编制内容和原则，项目建议书重点说明项目概况，项目建议书的编制内容和原则，项目建议书的主要结论。的主要结论。2 2项目的意义及必要性项目的意义及必要性 重点阐述项目应用领域及符合国家及北京市相关产业发展规划的基重点阐述项目应用领域及符合国家及北京市相关产业发展规划的基本情况。本情况。3 3市场分析市场分析 项目的市场需求情况（定量分析）；发展趋势及本企业所处的地位。项目的市场需求情况（定量分析）；发展趋势及本企业所处的地位。4 4建设内容、规模、地点和期限建设内容、规模、地点和期限 项目建设内容部分重点阐述：需要新建或改造的内容和面积；项目建设内容部分重点阐述：需要新建或改造的内容和面积；项目建设地点部分请阐述：项目投资发生的地点，如果不止一处场址项目建设地点部分请阐述：项目投资发生的地点，如果不止一处场址（门店）发生投资，请分别说明；建设期限请注意：原则上建设期在（门店）发生投资，请分别说明；建设期限请注意：原则上建设期在3年以内，一般不超过年以内，一般不超过5年，如确需年，如确需5年以上建设期，请详细说明原因。年以上建设期，请详细说明原因。14项目建议书编制提纲和说明项目建议书编制提纲和说明5 5项目承担单位概况项目承担单位概况 单位简介：包括主营业务、资本构成、所属行业及行业地单位简介：包括主营业务、资本构成、所属行业及行业地位、上年销售额、上年销售量、利润、总资产、资产负债率、位、上年销售额、上年销售量、利润、总资产、资产负债率、银行信用等级等；银行信用等级等；单位所有制性质：国有及国有控股企业请简介主管单位、非国单位所有制性质：国有及国有控股企业请简介主管单位、非国有有限公司请简介绝对或相对控股股东情况；有有限公司请简介绝对或相对控股股东情况；6 6投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 总投资主要包括新增固定资产投资、建设期利息、转移原总投资主要包括新增固定资产投资、建设期利息、转移原有部分固定资产投资、无形资产投资、新增铺底流动资金等五有部分固定资产投资、无形资产投资、新增铺底流动资金等五个部分，铺底流动资金可以按新增全部流动资金的个部分，铺底流动资金可以按新增全部流动资金的30%30%估算；资估算；资金筹措方案包括企业自有资金投入（包括部分现有资产的投入）金筹措方案包括企业自有资金投入（包括部分现有资产的投入）、银行贷款（还贷的初步方案）、申请国家资本金投入及其它、银行贷款（还贷的初步方案）、申请国家资本金投入及其它来源。其中企业自有资金不得低于总投资的来源。其中企业自有资金不得低于总投资的30%30%。15项目建议书编制提纲和说明项目建议书编制提纲和说明7 7市场前景及经济效益初步分析市场前景及经济效益初步分析 需说明项目经济效益分析材料：一般按照需说明项目经济效益分析材料：一般按照1010年为计算期，年为计算期，项目建成后每年市场占有率情况预测及依据、预计每年销售额、项目建成后每年市场占有率情况预测及依据、预计每年销售额、销售量、销售收入、利率及财务费用、税率及税收优惠计算方销售量、销售收入、利率及财务费用、税率及税收优惠计算方法等；法等；经济效益的主要财务指标：年新增销售收入、年税后利润、年经济效益的主要财务指标：年新增销售收入、年税后利润、年上缴税收、盈亏平衡点、投资收益率、贷款偿还期、投资回收上缴税收、盈亏平衡点、投资收益率、贷款偿还期、投资回收期等。期等。总投资超过总投资超过1 1亿元的项目需进行动态分析并提供相应附表。亿元的项目需进行动态分析并提供相应附表。8 8其它需要说明的情况其它需要说明的情况16项目建议书项目建议书适用条件、报告特点及解决问题适用条件、报告特点及解决问题适用条仵：适用条仵：企业内部前期项目的立项，用于企业向政府申请选址业内部前期项目的立项，用于企业向政府申请选址 报告特点报告特点 项目建议书是建设程序中最初阶段的工作，是投资诀策项目建议书是建设程序中最初阶段的工作，是投资诀策前对拟建项目的轮廓设想。前对拟建项目的轮廓设想。在有些情况下，企业先完成投资可行性研究，再做项目在有些情况下，企业先完成投资可行性研究，再做项目建议书呈报给政府建议书呈报给政府 报告内容：报告内容：建设顶目提出的必要性和依据建设顶目提出的必要性和依据 拟建项目规模、建设地点的初步设想拟建项目规模、建设地点的初步设想 建设条件、协作关系等的初步分析建设条件、协作关系等的初步分析 投资估算和资金筹措设想投资估算和资金筹措设想 济效益、社会效益和环境效益的评价济效益、社会效益和环境效益的评价17立项可行性研究报告适用条件、报告特点及解立项可行性研究报告适用条件、报告特点及解决问题决问题适用条仵适用条仵：企业向市、区发改局（计划局）申请立项、取得企业向市、区发改局（计划局）申请立项、取得项目固定资产投项目固定资产投资许可证资许可证的依据的依据报告特点：报告特点：报告严格按照国家发改委发布的报告严格按照国家发改委发布的发改投资发改投资【20062006】13251325号文件号文件规定格式和内容制作规定格式和内容制作 比投资可行性研究相对简单比投资可行性研究相对简单报告主要内容报告主要内容：开发企业介绍开发企业介绍项目解析及项目市场分析项目解析及项目市场分析项目项目SWOTSWOT分析分析项目进度安排项目进度安排项目经济评价项目经济评价项目风险分析项目风险分析18投资可行性研究内容投资可行性研究内容项目投资环境和政策研究项目投资环境和政策研究项目所在区域的规划研究项目所在区域的规划研究区域房地产市场调研及典型楼盘分析区域房地产市场调研及典型楼盘分析项目地块解析及项目地块解析及SWOT分析分析项目市场定位及方案评估项目市场定位及方案评估项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排投资成本估算与资金筹措投资成本估算与资金筹措销售及经营收入测定销售及经营收入测定财务评价及不确定性分析财务评价及不确定性分析项目可行性研究结论及发展建议项目可行性研究结论及发展建议19投资可行性研究报告适用条件、报告特点及解投资可行性研究报告适用条件、报告特点及解决问题决问题适用条件：适用条件：企业了解项目市场前景、经济效益和风险程度等，为内部投资决策、企业了解项目市场前景、经济效益和风险程度等，为内部投资决策、收购、取地等决策提供依椐收购、取地等决策提供依椐报告特点：报告特点：对房地产顼目进行全面分析、论证评估，以确定其在市场、经济上对房地产顼目进行全面分析、论证评估，以确定其在市场、经济上是否可行，为决策提供铱椐，根据客户问题报告内容比较灵活是否可行，为决策提供铱椐，根据客户问题报告内容比较灵活解决主要问题：解决主要问题：项目市场定位项目市场定位项目经济上是否可行项目经济上是否可行规划指标不一定确定，通过市场分析制定并筛选方案规划指标不一定确定，通过市场分析制定并筛选方案项目的盈利能力如何，地价如什么价格取得合理？规划技术经济指标项目的盈利能力如何，地价如什么价格取得合理？规划技术经济指标是否合理是否合理项目发展存在的问题项目发展存在的问题2021 项目评估是项目评估是在可行性研究的基础上在可行性研究的基础上，根据，根据 国家有关部门颁布的国家有关部门颁布的政策、法规、方法、参数政策、法规、方法、参数 和条例和条例等，从等，从项目（企业）、国民经济和社会项目（企业）、国民经济和社会 角度角度出发，由有关出发，由有关决策部门决策部门对拟建项目进行对拟建项目进行 全面评价分析论证全面评价分析论证，进而判断项目是否可行的，进而判断项目是否可行的 一种分析方法。一种分析方法。项目评估项目评估225.1.45.1.4房地产开发项目可行性研究的内容房地产开发项目可行性研究的内容1)1)项目概况项目概况:具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的性质及主要特点；项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物及在建的竞争项目等；项目所在地周围的环境状况，主要根据项目的性质，从自然环境、人文环境、商业服务环境等方面阐述项目的优势及以给周边带来的便捷与价值的提升，论述相关行业现状及发展潜力、项目的前景以及项目建设的时机等项目建设的必要性和可行性；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。232)2)开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定 房地产开发商取得的开发项目用地为政府经过一级开发的熟地熟地无此项工作毛地毛地必须进行开发项目用地的现状调查及制定拆迁安置方案。生地生地土地征收工作。（政府为主体）2425开发项目用地的现状调查及制定开发项目用地的现状调查及制定拆迁安置方案拆迁安置方案工作内容：工作内容：土地调查。包括开发项目用地范围内土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。的各类土地面积及使用单位等。人口调查。人口调查。调查开发项目用地范围内建筑物的种调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。的建筑物种类、数量和面积等。26调查生产、经营企业以及个体经营者的经调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。职工人数、年营业额、年利润额等。调查各种管线调查各种管线；调查其他地下、地上物。调查其他地下、地上物。制定拆迁计划。制定拆迁计划。初步确定安置补偿标准，制定安置方案。初步确定安置补偿标准，制定安置方案。3 3）市场分析和建设规模的确定）市场分析和建设规模的确定具体内容包括：具体内容包括：项目所在区域同类市项目所在区域同类市场及相关市场的供给场及相关市场的供给影响因素分析，影响因素分析，供给量的统计分析及供给量的统计分析及预测，预测，市场需求影响因素分市场需求影响因素分析，析，需求量的统计分析及需求量的统计分析及预测，预测，市场交易的数量与价市场交易的数量与价格现状与趋势分析及格现状与趋势分析及预测，预测，服务对象分析，服务对象分析，拟建项目建设规模的拟建项目建设规模的确定，确定，租售计划预定。租售计划预定。274 4）规划设计方案的选择）规划设计方案的选择28市政规划方案选择。市政规划方案的主要内市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。组织和共享空间等。项目构成及功能要求、总平面布置。项目构成及功能要求、总平面布置。建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。等。附规划设计方案详图。主要设备系统主要设备系统 295 5）资源供给条件分析及节水节能措施）资源供给条件分析及节水节能措施 筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案；应方案；项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件；气、交通、通讯等供应条件；节能措施及节能指标分析；节能措施及节能指标分析；节水措施及节水指标分析。节水措施及节水指标分析。306 6）环境影响评价）环境影响评价 主要内容包括：主要内容包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，开发项目可能引起的周围生态变化，开发项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护措施及标准，设计采用的环境保护措施及标准，控制污染与生态变化的初步方案，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响环境影响的评价结论和环境影响 分析，存在问题及建议。分析，存在问题及建议。7 7）项目开发组织机构和管理费用的研究）项目开发组织机构和管理费用的研究31主要内容包括：主要内容包括：拟定开发项目的管理体制、机构设置及管拟定开发项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，理人员的配备方案，拟定人员培训计划，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。估算年管理费用支出情况。8 8）开发建设计划的编制）开发建设计划的编制前期开发计划。前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规包括项目从立项、可行性研究、下达规则任务、征地拆迁、委托规则设计、取得开工许则任务、征地拆迁、委托规则设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。工程建设计划。工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。度安排，市政工程的配套建设计划等。建设场地的布置。建设场地的布置。施工队伍的选择。施工队伍的选择。329 9）项目经济及社会效益分析）项目经济及社会效益分析项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。金两部分。项目投资来源、筹措方式的确定。项目投资来源、筹措方式的确定。开发成本估算。开发成本估算。销售成本、经营成本估算。销售成本、经营成本估算。销售收入、租金收入、经营收入和其它营业收销售收入、租金收入、经营收入和其它营业收入估算。入估算。33财务评价。分析计算项目投资回收期、财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和投资利润财务净现值、财务内部收益率和投资利润率、借款偿还期率、借款偿还期等技术经济指标，对项目等技术经济指标，对项目进行财务评价。进行财务评价。3435国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。行国民经济评价。不确定性分析。一方面结合政治形势、国家方不确定性分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等分采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法进行定量风险分析。析方法进行定量风险分析。项目环境效益、社会效益及综合效益评价。项目环境效益、社会效益及综合效益评价。1010）结论及建议）结论及建议运用各种数据从技术、经济、财务等诸运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。方案。存在的问题及相应的建议。存在的问题及相应的建议。36 5.2 5.2 房地产开发项目房地产开发项目 投资与收入估算投资与收入估算37开发项目总投资开发建设投资经营资金38开发项目总投资 5.2.1开发投资估算开发投资估算房地产开发项目投资估算的范围，包括房地产开发项目投资估算的范围，包括土土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费期税费等。等。各项费用的构成复杂、变化因素多、不确各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。特点不同，其费用构成有较大的差异。3940土地费用土地费用41土地费用土地费用土地取得费土地取得费土地开发费土地开发费42按照土地开发程度分类生地生地毛地毛地熟地熟地开发配套城市基础设施进行拆迁安置补偿直接进行房屋建设土地取得费用土地取得费用土地取得费用为用地单位为取得土地使土地取得费用为用地单位为取得土地使用权而支付的各项费用之和。因土地使用用权而支付的各项费用之和。因土地使用权取得的方式或所取得土地的生熟程度不权取得的方式或所取得土地的生熟程度不同，土地取得费用的构成不同。同，土地取得费用的构成不同。43(1)(1)征收集体土地的土地取得成本征收集体土地的土地取得成本 征收集体用地的土地取征收集体用地的土地取得成本包括以下三部分：得成本包括以下三部分：(1)征地补偿安置费用，也征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由称为征地补偿费用，一般由以下以下4项费用组成：项费用组成：土地补偿费，土地补偿费，安置补助费，安置补助费，地上附着物和青苗的补偿地上附着物和青苗的补偿费，费，安排被征地农民的社会保安排被征地农民的社会保障费用。障费用。(2)相关税费，一般包括相关税费，一般包括以下以下4项税费：项税费：征地管理费征地管理费耕地占用税耕地占用税耕地开垦费耕地开垦费新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金(3)土地使用权出让金等土土地使用权出让金等土地有偿使用费。地有偿使用费。4445取得集体所有生地土地征收补偿费土地征收补偿费土地使用权出让金土地使用权出让金相关相关 税费税费土土地地开开发发城城市市基基础础设设施施配配套套土地征收区片价土地征收区片价（2)2)城市房屋征收下的土地取得城市房屋征收下的土地取得成本成本国有国有土地上房屋征收与补偿土地上房屋征收与补偿条例条例 （2011年1月21日设施）（1 1）对对被征收人给被征收人给予的补偿包括予的补偿包括：被被征收房屋价值的补偿征收房屋价值的补偿；因因征收房屋造成的搬迁、征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿临时安置的补偿；因因征收房屋造成的停产征收房屋造成的停产停业损失的补偿停业损失的补偿。市、县级人民政府对被市、县级人民政府对被征收人给予补助和奖励。征收人给予补助和奖励。(2)(2)相关相关费用：费用：房屋拆迁服务费房屋拆迁服务费房屋拆迁估价费房屋拆迁估价费房屋拆除和渣土清运房屋拆除和渣土清运费费(3)(3)土地使用权出让金土地使用权出让金等土地有偿使用费等土地有偿使用费46（2)2)城市房屋征收下的土地取得成本城市房屋征收下的土地取得成本 对被征收房屋价值的补偿，不得低于对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房类似房地产的市场价格。地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估确定。被征收人可以选择被征收人可以选择货币补偿货币补偿，也可以选择，也可以选择房屋产权调换房屋产权调换。4748取得城市取得城市毛地毛地土地取得费土地取得费出让成交地价出让成交地价（含土地使用（含土地使用权出让金）权出让金）契税等税费契税等税费土地开发费土地开发费房屋征收拆迁房屋征收拆迁的全面费用的全面费用土地使用权出让金土地使用权出让金土地使用权出让金是指国家以土地所有土地使用权出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在者的身份将土地使用权在一定年限一定年限内让与内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用者，并由土地使用者向国家支付相当于相当于土地所有权收益土地所有权收益的金额。的金额。49（3）土地开发费（城市基础设施配套费）土地开发费（城市基础设施配套费）土地开发费是指建设用地达到建设条件需投入的土地开发费是指建设用地达到建设条件需投入的客观费用，主要是指规划建设用地红线以外的城客观费用，主要是指规划建设用地红线以外的城市基础设施配套费，。市基础设施配套费，。城市基础设施配套常常概括为包括：通路、给水、城市基础设施配套常常概括为包括：通路、给水、通雨水、污水、供电、通信、燃气、热力、中水、通雨水、污水、供电、通信、燃气、热力、中水、直饮水等设施通达至直饮水等设施通达至规划建设用地红线以的外边规划建设用地红线以的外边缘缘。另外，还应包括部分城市基础设施的增容费，如另外，还应包括部分城市基础设施的增容费，如燃气增容费、燃气民用住宅发展基金、自来水增燃气增容费、燃气民用住宅发展基金、自来水增容费等。容费等。5051前期工程费前期工程费52前期工程费主要包括前期工程费主要包括开发项目可行性研究费开发项目可行性研究费占项目总投资的占项目总投资的1 133规划设计费规划设计费建安工程费的建安工程费的3 3左右左右水文地质勘测水文地质勘测一般为设计概算的一般为设计概算的0 05 5左右左右建设用地规划红线范围内的建设用地规划红线范围内的“三通一平三通一平”等费用等费用根据实际工作量，参照有关计费标准估算。根据实际工作量，参照有关计费标准估算。53房屋开发费房屋开发费54房屋开发费建筑安装工程费建筑安装工程费住宅非经营公共配套设施建设费住宅非经营公共配套设施建设费基础设施建设费基础设施建设费1)1)建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用筑工程费用(结构、特殊装修工程费结构、特殊装修工程费)、设备购置、设备购置费用和安装工程费用费用和安装工程费用(含楼宇内的给排水、电气照含楼宇内的给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等梯及其安装、其他设备及安装等)等。等。当房地产项目包括多个当房地产项目包括多个单项工程单项工程时，应对各个单时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。项工程分别估算建筑安装工程费用。552)2)住宅非经营公共配套设施建设费住宅非经营公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种民服务配套建设的各种非营利性非营利性的各种的各种公公共配套设施共配套设施(或公建设施或公建设施)的建设费用。的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。园、公共厕所、停车场等。562)2)住宅非经营公共配套设施建设费住宅非经营公共配套设施建设费房地产开发项目可以为小区房地产开发项目可以为小区自行设计建造自行设计建造按实际工程量按实际工程量估算。估算。也可以按照地方政府规定的标准向城市建也可以按照地方政府规定的标准向城市建设主管部门交纳设主管部门交纳住宅建设非营业性公建配住宅建设非营业性公建配套费用，由政府实施统一配套建设套费用，由政府实施统一配套建设。按按规划指标规划指标估算估算573 3）基础设施建设费）基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物基础设施建设费是指建筑物2 2米以外和项目红线范米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，具体为住宅燃气设施建设费、自施的建设费用，具体为住宅燃气设施建设费、自来水工程建设费、排水工程建设费、供热设施建来水工程建设费、排水工程建设费、供热设施建设费、电力工程建设费、道路建设费、绿化景观设费、电力工程建设费、道路建设费、绿化景观建设费、路灯建设费、围墙、大门建设费，以及建设费、路灯建设费、围墙、大门建设费，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。费用。一般按实际工程量估算。一般按实际工程量估算。5859单元估算法单元估算法单位指标估算法单位指标估算法工程量近似匡算法工程量近似匡算法概算指标法概算指标法房屋开发费中各项费用估算方法房屋开发费中各项费用估算方法（4 4）管理费）管理费管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。理费用。管理费可按项目总投资的管理费可按项目总投资的3一一5估算。如果房地产开发估算。如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。间合理分摊。6061单元估算法单元估算法。单元估算法是指以基本建设单元。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资；店的总投资；以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。的总投资等。62单位指标估算法。单位指标估算法。单位指标估算法是指以单位单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。方法。土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量米造价计算，采暖工程按耗热量(千卡千卡/小时小时)指标指标计算，变配电安装按设备容量计算，变配电安装按设备容量(千伏安千伏安)指标计算，指标计算，中央空调安装按冷负荷量中央空调安装按冷负荷量(千卡千卡/小时小时)指标计算，指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米立方米/小时小时)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米米)指指标计算，室外道路按道路面积标计算，室外道路按道路面积(平方米平方米)指标计算等。指标计算等。工程量近似匡算法工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用与工程。工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标法。概算指标法。概算指标法采用综合的单位建筑面积和概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：用的估算公式是：直接费每平方米造价指标直接费每平方米造价指标建筑面积，建筑面积，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积。建筑面积。6364（5 5）财务费用）财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的1010左右。左右。（6 6）租售费用）租售费用销售费用是指房地产开发企业在专设销售机构销售费用是指房地产开发企业在专设销售机构租售房地产产品过程中发生的各项费用，或委托租售房地产产品过程中发生的各项费用，或委托租售代理的各项费用。包括租售人员工资、奖金、租售代理的各项费用。包括租售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销租构的折旧费、修理费、物福利费、差旅费，销租构的折旧费、修理费、物料消耗费、租售推广费、广告宣传费、物业租售料消耗费、租售推广费、广告宣传费、物业租售代理费、及销售许可证申领费等。代理费、及销售许可证申领费等。65（7 7）其他费用）其他费用临时用地费临时用地费临时