小区前期物业管理方案样本.doc

“XX”小区
前期物业管理方案
第一章 物业管理处机制架构
一、 物业管理服务定位、服务目标、管理模式、实施方法
（一）物业管理服务定位
XX小区是AA市首个大规模滨江坡地建筑群，总建筑面积逾23万平方米，楼盘面积规模较大，环境优雅，是现代建筑精华和山水居住文化融为一体中等品位商品住宅小区，公共配套设施完整，适合按三级物业管理标准实施管理。我们将根据标准，对小区实施以住宅小区为主，合适配合对商铺物业管理服务开展工作。
（二）物业管理服务目标
1.管理处严格实施物业管理条例要求，根据前期物业管理服务协议约定及物业管理服务质量承诺，开展物业管理服务工作。
2.和广大业主一道遵守和维护《临时管理规约》及各项小区内部管理规章制度，努力营造友好、文明、安全、洁净、美观、舒适、温馨居住环境。
3.努力争取做到小区实现专业化经营和服务，管理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨服务，人文管理。
4.最终达成物业管理企业和小区业主完美合作目标。共同创建XX物业管理品牌形象，争取两年内达成文明小区标准，创AA市优异物业管理小区称号。
（三）管理模式和实施方法
1．管理模式
我物业企业将奉行“以业主为中心，以职员为根本”管理理念，把为业主（住户）服务作为工作“关注焦点”，把“热情服务、精益求精、尽忠职守、创新进取”工作作风引入到物业管理服务中去。经过制度规范管理，依法经营，推行人性化服务，充足发挥全体职员主动性，实施直线式管理，本着“精干高效”标准，合理设置机构和进行人员定编，在确保服务质量前提下，降低成本，减轻业主负担。根据现代化物业管理方法，实施规模化、科学化、规范化、专业化管理，创建独具长岛特色服务管理模式，努力争取成为行业佼佼者。
2．实施方法
（1）在努力经过规模化管理做好物业管理服务同时，把个性化服务，人性化管理作为企业关键工作目标，以“公平”标准为指针，依法管理，以情服务，以“业主需要就是我们追求”为服务理念，真正发挥“管家”作用。
（2）将管理处工作细划分，共分为综合部、保安队、工程维修部、绿洁部四个模块，由小区主任一管到底，各专业组直接对主任负责。对这些模块实施专业化管理，参考ISO9000质量管理体系，推行全方面质量管理，确保小区物业管理工作从一开始就走上规范化、标准化、法制化道路。
（3）检验各模块专业化管理效果采取绩效考评措施，选择关键工作过程质量标准作为绩效考评依据，每个月评选一次，达成提升各模块服务质量目标。

二、“XX” 小区一期管理处人员配置
人员配置计划、岗位职责及素质要求
部 门
职 务
人数
学历职称
岗位职责
素质要求
主任
主任
1
大专以上文化，持有全国物业管理企业经理上岗证
负责物业管理处全方面管理工作
熟练掌握和业务相关政策、法规、制度，含有丰富物业管理经验，有较强组织协调管理、处理问题和语言、文字表示能力。
保安队
保安队长
1
高中以上文化，持有专业培训上岗证
负责护卫部全方面管理工作
含有从事小区护卫管理工作经验，责任心强，综合素质好。
综合部
管
理
员
3
中专以上文化，持有管理员上岗证
负责小区内物业管理，计算收费，协调、检验业主投诉处理。
含有一定文化、公关素质，有一定协调能力，熟悉物业，懂电脑操作。
保安队
保安
员
12
初中以上文化，退伍军人或经过专业培训、有上岗证
实施各岗位职责，确保小区良好工作、生活环境。
责任心强，政治素质好，有专业知识和护卫管理工作经验，有一定独立处理突发事件能力，形象好。身高男1.68～1.73米之间，女1.55～1.6米之间。
工程
维修部
维
修
员
3
经过专业培训、有特殊工种上岗证
负责小区房屋、水电、机电等设备设施养护和管理。
含有水电岗位技术技能，经验丰富，维修抢修能力强，能吃苦耐劳。
绿化
洁卫部
绿
化
员
2
技工以上文化、园林专业
负责小区全部公共绿化地及植物养护和管理。
园艺专业或有多年实际操作经验，熟悉绿化养护、管理和种植，能吃苦耐劳。
保
洁
员
4
经过专业培训
负责小区各项保洁、清洁工作。
熟悉日常和特殊清洁保洁工作，责任心强，能吃苦耐劳。

三、管理处组织机构、运作机制及管理制度
㈠管理处组织机构
为愈加好开展“XX”小区物业管理服务工作，提升XX小区服务质量和服务效率，依据小区业务需要，管理处拟设置综合部、工程维修部、保安队、绿化洁卫管理部共四个部门，采取简单直线式组织结构，多种职务按垂直系统直线排列，以下图所表示。
1．这么管理，结构简单，权力集中，责任分明，指挥统一，联络简捷，符合量化管理要求。
2．XX管理处作为B物业管理下属机构，财务上实施成本独立核实。

公 司
管 理 处 主 任

综合部
保 安 队
工程维修部
绿洁部

洁卫员
绿化员

维修员

门卫岗

巡查岗

队
长

管理员

㈡运作机制
管理处于内部管理上将管理活动和管理手段组成一个连续封闭回路，形成工作任务分配、实施、检验、总结、整改一套严谨工作监控回路。
⑴组织机构设置标准是精干高效、一专多能。管理处实施企业领导下管理处主任负责制。
⑵管理处内部实施垂直领导，降低管理步骤，提升工作效率。
⑶内部运作系统：管理处于内部管理上，采取是将管理活动和管理手段组成一个连续封闭回路作法，即重视封闭性，这么才能形成有效管理运作，不然，假如管理系统内结构、联络松散，没有一定控制，那么内部管理肯定是无效。
⑷在具体运作中，管理处主任是日常工作指挥者，同时又是监督检验者，各项指令下达后，策划、安排和实施机构即开始运作，实施过程中信息经过反馈渠道回到指挥机构，供主任做出校正、判定、总结。在整个过程中，主任还要从检验、评选结果中发觉管理中存在问题，并加以纠正，做到有布署、有检验、有总结，从而确保了管理有效性。
2．在对业主/住户服务控制上，我们经过以下方法提升服务质量：⑴制订各部门工作手册，各岗位工作步骤、工作质量标准及考
核标准，来确保我们服务质量；
⑵建立对用户回访制度，来检验业主/住户对我们管理服务工作满意度；
⑶建立“主任意见箱”，随时征集用户对服务工作意见，并使信息真实性和立即性得到确保。
3．在内部管理上，我们经过建章立制，规范管理；职员培训，提升职员综合素质；经过例会、职员之间信息沟通立即了解住户要求期望，职员情绪细小改变，物业设备异常反应等等。通常对管理质量产生影响，在自己职权和能力范围内处理不了，全部将作为信息反应给主任，方便立即作出处理，协调关系和处理问题。
第二章 管理处各部门关键职责及管理制度
一、各部门关键职责
1．综合部
——房屋管理。
——入住、装修管理。
——图纸、住户档案管理。
——住户投诉管理。
——房屋租赁管理。
——住户回访。
——外协外联业务。
——小区文化管理。
——水电费、物业管理服务费收缴管理。
——物资采购、供给及库房管理。
——联络家政服务及有偿服务工作。
——管理处人员出勤考评、工资发放工作。
——定时公布多种物业费用收支情况。
——参与房屋完工验收查验工作。
2．工程维修部
——负责小区内公共设施设备安全检验、保养和维修。
——管理好小区设备设施及技术图纸资料。
——处理住户水、电、气、消防、通讯、电视、等投诉并开展维修业务。
——做好多种公共设施设备运行、检验、维修统计。
——负责智能化系统设施养护及培训指导使用。
——负责委托外部维修工程联络业务。
3．绿化洁卫部
——负责绿化地养护、修剪和管理。
——负责培育花苗。
——负责小区内公共环境卫生清洁。
——负责绿化洁卫用具、化肥、农药、物品使用和管理。
4．保安管理部
——帮助公安部门搞好小区内治安工作。
——帮助消防部门搞好小区内消防工作。
——帮助处理突发性事件。
——负责小区内道路交通、车辆停放秩序日常管理和车位收费。
——负责保安部门物品、设施设备管理。
——负责和派出所、小区委员会协调工作。
二、日常管理制度
1.企业行政管理制度。
2.保安部管理手册。
3.绿洁部管理手册。
4.综合部管理手册。
5.工程维修部管理手册。
6.财务部管理要求。
7.保安管理员考评制度。
8.工程维修人员考评制度。
9.房屋管理员考评制度。
10.绿化员考评制度。
11.洁卫员考评制度。

第三章 XX小区前期物业服务方案
前期物业管理工作计划方案分三个阶段进行：
第一阶段：前期介入至业主入伙前。
第二阶段：业主入伙至业主委员会成立前。
第三阶段：业主委员会成立至业主全方面入住。
一、前期介入服务方案
㈠依据和开发商签署《XX小区前期物业服务协议》开展以下工作：
1．组建管理机构。
2．作为物业管理顾问，前期介入跟进XX小区项目标物业计划设计、建设、施工质量监理、设备安装及调试。
3．配合开发商制订《临时管理规约》，和购房者签署《前期物业管理服务协议》。
4．代表业主对XX小区物业管理区域实施全方面接管验收。
5．做好业主入伙运作方案准备工作。

㈡前期介入关键服务工作内容
1.前期介入工作步骤

项目介入
开发商提供小区
各相关图纸资料
查看图纸资料
了解设计情况

现场查看（建施、电
施、水施、市政配套）
参与现场
施工会议
提提议
性意见

开发商提供“商品房销售协议”示范文本
开发商提供“商品房质量保
证书”、“商品房使用说明书”
组织售楼人员学习物业管理基础知识

制订多种文件、要求、表格、协议
参与工程
完工验收
和开发商交
接房屋钥匙
做好业主入伙运作方案准备工作

2.对“XX”项目周围情况了解和搜集物业相关资料。
了解关键项目有：供电、供排水、燃气、网络、有限电视等。
⑴机构名称、地点。
⑵机构责任人姓名及联络方法。
⑶设备容量是否能够满足要求。
⑷如设备管线发生突发故障，和其联络方法等。
3.周围社会、文化机构情况了解。
了解和物业管理相关系部门有：街道办、居委员、城区机构、派出所、消防部门等。对住宅小区有服务关系部门有：医院、游乐、购物场所、邮局、学校、幼稚园等。掌握——
⑴机构名称、地点。
⑵机构责任人姓名及联络方法。
⑶户口迁移手续。
⑷通邮地址。
⑸周围服务机构服务内容、服务范围、接待能力、档次。
⑹学校幼稚园入学、入园手续等。
㈢前期介入工作计划
工作计划表
序号
项目内容

5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
负责部门
1
制订管理方案
—

企业总部
2
物业前期介入
—
—
—
—
—
—
—
—
前期介入小组
3

管理处筹建
1.建章立制
2.职员招聘培训
3．入伙、装修资料准备
—
—

企业总部
4
绿化工程施工
—
—
—
—
—

绿化部
5
画停车场车位线
—
—

管理处
6
物业办公用房装修
—
—

企业总部
7
物业办公用具配置

—

企业总部
8
保安进驻

—

保安部
9
资料交接、
入伙前对接会

—

房开、客服、售楼、物业主管领导
10
工程接管资料验收
—
—
—
—
—

前期介入小组
11
对验房交房区域全方面清洗

—

管理处
12
验房
—
—

前期介入小组
13
发入伙通知书

—

管理处
14
办理入伙、交房

—

管理处
15
验房回访登记

—

16
装修管理

—
—
—
—
—
—
管理处
17
日常物管职能运行

—
—
—
—
—
—
管理处
㈣实施方法
1．各部门依据上述计划安排工作。
2．要求各级管理人员依据计划和实施计划控制标准对管理工作进行实施、衡量和评价。
3．在出现偏差时进行纠正和修订。
4．上述工作计划可依据小区工程进度进行调整。
二、前期介入管理工作方案
关键是从物业使用功效上，常常和开发商、施工单位沟通，并熟悉建筑项目标隐蔽工程、水电、安防、消防、市政设施、绿化等设计计划及实施方案，从以后方便管理、方便业主、符合实际情况出发向开发商、施工单位提出可选择工作意见。
㈠搜集政府对“XX”项目标审批手续及文件资料
1.《营业执照》。
2.《房地产企业开发资质证书》。
3.《项目开发同意汇报》。
4.《建设用地计划许可证》。
5.《投资许可证》。
6.《国有土地使用证》。
7.《商品房销售（预售）证》。
8.《建设用地红线图》。
9.《建筑开工许可证》等等。
㈡小区物业项目配置情况资料搜集。
物业管理企业对住宅项目进行后期物业管理时，很可能因前期设计、施工造成管理上困难。前期物业管理企业介入物业项目很大一项工作就是搜集设计资料，依据物业管理经验提出改善方案。关键搜集资料及需要注意问题有以下多个方面：
1.房屋户型及面积、户内装修、设施配置情况。
2.户内设施安装情况（水、电、燃气、电视、宽带、电话、空调预留位置、厨卫通风道等），了解这些设施在设计上对多种管线维修是否方便、对多种管线设计是否安全、业主家中常见备件是什么？
3.建筑结构、配套设备设施情况。关键有：
⑴小区楼宇情况（包含：楼宇平面、立体图、水、电、燃气、宽带、电视、电话安装图，项目本身配套设备名目、产地及造价）。注意在设计上对多种管线维修是否方便，对多种管线设计是否安全，和配套设备供给商联络是否方便。在设备出现问题时供给商多长时间能够抵达现场处理问题，以后检修工作中需常备备件是什么，需库存多少适宜等。
⑵绿化情况。关键有：绿化布局及品种是否符合大众化生活习惯，绿化用植物品种是否有毒，是否会给业主带来人身伤害。绿化用植物品种是否会给业主带来生活上不方便，如轻易飞絮、轻易生虫等。绿化种植植物品种是否符合当地气候，绿化种植植物品种养护要求是什么。
⑶小区商业及办公用房等配套用户情况（位置、面积、户型）。
⑷小区商业及办公用房面积是否能够满足需要，和小区建筑面积比是否符合国家要求。位置、户型是否能够满足管理及服务需要。
⑸了解《房屋使用说明书》、《房屋质量确保书》具体内容，以分清责任。
4.对项目标提议（后面专题叙述）。
5.配合开发商制订《临时管理规约》。
6.和购房户签署《前期物业管理协议》。
7.和开发商配合，对售楼工作人员举行物业管理基础知识培训班，使售楼人员知道向购房者解释物业管理方面基础知识及物业养护和二次装修应注意事项。
8.设置和制订业主准备入住时需使用多种文件、档案和表格（附后）

三、设计计划、环境布局提议方案
依据“XX”小区提供总平面计划图，结合小区物业管理经验，从物业使用功效实际出发，对“XX”设计计划、环境佈局提出以下提议性意见：
㈠物业管理用房
物业管理用房按国家相关法律法规要求，由开发商无偿提供给物业企业。在设计上应考虑提供必需物业管理用房应作为物业管理处办公用房（含管理人员生活住房、厨房、卫生间等）。
㈡市政设施设备
市政设施设备应依据小区实际情况合理配置。
1道路
小区道路建设应考虑满足救护、消防、运货及迁居俱车辆通行要求，居住生活单元及道路宽度应在6 M左右。
2给排水系统
⑴阀门和水表配置：水表前后和旁通管上应配置检修阀门,水表和表后阀门之间应配置泄水装置。
⑵给水系统应设置：阀门井、水表井、消火栓井、接合井，便于系统维修、保养。
⑶排水系统应设置：检验井、跌水井，便于定时维修、清理，疏通管道。
3.管道燃气：在燃气管道主干管分支处应配置阀门，方便控制燃气流量和在燃气管路维修时或突发性事件时截断燃气流量。
㈢供水、供电共用设施设备
1.公共区域用水、用电计量分表配置，应考虑单独配置，如绿化用水、水景观、路灯、安防智能系统、电梯、物业管理用房、公共卫生间、会所、便民商店、消防、自来水二次加压等全部应安装分表，方便后期物业管理统计、收费工作。
2.公共区域照明开关组合设计配置尽可能细划，不宜一个开关控制一片灯，应按每组灯要求配置开关。如：要求二十四小时开灯、要求节假日开灯，要求梅花间隔，要求分段间隔，要求分区、分块间隔灯等来配置组合开关，以达成以后物业管理者依据效果功效及节能要求来任意控制，在硬件上做好设计配置工作。
㈣安防系统
为营造小区安全、高效、文明、方便、舒适小区环境，提议开发商把小区建成智能化小区，在安全防范配置、防火防灾应急联动、网络信息、电视监控、停车自动收费等系统方面上一个新平台。
㈤消防设施
依据消防部门要求，在小区内合理配置消火栓、消防器材、移动式消防灭火器。
㈥网络系统、有线电视系统
网络、有限电视系统维护由专营企业负责，应设置系统专用电表。
㈦公共设施设备配置：
1.提议在小区大门设置宣传广告橱窗和小区平面指示牌。
2.提议完成小区内多种警示标识、指示牌、宣传栏、牛奶箱、单元报刊箱、单元公共生活垃圾桶。小区内主干道相距30 M左右设置一个果皮箱。
3.对消防、电梯、自来水二次加压、安防等关键部位应急供电，提议安装自备发电机系统。电梯应安装停电自动平层装置及5方呼叫系统，以确保忽然停电时业主不被困在电梯间。
4.自来水二次加压系统实施分层加压，对自来水企业能正常供水楼层不进行二次加压，以节省能源。
5.楼屋顶安装太阳能热水器问题。因为包含到结构、消防、防雷、外立面美观、管线部署等问题，如小区开发商同意给安装，在设计上应预留多种配置。现在提倡节省型社会，太阳能热水器是节能产品，计划设计时需考虑周全，让大家用上节能产品。
6.商铺空调安放位置和排水管应统一预留。住户空调外机安装位置应合理，外机安装简捷、安全。住宅窗框宽度要稍宽于空调外机尺寸，易于将空调外机挪出去安装。
㈧其它提议
1.为便于小区治安管理，提议在内围墙边全部种上三角梅或其它带刺灌木，一能够作为绿化美化环境，二能够起防盗作用,三能够降低保安管理成本。
2.考虑小区为半坡建筑群体，设计时对全部护坡要加设护栏，以确保业主/住户居住安全。
3.沿街铺面设计使用上，应考虑酒楼饮食虑排烟、排污、噪音、和配电问题，要符合环境保护要求，不能影响左邻右舍及小区业主正常生活。在售房协议中应有此项约定。
4.作为生活小区，小区应该设有娱乐室、文化活动室、绿化观景点、休闲椅等。
5.用户配电方面，伴随大户型房屋出现，每户用电负荷增加很快，有些业主需要在其套间内安装好几台空调。另外还增加了电饭锅、电炒锅、微波炉、电暖器、电热水器等大功率电器，这么用电负荷猛增。所以设计时要尽可能考虑配足用电量,以免造成住户进小区很快，就要申请增容，不然常常跳闸、停电，甚至还会引发怒灾。
四、XX接管验收工作计划
㈠接管验收标准
㈡接管验收应含有条件
㈢接管验收标准
㈣职责分工
㈤日期安排及工作内容、验收要求
·成立小区接管验收小组
1.提前派工程技术人员及管理人员进驻现场，和开发建设单位参与前期物业管理及小区完工收尾监理工作。
2.和开发建设单位协商小区交接问题和制订验收方案，统一验收标准。
3.准备接管验收多种表格。
4.编制小区验收计划，验收方案。
·小区接管验收应含有条件
依据《AA市房地产开发项目交付使用管理暂行措施》实施：
1.已取得经建设单位、设计 单位勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意《建筑工程完工验收意见书》；
2.已取得市公安消防部门核发《建筑工程消防 验收意见书》；
3.已取得市政管理部门核发《城市排水许可证》；
4.已取得市供电部门签署供配电设施验收合格意见；
5.已取得市自来水企业出具同意用水证实；
6.已取得市拆迁管理部门出具落实拆迁安置证实（旧改项目）；
7.小区道路已按计划要求完成建设；
8.小区室外燃气管线敷设完成，住宅室内敷设到户；
9.小区内电话通信线、有线电视线敷设到户；
10.小区绿化方案经市园林管理部门立案，绿化工程按方案要求进行建设；
11.已依法选聘含有对应资质物业管理企业，并签署了书面前期物业服务协议。
12.分期实施建设房地产开发项目，能够分期办理交付使用立案手续。
·参与完工验收
1查验内容：　　　　　
⑴主体结构
⑵外墙面
⑶屋面
⑷楼地面
⑸室内装修
⑹水、电、气
⑺通讯、有线电视、网络
⑻消防、安防设施
⑼隶属设备、配套设施、道路、场地
⑽环境绿化
2参与房屋完工验收工作，关键是从物业管理角度出发，关键对房屋主体结构安全和满足使用功效为关键内容进行查验，发觉有不符合实际或对物业使用功效有重大影响，立即汇报开发商。
·小区预验收
接到开发商接管验收通知后，验收小组查对所接收资料，含有条件，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。到时，验收小组依据验收计划、标准（依据建设部《房屋接管验收标准》），按专业分工进行预验收：
1.验收小组对设计图纸、设计变更、完工图、设备清单进行预验收，对住宅主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、隶属工程进行质量和使用功效检验。同时，还要关键验收设备和主材规格型号、容量、制造厂。并清点数量、安装位置等。
2.在预验收中检验出不符合标准项目，提出书面《物业验收整改通知书》，返回给移交单位，并在要求时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。
3.对验收中单独设备进行试运转验收。关键验收设备安装质量和运转中设备关键技术指标，对不符合指标，立即提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达成要求要求。
4.预验收后形成一份预验收汇报，交企业总经理审查。
·小区正式验收
预验收中提出项目落实后，验收小组要进行检验、验证，如整改合格，则进行正式小区验收。
1. 小区设备验收，做到三符合：
⑴图纸和设备规格型号、数量相符合。
⑵工程关键设备实际安装位置和设计安装位置相符合。
⑶设备包含设备连接整个系统技术性能，应和设计功效相符
合。
验收完成将验收结果统计在《验收交接统计表》中。
2.对小区其它公共配套设施进行验收，关键放在预检时已统计在案问题方面，其结果也统计在《验收交接统计表》中。
3.各专业依据验收后情况，写出单项工程验收汇报。验收小组依据单项验收汇报，做出综合性验收评定及意见书，并将验收汇报送企业总经理审批。
4.企业总经理代表小区接收单位，同小区交接单位进行正式移交。物业管理企业会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部资料收归存档。
五、入伙管理和资料准备
入伙管理一向是物业管理工作关键，难度较大。由物业企业协同开发商共同进行，入住以后以管理处和业主为基础主体，为转入日常管理做好铺垫和准备。必需严格按以下程序进行。
⑴业主入伙程序
向业主发出入伙通知书（经过快速专递发送）
查对业主身份，购房协议、入伙通知书，填写“住户基础情况表”
管理员陪同业主查验房屋（房屋现场），抄水电表底数，填“房屋交接单”
业主交纳首期管理费、维修资金、水电费周转金
领《住宅使用说明书》《房屋质量确保书》《住户手册》，业主领钥匙
签“物业服务协议”“临时管理规约”等
重新通知业主验房（物业处）
对不合格项进行保修、整改（开发商）
“房屋保修单”（业主填写）
对不合格项进行确定（管理处报开发商）

⑵做好入伙前各项准备工作：
① 多种管理表格、协议。
② ②查对各房号钥匙。
③ 水、电、气、电话、电视、智能化系统设施开通相关手续。
④财务收费票证等。
⑤入伙资料及表格以下：
序号
编号
资 料 名 称
数量（份）
纸 型
备 注
1
一、
房屋质量确保书

32开
装订成册
2

房屋使用说明书

装订成册
3
二、
住户手册

A4
装订成册
4
1
临时管理规约

A4

5
2
临时管理规约承诺书

A4

6
三、
前期物业管理协议

A4

7
四、
装修手册

32开
装订成册
8
1
住宅室内装饰装修管理服务协议

A4
加印
9
2
住宅室内装饰装修申请表

A4
加印
10
3
防火责任书

A4
加印
11
4
装修施工承诺书

A4
加印
12
5
业主安装分体式空调机承诺书

A4
加印
13
6
业主房屋装饰装修承诺书

A4
加印
14
五、
入伙资料

15
1
入伙通知书

A4

16
2
入伙须知

A4

17
3
入伙手续书

A4

18
4
缴款通知书

A4

19
5
收费一览表

A4

20
6
业主入伙资料一览表

A4

21
7
入伙程序示意图

A4

22
8
房屋交房验收表

A4

23
9
房屋维修整改单

A4

24
10
钥匙托管协议

A4

25
11
业主基础情况综合记录表

A4

26
六、
和开发商交接资料表格

27
1
房屋本体接管验收表

A4

28
2
公共配套设施接管验收表

A4

29
3
机电设备接管验收表

A4

30
4
钥匙验收交接表

A4

31
5
资料接管验收表

A4

32
6
接管验收问题整改表

A4

二、成立前期介入工作小组
1．前期介入工作小组组员
组长：
副组长：
组员： 2．关键分工
组长：负责全方面介入总领导工作。
副组长：负责前期介入工作管理、培训、入伙资料准备、房屋验收交接工作。
组员1：负责前期介入工作跟进管理、培训；房屋、设备验收、移交；工程资料交接工作。
组员2：负责前期介入监督管理及后勤工作。
组员3：负责隐蔽工程拍照、业主资料、物业管理资料搜集、存档；验房、办理入伙手续等工作。
组员4：负责前期介入隐蔽工程跟进工作，掌握隐蔽工程走向，了解多种设施设备安装情况；参与房屋、设备验收、移交；工程资料交接及办理入伙手续等工作。

2.业主入伙至业主委员会成立前阶段
（1）对XX小区实施正常物业管理服务。
（2）在保修期间帮助开发商处理职责范围内业主提出房屋配套设施返修问题。
（3）协调业主和开发商、建设单位关系，督促或协调开发商和建设单位处理业主提出相关房屋及公共配套设施方面问题。
（4）在保修期满时，代表业主对其产权范围内物业进行一次全方面检验。
3.业主委员会成立至业主全方面入住
（1）帮助相关部门组织召开业主大会，选举产生业主委员会。
（2）帮助业主委员会起草《业主委员会章程》、《临时管理规约》。
（3）和业主委员会签署《物业管理服务委托协议》。
㈢激励机制
1.物业管理将企业效益、职员业绩和个人收入挂钩，给各级人员和其贡献相适应酬劳。
2.月度考评和年度考评相结合，每十二个月依据考评结果，决定人员去留，调整人员待遇、职位。每十二个月开展一次评优争先活动，从职员中选出一名优异职员。对优异职员要求工作表现突出，当年无任何不良统计，经企业考评同意，另发给奖金，以示嘉奖。
3. 实施工资福利等级机制。职员工资收入实施基础工资、岗位工资、职务工资、效益工资、合适补助组成结构型工资制度。每十二个月依据考评结果，合适时候进行工资待遇调整。
4.经过规范考评，实施优胜劣汰机制。
5.实施量化考评机制。
6.实施奖励机制
为了激励职员主动性，管理处制订一套职员考评和奖罚制度，关键有：
⑴奖励要求
①六个月内无一次违纪统计者，企业一次性奖励50元。
②十二个月无一次违纪统计者浮动一级工资。
③十二个月内无一次违纪统计，企业一次性奖励100元。
7.实施工作人员轮换机制。合适时机，适度实施人职员作轮换法，即有利于培养一专多能之才，也利于克服惰性，激活职员潜力。
5.实施工资福利机制。职员除实施基础工资以外，还实施等级工资、效益工资、生活补助、夜班补助、节日加班费、过节福利、服装费补助、养老金、医疗补助、工龄工资等工资福利机制，关心职员生活，调动职员主动性。
6.实施职员思想教育机制。政治思想工作，是精神文明建设关键内容。管理处领导要常常给职员加强思想素质、政治素质、道德素质教育，激励职员参与物业管理工作和管理新技术，开展多种文体活动，从而建设一支有思想、有道德、有文化、守纪律职员队伍。
经过激励机制运作，使职员体验出自己利益和管理处生存和发展亲密相关从而产生强烈责任感，激励职员工作热情，也给职员发明了含有挑战性和成就感机遇。

计划设计是各功效区能否形成完整、舒适、方便、安全先天制约条件，大多数建筑设计院在计划设计时，仅考虑房屋及配套设施两个关键组成部分，未能充足或正确考虑以后物业管理，给住户造成了麻烦，给物业企业带来了不便甚至困难。有鉴于此，物业管理服务在基础工程建设开始介入，让物业管理和计划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不一样专业在不一样层面上进行互动。
（四）小区开展多个经营途经提议
多个经营以满足业主（住户）生活和工作需要为标准，依据本区实际情况，认为比较适宜开展经营服务活动项目以下：
1.物业租售代理：代理业主物业租售业务，代理开发商未出售房业务。
2.图书、音像出租：
3.小区外墙广告位出租、新型广告体出租（如和广告企业联合投资经营电子屏幕、彩色灯箱等）。
4.百货、果菜、燃气供给。（为了不影响小区内环境卫生，蔬菜最好经过摘冼后用保鲜袋装摆卖）。
5.绿化工程服务：经营花木租售、代理管养业务。
6.维修服务：业主（住户）室内水电、家电、家俱维修。
7.装修服务、家务服务，多种代办服务等。
8.餐饮服务：【在避免噪声、废气、尘灰、煤烟、污水等影响小区业主（住户）生活前提下经营】
（五）XX小区建设施工阶段现场秩序维护、控制、管理、帮助开发建设单位监督调试、配套设施安装工作方案。
1.小区建设施工阶段现场秩序维护、控制、管理提议
① 小区建设施工阶段，要有专员负责维护施工现场秩序，设置门岗，二十四小时值班警戒。
② 加强对进出人员管理，实施来访人员登记，车辆出入登记。严格控制闲杂人员、收废旧人员、推销人员进入工地。施工人员须佩带工作牌进出施工场所。对进出施工现场材料、物品实施严格检验核实。珍贵、大件物品、材料必需经相关部门责任人签字或经过核实后才给放行，即采取“放行条”方法。
③ 施工场所和施工生活区严格隔离分开。
④ 护卫员加强对施工现场巡视，施工人员下班后对施工现场进行清场。
2.帮助开发建设单位监督调试、配套设施安装工作提议。
① 依据设计规范要求，检验前期工程质量，系统隐蔽工程是否符合设计要求。
② 熟悉所要调试、安装配套设施性能、原理及操作方法。
③ 帮助开发建设单位，依据设计要求对配套设施进行安装、调试、管线部署，并进现场监督。满足设备安装、调试规范，确保安装调试质量。
（六）配合开发建设单位销售项目，为售楼人员举行物业管理基础知识培训方案，和配合售楼现场对物业管理问题进行解答工作方案。
1.开发商在商品房营销促销早期，经过宣传互动，主动引进物业管理观念。在楼盘广告宣传同时，介绍物业管理服务质量标准，物业管理收费方案，“管家式”物业管理服务项目，让业主了解物业、解除后顾之忧，促进楼盘销售。
2.配合开发商制订《临时管理规约》，和购房户签署《前期物业管理服务协议。
3.和开发商配合，对售楼工作人员举行物业管理基础知识培训班，培训关键内容是针对业主购房时比较关心物业管理服务问题进行讲授。

售楼人员物业管理基础知识培训方案
序号
培训时间
培 训 内 容
课时
培训目标和要求
主 讲 人
1
楼盘销售前两周
一、物业管理
1、物业管理概念。
2、物业管理内容。
3、为何要实施物业管理。
2
了解物业管理概念，知道物业管理内容和实施物业管理必需性
由从事多年物业管理实践经验管理处主任或企业经理、副经理讲课
2
楼盘销售前两周
二、前期物业管理服务
1、前期物业管理服务概念。
2、XX“前期物业管理服务协议》关键内容
4
了解前期物业管理服务概念，知道XX《前期物业管理服务协议》关键内容
由从事多年物业管理实践经验管理处主任或企业经理、副经理讲课
3
楼盘销售前两周
三、物业管理服务费
1、什么是物业管理服务费？
2、小区物业管理服务费收费标准是什么？
3、业主（住户）入住时应缴交哪些费用？
4、空置物业是否要交物业管理服务费？
2
了解物业管理服务费概念，收费标准，业主应缴交费用，空置房收费标准。
由从事多年物业管理实践经验管理处主任或企业经理、副经理讲课
4
楼盘销售前两周
四、维修资金
1.维修资金概念。
2.为何要建立物业维修资金？
3.物业维修资金缴交标准？
4.物业维修资金怎样建立？
5.物业维修资金怎样使用？
6.物业维修资金使用、管理、监督。
2
了解维修资金概念，维修资金怎样建立，使用，管理，监督，缴交标准。
由从事多年物业管理实践经验管理处主任或企业经理、副经理讲课
5
楼盘销售前两周
五、《临时管理规约》
1.临时管理规约关键内容。
2.临时管理规约作用？
4
了解《临时管理规约》关键内容和作用。
由从事多年物业管理实践经验管理处主任或企业经理、副经理讲课
6
楼盘销售前两周
六、怎样为业主办理入住手续
2
了解业主办理入住手续全过程。
由从事多年物业管理实践经验管理处主任或企业经理、副经理讲课
4.为配合开发商销售楼盘，企业派含有物业管理服务经验人员到售楼部对物业管理服务问题进行解答。经过解答，了解业主对物业管理服务了解和要求。了解业主对楼盘需求及其它合理性意见和提议，对以后物业管理起到一定主动作用。
（五）业主入伙工作步骤及交楼工作方案
●为业主办理入伙手续前工作
1.向业主发出入伙通知书。
通知书内容包含：
（1）办理入伙手续时间地点。
（2）业主须携带证件。
a 购房协议原件。
b业主本人身份证和复印件一份。
c业主及家人每人各三张近期同版黑白或彩色一寸照片。
d已交房款收据。
e如业主委托她人代办代办人除带上述所述材料外，还需带业主委托代办书原件和业主身份证复印件及代表人身份证原件和复印件一份）。
2.通知业主须缴纳款项。
●办理业主入伙手续及交楼工作方案
1.查对业主身份、买房协议及入伙通知书。
2.业主填写《业主情况记录表》。
3.财务结算。
（1）验证购房款发票或收据。
（2）收、退购房款余额。
4.验房。由接待员陪同业主、物业企业验房，登记户主水电表底数。合格则填写《房屋交楼验收表》收存。不合格则填写《房屋维修整改表》。
5.收楼签约
发放《住宅使用说明书》、《