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封面摘要ABSTRACT目录引言近年来，我国的房地产业得到了飞速的发展，在国民经济中的重要性日益提升，它的发展不仅带动了建材、化工、服务等其他行业的发展，而且对实现就业、地方财政等很多政府亟待解决的问题贡献颇高。尤其在2008年金融危机的背景下，当中国经济总需求不足时，房地产需求和房地产投资的增加成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业。但是，自2003 年下半年以来，房地产价格节节攀升，住房需求超过供给，以及由其带动的钢铁、水泥等相关行业出现的需求过大，价格暴涨等情况，影响了正常的社会发展秩序。因而理论界关于中国房地产市场是否存在泡沫的辩论由来已久。为使房地产价格保持在一个合理的区间范围之内，从2004 年起中央政府陆续颁布了一系列的政策措施来减缓房地产的增长速度。然而，在国内外经济形势不断变化的背景下，全国的房地产平均价格仍处在快速上涨的通道上。因此，对我国房地产泡沫进行研究，深层次地了解房地产市场的当前形势和发展前景，对我国的房地产市场能够持续、稳定、健康地发展具有重要的意义。1 房地产泡沫的界定1.1 房地产泡沫的概念1.1.1 泡沫的含义泡沫一词来源于西方经济学界，一直以来，学术界对泡沫的定义没有做出统一的解释。目前，在各种文献中引用最多的是金德尔伯格的新帕尔格雷夫经济学大辞典中对泡沫的描述：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨。初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”1由于这个定义只是对泡沫现象的一个描述，并没有明确的提出泡沫形成和崩盘的原因，所以也被认为是一个不严格的定义。我国经济学家曹振良对京德尔伯格对泡沫的定义做了较好的补充和完善：“泡沫是指一种或一系列资产市场失范，牟利预期趋众，投机过度，政府调控失当，引致资产价格急剧上涨，随着市场复归，价格上涨牟利预期逆转引致资产价格暴跌，最后可能导致金融或经济危机的一种经济现象过程。”2本文的论述将采用这一定义。1.1.2 房地产泡沫的含义所谓 “房地产泡沫” 就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场价值的基础）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣3。房地产泡沫主要表现为房地产的价值与其价格出现了严重的偏离，价格在短时间内急剧的上升，房地产市场出现严重的投机现象，房地产投资在短时间内出现大规模膨胀，其造成的后果是如房屋的高空置率、价格的暴跌等等，即是泡沫破裂。房地产行业是一个与诸多产业高度相关的一个行业，已经形成了一个高度密集的网状结构，当房地产在高速发展的时候，会带动其他产业快速发展，若发生泡沫破裂，便会形成裙带反映，波及到其他相关产业。1.2 房地产泡沫的危害41.2.1 房地产泡沫的长期存在和发展可能抑制其他产业的发展这里改为可能，下文同房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。1.2.2 房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构失衡一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。1.2.3 房地产泡沫破灭导致了金融危机通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。1.2.4 房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。做一承上启下的总结1.3 房地产泡沫的一般测度指标目前我国房地产泡沫研究领域对房地产泡沫程度的衡量主要有以下三种指标：房价收入比、空置率及房地产投资增长率/GDP增长率。1.3.1 房价收入比。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。计算公式如下：房价收入比=对于房价收入比的衡量标准 ，尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，各地区房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.45。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7 属合理区间，2010 年为7.76，接近合理，略偏高。由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上有所差异，彼此之间的可比性并不高。在欧美国家，房价收入比既有新建住宅的、也有旧有住宅的（成交量远大于一手房），多数国家采用的是按套计价，且是中位数房价，和中位数家庭收入。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的，房价和家庭收入都是按平均数计算的，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。1.3.2 空置率。住房空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标。国际商品房空置率计算就是把全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。计算公式如下：空置率=空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。国际上目前公认的住房空置率的警戒线为10%。但是我认为此公式不适用与我国，原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而我国才刚刚开始，中国一年竣工的建筑面积就相当于发达国家的总和，所以目前我国统计局仍算不出我国的空置率。我国目前只能通过“国家电网的智能网络”测算出我国的房屋零置率，但空置率并不等于零置率，且国际上也未有明确的零置率指标来测量房地产泡沫的程度。61.3.3 房地产价格增长率/GDP增长率该指标用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。国内普遍用房地产价格增长率GDP增长率来判断房地产泡沫，计算公式如下：房地产价格增长率/GDP增长率=该指标越大，就表示存在的泡沫程度越严重。一般认为，当价格增长幅度是GDP增幅的2倍以上，认为房价不正常，有较大泡沫当指标大于1.3时发出预警信号5。但是这个指标有一定的争议性，其缺陷在于忽视了房地产投资有一定的周期性7，分别为复苏、繁荣、衰退及萧条，在不同时期房地产投资增长率在房地产复苏阶段，由于房地产产品价值大，耗用资金多，生产周期长等等点，决定了房地产开发商在经济复苏时，需要经过较长时间的准备、计划才能投入生产，所以房地产的复苏要略滞后与宏观经济，此时该指标便下降。在繁荣期，经过前期的准备后，在市场需求扩张的拉动下，房地产业想迅速发展，同时较充足的资金也会推动房地产，但房地产繁荣期要比宏观经济高涨期来的迅速，导致该指标上升。当宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下挫，使得房地产业的衰退比宏观经济来得迅速，此时指标便上升。在萧条期，经济发展处于停滞状态，失业率、通胀率较高，但由于房地产本身的保值增值功能，投资转向房地产业的资金增加，从而维持房地产市场上一定的供求，推迟了房地产市场的萧条，同时该指标上升。所以本文认为这是一个不稳定的指标，应该是一个评价房地产是否过热的指标，而非房地产泡沫的指标，然而房地产过热与房地产泡沫的内涵是不一致的，因此该指标不能很明确的判断房地产是否存在泡沫。2 中国房地产泡沫问题分析鉴于我国实际情况与统计数据的调查取得，下文将用房价收入比作为我国房地产泡沫的衡量指标。2.1 近些年全国及十大典型城市房价收入比演变8 9改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹。与之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，“十一五”期间城镇居民人均可支配收入增长率高达12.7%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。但从近几年，尤其是2007和2009年，随着部分城市房价的过快上涨，房价收入比亦出现偏高现象。为了更好衡量房价水平的合理程度，以及分析调控政策的有效性，有必要深入研究一下全国和重点城市房价收入比的变化情况。2.1.1 1996-2010年全国房价收入比情况 改革开放以来，我国居民生活水平逐年提高，城镇居民人均可支配收入由1980年的439元增加到2010年底的19109元，城镇居民人均居住面积由1980年的3.9平米增加到2010年底的31.4平米（预估），2010年比1996年的17平米，增加了84.7%。 随着经济的增长和居民生活水平的提高，居民对于居住条件改善的需求也越来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这种需求必然带来房价的增长。尤其是2003 年之后，我国商品住宅（按统计局口径，包含经济适用住房）价格水平增速偏快，从1996 年的每平方米1604 元，上升到2010 年的4724 元，上涨266%。 与此同时，随着经济的快速发展，我国城镇居民的人均可支配收入也保持了较快增长，从1996 年的4839 元到2010 年的19109 元，上涨了395%。在上述三组数据的基础上，我们可以算出1996-2010 年全国的房价收入比情况，见图2-1。图2-1 全国房价收入比情况从图2-1可以看出：1997-2003 年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比在保持一种较平稳的运行态势， 在6.2 左右；从2003 年开始至2007 年，随着房价增长速度超过人均可支配收入， 房价收入比明显上升，2007 年达到7.44。2008 年城镇人均居住面积仍然持续提高，房价基本持平，房价收入比出现明显下调，为6.78。2009 年随着我国房地产市场复苏至过热，全国新建商品住宅价格大涨25%，房价收入比也相应地回升，创历史新高达8.03。2010 年，在国家频频调控房地产的政策作用下，以及城镇居民可支配收入快速增长的带动下，房价收入比有所回落。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7 属合理区间，2010 年为7.76，接近合理，略偏高。2.1.2 十大典型城市房价收入比情况 除了全国总体的房价收入比情况，我们还统计了以北京、上海等为代表的十大典型城市2001-2010 年的房价收入比情况。见图2-2至图2-9。图2改标号 北京房价收入比情况 图3 上海房价收入比情况图4 广州房价收入比情况 图5 深圳房价收入比情况图6 杭州房价收入比情况 图7 厦门房价收入比情况图8 武汉房价收入比情况 图9 重庆房价收入比情况图8 天津房价收入比情况 图9 沈阳房价收入比情况纵向看，2001-2007 年间大部分城市房价收入比明显上升，2008 年，受经济危机影响我国房地产市场普遍降温，除北京、杭州两大城市的房价收入比持续上升外，其他城市均出现下降，特别是前期房价上涨偏快的上海、广州、深圳、厦门等城市。 2009 年，典型城市房价明显上涨，上海、杭州等城市房价上涨幅度前所未有；除广州、厦门外各大城市房价收入比明显提高，其中上海、杭州、重庆等城市的房价收入比涨幅较大。 2010 年，受全国各地区住宅房价持续快速上涨的影响，典型城市中除武汉房价收入比略有下降外，其他城市均有明显提高，其中深圳、北京、厦门、杭州涨幅较大。图12 2010年十大典型城市房价增幅横向看，我国房价收入比的地区分布相当不均衡，从近两年数据来看，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上，个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010 年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市的房价收入比也逐渐超过全国总体水平。可见， 2010 年全国房价收入比的下降，主要是广大三四线城市房价收入比下降，而多数一二线城市的房价收入比是上升的。由此反映出，去年以来国家重点调控部分城市房价过快上涨的政策取向是正确的，只是调控效果不佳。图13 2009-2010 年十大典型城市的房价收入比情况2.1.3 不同收入阶层的房价收入比情况 由上述分析可知，目前全国房价收入比稍偏高，尚难定性为房价泡沫明显。但问题在于我国城镇居民的收入差距很大，而且近些年呈持续拉大的趋势。因此， 有必要研究一下不同收入家庭的房价收入比情况。看下图：图14 2010 年全国城镇不同收入阶层房价收入比情况从全国情况来看，我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在全国统计的7 个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.85，而最低收入户的这一指标却达到25.38，相差了8.91 倍，相比2009 年的8.19 有明显上升，这也反映出我国目前收入差距不断拉大的现实。如表2-1所示，在北京、上海、杭州等大城市中，这种情况依然存在。该五个城市中高收入阶层的房价收入比数值较低的是武汉和重庆，均为5.25，最高的北京为9.44； 而低收入阶层的房价收入比中，最低的重庆达13.14，最高的北京达37.03。值得注意的是，中西部城市不同收入阶层的房价收入比间差距明显小于东部城市， 同时，在以上大城市中即使是最高收入阶层其房价收入比也普遍偏高，购房压力并不小。表2-1 2010 年五大典型城市不同收入阶层房价收入比情况低收入户中等偏下胡中等收入户中等偏上户高收入户北京市37.0324.3319.5115.369.44上海市33.7323.0518.0218.837.72杭州市34.3621.6716.6412，727.37武汉市17.0912.709.507.185.25重庆市13.1410.258.296.675.25 资料来源：根据各地统计局数据整理总而言之，我国不同收入阶层购买房屋的支付能力大不相同。从全国来看， 中等以上收入阶层基本上都有能力购买商品住宅（包含经济适用房），而中等以下低收入阶层，基本上不具备购买商品住宅的能力，需要将他们纳入住房保障体系中。2.2 我国房地产泡沫问题分析9我国房地产到底是否存在泡沫呢？那么通过上述的分析和比较，我们可以得出以下结论： 2.2.1 我国总体的房价收入比水平接近合理，略偏高。从1996-2010 年的情况来看，我国的房价收入比在5.5-8.0 的区间波动，其中最低的1996 年为5.64，最高的2009年为8.03，2010年又回落至7.76。总体水平高于发达国家的3-6，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数，相对接近。因此，大致可以认为全国房价水平稍偏高，全国房价尚无明显泡沫。2.2.2 十大典型城市的房价收入比呈上升趋势。虽然近些年城镇居民收入明显提高，但十大典型城市2001年至2010年间房价收入比，基本上保持逐年上升（除了2008年）。在城镇人均住宅建筑面积每年平稳提高的情况下，造成房价收入比上升的根本原因是典型城市房价过快上涨，尤其是2003年之后，人口输入性大中城市房价普遍上涨过快。2010年，在连续三波房地产调控之下，多数一二线重点城市的房价收入比却逆势上升，不能不引起我们的关注，既然说明了去年调控效果欠佳，又说明抑制这些城市房价过快上涨的压力依然较大。 2.2.3 我国房价收入比水平地区差异较大。由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，如北京、上海、深圳等，房价收入比最高均超过10，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比相对较低，房价泡沫还不明显。 2.2.4 2011年全国房价收入比将有所下降。在“国八条”的严厉调控下，今年2月份以来，全国楼市已经开始降温，预计2011年全国新建商品住宅成交价格持平或小涨（可能为涨幅5%左右）。而部分一二线城市的房价有可能较2010年小幅下跌。若按2011年全国新建商品住宅成交均价不变，城镇人均住房建筑面积达32平方米，全国城镇人均可支配收入增幅为10%计算，则2011年全国房价收入比将降至7.19，进一步回归合理区间。综上所述，我国房地产泡沫（补充完整）3 对策建议上章分析表明：我国房地产泡沫还未明确形成，但是，还未形成并不意味着不存在风险。因此，本文将在分析我国房地产泡沫可能形成的风险基础上，提出相应的对策建议。3.1 房地产泡沫未来形成的风险9 10 11 123.1.1 土地资源的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。土地的有限性及价格虚拟性是泡沫产生的根源。从全社会的土地供给来看，土地的数量既不能增加也不能减少，它的有限性决定了其供给总量在一定时期内是固定的。当市场盲目对土地价格的乐观预测时，土地的需求量将人为地加大，从而促使土地价格上涨，导致非理性的房地产投机行为盛行，产生房地产泡沫。3.1.2 房地产商的垄断炒作及民众的盲目投机在房地产市场，房地产商和普通老百姓作为信息不对称的两种强弱势力进行博弈。一方面老百姓对于房地产运作方式，各种成本构成，利润率，市场需求情况等了解很少；另一方面，房地产商是相对团结和有组织的。房地产商通过接触和相互协作能够准确的了解整个房地产市场的详细信息，各种利于房地产商的信息总能够掌握在房地产商手中，使他们处于市场的主导地位，并且能够进行有组织的合谋定价。所以整个房地产市场也就在很大程度上为房地产开发商所操纵，房地产开发商是处于房地产市场的垄断地位。其对房地产市场的垄断主要表现在三个方面：一是土地的垄断。目前大量的土地被开发商掌控，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。二是市场垄断。目前我国不但商品房，连经济适用房都由房地产商垄断包办，由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。三是直接的价格控制。部分房地产商通过提高住房档次、囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式哄抬房价，严重损害了消费者的利益。当房地产开发商盲目投资会造成商品房供应量快速增加，由于信息不对称，购房者（包括非房地产企业和私人投资者）往往会对市场前景产生过度预期，盲目跟风，买涨不买跌，希望明天价格会进一步上涨转手卖出去，赚取差价。这很容易忽略了其中隐藏的巨大风险，市场价格已经远远超出了经济基础支持的理论价格，即由真实需求（即消费需求）推动的，有市场基础的合理价格上涨。由此引致的房价上涨完全是由投机造成的需求假象来支撑，没有市场基础，从而产生房地产泡沫。3.1.3 金融机构的过度放贷从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，大量银行信贷资金的介入，会加快房地产价格的膨胀和泡沫的产生。然而，随着预期的逆转，房地产价格急剧下跌，银行拥有的抵押房地产价值急剧下降，巨额不良债权随之产生，最终导致房地产泡沫的破灭。3.1.4政府政策影响。房地产行业作为国民经济的主导性产业之一，不仅关系到人民的生活，也对国民经济的健康快速发展具有举足轻重的影响。因此，房地产行业一直以来都是政府宏观调控的重点行业，如住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台的一系列政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建设经济适用房等，直接推动了房地产市场的高速增长，但同时这种政策的导向作用也使某些局部地区房地产开发过热，价格上涨，空置率上升，这也成为引发房地产泡沫的外因。3.2 中国房地产泡沫的防范策略9 11 12 13如何防范房地产泡沫，事关经济社会的可持续发展。对于未来可能发生的各种泡沫，政府的调控也应有所不同。根据房地产泡沫的类型，本文认为，防范房地产应采取如下措施：3.2.1 从土地源头入手，规范土地市场土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快有形土地市场的建设，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平性。公开招标拍卖可以为所有企业提供平等竞争的机会，避免“黑箱”操作的诸多弊端。招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质、以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，各城市政府应对土地储备量、待拍卖的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利。最后，对违规违纪者，包括土地用途与规划不符，对各种以圈地谋取暴利为目的经营活动或政府官员违法乱纪的应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。3.2.2 大规模推出经济适用房这里是不是改为社会保障房更合适，后者范围更广内容要相应改，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一方面是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，另一方面它还可以平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。3.2.3 整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。具体包括三方面的内容：一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。3.2.4 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度14。通过预警机制及时发现房地产市场运行中出现的问题。建立房地产市场信息披露制度，及时向社会发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资，住房消费者理性消费。3.2.5 全面研究住房税、费政策。通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。一是贯彻落实已经出台的各项优惠政策。二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策。三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。四是政府可以考虑征收实地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易。这段说的过于简略了致谢语：参考文献见指导手册，要规范：1 Eatwell John，Milgate Murray.Neman Peter，新帕尔格雷夫经济学大辞典(中译本) 北京科学技术出版社。19873062 曹振良泡沫理论分析框架与中国房地产相关实证J贵州财经学院学，2005(5)：7-133 罗丹，浅析房地产价格泡沫现状、成因及对策建议 湖南财经高等专科学校学报2007，（109）：144-1464 季光伟，我国房地产泡沫及危害性分析 重庆邮电学院学报2004（6）：56-575李莉,付兵涛. 基于北京数据的我国房地产泡沫测度研究J. 商业研究, 2011,(03)6任宏，王林. 中国房地产泡沫研究. 重庆大学出版社. 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