《洋畲原乡.生态旅游度假区》旅游开发工程项目建议书.pdf

洋畲原乡生态旅游度假区 旅游开发工程项目建议书n录第一章总论.3第二章市场分析及预测.11第三章 项目地址与建设条件.18第四章资源条件评价.22第五章总体布局.23第六章 产品设计.29第七章其它设施.43第八章水土保持与环境影响措施.47第九章基础工程方案.64第十章节能方案.66第十一章卫生、安全及消防.68第十二章 项目组织管理与运行.74第十三章 项目建设周期及工程进度安排.78第十四章投资估算与资金计划.81第十五章财务效益评价.85第十六章招标方案及建设进度安排.89第十七章风险分析.93第十八章 项目综合社会效益分析.96第十九章研究结论与建议.98附表：.100北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：1附图:118北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：2第一章总论1.1项目背景1.1.1 项目名称福建龙岩洋畲原乡生态旅游度假区旅游开发项目。1.1.2 项目承办单位概况本次项目承办单位为香港青城投资集团有限公司，在中华人民共 和国香港特别行政区注册登记，于2006年9月29日正式更名为青城 投资集团有限公司。公司地址在香港九龙观塘鸿固道51号保华企业 中心2505室，公司员工30人。青城投资集团有限公司主要投资国内 外房地产、旅游、矿产，和国际贸易行业。2007年开始，青城投资 集团有限公司与“昆明龙宇达矿产资源有限公司”和“广州市青城矿 业资讯咨询有限公司”合作，全力进行云南省矿业开发建设投资。同 时，已经开始筹划在福建龙岩开展投资业务。本次洋畲项目主要建设 范围为：洋畲原乡生态旅游度假区景区建设、休闲度假区建设、旅游 基础设施与服务设施建设等。1.1.3报告编制依据1、项目可行性研究报告编制委托合同；2、投资项目可行性研究指南（试用版）；3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：34、龙岩市旅游产业发展行动计划；5、龙岩市经济和社会发展十一五规划；6、龙岩市2020年经济发展远景战略规划；7、相关设计规范标准等。1.1.4项目提出的理由与过程1、龙岩乡村旅游亟待突破目前，龙岩乡村旅游发展着力打造以“客家、红色、生态“三大 主题为核心，现有的乡村旅游也主要围绕这样的主题展开，已经形成 的类型有农家乐型（古田五龙农家乐）、村镇型（如连城培田古民居、永定下洋古村落、初溪土楼）、现代科普型（长汀策武南坑村、武平 仙岩休闲小镇）、农业产业集聚型（漳平永福台湾农民创业园）、民 俗风情型（连城姑田游大龙、罗坊走古事）、乡村休闲度假型（漳平 九鹏溪、永定下洋温泉）、回归自然型（连城曲溪冯地村、永定西溪 山水缘生态农庄）等。从目前的发展情况而言，乡村旅游的发展多是“就旅游做旅游，就村落做村落”，整体发展的带动性不强，因而对于区域发展所形成 的聚集效应和影响力也很弱，缺少综合开发和“旅游与生态、旅游与 休闲、旅游与新农村建设”结合紧密的乡村旅游开发项目，相应也就 没能形成独具特色、独树一帜、具有一定知名度的乡村旅游发展品牌。本着这样的发展现状，洋畲项目的发展便有了明确的方向，填补龙岩“项目多、品牌少”的现状，形成一个综合性的、具有区域发展带动 北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：4性的、并能够形成品牌效应的旅游项目。以此项目的发展，助力龙岩 实现2011年创中国休闲旅游城市的目标，助力新罗区完成全市“每 个县（市、区）有一个国家4A级以上旅游区，一家以上四星级旅游 饭店、一个以上国家级或省级工农业旅游示范点、一个以上国家级或 省级旅游名镇名村、一批休闲度假特色旅游区”的发展目标（摘自龙 岩市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见）。2、洋畲村发展空间广阔洋畲村于2006年被中国村社发展促进会评为“中国特色村”，被福建省林业厅评为“森林人家”休闲健康游第一批试点村，对促进 龙岩新罗区近郊观光农业的发展起到示范带头作用。尤其是，每年 11月下旬到12月上旬柑桔成熟时节，举办的“桔子红了”洋畲采摘 旅游节，在全市都形成了一定的影响力。但洋畲村的发展潜力，远远 不应该止于此。以洋畲村核心的周边区域，有着优于其它项目的资源基础，生态 环境优秀，周围分布着各类的山体、森林、溪流、村庄等资源，可以 拓展发展的区域非常广阔，联动性非常的强。因此，本项目无论是从 资源特色，还是从生态环境，以及可以联动发展的角度而言，都有着 非常广阔的发展和提升空间。因此，选择旅游建设项目是顺应国内旅游发展趋势与新罗区远期 发展规划的重要举措，具有重要的战略意义。3、实现洋畲村旅游产业及农林产业的相互驱动北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：5目前，洋畲村的自然生态环境较好，数千亩果林分布在洋畲村周 围。它对外界具有很强的吸引力。但由于弃管现象严重及对于优良品 种开发力度不够、技术力量薄弱等问题，使得林果业效益很低。农民 收入上不去，难以脱贫致富。而本项目的建立可以基于当地旅游资源打造旅游产业链条，建立 起以乡村旅游、文化旅游、森林旅游三大主题带动整个景区的旅游发 展，通过新颖的旅游产品策划、合理的营销、节庆策划，打响洋畲村 旅游品牌，从而大大提高景区人气。旅游商品作为旅游产业链的重要 环节也必将随旅游品牌知名起来，而果品及农业产品作为景区的主打 旅游商品必定会拉动当地的林果业发展，提升现代农林业科技水平，有利于农林产品的优产、推广与品牌的建立，从而更进一步地促进旅 游产业链条的完善。这两种产业相互带动发展的模式就形成了农旅双 链（产业互动）模式。最终实现公司赢得利润及农户实现富裕。1.2项目概况1.2.1拟建地点本项目的建设地点为洋畲村位于龙岩新罗区，本项目北至物流 园，南至狮子山，东起水潮庵，西莅临赤水村；规划面积共计为46.6 公顷。1.2.2建设规模与建设内容本项目总规划用地46.6公顷，总建筑面积约49933 m2o包含三 北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：6期工程，4大功能区，涵盖吃、住、行、游、购、娱等多方面的体验。1.2.3主要建设条件本项目建设的政策环境良好，旅游资源较丰富，建设区域内用地 条件、自然环境条件、基础设施建设条件均能够满足建设需要，建设 条件具备。1.2.4项目投入总资金及建设时限本项目建设总投资为14717.6万元，建设资金来源：自筹60%、申请政策资金及银行贷款40%o建设时限为5年。1.2.5主要技术经济指标表1T项目主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1项目总占地面积2 m4660002总建筑面积m2499333项目总投资万元14717.64工程建设期年55年平均净利润万元25496内部收益率%23.97投资回收期年7.08北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：71.3项目建设的必要性1、有利于洋畲村周边区域资源的开发目前，洋畲村周边区域分布着林区、荒山和果林，没有经过系统 开发，资源闲置。生态度假区项目的建设，有利于整合闲散资源，实 现资源效率最大化。而本项目的建设，通过各种营销手段，使得当地的旅游资源实现 价值；并通过旅游产业，带动当地的林果业发展，实现产业联动。2、有利于开发特色农家休闲旅游项目乡村生态度假是近年来兴起的特色旅游项目，具备距离短、客源 多、季节影响弱等特点，深受各阶层人士的青睐。可以考虑以水果生 产为依托，开发观果、摘果、品果、购果之类的系列休闲型项目，以 及赏花、露营、垂钓等项目，吸引周边旅游市场。3、有利于促进区域经济发展生态度假区项目建成后，洋畲村区域内将形成集观光、林业种植、杂粮生产、果木培育于一体的多功能产业区，可以有力的促进全乡乃 至全区的经济发展。4、有利于推进新罗区旅游产业转变进程新罗区虽然在发展旅游业上不断进步，但是面对激烈的竞争形 式，新罗区还必须提高旅游产品层次，创新旅游消费热点。该项目的 北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：8设计充分体现了休闲、体验的主题，旅游产品以亲水游乐、休闲活动、疗养康复、野外活动、度假居住、文化体验等为主，形成多样化的综 合服务和多方位的生活体验，呈现出一个多层次的结构和形成一个有 序列的服务体系，以满足多重目的度假和观光需求。项目建成后将是 对新罗区旅游产业转变过程的重要推进。5、有利于促进当地发展与人民生活水平旅游产业在促进地方经济发展、扩大市场需求、增加劳动就业机 会等方面发挥着重大的作用。本项目建成后将促进该区的居民就业、经济发展，人民的生活质量和精神风貌将发生明显的改观。1.4结论与建议1.4.1结论第一，本项目建设符合新罗区“十一五”发展规划对旅游产业的 建设趋势。第二，本项目建设是循环经济建设的示范基地。第三，本项目符合龙岩市“旅游立市”发展战略要求。项目以旅 游开发吸引人气为起点，借助于每年数十万游客量的无形品牌宣传效 应，打造成功的果蔬品牌。使得旅游地变成了果品产地，农民跳出农 家乐的局限，成为品牌果蔬生产的生力军。从而实现了旅游、现代 农业两种产业互相促进和共同发展的联动效应。第四，本项目对发展地方建设、拉动内需、富民强市，具有重要 北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：9的社会意义。综上所述，本项目具备建设的必要性和可行性。1.4.2建议第一，在洋畲村生态度假区的建设过程中，要切实做到旅游开发 与乡村建设、地方文化挖掘的相互融合，注重环境保护与科学化、可 持续发展。充分挖掘项目的社会、环境、经济等多方面意义，积极争 取上级有关部门的政策支持和资金支持。第二，在项目的实施管理中，协调好各有关方面的工作，确保项 目建设顺利进行，保证工程项目完成后能达到预期目标，使项目能够 发挥更好的功能和效益。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：10第二章 市场分析及预测2.1 休闲度假旅游市场需求目前我国旅游产品结构存在的主要问题，一是旅游产品仍以观光 产品为主，不能适应我国休闲度假需求已进入快速成长期的新形势，供给短缺的问题开始突出；二是旅游产品的参与性、娱乐性和体验性 差，难以适应旅游消费者求新、求乐、求知多样性的消费需求。旅游 产品应逐步从传统的观光旅游向休闲旅游和体验旅游转型。龙岩市 人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见中提出2011年实现创 中国休闲旅游城市的目标，助力完成全市“每个县（市、区）有一个 国家4A级以上旅游区，一家以上四星级旅游饭店、一个以上国家级 或省级工农业旅游示范点、一个以上国家级或省级旅游名镇名村、一 批休闲度假特色旅游区”的发展目标。按照国际经验，人均超过1000美元，旅游需求将急剧膨胀，但 主要是观光性旅游需求。人均达到2000美元将基本形成对休闲的多 样化需求和多样化的选择，人均收入达到3000美元，度假需求就会 普遍产生。因此，休闲度假的需求已经非常现实，从消费能力上已具 备了相应的经济能力。因此，木项目建设的客源市场基础已具备，并具有强烈的休闲度 假倾向和趋势。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：112.2区域市场-龙岩市场事件龙岩：本项目地位于福建龙岩，龙岩旅游市场的发展现状深 刻影响着洋畲旅游发展的未来。近年来，随着永定土楼申报世界遗产 成功以及各类节庆活动的举办，如中国福建（永定）土楼客家文化节、龙岩旅游节等，进一步推动了龙岩旅游市场的繁荣和发展。数据龙岩：2008年，龙岩市新罗区累计接待游客222.3万人次,同比增长12%,旅游营业收入11.3亿元人民币，同比增长15%。其中乡村旅游人数29.5万人次，同比增长25%,2009年超过250万 人次。统计数据显示，一级市场中，省内客源占49.4%,同比增长 25.58%；北京、上海、江西等外省游客明显增加，占游客总数的5.6%0区位市场：龙岩已形成了福厦漳泉、粤东、赣南旅游目标市场，正在进一步挖掘以北京为中心的北方地区和珠三角、长三角、以及闽 南、广东、江西和上海等重要客源市场。同时，随着交通条件的改善,龙岩市短线游、自驾游的旅游市场正在实现逐步扩张的势头。2.3专项市场乡村旅游市场新罗区的乡村旅游发展形成了成熟的节日，串联各个村落的乡村 旅游发展。其中，2008年，新罗区各乡村旅游点共接待游客29.5万 人次，旅游人次同比增长25%,旅游收入同比增长了 15%。洋畲村在 柑橘成熟的秋冬季节举办的柑橘采摘旅游节，前两届共接待游客5万 多人次。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：12从单纯乡村旅游发展的角度而言，洋畲旅游的发展已经效果已经 非常好。“洋畲乡村农家乐”已经纳入新罗区旅游发展格局的“456”工程，成为龙岩旅游“六大特色旅游产品之一”。但，从休闲和旅游 升级的角度而言，洋畲旅游尚处于初级阶段，区域带动作用、产品的 丰富性以及旅游发展的理念，仍需提高。表L新罗区乡村旅游节庆一览表时间地点活动名称主要活动内容3月雁石镇开幕式暨赏花节开幕式、民俗表演、赏樱花、游海印寺岩山乡赏桃花摄影大赛、现场书画艺术创作、赏桃花、品农家餐5月小池镇云顶阳春采茶忙游古建筑将军庙、龙池书院、品农 家饭、社会主义新农村、云顶茶园 农业休闲度假、采茶制茶体验、美 味茶餐、龙岩山歌大赛7月岩山乡瓜果飘香溢满园水蜜桃采摘、举办龙岩民间绝技大 赛、品农家饭、游龙山寺、莱山村 原始森林、龙硅洞铁山镇葡萄采摘、举办灯谜活动、”新罗乡村美食”厨艺大赛北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：138月大池镇芙蓉李采摘、钓鱼、品农家菜、看白鹭曹溪镇科桃生态健身游探秘原始森林、寻找十级瀑布群9月苏坂乡柚子采摘节柚子采摘、手工制作云潭粉、采茶灯歌舞大赛、品尝特色农家宴10月适中镇适中土楼乡村文化旅游节参观全国重点文物保护单位一一 典常楼、新罗区乡村旅游产品（工 艺品）展不会、品农家饭11月龙门镇洋畲桔子采摘节桔子采摘、乡村旅游摄影展、乡村旅游招商推介会12月江山乡江山郭公文化节观石山园景区、郭公文化节、睡美 人、田园风光、山头村新农村休闲 游2月东肖镇东肖民俗文化节东肖庙会、龙岩咸酥花生展销会、邓子恢纪念馆、后田暴动等红色旅 游点、东肖森林公园休闲游、品鱼 宴2.4竞争市场竞合中在项目所在地的新罗区，资源类型非常丰富，旅游项目也非常多。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：14相对于本项目而言，在区位、项目性质和规模方面相近的是以下2个 项目，即紫金山体育公园和东肖镇的动漫科技产业园，通过对以下两 个项目的分析，寻找到属于洋畲项目的亮点。2.4.1龙岩紫金山体育公园时尚运动带动的旅游项目紫金山体育公园占地3100亩，建有27洞国际高尔夫球场，同时 配套各种大型综合性项目，如奥运金牌纪念馆、体育场馆和休闲设施、五星级度假酒店、以及高尚配套住宅区等。这个项目从总体上来说，是主打“高端、时尚”牌，融合周围的环境、利用生态资源，是一个 与现代文化、现代体育精神对接的项目。2.4.2新罗东肖镇动漫科技产业园动漫产业为引导的旅 游项目东肖镇动漫科技产业园，与其说是一个旅游项目，不如说是一个 主题公园。通过动漫项目的引入，形成各类的产业互补，带动旅游的 参观价值，形成旅游效应。通过对以上的两个项目性质和发展定位的分析，我们发现洋畲项 目本身的优势在于对“原乡文化、乡村建设、生态旅游”及周围地块 和村落的整合理念。未来，赤水镇将面向龙岩甚至福建打造大规模的 生态人居板块，而洋畲项目将成为未来城市中保留着完整的文化本源 的原乡村落，成为“城市森林、森林原乡”。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：152.5市场评价由单一乡村旅游向休闲时代的跨越洋畲旅游发展的市场基础非常好，一方面，应充分利用龙岩甚至 福建旅游市场所形成的分流游客，成为龙岩旅游的又一重要目的地；同时，随着旅游休闲化发展的趋势，对于龙岩周边区域的度假休闲游 客自驾游游客而言，本项目也具有一定的吸引力；最后，作为新农村 建设和乡村旅游发展的典型，洋畲必然会吸引全国的学习、参观、访 问的游客。2.6市场预测参考周边项目接待情况及本项目在发展模式和项目开发上的创新，对接待游客量及旅游综合收入规模大致预测如下：表2-2游客接待规模预测年份接待总人数(万人次)增长率(%)201210201320100201430502015393020164515201749102018525北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：1620195202020520从对资源保护和旅游舒适度的角度考虑，并参考建设部风景名 胜区规划规范中的生态容量计算方法，本项目地的生态容量日容量 约为8482人次，年容量约为229万人次/年（山林取30人/公顷，果 园、荒山及其他地块取50人/公顷）。本可研预测平均日游客人数为1926人，最高日游客量是平均日 的1.5倍，即2890人，其中住宿率按35%计算，住宿人口达1010人;市场容量在生态容量的承载范围之内。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：17第三章 项目地址与建设条件3.1项目地址3.1.1场地位置洋畲村位于龙岩新罗区，距离中心城市西南方15公里，海拔650 米，耕地面积415亩。近几年，随着该村产业结构的优化调整、通村 水泥路的建成和新村的规划建设，村容村貌焕然一新，生产生活条件 大幅改善，全村统一规划建设102套二层半单体农家别墅。3.2建设条件3.2.1自然条件1、地形新罗区境内大部分地区为山地和丘陵，多低山，多丘陵，部分为 盆地和平原。全县低山面积占总面积的10.4%,丘陵面积占总面积 的71.7%,盆地面积占总面积的17.9%。项目区所在的洋畲村地区，地形平坦；项目区内地形起伏有致，有山地、浅丘、湖泊、台地。2、气候本项目位于龙岩市市新罗区境内，故气象、水文等资料采用新罗 区的数据。属亚热带海洋性季风气候。2005年，平均气温18.7 北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：1821.0,平均降水量1031毫米1369毫米，日照时数1804小时2060 小时。全年气候温和，无霜期长，雨量充沛，适宜亚热带作物和林木 的生长。3、生态环境洋畲村的森林覆盖率高达96.8%,被称作“城市边上的原始森 林”。区域内拥有2800亩保护完好的原始森林以及6000多亩的山林 地，为整个区域的生态环境打造和旅游开发提供了良好的基础。柑橘林、竹林可以说是洋畲村的两大亮点资源，洋畲被冠以“果 林之乡”的美称。洋畲村的气候环境非常适合栽种柑橘，在村落的周 边分布着1200多亩的柑橘林。柑橘是洋畲村主要的水果种植品种，以外销、农家乐的柑橘采摘节为主。与此同时，洋畲发挥山地资源优 势，大力发展毛竹产业，目前已有5000亩丰产竹林。4、水文及电力新罗区有丰富的水力资源和煤炭资源，截止2008年，辖区内有 水电站、火电厂近200个，总装机容量达100万KW,另还有一批在 建的水电、火电项目，总装机容量可增至180万KW以上。区内水电 与火电并存，省电网与地方电网并网，新罗区是福建省重要的电力输 出区，电力供应充裕。5、工程地质条件项目地位于山区中难得的大面积山谷地带，区内地质条件好、水北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：19质良好、山谷起伏但坡度不大，植被丰富，山泉长流，资源类型的多 样性使得项目地有条件打造成为自然和人文景观兼备、观光和休闲功 能齐全的高品位、高档次的生态旅游区，成为各界人士观光、度假、休闲、避暑和进行科普教育的理想基地。3.2.2社会经济条件本项目所在地洋畲村位于新罗区，近年来，新罗区坚持以经济 建设为中心，以项目建设为龙头，以深化改革为动力，努力实现全乡 经济、社会各项事业和谐发展。坚持实施项目带动战略，推进农业、工业结构调整，提升产业化、工业化水平。全区农村经济稳步发展，工业经济步入快速发展轨道，政治稳定、经济发展、社会和谐的良好 环境已经形成。2008全年实现生产总值228.24亿元，增长17.5%；三次产业增加值分别实现13.04亿元、130.50亿元和6 5.37亿元，增长2.1%、23.3%和10.6%,三产比重调整为13.6：44.8：41.6。全 社会固定资产投资52.3亿元，增长6 0.6%。实际利用外资6500万美 元，增长51.2%；外贸出口 8508万美元，增长6 9.3%。完成财政总收 入11.7亿元，增长31.1%,其中地方财政收入21.59亿元，增长27.5%。3.2.3交通运输条件本项目地位于龙岩中心城市西南15公里，距离漳龙高速公路出 口 8公里，距离319国道4公里，地理位置十分优越。项目地所在的 新罗区是龙岩中心城市所在地，交通便利，设施完善。航空方面，游 客可乘机抵厦门或冠豕山机场到达。铁路方面，龙漳、龙梅、龙赣三 北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：20条铁路分别与鹰厦、广梅汕、大京九等铁路线相连；2006年1月12 日开通了龙岩始发至北京的“海西号”旅客列车；龙厦城际快速铁路 将于2010年建成，建成后从龙岩到厦门只需1小时；公路方面：龙 厦高速、龙长高速公路已通车。到一五”末，将构建起航空、高 速公路、铁路、国省道为主体的现代化立体交通网络，与全省和珠三 角、长三角两大经济区交通主干线全面对接。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：21第四章资源条件评价4.1 项目地资源种类丰富、类型组合度高度假区林果树木遍布全山，果园、杂粮、种植物分布其间。资源 类型涵盖了地文景观、水域风光、生物景观、气候景观、文化遗址景 观等，原生态乡村气息迷人，融合了山林、田园、湖泊等自然景色，类型组合度高，四季景不绝，四季皆可游玩。4.2山体景观丰富，生态环境良好地形地貌优势使项目地景观基础较好，山野风光秀丽幽静。生态 植被以柑橘林等形态为主，天然植被丰富。良好的自然环境条件是本 项目可持续发展的基础，并需通过林木相配置、绿化调整和水景打造 等手段进行景观打造，进一步完善景区的旅游环境。4.3资源类型多样，种植优势明显项目地内有村庄、有果林、有山体、有原始森林，从旅游发展的 角度而言，这些资源都为项目的发展提供了坚实的基础，尤其是果林 种植是区域内发展的独特优势。通过这些特色资源与休闲农业、创意 农业、特色旅游发展相对接，实现在产业链上的延伸、以及旅游度假 区的发展。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：22第五章总体布局5.1整体开发结构洋畲村生态度假区产品分为四个层级：第一为山水、乡村休闲、民俗接待产品，是整个度假区的核心和 基础引爆产品，包括生态农园采摘、观光游乐、特色民俗接待、生 态餐饮等；第二是整合山林、文化、荒林等资源形成的文化体验与生态种植 产品，包括山野狩猎、文化园、百果（百菜、百粮）种植等；第三是与乡村旅游业态紧密相关的产品，包括乡村酒店、会议会 展中心、多功能宴会厅、高级康体会馆等休闲度假产品；第四是依托乡村带来的人气、地气，以及周边良好的生态环境而 开发的旅游地产项目，以及旅游村镇建设。5.2总体布局根据项目地的地形肌理与发展结构分析，结合未来旅游发展需 要，把项目地的功能分区规划为：一环三廊四区一环：原乡生态景观环线；三廊：山水绿廊、十里花廊、翠野竹廊；四区：入口服务区、农庄休闲度假区、原乡生态体验区、森林北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：23养生游憩区。5.3功能分区5.3.1 一环-原乡生态景观环1、区域范围洋畲村原有的“环村”路，为环线打造的基础。2、打造思路五环合一（景观环、生态环、环保环、健康环、美丽花环）的环 村线，突出环线在整个区域的生态带动性和示范性，让旅游的发展和 整个片区的发展相得益彰、深度融合。原有道路的基础上，注重对景 观的提升的改造，打造一条景观环、生态环、环保环、健康环，同时,该环线也正如一顶佩戴在洋畲村上的美丽花环。主要用于自行车和徒 步。围绕这几个环线，形成系列吸引物。在这一环上有一个非常重要的资源就是杪楞谷。杪楞谷溪流纵 横、丛林密集、环境极优，适合开展生态探险活动。通过打造“柢楞 密境”的探险游线，成为该环线上最为重要的生态吸引力。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：245.3.2三廊寻山、觅水、探村1、区域范围“三廊”分别向村（洋畲村）、向山（狮头山）、向水（项目水源 地）。2、打造思路原乡生态康体休闲走廊。这三条廊是区域内的重要链接点，通过三条廊道的串联，形成洋 畲原乡度假区的“寻山、觅水、探村”的三条重要游线节点，同时，廊道本身也是重要景观，通过环境及其小型景观点的融入。5.3.3入口服务区1、区域范围地块较为开阔，适宜建设停车场、游客中心等。2、打造思路入口服务区，主要为本项目地的游客提供停车、游客信息咨询、游客集散等功能，成为整个洋畲原乡生态旅游度假区的主入口。同时,建议在景区进入道路与319国道交汇处，进入景区的主要交通要道打 造“洋畲原乡”的标志性入口，解决地块被切割后，项目的可识别性 的问题。3、主要产品北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：25入口服务区的主要产品包括游客服务中心、生态停车场、原乡商 街。5.3.4农庄休闲度假区1、区域范围洋畲村北部地块。2、发展思路乡村山野风格为基调，片区内良好的生态环境为支撑，以乡野度 假、生态观光、乡村生活体验为功能的原乡度假体验区。利用该片区内地势和资源环境的特点，整体景观上形成“五道 谷”，即“五彩生态谷”山泉谷、山药谷、山花谷、山茶谷、山 竹谷，用五道谷串联整个片区和游线和产品，形成各类特色旅游项目 和产品。3、主要产品农庄休闲度假区的产品主要包括：院落式酒店、农家大屋、山地 农庄、乡野农庄、会所配套及其体验区、五彩生态谷。5.3.5原乡生态体验区1、区域范围洋畲村、周边果林，及周边可利用区域。2、发展思路北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：26文化体验+农业体验。洋畲村（原乡美丽新农村）：该区域主要以村落发展和农业产业 升级为打造根本。通过对村落景观的美化，使村庄成为“美丽乡村”的载体，形成多种以文化为载体的特色产品，如民俗博物馆、乡村戏 楼等，打造原乡美丽新村。针对洋畲村需要做的工作是，大力提升乡 村的景观配置，增加房前屋后绿化，庭园景观，特色菜园、屋顶绿化 等，村落中的餐饮和住宿产品进行特色化、差异化经营，增加农民的 收益渠道与空间。环抱村落的区域：通过休闲农业、设施农业、现代农业的注入，实现向旅游产业的延伸，形成满足片区旅游接待的特色旅游产品。3、主要产品原乡生态体验区的产品包括：原乡美丽新村（洋畲村）、洋畲四 季果庄、洋畲美丽花乡、原乡水景休闲、原味生态餐厅、创意农业工 坊、观景平台、以及水潮庵处新建的天王庙。5.3.6森林养生游憩区1、区域范围包括水源头（朝前村方向）、文笔山、狮头山等可开发区域。2、发展思路打造洋畲生态绿色公园。利用该区域良好的森林环境，以及生态涵养量高的特点，打造洋北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：27畲原乡旅游区的“森林大氧吧”，提供各类康体健身、生态体验、森林游憩等活动。3、主要产品森林养生游憩区主要产品包括：森林茶庄、绿野迷宫、森林浴场、蝴蝶谷、鸟语林、文昌庙等等。5.3.7未来发展区域本项目发展中，在洋畲村的示范带动下，其余区域的发展必然纳 入到洋畲大旅游区发展的范畴中来。赤水村、朝前村等村落特色种养殖基地，为整个片区服务。根据未来发展的需求，配合整个大洋畲旅游发展联动的需要，成为各 类特色种养殖的特色基地。可专供有机食品提供和种植，特色蔬菜、奶蛋品特供等。其它景点（水潮庵等）成为串联整个洋畲区域的观光游线。发挥自然景观的特性，为未来的自然生态景区增加观光点。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：28第六章产品设计6.1 一环-秒楞密境在此环线上，通过对生态环保的标示、生态厕所、生态景观的设 立，突出环线本身的景观性和实用性。同时，利用秒楞谷一段打造“秒 楞密境”探险类产品。6.1.1杪楞密境杪楞密境主要利用秒楞谷中的环境，营造探险氛围，用于室外拓 展训练和青少年科普训练基地。用于野外露营、生存训练、野外夏令 营等活动。形成各类滨水栈道、独木桥、野外生存基地等等。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：296.1.2生态节点除杪楞密境外，在一环上的安置能够体现项目生态性的标志性节 点。按照4星级标准形成的各种基础设施。（注：各类生态设施和标 识将贯穿项目地的始终）1、生态垃圾桶结合沿路的生态环境，设立形状各异，实用性和观赏性兼具的生 态垃圾桶。2、生态厕所在一环上以及项目地的其它位置设立生态厕所。3、环保宣传标识北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：30沿途设置特色环境保护教育路标，唤起人们对于环境保护和生态 平衡的意识。6.2三廊项目中的“三廊”是空间布局中的重要连接线，同时，结合“杪 秽密境”打造本项目中“探村、探险、寻山、觅水”四条特色游线，在其中起到串联“节点”的关键性作用。6.2.1山水绿廊山水绿廊链接农庄休闲度假区和原乡生态体验区，通过各类游憩 节点和景观小品的设计打造，打造成为一条游憩休闲游步道，也是通 往洋畲村的重要线路。1、乡野健身驿站利用山水绿廊周边的空间，形成一段段小的健身空间，用于有人 休息和小型的健身运动。开展，如体操、太极、瑜伽等。2、徒步石子路整个山水绿廊中的游线，用石子路铺就，用于游客赤脚体验。6.2.2十里花廊十里不同景，通过不同的花卉种植，营造每一段不同的花卉景观 特色。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：311、迷你花园根据不同路段的特质以及四季气候变化的需要，形成分段式“迷 你花园”，种植如：红菱角、九品香莲、百合、兰花、晚香玉、金针 花、波斯菊等特色花卉。2、湿地科普园利用项目地内的湿地资源，在十里花廊中的一段，形成湿地科普 教育园，通过讲述湿地作为“地球之肾”的重要作用，以及宣传各类 与湿地有关的环保知识，来增强人们对湿地的认识和环保的重视。3、特色景观小品4、龙王庙（水潮庵）在水潮庵附近，建设龙王庙。围绕龙王庙周围，形成小型的集散 广场，为每年举行定期的朝拜活动提供场所。6.2.3翠野竹廊利用该区域内的竹林，形成竹文化主题休闲步道。1、竹游乐项目利用竹林的特色，在该廊道上开展丰富的竹游乐项目，如竹海漫 步、竹亭、竹秋千、竹床、竹屋等景观节点，用于游人游憩休息。2、竹体验项目北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：32丰富竹体验类活动，融入春季采笋、冬季挖笋、简单竹艺加工等 内容。同时，为增加登山项目的游乐化和丰富性，可在山地适当位置,形成山野滑道。3、文昌庙在狮子山附近，建文昌庙，设文昌塔。与水潮庵的“天王庙”通 过游线串联，形成片区内文化朝圣叩拜的景点。6.3入口服务区6.3.1生态停车场与项目周边环境相配合，具有达成与片区环境相融合的环境，形 成为片区服务的停车场。6.3.2游客服务中心关于游客服务中心的一点说明：本项目中的游客服务中心由一组 建筑组成，这组建筑包含“农庄酒店”的大堂、酒店普通客房、并兼 具服务中心的功能。因此，这是一组复合型、多功能的建筑群。6.3.3原乡商街建筑形成客家的本地特色，一方面满足整个区域游客的旅游商品 购物需求，另一方面成为山庄休闲度假区的配套。主要提供具有洋畲 特色的旅游商品、旅游纪念品、有机食品、创意农业商品以及游客必 须的生活用品的购买。北京山合水易规划设计院北京市东城区东中街46号鸿基大厦7层，100027Tel/Fax [phone] Web： 公司邮箱：336.4农庄休闲度假区6.4.1五彩生态谷农庄休闲度假区，以“生态观光和休闲度假”为核心功能。其中，五彩谷以植物种植和生态环境的营造为主，形成良好的生态与农业观 光的氛围。根据每个片区的不同发展特点，形成五片区域。让“五彩 生态谷”真正融合当地的种植和生态特色，使整个农庄休闲度假区达 到“四季常绿常花、沿途水流不断、风光移步换景”。同时，串联区 域内的其它配套性产品，如住宿类、康体健身类等。1山泉谷利用片区内的水资源，主打溪流、泉水、小瀑布等特色景观，形 成片区内的小景点，在山泉谷形成“赏水、观景、饮泉”。2、山药谷种植特色的草药，设置2-3个节点，如：百草亭、香药园、凉茶 茶肆、药膳房等，种植的草药可以提供给该片区的游客药膳、中草药 养生之用。3、山花谷大面积的花卉种植，为片区内的康体项目提供精油制造，鲜花采 摘等特色服务，形成特色