中国西部二三线房地产行业投资策略研究报告33综合调控投资建议选股策略.pptx

2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317890第一章第一章第一章第一章 回顾回顾回顾回顾10101010年，展望年，展望年，展望年，展望11111111年年年年要点简述要点简述要点简述要点简述 2 2 2 2第二章第二章第二章第二章 通胀之下，房价难跌通胀之下，房价难跌通胀之下，房价难跌通胀之下，房价难跌 3 3 3 3第三章第三章第三章第三章 重心转向中西部二线和沿海三线重心转向中西部二线和沿海三线重心转向中西部二线和沿海三线重心转向中西部二线和沿海三线 7 7 7 7第四章第四章第四章第四章 2011201120112011年地产市场焦点问题分析年地产市场焦点问题分析年地产市场焦点问题分析年地产市场焦点问题分析 11111111第五章第五章第五章第五章 估值及投资建议估值及投资建议估值及投资建议估值及投资建议 20202020主要内容主要内容2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891回顾与展望回顾与展望回顾与展望回顾与展望n n2010201020102010年回顾年回顾年回顾年回顾 政策打压带来了供求关系的阶段性平衡；政策打压带来了供求关系的阶段性平衡；政策打压带来了供求关系的阶段性平衡；政策打压带来了供求关系的阶段性平衡；地产板块估值中枢下移已经完成，板块估值见底；地产板块估值中枢下移已经完成，板块估值见底；地产板块估值中枢下移已经完成，板块估值见底；地产板块估值中枢下移已经完成，板块估值见底；行业集中度明显提升，行业利润率回升；行业集中度明显提升，行业利润率回升；行业集中度明显提升，行业利润率回升；行业集中度明显提升，行业利润率回升；地产政策导向变化，保障性住房政策框架形成。地产政策导向变化，保障性住房政策框架形成。地产政策导向变化，保障性住房政策框架形成。地产政策导向变化，保障性住房政策框架形成。n n2011201120112011年展望年展望年展望年展望 治理通胀为首要任务，地产行业进一步面临打压；治理通胀为首要任务，地产行业进一步面临打压；治理通胀为首要任务，地产行业进一步面临打压；治理通胀为首要任务，地产行业进一步面临打压；开发商资金压力加大，地价有望回落；开发商资金压力加大，地价有望回落；开发商资金压力加大，地价有望回落；开发商资金压力加大，地价有望回落；房价前高后低，成交量前低后高，政策先紧后松；房价前高后低，成交量前低后高，政策先紧后松；房价前高后低，成交量前低后高，政策先紧后松；房价前高后低，成交量前低后高，政策先紧后松；地地地地产产产产股股股股现现现现结结结结构构构构性性性性机机机机会会会会，看看看看行行行行业业业业集集集集中中中中度度度度提提提提升升升升、中中中中西西西西部部部部和和和和沿沿沿沿海海海海三三三三线线线线量价齐升带来的机会。量价齐升带来的机会。量价齐升带来的机会。量价齐升带来的机会。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892通胀之下，房价难跌通胀之下，房价难跌通胀之下，房价难跌通胀之下，房价难跌n n 2011 2011 2011 2011年宏观经济利于地产市场年宏观经济利于地产市场年宏观经济利于地产市场年宏观经济利于地产市场n n 主要指标显示行业平稳，但增速下台阶主要指标显示行业平稳，但增速下台阶主要指标显示行业平稳，但增速下台阶主要指标显示行业平稳，但增速下台阶2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893宏观经济有利于宏观经济有利于宏观经济有利于宏观经济有利于1111年地产年地产年地产年地产房价与房价与M211M211年年M2M2增速增速16%16%，前高后低，前高后低房价与房价与CPI11CPI11年年CPI4.3%CPI4.3%，前高后低，前高后低房价与利率房价与利率1111年加息年加息5050个基点，利率仍较低个基点，利率仍较低资料来源：CEIC，搜房数据库，中金公司研究部房价与房价与GDP11GDP11年年GDPGDP增速增速9.3%9.3%，全年平稳，全年平稳2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894行业运行平稳行业运行平稳行业运行平稳行业运行平稳商品房均价涨商品房均价涨2%2%销售面积涨销售面积涨5%5%开发投资涨开发投资涨17%17%资料来源：搜房数据库，中金公司研究部销售额涨销售额涨7%7%2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895行业运行平稳（续）行业运行平稳（续）行业运行平稳（续）行业运行平稳（续）新开工面积增新开工面积增12%12%在建面积增在建面积增10%10%土地购置面积增土地购置面积增21%21%资料来源：搜房数据库，中金公司研究部施工面积增施工面积增17%17%2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896宏观和信贷环境可支撑宏观和信贷环境可支撑宏观和信贷环境可支撑宏观和信贷环境可支撑1111年销售年销售年销售年销售销售额销售额 vs M2vs M2销售额销售额 vs vs 储蓄储蓄按揭贷款按揭贷款 vs vs 总信贷总信贷资料来源：CEIC，搜房数据库，中金公司研究部房地产贷款房地产贷款 vs vs 总信贷总信贷2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897重心转向中西部和沿海三线重心转向中西部和沿海三线重心转向中西部和沿海三线重心转向中西部和沿海三线n n“十二五十二五十二五十二五”规划指引行业方向，规划指引行业方向，规划指引行业方向，规划指引行业方向，“中西部沿海三线中西部沿海三线中西部沿海三线中西部沿海三线”量价齐升量价齐升量价齐升量价齐升n n 沿海：三大传统板块打造沿海：三大传统板块打造沿海：三大传统板块打造沿海：三大传统板块打造“城市圈城市圈城市圈城市圈”，三线城市居住功能提升，三线城市居住功能提升，三线城市居住功能提升，三线城市居住功能提升n n 中西部：产业内移中西部：产业内移中西部：产业内移中西部：产业内移/交通建设利好中西部枢纽城市交通建设利好中西部枢纽城市交通建设利好中西部枢纽城市交通建设利好中西部枢纽城市2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317898“十二五十二五十二五十二五”规划指引，规划指引，规划指引，规划指引，“中西部沿海三线中西部沿海三线中西部沿海三线中西部沿海三线”量价齐升量价齐升量价齐升量价齐升“十二五十二五”规划建议对地产行业的重视程度较此前明显提高规划建议对地产行业的重视程度较此前明显提高 资料来源：“十二五”规划建议，中金公司研究部n n强调收入增长和经济结构调整强调收入增长和经济结构调整强调收入增长和经济结构调整强调收入增长和经济结构调整n n强调加快城镇化强调加快城镇化强调加快城镇化强调加快城镇化n n强调加强房地产市场综合调控强调加强房地产市场综合调控强调加强房地产市场综合调控强调加强房地产市场综合调控2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317899三大传统板块打造三大传统板块打造三大传统板块打造三大传统板块打造“城市圈城市圈城市圈城市圈”，三线城市居住功能提升，三线城市居住功能提升，三线城市居住功能提升，三线城市居住功能提升 3 3个沿海泛都市圈个沿海泛都市圈+2+2个中西部板块个中西部板块资料来源：中金公司研究部n n三三三三大大大大都都都都市市市市圈圈圈圈中中中中心心心心城城城城市市市市消消消消费费费费升升升升级级级级，周周周周边边边边中中中中小小小小城城城城市市市市进进进进入入入入快快快快速速速速发展期发展期发展期发展期n n中心城市中心城市中心城市中心城市服务业主导，消费增速较快服务业主导，消费增速较快服务业主导，消费增速较快服务业主导，消费增速较快中中中中低低低低收收收收入入入入群群群群体体体体住住住住房房房房需需需需求求求求主主主主要要要要通通通通过过过过加加加加大大大大保保保保障障障障房房房房建建建建设设设设力力力力度度度度来来来来满满满满足足足足，项项项项目目目目主主主主要要要要分分分分布布布布在在在在城城城城市市市市中中中中心心心心外外外外围围围围以以以以及及及及周边卫星城周边卫星城周边卫星城周边卫星城 n n周边中小城市周边中小城市周边中小城市周边中小城市居住功能显著提升居住功能显著提升居住功能显著提升居住功能显著提升非农人口快速增长非农人口快速增长非农人口快速增长非农人口快速增长住房建设规模迅速加大住房建设规模迅速加大住房建设规模迅速加大住房建设规模迅速加大城际轨道交通快速发展城际轨道交通快速发展城际轨道交通快速发展城际轨道交通快速发展人人人人口口口口在在在在本本本本城城城城市市市市圈圈圈圈中中中中的的的的流流流流动动动动明明明明显显显显增增增增加加加加2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178910产业内移产业内移产业内移产业内移/交通建设利好中西部交通建设利好中西部交通建设利好中西部交通建设利好中西部高铁建设带动中西部交通枢纽城市高铁建设带动中西部交通枢纽城市资料来源：华通咨询，中金公司研究部产业内移加速产业内移加速n n中部：武汉、郑州、长沙中部：武汉、郑州、长沙中部：武汉、郑州、长沙中部：武汉、郑州、长沙n n西部：成都、重庆、西安西部：成都、重庆、西安西部：成都、重庆、西安西部：成都、重庆、西安2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178911行业焦点问题分析行业焦点问题分析行业焦点问题分析行业焦点问题分析n n保保保保 障障障障 房房房房 贯穿贯穿贯穿贯穿“十二五十二五十二五十二五”n n资资资资 金金金金 开发商资金趋紧，但无须太悲观开发商资金趋紧，但无须太悲观开发商资金趋紧，但无须太悲观开发商资金趋紧，但无须太悲观n n供供供供 给给给给 供给年中大幅增加，全年维持高位供给年中大幅增加，全年维持高位供给年中大幅增加，全年维持高位供给年中大幅增加，全年维持高位n n销销销销 售售售售 需求支撑下，销售难以下滑需求支撑下，销售难以下滑需求支撑下，销售难以下滑需求支撑下，销售难以下滑 n n土土土土 地地地地 土地供应保持较大规模，地价有望回落土地供应保持较大规模，地价有望回落土地供应保持较大规模，地价有望回落土地供应保持较大规模，地价有望回落 n n商业物业商业物业商业物业商业物业 租金价格同步上涨租金价格同步上涨租金价格同步上涨租金价格同步上涨 n n政政政政 策策策策 明年上半年仍将趋紧明年上半年仍将趋紧明年上半年仍将趋紧明年上半年仍将趋紧 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178912保障房贯穿保障房贯穿保障房贯穿保障房贯穿“十二五十二五十二五十二五”保障房占比逐年上升，公租房是主体保障房占比逐年上升，公租房是主体保障房新开工面积逐年提高保障房新开工面积逐年提高10001000万套保障房拉动万套保障房拉动10%10%的新开工面积增长的新开工面积增长资料来源：CEIC，搜房数据库，住房公积金与住房保障网，中金公司研究部10001000万套保障房拉动万套保障房拉动4%-5%4%-5%的房地产投资增长的房地产投资增长2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178913开发商资金趋紧，但无须太悲观开发商资金趋紧，但无须太悲观开发商资金趋紧，但无须太悲观开发商资金趋紧，但无须太悲观资金情况不会差于资金情况不会差于0808年，可支撑年，可支撑17%17%的投资增长和的投资增长和7%7%的销售额增长的销售额增长资料来源：搜房数据库，中国房地产年鉴，中国人民银行，中金公司研究部基本情形：信贷总量7万亿，开发贷净增5000亿，按揭贷净增5600亿；悲观情形：信贷总量6万亿，开发贷净增3000亿，按揭贷净增3300亿。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178914供给年中大幅增加，全年维持高位供给年中大幅增加，全年维持高位供给年中大幅增加，全年维持高位供给年中大幅增加，全年维持高位从新开工推算，供给明年年中加大，若开发商加快建设从新开工推算，供给明年年中加大，若开发商加快建设/销售节奏，供给高峰可提前至二季度销售节奏，供给高峰可提前至二季度资料来源：CERIS，中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178915供给年中大幅增加，全年维持高位（续）供给年中大幅增加，全年维持高位（续）供给年中大幅增加，全年维持高位（续）供给年中大幅增加，全年维持高位（续）库存压力明后两年持续较大库存压力明后两年持续较大资料来源：CERIS，中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178916需求支撑下，销售难以下滑需求支撑下，销售难以下滑需求支撑下，销售难以下滑需求支撑下，销售难以下滑 若房价降若房价降20%20%，房价收入比水平降至，房价收入比水平降至1010年前年前资料来源：CEIC、中金公司研究部基本假设：套均建筑面积90平米，未来三年（20102012）房价同比变化幅度：情景一：7.4%，2%、3%；情景二：7.4%，-10%、3%；情景三：7.4%，-20%、3%；未来三年可支配收入同比上涨幅度（同中金公司宏观组预测GDP增速）：10.2%、9.3%、9.3%。2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178917土地供应保持较大规模，地价有望回落土地供应保持较大规模，地价有望回落土地供应保持较大规模，地价有望回落土地供应保持较大规模，地价有望回落 保障房投资驱动下，政府土地供应维持高位，但增速下降；开发商资金压力下，地价有望回落保障房投资驱动下，政府土地供应维持高位，但增速下降；开发商资金压力下，地价有望回落资料来源：CERIS，中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178918商业物业租金价格同步上涨商业物业租金价格同步上涨商业物业租金价格同步上涨商业物业租金价格同步上涨 写字楼租金与写字楼租金与CPICPI同向变化同向变化资料来源：搜房数据库，中金公司研究部商铺租金与商铺租金与CPICPI同向变化同向变化资料来源：CEIC，中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178919政策明年上半年仍将趋紧政策明年上半年仍将趋紧政策明年上半年仍将趋紧政策明年上半年仍将趋紧 加息加息/房产税房产税/交易税交易税/土地增值税等，继续压制板块估值土地增值税等，继续压制板块估值资料来源：中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178920估值及投资估值及投资估值及投资估值及投资建议建议建议建议n n 估值中枢下移，但已触及底部估值中枢下移，但已触及底部估值中枢下移，但已触及底部估值中枢下移，但已触及底部 看历史看历史看历史看历史 看房价看房价看房价看房价 看国际看国际看国际看国际n n 投资建议投资建议投资建议投资建议2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178921看历史：估值中枢下移，但已见底看历史：估值中枢下移，但已见底看历史：估值中枢下移，但已见底看历史：估值中枢下移，但已见底 地产企业地产企业10年销售良好年销售良好资料来源：公司公告，CEIC、中金公司研究部 注：2008年低点首套房贷利率为基准利率7.74%基础上85折；目前首套房贷利率为基准利率6.14%基础上85折 目前目前P/E水平已经较水平已经较08年谷底折让年谷底折让17%，P/B估值折让估值折让8%2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178922看房价：当前股价隐含看房价：当前股价隐含看房价：当前股价隐含看房价：当前股价隐含20%20%的房价下跌的房价下跌的房价下跌的房价下跌 NAV敏感性分析敏感性分析资料来源：中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178923看房价：当前股价隐含看房价：当前股价隐含看房价：当前股价隐含看房价：当前股价隐含20%20%的房价下跌（续）的房价下跌（续）的房价下跌（续）的房价下跌（续）NAV敏感性分析敏感性分析资料来源：中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178924看国际：房地产板块国际估值比较看国际：房地产板块国际估值比较看国际：房地产板块国际估值比较看国际：房地产板块国际估值比较年初至今各国龙头地产公司表现年初至今各国龙头地产公司表现年初与目前市盈率估值对比年初与目前市盈率估值对比年初与目前市净率估值对比年初与目前市净率估值对比资料来源：彭博，中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178925风格轮动，龙头公司逐步跑赢行业风格轮动，龙头公司逐步跑赢行业风格轮动，龙头公司逐步跑赢行业风格轮动，龙头公司逐步跑赢行业 2008年之后各风格指数相对行业指数表现波动性减小年之后各风格指数相对行业指数表现波动性减小 资料来源：澎博，中金公司研究部n n2007200720072007年，前期区域龙头跑赢，中期小公司，后期龙头优先年，前期区域龙头跑赢，中期小公司，后期龙头优先年，前期区域龙头跑赢，中期小公司，后期龙头优先年，前期区域龙头跑赢，中期小公司，后期龙头优先 n n2008200820082008年，持有物业大幅领先，龙头领先于行业走出低点年，持有物业大幅领先，龙头领先于行业走出低点年，持有物业大幅领先，龙头领先于行业走出低点年，持有物业大幅领先，龙头领先于行业走出低点 n n2009200920092009年，复制年，复制年，复制年，复制07070707年，唯一区别在于区域及小公司持续强势年，唯一区别在于区域及小公司持续强势年，唯一区别在于区域及小公司持续强势年，唯一区别在于区域及小公司持续强势 n n2010201020102010年，趋势趋同，龙头相对波动小，稳步上扬，区域公司振幅大年，趋势趋同，龙头相对波动小，稳步上扬，区域公司振幅大年，趋势趋同，龙头相对波动小，稳步上扬，区域公司振幅大年，趋势趋同，龙头相对波动小，稳步上扬，区域公司振幅大 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178926选股策略选股策略选股策略选股策略n n龙头地产龙头地产龙头地产龙头地产万科万科万科万科 /保利保利保利保利 /招商招商招商招商 /金地金地金地金地n n中西部二线和沿海三线城市地产中西部二线和沿海三线城市地产中西部二线和沿海三线城市地产中西部二线和沿海三线城市地产荣盛发展荣盛发展荣盛发展荣盛发展 /福星股份福星股份福星股份福星股份 /天地源天地源天地源天地源 /ST/ST/ST/ST东源东源东源东源n n“建筑建筑建筑建筑+地产地产地产地产”中国建筑中国建筑中国建筑中国建筑 /中铁二局中铁二局中铁二局中铁二局 /中天城投中天城投中天城投中天城投n n商业类地产商业类地产商业类地产商业类地产金融街金融街金融街金融街 /浦东金桥浦东金桥浦东金桥浦东金桥 /中国国贸中国国贸中国国贸中国国贸n n重组题材重组题材重组题材重组题材2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178927龙头公司龙头公司龙头公司龙头公司 主要公司梳理主要公司梳理资料来源：彭博，中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178928中西部二线中西部二线中西部二线中西部二线/沿海三线沿海三线沿海三线沿海三线 主要公司梳理主要公司梳理资料来源：澎博，中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178929建筑地产建筑地产建筑地产建筑地产 主要公司梳理主要公司梳理资料来源：澎博，中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178930商业类地产商业类地产商业类地产商业类地产 主要公司梳理主要公司梳理资料来源：澎博，中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178931部分重组题材部分重组题材部分重组题材部分重组题材 主要公司梳理主要公司梳理资料来源：澎博，中金公司研究部2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178932中金覆盖房地产股票中金覆盖房地产股票中金覆盖房地产股票中金覆盖房地产股票估值比较表估值比较表资料来源：彭博、中金公司研究部