房产评估模拟题三.docx

房产评估模拟题三
一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。每小题1分，共20分）
1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2，乙为800元/m2，丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（　　）。
　　 A、甲
　　 B、乙
　　 C、丙
　　 D、无法确定
2、补地价=［（增加后的容积率-原容积率）÷（　　）］×原容积率下的地价。
　　 A、土地总面积
　　 B、增加后的容积率
　　 C、原容积率
　　 D、建筑面积
3、某市李某为办理房产抵押贷款，请某估价机构对其房产进行评估，估价时点为2002年10月1日，一个月后当李某欲参照评估结果办理手续时，对该结果产生了疑义，遂请另外一家评估机构对该评估结果进行核对，则第二次对该房地产评估时，估价时点为：（　　）。
　　 A、2003年10月1日
　　 B、2003年11月1日
　　 C、2002年10月1日
　　 D、2002年11月1日
4、决定某一房地产价格水平高低的，主要是（　　）。
　　 A、全国房地产总的供求状况
　　 B、本地区房地产的供求状况
　　 C、全国本类房地产的供求状况
　　 D、本地区本类房地产的供求状况
5、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（　　）元/m2。
　　 A、2625
　　 B、2500
　　 C、2214
　　 D、2173.17
6、运用市场比较法评估，选取的可比实例数量直为（　　）个。
　　 A、1～3
　　 B、1～5
　　 C、3～5
　　 D、3～10
7、采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/m2、240元/m2、280元/m2。若求其中位数，则为（　　）元/m2。
　　 A、230
　　 B、242.5
　　 C、235
　　 D、240
8、从卖方角度看，成本法理论依据为（　　）。
　　 A、成本费用价值论
　　 B、替代原理
　　 C、效用价值论
　　 D、预期原理
9、比准价格是一种（　　）。
　　 A、公平市格
　　 B、评估价格
　　 C、市场价格
　　 D、理论价格
10、用收益法评估某房地产价格时，应选取（　　）净收益作为评估依据。
　　 A、该房地产的客观
　　 B、该类房地产的客观
　　 C、类似房地产的最高
　　 D、类似房地产的最低
11、投资利息包括（　　）的利息。
　　 A、土地取得成本
　　 B、土地开发成本
　　 C、A+B
　　 D、A+B+管理费用
12、银行一年期存款利率为10%，物价指数平均变动率为12%，房地产投资收益率为14%社会平均收益率为11%，则房地产报酬资本化率可确定为（　　）。
　　 A、10%
　　 B、11%
　　 C、12%
　　 D、14%
13、某类房地产，在其购买时通常抵押贷款占七成，贷款年利率为8%，自有资金要求的资本化率为15%，则该类房地产的综合资本化率为（　　）。
　　 A、11.5%
　　 B、8%
　　 C、15%
　　 D、10.1%
14、（　　）是在假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。
　　 A、有效毛收入
　　 B、潜在毛收入
　　 C、净收入
　　 D、毛租金
15、在假设开发法中，确定开发经营期的方法是（　　）。
　　 A、工期预测法
　　 B、开发商决定
　　 C、比较法
　　 D、最保守估计法
16、甲类房地产1999年至2003年的价格每平方米建筑面积分别为821元、849元、874元、905元、929元，假设仍保持这种直线趋势变化，则2005年该类房地产的价格可能是（　　）元。
　　 A、929
　　 B、988
　　 C、958
　　 D、983
17、市场比较法中进行的交易日期修正，方法之一是采用环比价格指数法，该法与（　　）的数学原理相同。
　　 A、直线趋势法
　　 B、平均增减量法
　　 C、移动平均法
　　 D、平均发展速度法
18、在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（　　）。
　　 A、降低
　　 B、升高
　　 C、不变
　　 D、不确定
19、路线价法求得的价格实际是一种（　　）。
　　 A、市场价格
　　 B、收益价格
　　 C、积算价格
　　 D、比准价格
20、在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（　　）。
　　 A、算术平均数
　　 B、中位数
　　 C、加权平均数
　　 D、众数
二、多项选择题（选出两个或两个以上正确答案。没有选全或有选错的，该题无分。每小题2分，共30分）
1、房地产估价是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行（　　）的活动。
　　 A、度量、判断
　　 B、估算、定价
　　 C、判定、定价
　　 D、估算、判定
2、一名合格的房地产专业估价人员，在估价能力方面，必须具有（　　）。
　　 A、扎实的理论知识
　　 B、丰富的实践经验
　　 C、良好的职业道德
　　 D、较高的学历水平
3、房地产价格（　　）。
　　 A、是客观存在的
　　 B、是专业评价人员的价值判断结果
　　 C、由市场力量决定
　　 D、由市场参与者集体的价值判断所形成
4、下列叙述正确的是（　　）。
　　 A、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括利益、收益
　　 B、国有土地使用权即为出让土地使用权
　　 C、通行权为最典型的地役权
　　 D、实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大
5、房地产之所以有价格，其前提条件是（　　）。
　　 A、房地产的有用性
　　 B、房地产的稀缺性
　　 C、房地产的有效供给
　　 D、房地产的有效需求
6、补地价的情形主要有以下（　　）几种。
　　 A、更改原出让土地使用权时规定的用途
　　 B、增加原出让土地使用权时规定的容积率
　　 C、转让、出租、抵押划拨土地使用权
　　 D、出让的土地使用权期满后续期
7、合法权益包括（　　）等方面。
　　 A、合法产权
　　 B、合法使用
　　 C、合法处分
　　 D、合法收益
8、政府对房地产的限制通过（　　）实现。
　　 A、管制权
　　 B、征用权
　　 C、征税权
　　 D、充公权
9、下列说法正确的是（　　）。
　　 A、可比实例肯定是交易实例
　　 B、交易实例肯定是可比实例
　　 C、可比实例不一定是交易实例
　　 D、交易实例不一定是可比实例
10、实物状况修正的内容包括（　　）。
　　 A、面积大小
　　 B、容积率
　　 C、交通便捷程度
　　 D、新旧程度
11、房屋的完损等级是根据房屋的（　　）等组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。
　　 A、主体
　　 B、装修
　　 C、室内设施
　　 D、设备
　　 E、结构
12、收益性房地产的价值高低取决于（　　）。
　　 A、可获净收益的大小
　　 B、可获净收益期限的长短
　　 C、获得净收益的可靠性
　　 D、建筑物的质量好坏
13、运用现金流量折现法时，确定折现率应考虑的因素有（　　）。
　　 A、开发项目现金流形式
　　 B、资本利息
　　 C、开发利润
　　 D、开发经营期
14、运用长期趋势法评估房地产的价格，基本要求是（　　）。
　　 A、有估价对象或类似房地产的较长期的历史价格资料
　　 B、所掌握的历史资料真实、可靠
　　 C、必须是从行政职能部门取得相关历史资料
　　 D、各期价格资料必须连续，不可间断
15、适于用路线价法评估的是（　　）。
　　 A、多宗土地课税
　　 B、土地整理
　　 C、征地拆迁补偿
　　 D、单宗房地产
三、名词解释（每小题4分，共12分）
1、房地产估价的定义
2、假设开发法定义
3、成本法定义
四、简答题（每小题5分，共15分）
1、房地产为什么要进行专业估价?
2、假设开发法的操作步骤是什么？
3、简述房地产估价程序。
五、计算题（共23分）
1、现拟采用比较法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：
项目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙
建筑面积 1000m2 1200m2 9687.6平方英尺
成交价格 240万元人民币 300美元/m2 243万元人民币
成交日期 2001年10月初 2002年8月初 2003年2月初
交易情况 -5% 0% 0%
房地产状况 0% +2% +5%
又知，可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2003年8月初的市场汇价为1：8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。（本小题10分）
2、某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为70%，该旅馆营业平均每月花费16万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%。该类房地产的资本化率为12%。试选用所给资料测算该旅馆的价值。（本小题8分）
3、某幢楼房的土地总面积500平方米，总建筑面积1000平方米，某人拥有其中150平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。
一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。每小题1分，共20分）
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
C B C C C A C A D B
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
A D D B C D D C D A
二、多项选择题（选出两个或两个以上正确答案。没有选全或有选错的，该题无分。每小题2分，共30分）
1 2 3 4 5
AD ABC ABC CD ABD
6 7 8 9 10
ABCD ABC ABCD AD AD
11 12 13 14 15
BDE ABC BC AB ABC
三、名词解释（每小题4分，共12分）
1、【答案】
房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
2、【答案】
假设开发法（开发法、预期开发法、剩余法），是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
3、【答案】
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
四、简答题（每小题5分，共15分）
1、【答案】
（1）理论上的必要性
一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特性，房地产市场是“不完全市场”。且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。
（2）现实上的必要性
① 房地产买卖、租赁的需要
② 房地产抵押、典当的需要
③ 房地产保险和损害赔偿的需要
④ 房地产税收的需要
⑤ 房地产征收、征用的需要
⑥ 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要
⑦ 企业发生有关经济行为的需要
⑧ 房地产管理的需要
⑨ 其他方面的需要
2、【答案】
（1）调查待开发房地产的基本情况，包括4个方面内容：
① 弄清土地的位置；
② 弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等；
③ 弄清城市规划设计条件；
④ 弄清将拥有的土地权利。
（2）选择最佳的开发利用方式；
（3）估计开发经营期；
（4）预测开发完成后的房地产价值；
（5）测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；
（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
3、【答案】
（1）获取估价业务
（2）受理估价委托及明确估价基本事项
（3）拟定估价作业方案
（4）搜集估价作业资料
（5）实地查勘估价对象
（6）选定估价方法测算
（7）确定估价报告
（8）撰写估价报告
（9）审核估价报告
（10）出具估价报告
（11）估价资料归档
五、计算题（共23分）
1、【答案】（本小题10分）
（1）建立价格可比基础：
（元）（1.5分）
甲单价=2162.65（元/m2）（1分）
乙单价=300×8.5=2550（元/m2）（1分）
丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2）（1分）
（2）计算比准价格
比准价格甲=2162.65×100/95×（1-0.8%）3×（1+1%）12×（1+1.2%）7
　　　　　=2722.19（元/m2）（1.5分）
比准价格乙=2550×100/100×（1+1%）5×（1+1.2%）7×100/102
　　　　　=2856.34（元/m2） （1.5分）
比准价格丙=2700×100/100×（1+1.2%）6×100/105
　　　　　=2762.22（元/m2）（1.5分）
（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则：
估价对象（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3
　　　　　　　　=2780.25（元/m2）（1分）
2、【答案】（本小题8分）
该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：年有效毛收入=300×45×365×（1-20％）（1.5分）
　　　　　　=394.20（万元）（0.5分）
年经营费用=394.2×30％（1.5分）
　　　　　=118.26（万元）（0.5分）
年净收益=394.2-118.26（1.5分）
　　　　=275.94（万元）（0.5分）
旅馆价值=275.94÷12％（1.5分）
　　　　=2299.5（万元）（0.5分）
3、【答案】（本小题5分）
该人占有的土地份额：
150÷1000=15%（2.5分）
该人拥有的土地数量为：
500×15%=75m2（2.5分）