农贸市场建设可行性报告.doc

第一章　总论

1.1 项目概况
1、项目名称：农贸市场建设。
2、建设性质：新建、改造。
3、建设规模：新建3个中小型标准化农贸市场；规范改造1个马路市场；争取托管2-3家成熟农贸市场。新增市场经营面积8000平方米、摊位600个、综合超市面积3000平方米、经营户廉租房3000平方米。
4、建设单位：000金三角农贸市场管理有限公司。
5、建设地点：共4处，即：新建书刊市场农贸市场、办事处停车场农贸市场、家园农贸市场等3个农贸市场；改造湾林路马路市场。
1.2 建设方案编制依据
1、国家计划委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。
2、国家计委《投资项目可行性研究指南》。
3、《商店建筑设计规范》JGJ 48－88 。
4、《村镇规划标准》（GB50188-93）
5、现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准。
6、000城建设总体规划。
1.3 编制原则
1、项目建设本着因地制宜、合理布局、综合配套、高效灵活、兼顾发展的原则。
2、严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。
1.4 投资规模和资金来源
项目建设总投资额为1500万元，由000金三角农贸市场管理有限公司全额投资。
政府以项目资金和以奖代补等方式予以补贴。
1.5 结论
1、本项目的建设将完善市场基础设施，改善交易环境，带动就业与创业。
2、本项目的建设将从根本上解决城镇环境脏、乱、差的问题，使扩建后的市场更有利于开展招商引资。
3、本项目选址，交通便利、供水、供电及通讯等各项建设条件均已具备。
4、本项目已作了大量和充分的前期调研论证和准备工作，项目建设无论从功能、规模、配套设施、建设标准上，还是客观需要上都是十分必要的。
综上所述，该项目符合国家政策和城镇发展要求，建设条件已经具备，建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益。　
因此，本项目建设是必要的，可行的。

第二章　项目建设的意义及必要性

随着00经济和社会事业的快速发展，农贸市场设施老化，防雨防晒功能缺失，商户常年露天交易等现状，已不能满足社会发展和人民生活水平提高的要求。同时随着统筹城乡的步伐加快，加强农贸市场基础设施建设，为人民创业打下坚实的基础是非常必要的。
1、项目建设将完善市场基础设施，改善交易环境，吸引商家入市进行买卖，提高经济效益。
2、项目建设将增加就业，加快农村劳动力转移，开展人民劳动创业，减少无业游民，维护社会稳定和谐。
3、项目建设将提高人民生活水平和增加财政税收，扩建和改造后的市场，环境优美，吸引更多的顾客进行消费，提高交易额，进一步增加了税收和充足的管理费用，为政府减轻管理负担。
4、项目建设将更有利于增进物资交流，通过良好的物资交流进一步提高00知名度。
5、项目建设将利于市场环境卫生整顿，市场将便于更加规范管理，更好的建设市场和招商引资，建成辐射周边乡镇的综合交易市场。

第三章　项目选址与建设条件

3.1 项目选址
项目建设地点共5处，即：书刊市场农贸市场、00塘办事处停车场农贸市场、锦绣家园农贸市场、000马路市场、电信大楼临时农贸市场。
3.2 市场现状
1、00市场农贸市场
00市场已名存实亡，900平方的停车场和数百门面常年闲置。市场经营管理权开发商已移交县政府。市场周边小区众多，1.5公里范围内没有一个正规农贸市场，居民买菜购物极不方便。旁边的马路市场摊位越来越多，规模越来越大。考虑该区域人流相对较多，拟利用市场内900平方停车场建设二层框架永久性的小型农贸市场，建成后市场交易区1800平方米。一层为生鲜区，二层为综合超市，周边门面为肉食区和干菜区。可建设生鲜摊位150个、超市800平方，激活门面50间以上。满足周边一公里居民菜篮子供应。
2、00塘办事处停车场农贸市场
该地总面积2500平方，是规划中的农贸市场用地。现被00塘办事处做为停车场和居民种菜在使用。此地空间较大，适宜市场布局，拟建设停车场500平方、自产自销区300平方、多层框架室内市场2000平方、经营户廉租房3000平方。形成一个中等规模的标准化多功能农贸市场和社区商业中心，满足周边小区群的菜篮子任务和社区服务，填补0000以北没有农贸市场的空白。经营设施按照商务部标准化农贸市场规范设计，并对市场实施专业化规范管理，使市场成为00农贸市场专业管理的典范和政府“迎检”的新窗口。
3、锦绣家园农贸市场。
该地为小区绿化用地，总面积900平方，一直闲置未用，现在居民用来堆放垃圾杂物和种菜使用。拟创新利用该地，建设一个二层框架，一层为农贸市场，二层为综合超市，顶层为小型花园的多功能生态农贸市场。既开发利用好了公共绿地，保证了绿化功能不变，绿化面积总量不减，又增加了农贸市场面积，完善了社区服务体系，方便了居民买菜购物。
4、湾林路马路市场。
兴湘农贸市场变成个人仓库后，000马路市场就已形成，数百摊位绵延近千米，是000城最大的马路市场。
3.3 建设单位基本情况
项目建设单位为00金三角农贸市场管理有限公司，该公司是000第一家定位为社会企业并进行农贸市场专业化建设管理经营的企业。公司拥有务实的全新管理理念，经验丰富的优秀管理团队，缜密完善的管理制度和行业规范标准，成熟的矛盾处理机制和一体化经营管理方案。尤其是农贸市场配套建设的公司独立垃圾清运处理系统和机动化城管协管中队管理模式有效地解决了农贸市场环境卫生、经营秩序二大管理难题。
3.4 已完成的前期工作
1、初步勘定了建设地点，得到了相关部门的同意认可。
2、落实了1000万的建设资金。公司和青年组共同筹措了1000万建设资金。
3、委托000建筑设计院开始规划设计。

第四章　项目建设方案

4.1 项目建设目标
1、建设一批环境优美、设施标准、功能齐全、管理规范的现代新型农贸市场，改善000城农贸市场布局不合理，农贸市场总量不足的现状，从根本上改变传统农贸市场脏、乱、差的老形象，进一步完善000城农产品市场供应体系。为城市建设添彩，为菜篮子工程尽心，为政府创卫尽责。
2、着力打造金三角农贸市场管理有限公司农贸市场专业化管理连锁化经营品牌，新建、改造和托管众多农贸市场，整合形成公司化运作、一体化管理、品牌化经营的农贸市场连锁经营体系。探索现代农贸市场专业化管理的新模式。
3、以公益的心态，社会企业的形式来建设、管理、经营农贸市场，探索政府、企业共建、共管，共同保障农贸市场的公益性、民生性、社会性，为00乃至全国的农贸市场建设、管理、经营和公益性的保证探索新的模式和新的路径。
4.2 设计理念
1、创新利用土地。
选择城区边死角地、废弃厂房空地、闲置公益用地。以政府划拨或商业租赁的方式取得建设用地，降低建设成本。
2、实用化规划设计。
实用美观、便于清洁；通风良好、光线明亮；
合理分区、划行归市；有利经营、方便购买。
3、当“民生工程”来建设。
公司全资建设，政府以奖代补，降低建设成本。公司定位为社会企业，公司承若公司的利润全部用于农贸市场的扩大再生产和公益性建设和管理。
4、多功能综合利用土地。
如把社区小花园与农贸市场，便民服务中心、结合一体。多功能综合利用好众多常年闲置废弃的社区小花园。既开发利用好了公共绿地，保证了绿化功能不变，绿化面积总量不减，又增加了农贸市场面积，完善了社区服务体系。
5、标识系统的设置。
所有农贸市场统一金三角农贸市场标识；摊位设计引用颜色类设计理念，肉食品摊位为红色、果蔬类为绿色、豆制品为橙色、水产品为蓝色。
6、全新设计的实用摊位。
果蔬摊位统一阶梯式设计，兼具美观性和实用性；鱼类摊位全不锈钢台面，鱼鳞等废弃物沿操作台面直接流入垃圾桶，保证市场清洁。
7、一体化管理方案
所有农贸市场由公司自营或托管实行一体化连锁经营。
8、务实的管理理念
商家自律是基础，市场服务是纽带，政府监管是保障。以商家自律为基础的服务型管理是低成本高效率最和谐的市场管理模式。
9、经验丰富的管理团队
农贸市场的管理不仅仅只限于物业管理，而是要具有经营市场的能力。所以必须拥有一支专业规划、建设、招商和经营管理的队伍，通过强势的专业力量来实施市场发展的专业化运行。
10、缜密完善的管理制度和行业规范标准
符合政府法规、规范、条例；制定完善的市场准入、经营秩序、环境卫生、食品安全、管理人员、物业水电、诚信经营、行业自律、检疫检测、杀菌防疫、业态规划、信息台帐、消防治安、考核奖惩等管理标准。
11、现代设备设施的运用
一是大屏幕显示屏公布市场当日商品行情及重要农副产品农药残留等项目检测情况；二是市场监控器加强市场实时监控，加强市场运行和现场管理，为防止和解决买卖纠纷，加强安保提供帮助；三是运用农贸市场信息化管理软件，使市场的管理效率更高。
12、独立的垃圾清运系统
购置2台微型封闭式垃圾运输车，配载48个小型封闭自卸式垃圾桶，每个摊位配发小型垃圾容器，每个市场配备专职保洁工，实行网格式全时段不间断保洁模式，摊位垃圾经营户自清，公共区域保洁工人负责，每个市场垃圾统一及时清运到公司直属农场造肥。
13、机动化城管协管中队
组建农贸市场专属城市管理协管中队，配置3-5台环保执勤车，发挥机动优势，专业负责各农贸市场的经营秩序巡查和管理和协助城管执法局进行其他管理工作。
14、经营主体和进场商品实行双准入机制确保食品安全。
所有进场经营户和进场商品必须办理经营许可证照和提交相关票证，市场建立详细管理台帐，便于食品安全追溯。
15、农贸市场行业协会
成立农贸市场行业协会，引导经营户实行行业自律和自主管理。
16、契约管理机制
进入农贸市场经营的摊贩大多是弱势群体，公司市场摊位租金一定要低于其他市场，让一般弱势群体都能进场创业谋生。但市场所有经营户进场前必须与公司签订规范管理的协议，以协约来约束经营户接受公司的精细化管理和考核。对考核不达标的经营户劝退出场。
4.3 建筑方案设计
4.3.1设计依据
1、建设单位提出的有关项目要求和资料。
2、建筑设计专业执行的国家主要规范：
《民用建筑设计通则》 GB50352 - 2005
《建筑设计防火规范》 GB50016-2006
《商店建筑设计规范》JGJ 48－88 。
其他国家相关规范及标准。
4.3.2 市场方案设计
1、新建市场方案设计
市场设四个区：蔬菜水果区、鲜肉区、水产区、熟食区。各区由若干个摊位组成。摊位间的走道为3米，满足交易空间要求。
每个市场分别设置有4个出入口，作为运货及人员疏散、消防通道。
2、拟改造的湾林路马路市场设计方案。
兴湘农贸市场变成个人仓库后，湾林路马路市场就已形成，数百摊位绵延近千米，是000城最大的马路市场。改造设计：
方案一：电信大楼永久性农贸市场。
电信大楼背后紧邻湾林路马路市场有块空地3亩左右，该地产权属电信公司，现租赁给他人从事花卉种植和洗车场经营。如果以租赁的方式把该地改建为一个中型标准化农贸市场，则可以从根本上解决湾林路、兴湘路、金龙大道的“马路市场”问题。拟建规划为二层框架结构，临街门面28间，一楼为室内农贸市场，摊位150个，二楼为综合超市，三楼为花卉市场和休闲场所。市场营业总面积6000平方左右。
方案二：电信大楼临时农贸市场。
如果电信公司土地无法谈成，则利用消防大队右侧的马路和电信公司围墙地段用钢架大棚改造为临时农贸市场，待消防大队搬迁后再利用消防大队土地建设永久性标准化农贸市场。该区域总面积1000平方左右，其中消防大队右侧马路总长100米、宽6米，面积600平方；电信公司围墙150米、宽3米，面积450平方。现为马路摊贩和社会大货车占据，交通功能严重弱化，拟建钢架结构临时农贸市场，经营总面积1000平方，标准化摊位250个。统一摊位尺寸和样式，统一经营管理，着重搞好排污设施和环境卫生管理。
4.4 结构方案设计
4.4.1 设计原则
在确保经济合理的前提下，遵循技术先进，安全适用，严格执行国家及行业的规范、标准。
4.4.2 设计依据
1、建设单位有关项目要求资料。
2、国家及行业相关规范、标准。
4.4.3 结构形式
根据本工程的使用功能，考虑其以后的灵活改造，采用桁架结构体系。
4.4.4 设计说明
1、地基基础：采用现状结构预埋件，需重新安全检测，不符合要求的重新设计建造。
2、施工要求：严格遵守国家现行的有关施工验收规范标准。
材料：钢结构
砌体：要求施工质量控制等级为B级，采用多孔砖砌体
M5混合砂浆砌筑。
3、屋架采用拱形桁架结构，上铺C型檩条，铺彩钢板屋面。
4.5 给排水方案设计
4.5.1 设计依据
1、《建筑给水、排水设计规范》 GB50015 – 2003
2、《建筑设计防火规范》 GB50016-2006
3、《室外给水设计规范》 GB50013-2006
4、《室外排水设计规范》 GB50014-2006
5、建设单位提出的相关项目要求。
6、建筑及其它专业提供的资料图及要求。
4.5.2 设计内容
1、室外工程：室外给排水、消防。
2.室内工程：室内给水、排水、室内消火栓、手提式灭火器。
4.5.3 给水系统
1、生活给水、消防给水各自为独立系统，用水主要是水房用水。
2、水源：水源由附近道路给水管网引入，使水质、水量均有保障，在入口处装设水表后引入市场内，入口管道为De110，最高日生活用水量为3.4L/S。
4.5.4 排水
排水包括生活用水排放和屋面雨水排放。屋面排水考虑内排水。
排水系统为污废水合流排放，生活污水经化粪池设备处理后，排入城区排水管道。
4.5.5 消防系统
本工程室内设独立消防系统，当火灾发生时，主要靠每层设置的消火栓及分散设置的手提式磷酸铵盐干粉灭火器灭火。室外消防用水量为20L/S，室内消火栓用水量为15L/S，消火栓型号SN65，消火栓箱800X650X240，水枪Φ19，内胶水带25M。消火栓的设置必须保证两支水头能够同时到达室内任何地点。室内消防管道为环状管网连接。
灭火器的配置：本工程危险等级为中级，单具灭火器最小配置灭火级别2A，配置3kg手提式磷酸铵盐灭火器24具。
4.5.6 管材
生活给水管采用三型无规则聚丙烯PP-R塑料给水管，管道公称压力采用1.25Mpa，雨水及排水管采用钢筋混凝土管，消防管道采用热镀锌钢管，室外给水管道采用埋地聚氯乙烯给水管，管道公称压力为1.25MPa。
4.6 电气方案设计
4.6.1 设计依据
1、〈〈民用建筑电气设计规范〉〉 JGJ16-2008
2、〈〈低压配电设计规范〉〉 GB50054 – 95
3、〈〈建筑照明设计标准〉〉 GB50034 – 2004
4、《商店建筑设计规范》JGJ 48－88
5、〈〈防雷与接地安装〉〉
6、其它国家颁布的有关设计规范、规定及标准。
4.6.2 设计范围
本工程设计范围包括配电系统、照明系统、防雷接地系统。
4.6.3 配电系统
本工程为三级负荷。
由场地内变压器低压侧引出380/220V低压电源，采用VV22型铠装铜芯电力电缆埋地引入值班室配电柜。室内支线穿难燃塑料管在天棚、地坪及柱内暗敷。
4.6.4 照明系统
1、依据GB50034-2004《建筑照明设计标准》，各市场照度为300Lx。
2、从保护视力、提高效率及经济节能的角度出发，本工程所有灯具均采用高效节能型。
3、应急照明主要在每层各主要出入口的门框上设安全出口标志及在走道上设置疏散指示灯和应急照明灯具。应急照明回路应单独设置。
4.6.5 防雷接地系统
1、本建筑属于三类防雷。根据规范要求在屋面敷设避雷网，所有突出屋面的金属物均与屋面防雷装置相连，并用柱内主筋做防雷引下线且与接地装置可靠联结。
2、接地系统的制式采用TN-C-S，电源进户处零线作一组重复接地，接地电阻R≤1Ω,接地装置利用建筑物钢筋混凝土基础底板地梁桩作为自然接地体,实测不满足要求时增设人工接地极.

第四章 项目组织与管理

4.1 政府引导监管
1、设立农贸市场建设领导小组
县政府成立有农贸市场相关管理职能的部门、单位联合组成的农贸市场建设领导小组。负责00全县农贸市场的政策制订、审批准入、监督监管、用地协调、优惠政策落实等。
2、制订农贸市场建设管理的相关法规条例和规范
政府组织相关部门制订出台《000农贸市场管理条例》、《000农贸市场自产自销区管理细则》、《000城农产品市场详细规范》、《000农贸市场标准化建设和改造规范》、《农贸市场公益建设和专业化管理的优惠政策》。
3、保障农贸市场的公益性。
农贸市场建设在服务市民、城市形象建设、解决“三农”问题等方面发挥着积极作用。但农贸市场投资大、收益低、回收期长。把农贸市场和广场、公园一样，纳入社会公益服务事业。将其作为公益性项目和民生工程进行大力扶持。
4.2 企业建设管理
1、社会化运作
社会化企业不是纯粹的企业，亦不是一般的社会服务，社会化企业透过商业手法运作，赚取利润用以贡献社会。所得盈余用于扶助弱势社群、促进公益产业发展及社会企业本身的投资。重视社会价值，多于追求最大的企业盈利。
2、公司化管理
由00金三角农贸市场管理有限公司按着现代企业管理制度进行管理，公司是000第一家定位为社会企业并进行农贸市场专业化建设管理经营的企业。公司拥有务实的全新管理理念，经验丰富的优秀管理团队，缜密完善的管理制度和行业规范标准，成熟的矛盾处理机制和一体化经营管理方案。尤其是农贸市场配套建设的公司独立垃圾清运处理系统和机动化城管协管中队管理模式有效地解决了农贸市场环境卫生、经营秩序二大管理难题。
3、投资、建设、管理、经营一体化。
农贸市场的管理不仅仅只限于物业管理，而是要具有经营市场的能力。所以必须拥有一支专业规划、建设、招商和经营管理的团队，通过强势的专业力量来实施市场发展的专业化运作。公司以全新的理念全资建设4个中小型农贸市场，规范改造1个马路市场，托管2-3家成熟农贸市场，所有农贸市场由公司自营或托管实行一体化连锁经营管理。整合形成公司化运作、一体化管理、品牌化经营的连锁经营体系，着力打造金三角农贸市场专业化管理连锁经营品牌。
4.3 政府扶持和政策支持
1、政府协调解决相关矛盾
电信大楼农贸市场：该地3亩左右，傍边的湾林路马路市场是00的最大的马路市场，如能把该地改建为农贸市场则可以有效解决湾林路、兴湘路、金龙大道等临近路段的马路市场问题。但该地产权为电信局所有，希望政府出面协调，说服电信局能以创卫大局为重，同意用来建设农贸市场。
2、支持公共用地综合开发利用
书刊市场、00塘办事处停车场、锦绣家园农贸市场的建设用地是停车场、绿化地等城市公共用地，湾林路马路市场改造的建设用是交通功能严重弱化的小区马路，希望政府两利相权取其重，勇于担责，支持这几处地方建设农贸市场。
3、把农贸市场建设纳入社会公益服务事业给与重点支持
农贸市场建设在服务市民、城市形象建设、解决“三农”问题等方面发挥着积极作用。但农贸市场投资大、收益低、回收期长。政府应把农贸市场建设和广场、公园建设一样，纳入社会公益服务事业，将其作为公益性项目和民生工程，纳入城市公益性质的设施建设范畴，纳入公共财政的支持范围，纳入为民办实事的重要项目，纳入“创卫”活动的重要内容进行大力扶持。从而确保农贸市场“民生性、公益性、社会性”的属性，把农贸市场建成民生工程、民心工程。
4、其他方面的支持
（1）政府和公司就农贸市场体系建设签订专项合同。
（2）政府设立农贸市场建设专项扶持资金。
（3）政府按公益建设用地以划拨或协议出让方式供地。

第五章　投资估算及资金筹措

5.1 投资估算依据
1、国家发展和改革委员会与建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；
2、湖南省建筑工程（概）预算定额（2001）；
3、湖南省建筑安装工程费用定额（2006）；
4、土建工程依据当地的工程实际，结合当地建材市场价格，参考建筑工程预算测定；
5、预备费按工程费总额的3%计算，不计涨价预备费；
6、项目单位提供的有关技术经济指标。
5.2 投资估算
1、估算方法
本投资估算根据项目建设单位提供的技术资料进行编制。估算范围包括土建工程、设备购置及安装和必须的配套基础设施等工程内容。
根据国家、省有关估算指标及有关部门规定的收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。
2、投资估算
市场建设与改造工程，包括扩建市场建筑面积8000平方米、摊位600个、综合超市面积3000平方米、经营户廉租房3000平方米。据初步预算，项目建设总投资额为1500万元。
5.3 资金筹措
由金三角农贸市场管理有限公司全额投资。政府以项目资金和以奖代补等方式予以补贴。