物业公司投标书范本完整版样本.doc

物 业 公 司

投
标
文
件

前 言
一方面，十分荣幸能与参××商住社区项目物业管理服务投标工作。我公司将依托自身专业管理实力，结合××商住社区现状，对××商住社区物业管理模式、组织机构、财务收支筹划、服务配套等作出统筹策划。我公司将以崭新物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方实际需要前提下，凭借在长期物业管理服务过程中积累丰富经验以及充分人才，为××商住社区业主创造一种和谐而优美居住、办公及购物环境，提供××商住社区物业价值，并使××商住社区成为临沧市一种知名综合物业管理品牌。
本投标书是依照贵方提供“物业管理服务招标文献”规定，结合我公司公司服务理念及原则，经我公司考察研究之后，编制前期物业管理服务投司法书。我方一旦中标，投司法书中所有承诺，招标方有权规定写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新拟定中标单位。
再次感谢贵方予以咱们这次合伙机会。

授权委托书

致：
兹委托 （居民身分证编号： ）为我单位授权代表人，就 ××商住社区（订立谈判文献、进行谈判、订立合同和解决与之关于一切事务，其签名真迹如本授权委托书签名所示。

授权委托单位： （盖章）

法定代表人： （签名）

授权代表人：（签名）

公 司 简 介

××有限公司（如下简称公司）成立于年月，注册资本为 万元，是具备独立法人资格有限责任公司，公司办公地点位于××。公司实行独立核算、自负盈亏公司管理机制，是社会化、专业化、综合性较强物业管理公司。公司是集物业管理、园林绿化、水电安装、房屋装修、装饰等有关产业于一体物业管理公司。
公司设有行政部、管理部、物业部、工程维修部、保安部、保洁部等部门。
公司成立以来，咱们肩负着社会重托、业主迫切但愿，带着这种执著和信念走向这个行业。公司自注册前，就从公司规范、专业、发展等方面作了全面策划，并拟定了“全心服务，在细微之处见精神；追求卓越，赢万人口碑创品牌”公司理念。公司理念体现了这个年轻公司，既朝气蓬勃、敢于创新，又脚踏实地以服务为本精神。通过建立严格规章制度，强化管理，不断提高服务质量，以增强公司内部凝聚力和市场竞争力，使公司成为有相称实力，积极开拓发展专业物业管理公司。并对自己管理水平、服务质量提出高原则、高起点规定:严谨、务实、高效、进步。让公司与时俱进、开拓创新、恪尽职守、不断进取！
公司本着“优质管理、优质服务、优质生活”服务宗旨，坚持“以人为本”管理理念，以诚信为立业之本、发展之基，寓严格管理于热情服务之中。公司在经理带领下，坚持把诚信经营做为公司发展基本，确立了“敬业奉献、和谐高效、以诚求成”公司精神和“厚德勤业、秉承人本、善思笃行、追求卓越”公司宗旨，使各项工作全面提高，经济运营质量和效益稳步提高。在经营发展中，一方面建立和完善了一套良好诚信经营机制，将诚信经营列入重要工作日程，作为考核各基层单位经营业绩否决性指标，用机制保证经济工作与诚信建设同步进行。另一方面是建立了诚信经营工作领导目的责任制，成立了由重要领导任组长工作领导小组，明确工作机构和工作制度，从而形成了“一把手”负总责、分管领导详细负责、职能部门负专责、各负其责领导机制。
在实际工作中，公司坚持依法管理，制度公开，宣传法律法规，明确业主和物业公司权利与义务。诚信经营主线目的是看业主满意度，为此，咱们本着“诚信、务实、创新”经营宗旨，以“辛苦我一人，幸福千万家”公司精神，实行24小时管理服务，以提高公司工作效率和服务质量，努力为业主提供优质服务，以服务促管理，以服务促效益，以服务推动诚信经营，竭力提高物业运作素质、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值同步，充分满足物业之发展商、业主及使用者各种服务需求，精心打造特色物业管理品牌。

技
术
文
件

对本项目物业管理整体设想及策划
一流物业需要一流管理，一流管理出一流质量。通过咱们服务，为“××商住社区”创造价值，为业户营造一种“安全、舒服、温馨、亲情”生活、办公及购物环境，让业主安心、放心。
一、 总体管理服务目的
1、 前期目的
成为开发商好参谋、好帮手、好朋友；
2、 合同目的
在合同期内，全身心为业主服务，成为业主好保姆、好管家、好朋友。
四年内达到“临沧市物业管理示范社区”原则；
二、 管理服务理念 ――――― 临沧市好当家物业让您更满意
让 —— 严格管理、规范服务、心心交流
您 —— 业户、发展商、行政主管部门、有关专业部门
更 —— 优于行业原则、优于其他公司、100%业户第一、不断超越业户日益增长需求
满意 ——成为业户好保姆、好管家、好朋友
成为发展商好参谋、好帮手、好朋友
成为人们承认好公司、好伙伴、好朋友
三、保证体系
我公司自成立起开展公司原则化工作，并制定了公司“公司原则”贯穿于“临沧市锦秀江山商住社区”物业管理之中。
四、服务承诺
1、总体指标
1、满意度指数85以上；
2、管理服务范畴内不发生重大安全责任事故，
管理服务范畴内不发生重大火灾责任事故，
管理服务范畴内不发生重大设备管理责任事故；
2、分类指标
1、管理处设专线24小时受理报修，
2、业户接待时间：365天8:30-20:30；
3、各类服务人员上岗培训率达到100%；
4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100；
5、维修及时率达到100%；
6、维修质量合格率达到95%以上；
7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；
8、有效投诉解决率100％，投诉人签字满意率95％以上；
9、公共设备、设施完好率达到98％以上；
10、房屋建筑完好率达到98%以上；
11、绿化存活率达到98%以上；
12、清洁管理无盲点，
管理服务范畴保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
13、道路、停车场完好率达到98%以上；
14、管理服务范畴内保安固定岗实行24小时保安立岗服务

物业管理组织机构框架图

物业管理方案
一、 物业管理人员配备筹划
1、管理处各岗位员工任职规定
[管理处经理]
l 大专以上学历
l 具备行业岗位资格证书
l 全国物业管理从业人员岗位证书
l 熟悉物业管理有关政策与法规，对工程设施有一定理解和管理能力
l 具备丰富高档住宅社区管理经验
l 外表端庄，思路敏捷
l 有良好团队精神和沟通技巧
l 有良好指挥能力、语言交流能力和文字表达能力
[经理助理]
l 大专以上学历
l 具备××房地资源行业岗位资格证书
l 全国物业管理从业人员岗位证书
l 具备高档住宅社区管理经验
l 有良好协调能力、语言交流能力和文字表达能力
[业户接待]
l 大专以上学历
l 纯熟操作办公自动化软件
l 熟悉高档住宅社区运作内容
l 普通话原则流利
l 有良好协调能力、语言交流能力和文字表达能力
l 通过云南省物业培训中心专业培训
[保安服务]
l 具备物业保安人员岗位上岗证书
l 年龄20－35岁之间，男性
l 身高不低于1.75米
l 五官端正，具备较强敬业精神
l 作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷
l 能吃苦耐劳承受工作压力
l 通过临沧物业培训中心专业培训
[维修养护]
l 具备有关操作证及上岗证
l 具备智能化高档住宅社区物业工程维修及保养工作经验
l 具备较强敬业精神和吃苦耐劳精神
[保洁保绿]
l 通过保洁专业化培训
l 熟悉高档住宅公寓保洁保绿工作
l 形象健康
l 细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力
2、管理处各部门岗位人员配备
人员配备

岗位设立
人员配备
（人）
岗位设立
人员配备
（人）
管理处经理
1
设备管理部
经理助理
1
设备部主管
1
业户服务部
强弱电工
1
业户服务部主管
1
给排水管道
1
业户服务员（接待/财务/贯标/档案/报修）
1
　房修
1
值班电工
1
保安服务部
保洁绿化部
保安部主管
1
保洁绿化部主管
1
门岗
2
社区范畴内保洁　
10
巡岗
8
绿化
6
监控
2

共计
人

二、 物业管理目的
成为开发商好参谋、好帮手、好朋友；全身心为业主服务，成为业主好保姆、好管家、好朋友：四年内达到“临沧市物业管理示范社区”原则；
三、 物业管理相应规章制度

××有限公司
管 理 制 度
第一章 董事会职权
一、议定我司长远规划和经营方针。
二、根据公司长远规划与经营范畴，讨论和决定我司机构设立、人员编制和职责范畴。
三、讨论和通过公司年度工作筹划和财务预算。
四、审定和通过公司年度工作报告与财务决算。
五、讨论和议定公司重要规章制度和职工队伍组织建设、思想建设等重大问题。
六、依照工作需要作出授权决策和讨论其她重大问题。
第二章 经理岗位职责
经理是对公司负有全面服务管理者，处在中心地位，起领导核心作用，负责公司全盘工作。
一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定方针、政策，法令和上级领导批示决定及工作安排。
二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门作用，建立健全强有力管理机构和行之有效规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三、负责编制和审定我司经营决策，年度筹划、员工培训筹划和员工工资调节方案，及时提出各个时期中心工作，保证各项筹划和工作任务顺利完毕，使公司得到不断发展。
四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。
五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理领导队伍和技术骨干。
七、认真做好工作考核，勉励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目，搞好实质工作。
第三章 办公室职责
一、认真学习贯彻有关法律、法规，制定各项管理制度和工作筹划，并检查贯彻。
二、负责住户入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文献管理程序和文档资料分类存档以及报刊杂志征订和发放。
三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四、做好所有实物与设备级别与库存管理以及所需物品购买筹划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存储及保管安全妥善。
五、组织召开例会、会议，撰拟有关材料，做好会议记录。
六、拟订员工培训筹划，并定期或不定期对员工工作进行总结，如强对员工培训学习和业务考核。
七、负责社区环境绿化和卫生保洁工作。
八、负责对内对外及对上对下正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其她部门工作。
九、负责筹办各种庆典及接待活动准备工作，搞好社区文化活动。
十、负责完毕公司交办其他各项工作任务。
第四章 办公室主任岗位职责
一、在经理领导下，认真学习贯彻本岗位有关法律、法规和公司各项管理制度实行。
二、负责住户入住装修手续办理及档案管理，严格执行文献管理程序和文档分类存档以及报刊杂志征订和社区业主各类邮件发放。、
三、督促检查办公室人员工作，有权对违犯劳动纪律和不能准时完毕任务员工依照制度进行惩罚，严格奖惩与绩效考核兑现。
四、负责监督检查考勤制度实行及员工上下班签到。
五、负责公司印章管理和使用，严格执行印章审用规定。
六、对保洁员工作进行监督和管理，认真负责及搞好社区环境绿化和卫生保洁工作。
七、组织召开工作例会及寻常会议，撰拟有关材料并做好会议记录。
八、加强对员工培训学习和业务考核，搞好员工思想工作，广泛吸取员工合理化建议。
九、负责起草工作筹划和内部各项管理制度拟订以及寻常业务办理及文献打印工作。
十、做好财物登记与库存管理及所需物品购买筹划和发放，使库存物品存储合理，保管安全妥善。
十一、负责筹办各种庆典及接待活动准备工作，搞好社区文化活动。
十二、负责办公室全盘工作，直接对经理负责，保证完毕经理交办各项工作任务。
第五章 管理部职责
一、在物业公司经理领导下，认真贯彻有关法律、法规和公司规章制度，主管客服和社区治安工作。
二、负责社区物业接管验收工作。
三、负责协调解决业主各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。
四、负责检查住户装修、入住。保证和维护业主水、电、暖正常使用，发生故障应及时进行维修。
五、负责公共设施、设备管理和维修保养，保证其正常运营。
六、负责催交业主物业管理费；水，电、暖费。
七、负责业主钥匙管理。
八、完毕公司交给其他工作任务。
第六章 管理部主任岗位职责
一、在物业公司经理领导下进行工作，对社区物业和业主实行详细管理和服务。
二、负责本部门员工培训、考核及寻常工作安排。
三、负责监督、检查部门员工工作状况，有权对其进行惩罚。
四、对部门员工应做到分工明确、责任到人，奖罚分明。
五、认真解决业主投诉问题，做到派单及时，过程监督，保证让业主满意。
六、负责对业主领取钥匙状况进行核算。
七、负责对业主装修现场进行检查，对存在问题及时解决。
八、定期对业主进行回访，征求意见和建议，并向上级领导报告。
第七章 保安队长岗位职责
一、熟悉社区内楼宇构造、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备分布位置，各类公共场合使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体状况。
二、带领保安人员认真执行保安队各项规章制度，切实履行保安员职责，做出表率。
三、交接班时集中整顿队员仪容仪表，组织召开班前会和班后讲评并做好绩效考核。
四、负责本班人员出勤、坚持白天和夜晚查岗制度。
五、管理本班人员在班工作，认真做好交接班记录。
六、合理安排勤务工作，及时解决工作中存在问题，关怀爱护保安队员。
七、督促队员执行宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱拉乱挂现象。
八、对本班无权决定或无力解决问题应当及时向上级请示。
九、发生事故、案件或是遇到特殊状况应及时报告，执行重要任务时及时报告任务进展和完毕状况。
十、带领保安人员认真履行岗位职责，及时完毕对里交给各项保卫任务，遵纪守法严防失窃和暴力案件发生，保证安全。
第八章 保安员岗位职责
一、门卫岗位职责
1、着装整洁、佩戴齐全，准时上岗交接班。
2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关事。
3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，解决问题要讲原则、讲办法，态度和蔼不急不燥。
4、认真填写各种登记，规定笔迹清晰，内容详细精确。
5、对外来人员一律进行出入登记，来访客人得到业主或公司领导批准后方可进入。
6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销人员进入社区。
7、装修材料及专业安装队进入时应检查有关手续，未办理装修和安装手续不容许进入。
8、业主进入社区时应检查《暂时业主卡》，装修人员进入社区须检查《暂时出入证》。
9、对运出社区物品必要有物业公司签字后方可放行。
10、进入社区车辆要详细检查，如发既有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。
二、巡逻岗岗位职责
1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。
2、负责对进入社区可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开社区，制止社区内打假斗殴事件。
3、禁止搞传销及做广告人员在社区内各种公共场合、设施上散发和张贴传单。
4、熟悉社区内楼宇构造、单元户数、人口数量、楼座排列以及社区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区整体状况。
5、劝告院内过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域环境卫生。
6、指挥社区内车辆顺序停放整洁，优先保证业主车位。
7、装修方式时要不定期巡逻试施工现场，垃圾必要及时清运，倾倒到指定位置，禁止向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场合抛洒和堆放。
8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完毕巡逻任务。
第九章 保洁班长岗位职责
一、以身作责，带领员工保质保量完毕各项工作任务。
二、合理调配人力、物力资源，全面安排每日工作任务。
三、负责部门内绿化培植、养护管理技术培训并检查督促好工作实行。
四、每日检查岗位班次交接，工作质量效率、员工行为规范，发现问题现场纠正，并做好当天检查记录。
五、教诲员工爱护公物，厉行节约。
六、认真学习业务技术知识，提高管理节约。
第十章 保洁员岗位职责
一、室外保洁员岗位职责
1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化某些及坐台两次。
2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。
3、熟悉各自分工及所负责范畴内清洁卫生状况，对其负所有责任，发现问题及时解决。
4、热爱本职工作，养成良好卫生习惯、不怕脏、不怕累。
5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习关于清洁卫生知识，提高个人素质。
6、维护社区清洁卫生，对不讲卫生、不文明现象要及时劝阻和制止。
7、完毕公司交办其他暂时性工作。
二、花园及娱乐场合保洁员岗位职责
1、准时到岗，按工作任务和操作规定完毕任务。
2、负责爱护健身器材等活动设施维护和保养，定期向上司报告用品消耗及领用状况。
3、对游乐小朋友，活动人员热情礼貌，合理耐心解释，切忌用粗鲁言语。
4、维护活动场合秩序，随时维护娱乐场合卫生，及时解决突发事件。
5、定期对花园树木、池边喷洒药物，以保证花园四周卫生整洁。
6、及进维护、养护花园内设施设备，细小问题自行解决。
7、在客户或销售员规定下，可以和客户谈物业公司及社区有关状况。
8、对花园内设施设备做好详细登记。
9、爱岗敬业，完毕暂时性工作任务。
三、室内保洁员岗位职责
（1）楼道保洁员岗位职责
①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。
②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
④当班时间遇到楼内有可疑状况时，即时与保安人员联系。
⑤巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。
⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，保证无“四害”。
⑦积极完毕上级交办暂时任务。
（2）办公室保洁员岗位职责
①准时到岗，按工作规定完毕任务。
②工作时间不能做与工作无关事，如聊天。
③不得随意翻阅办公桌上文献，打扫完毕返之原地。
④积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习关于清洁知识，提高个人素质。
⑤不断总结工作经验，提高服务水平和工作效益。
⑥积极完毕上级交代暂时任务。
⑦每次使用完保洁工具，应清洁干净，放到指定地点。
四、上门服务保洁员岗位职责
1、按客户预约时间着装准时到达工作岗。
2、依照客户规定，按照部门制定操作规范完毕任务，并将成果及时上报部门。
3、严肃纪律，不得擅自收取费用。
第十一章 物业管理员岗位职责
一、管理员在物业管理部经理领导下进行工作，对业主实行全面服务。
二、熟悉社区内楼宇构造、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备分布位置，各类公共场合使用性质和服务对象，系统掌握住宅整体状况。
三、积极与业主进行交流和沟通，建立良好人际关系。
四、解决业主/顾客寻常业务联系，问讯、征询、投诉等事宜。
五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在问题及时时行整治。
六、负责业主装修前交底和装修过程检查，以及存在问题解决。
七、负责社区太阳能、空调安装手续办理，和检果验收。
八、负责对社区公共部位设施/设备检查和保修。
九、负责对社区空置房时行检果和管理。
十、负责社区钥匙管理和使用。
第十二章 水电工岗位职责
一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电。
二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从顾客随叫随到，不拖拉扯皮。
三、对用电设备要定期或不定期巡回检查，发现问题及时解决，填写好工作日记，并及时向上级详细报告。
四、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”禁止扎刀开关带负荷停送电。
五、坚持劳保上岗，带电作业时，必要有人监护，保证工作人员人身安全。
六、节约用电，做到不该开灯不开，不该送电不送，准时开关路灯及一切用电设备禁止擅自乱挂违章用电。
七、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。
八、及进搞好业主用电充电工作。
第十三章 监控室规章制度
为了加强闭路电视监控系统操作室管理，保证监控系统正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。
一、监控室值班登记制度
　 （一）监控人员必要具备高度工作责任心，认真贯彻公司赋予安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现状况及时进行解决和上报。
　 （二）值班人员必要严格按照规定期间上下班，不准随意离岗离位，个人需解决事务时，应征得值班领导批准并在有人顶岗时方可离开。
　 （三）对监控到可疑状况，及时告知巡逻人员进行跟踪，保证园区治安稳定。
　 （四）每天对监控状况进行登记，并对值班登记本保存存档。
二、监控系统使用管理制度
　 （一）监控人员服从值班领导安排，认真贯彻值班期间各项工作任务。
　　（二）监控人员应爱护和管理好监控室各项装配和设施，严格操作规程，保证监控系统正常运作。
　　（三）非工作人员未经允许不得进入监控室。公司员工和外来人员需到监控室查询状况和观访者必要经值班领导批准方可进入。
　 （四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备寻常维护保养，保持室内卫生清洁。
（五）公司领导及关于部门领导需到监控室查询状况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和予以积极配合。
　 （六）必要保守秘密，不得在监控室以外场合议论关于录像内容。
三、发现案件线索登记存档制度
（一）监控人员每天对监控录像进行翻看，发既有价值案件线索及时另存入U盘保存，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索。
　　（二）监控人员对园区打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U盘存档保存，并做好标记。
　 （三）对公司领导规定保存录像进行另存入U盘，制作光盘长期存档保存，并做好标记。
第十四章 考勤管理制度
一、签到制度
严格实行上下班签到制，上班前10分钟、下班后10分钟为签届时间，超过或提前均视为迟到和早退，迟到、早退5分钟以内惩罚钞票5元，5分钟以上30分钟以内惩罚10元，30分钟以上或不到者按旷工一天进行解决。托人签到、签退或弄虚作假报考勤者，每发现一次惩罚当事人50元罚款。
二、请销假制度
1、上班期间有事需请假，除公休一天外，别的时间均视为事假，事假期间无工资。
2、请假人必要写请假条，得到主管领导批准后，亲自将假条拿到办公室备案，领导不予批准或未做请假而擅自离开或逾假不归者均按旷工解决。
3、请假审批规定如下：
（1）各部门员工一日以内由部门主管审批，一日以上报公司经理批准。
（2）部门负责人一日以内由公司经理审批，一日以上由经理签字后上报总公司主管领导批准。
4、假满上班时必要到审批领导处进行销假报到。
5、负责主管考勤领导要严格考勤不徇情看面，秉公办事。
第十五章 财务管理制度
一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型财务管理对我司经济管理进行全面、精确核算、反映、监督和控制，为提高我司经济效益而发挥以财务管理为龙头作用。
二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化状况，为公司领导提供真实会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠数字根据。
三、加强财务管理，认真编制执行财务筹划，准时收缴社区业主水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金。加强钞票管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益。
四、搞好会计监督，严格履行公司赋予工作职权，尊重宣传和维护国家关于财经制度、法令和纪律在我司执行状况。
五、加强财务工作人员专业知识学习，提高业务水平，规定每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错。
六、社区内关于重大经济合同或关于经济文献拟定要以财务参加和核算为根据，进行精确分析和管理。
七、所有财务钞票支出必要有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。
第十六章 员工宿舍管理制度
为提高员工生活质量，保证员工生活安全，避免挥霍，特制定本规定。
一、宿舍应保持干净，整洁、禁止堆放垃圾。规定地面无杂物，门窗干净，被褥、衣物放置整洁，床单、被套常换洗。
二、宿舍卫生由该宿舍人员自行轮流打扫，当天值日负责当天宿舍卫生，主管班长负责检查贯彻，卫生不干净者每次处以5元罚款。
三、宿舍内不准吵闹，大声喧哗，不准随便乱丢垃圾，随身物品应安放整洁。
四、宿舍人员不得擅自调换房间或公司财产物品。
五、住宿人员如离开宿舍时必要关好门窗，切断电源（电热毯、电灯）水源，否则对宿舍班长处以10元罚款。
六、住宿人员必要准时就寝，除值班人员外一律在晚11：00前就寝，如有特殊因素不能就寝，需报主管领导批准。
七、宿舍内节约用水，用电，不准私接电源。
八、起床时必要整顿好被褥，卫生间及时冲洗，保持室内环境整洁。
九、宿舍物品实行精细管理，做到件件有人负责看守、维护、清理。住宿人员不得损坏公司财物及公共设施（如：暖气片、洗脸盆、坐便器、插座、灯具等）。
十、员工应树立安全意识作好寻常防火，防盗工作，贵重物品应注意保管好，若有丢失及时向负责人报告。如有发现公司员工偷盗她人财物者，公司有权将其除名并追究其法律责任。
十一、注意保持公共区域卫生，卫生用品用完后必要放在垃圾桶里，禁止丢入厕所下水道内，若因而导致厕所堵塞，由当事人负责疏通并承担其费用。
十二、树立文明意识，团结意识，住宿员工之间应互相尊重、互相协助、团结友爱、和睦相处，禁止拉帮结派搞个人主义和地方主义，禁止骂人，说脏话和打架斗殴等事件发生。
十三、任何员工未经公司允许不得擅自留宿外人，须经理批准方可留宿，否则处以30元罚款。
所有员工必要严格遵守该管理制度。
四、物业管理行政管理方案
1、行政服务管理目的:建立明确管理和服务目的,规范化、原则化、专业化模式运作,满足服务规定最大化。
2、行政管理组织目的:建立合理、高效组织架构,进行规范化、原则化管理,实现服务管理目的。
3、行政服务管理基本内容:行政人事管理、财务管理、档案管理、公共服务(房屋维修、设备维护、公共秩序、保洁、绿化等)、特色服务(带送鲜花、报纸、租赁等)、组织文化活动等。
4、行政服务管理岗位职责:
4.1经理:房屋管理、文献管理、业主投诉问题解决、增值服务开展、社区文化贯彻等项目统筹管理。
4.2管理员:房屋维修、房屋租赁、业主档案管理、业主各种手续办理、增值服务及社区寻常事务监管。
4.3维修工:设备保养与维修、
4.4保安人员:社区公共秩序维护与监管、消防管理、车辆管理。
4.5保洁员:楼道与庭院保洁。
5、行政服务管理操作流程:
 5.1投诉解决:物业服务人员接到投诉1日内,将问题分类传递到有关责任部门,2日内给业主确切回答,并负责督导解决。解决后,就解决状况在1周内进行回访。建立业主投诉档案库,保证《业主投诉登记表》及其她解决资料及时存入业主投诉档案。
5.2档案管理:按照《档案管理办法》分类管理、归档,并及时送达到有关人员。
6、行政服务管理制度:
6.1员工行为规范。
6.2劳动人事管理。
6.3人员晋升办法。
6.4绩效考核及奖惩试行办法。
6.5合同管理制度。
 6.6资产购买管理办法。
 6.7财务管理办法。
 6.8竣工图纸和技术资料验收原则。
 7、信息反馈渠道及时间:为了保证物业管理服务质量,使客户满意率达到和保持98%以上,物业将设立各种信息反馈渠道,形成信息反馈网络。
7.1在分公司建立业主意见登记本,随时收集关于业主对物业管理方面意见。.7.2设立24小时业主投诉热线,24小时接受投诉。公示物业公司网站、邮箱地址、电话号码及负责人姓名。
  7.3每半年做一次对物业管理服务意见调查,广泛征求业主意见,并将调查成果整顿汇编,进行记录分析,查找问题因素,提出改进方案。对重要问题予以正面回答。
7.4定期向上级单位做工作请示、报告,积极接受工作监督和指引。
五、公共秩序维护和消防服务方案
1、公共秩序维护
1.1管理区域门岗实行全天24小时立岗保安服务。
1.2保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关事。
1.3值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“规定”类用语及禁忌语。
1.4为保障业户、访客人身、财产及××××项目（－－－）安全，保安人员应认真值守，实行正常社区公共部位安全保卫防范性工作，尽到善良管理人注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反映，坚决作出恰当处置，即时报告上级，并做好记录。
1.5门岗保安人员应熟悉××××项目（－－－）常住人员及私家车辆状况，并严格实行访客出入登记制度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其她闲杂人员进入管理区域。
1.6雨天为业户提供以便伞等便民服务。
1.7对装修民工出入社区严格验证，对装修民工携带工具出社区，应查验由管理处签发出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证、由管理处签发出门证，并做好相应记录。
1.8管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，对重点区域、重点部位每1小时至少巡逻1次。
1.9为防盗、防火、防灾和维持管理区域公共秩序，按不同方案巡视路线，保证每小时巡遍所有公共区域。
1.10严密巡逻公共区域保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标记、消防设备、设施完好状况、公共区域环境卫生状况及社区周界报警系统状况。发现异常状况及时向关于部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。并对路灯损坏状况做好记录，及时报修。
1.11加强装修管理，制止违规装修，制止占用公共场合任意施工行为，保证夜间（18:00-次日08:00）及国定节假日不发出影响她人休息装修、施工噪声。
1.12对进出社区装修、家政等劳务人员实行暂时出入证管理。
1.13为应对突发事件，应制定相应应急预案并定期演习（每年1～2次）。
1.14管理区域内监控系统全天24小时开通运营，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏；通过社区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内安全动态，发现疑问应及时定点监控录像，并对可疑状况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录；当值人员应对监控私密性内容及现场记严格保密，不得泄漏，未经管理处经理允许，不得擅自放像、切换监控录像资料。
1.15监控录像保存一种月，循环使用。
1.16做好监控室内务及清洁卫生工作。
1.17监控室内无关人员不得进入，关于人员进入都应做好详细记录。
2、消防系统维护质量原则
消防工作至关重要，咱们始终保持高度警觉，将寻常消防管理作为一项重要工作来抓。咱们着重开展如下几项工作：
2.1咱们坚持“防止为主，防消结合”消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”管理观念,实行全员义务消防员制。
2.2加强消防教诲宣传和培训演习工作
2.2.1消防教诲宣传工作：
咱们将在居住区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。居住区入住时，咱们将向每户业主发放一册《消防知识手册》，同步联系某些消防器材商家到居住区定点服务，建议业主配备灭火器。
2.2.2做好消防培训及演习工作：
重点加强保安员消防实战演习，每年组织两次义务消防队员和居住区业主共同参加消防演习，提高全体社区成员“自救”意识和能力，防范于“未燃”。
2.3加强二次装修消防管理
2.3.1对二次装修审批时，规定装修施工单位按原则配备灭火器材方可入场施工。
2.3.2对于复杂装修、大面积装修及有关商铺装修，规定施工单位必要提供消防报批手续以及灭火方案，方可开工。
2.3.3在入住期间，咱们将通过设专人巡逻监管、安顿挡车桩、安顿简要批示标记等办法，着重解决违章占用消防通道问题，保证消防通道顺畅。
2.4、建立消防迅速反映分队
结合以往工作经验，咱们将在保安员中选拔一批队员组建管理处“消防迅速反映分队”，以保证一旦浮现火警时，咱们能迅速作出反映，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。附火警应急程序如下：
2.4.1报警
管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常状况如烟雾、火光等，应及时向上级领导及消防部门报告。管理处值班员接到火警报警后，应迅速告知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、当前火势、周边环境及人员受伤状况等。
2.4.2召集
火警确认后，告知义务消防队员赶赴现场。管理处所有人员一旦获悉火警均应及时直赴现场，参加灭火。管理处经理接报后应赶往监控中心进行调度，经理助理接报后应赶往现场进行指挥。到达现场人员必要听从现场指挥调配。
2.4.3灭火
现场指挥依照火场状况，迅速组织到场员工成立灭火组、急救组、疏散组、警戒组及增援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速、精确。灭火组在现场指挥带领下使用灭火器材进行灭火。急救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组负责协助邻近火场居民迅速由消防通道疏散，同步指挥停泊在危险区域内车辆驶离。后续赶往火场人员为增援组。按现场指挥命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需各种物品。若火势过大且消防警已到场时，不必要人员要迅速撤离。义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。
2.4.4善后与恢复
火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因，记录损失，向上级提交事故报告。
六、清洁绿化服务方案
1、清洁服务
1.1环境卫生管理要点：
（1.全员保洁，人过地净;重点部位，重点保洁。
（2.保证居住区内部环卫设施完备及各类卫生宣传标记齐全;
(3.建立专业化保洁队伍，制定详细操作规程及工作原则，实行每日16小时保洁服务;
(4.生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集和转运采用密闭方式。
1.2环境管理详细办法及工作原则：
1.2.1垃圾箱
每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物;垃圾车、池每日冲洗，每周彻底消杀一次;垃圾车无明显附着物，垃圾池周边无积水、污渍。
1.2.2楼道地面
(1)水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次;