东风路华滋土商铺租赁可行性报告.doc

商铺租赁可行性报告 地址： 东莞市厚街镇东风路75号（国际酒店对面） 日期： 2012-5-25 第一部分：厚街镇及珊美社区简介：该新址位于珊美社区东风路75号，距康乐路商业街约35米左右。1、 面积、人口：厚街镇面积126.15平方公里，下辖23个社区居委会，户籍人口9.7万，外来常住人口28.9万。（2011年11月数据）2、 人口及人口密度：根据东莞市统计局2009年发布的年鉴显示厚街每平方公里的人口数为4103人，（2011年11月数据）3、 经济：形成了以机电、鞋业、家具等为支柱的产业集群，优势突出，形成房地产、酒店、家具、食品等一系列特色产业，涌现出“驰生集团”、“华源集团”、“金河田”、“永益食品”等一批名优企业。广东现代国际展览中心室内展览总面积20万平方米，是全球展览业协会等多个行业组织会员，每年举办国际车交会、国际名鞋展、国际机械展等大型展会30多个，有1万多名参展商、100多万人次专业观众参展洽谈，形成鲜明区域特色的会展经济。拥有家具企业近400家、家具专业市场10多个，从业人数超过10万。一年两届的“名家具展”是亚洲规模最大、档次最高、成效最好的专业家具展之一。拥有国际鞋业采购商超1000家，各类鞋企200多家，年产鞋量超3亿双，产量占全国的1/4，全球的1/10，形成完善的制鞋产业链，具有较成熟的产业集群。拥有各类商业网点11000多个，石材、鞋材、建材、木材等各类专业市场37个，2公里长的康乐南路繁华商业街远近闻名，各类大型综合性购物广场、超市20多家，中西餐饮星罗棋布。拥有酒店、旅馆130多家，其中星级以上酒店23家，喜来登、嘉华、富盈、厚街国际大酒店等五星级酒店4家，年接待旅客超200万人次，珊美村是广东省东莞市厚街镇行政村之一。珊美村位于S256省道旁，村委驻东莞市厚街镇兴隆路，地理环境优越，面积1.68平方公里。本地人口二千二百人，外地人口超过六万人，村内道路宽敞,商铺林立饮食、娱乐设施一应俱全，村内基础设施日臻完善。厚街镇商业中心（康乐南路商业街）就位于该社区与河田及厚街村社区交界处。4、餐饮文化及消费水平、习惯厚街由于属外来人员较多的区域，各地的特色餐饮在康乐路商业街亦有较大的生存空间，拥有非常大的数量。在镇内的酒店、办公及休闲众多，因此有非常大的快餐需求。在康乐路商业街，其中知名快餐KFC 1家、真功夫3家、麦当劳2家、蒙自源1家、永和大王1家，天天聚源味1家、味千拉面1家、雅园蒸品1家、台湾永和豆浆大王店2家、棒子桂林米粉2家、满挺香美食店2家、新奇美食店2家（该店铺没有招牌及外卖单，生意很好，在厚街开业10年），上岛咖啡1家、湘妃阁酒楼2家、新意中西餐厅1家、维也纳咖啡中西餐厅1家、今一靓汤2家，小四川酒楼有2家分店及其他不知名的酒楼及咖啡厅、湘菜馆、木桶饭、火锅店、面馆等众多。消费水平由于康乐路商业街消费力水平高的占约30%，中档的占约40%，低档的占约30%，另外，由于康乐路商业街餐饮消费力高的占约30%（人均消费约40-60元），中档的占约40%（人均消费约18-30元），低档的占约30%（人均消费约8-13元）。习惯 在当地因本地人少，多为外来人员，所以吃早餐在一般餐厅或街边小摊的较多，也有很大比例在工厂包吃。中餐一般在公司或工厂吃，只有在边做生意的或在外流动人员及外出公干员工等在餐厅用餐，晚餐多人出来逛街，所以在当地晚餐的生意会好做。霄夜也是比较好，因周围有许多酒店及休闲中心、KTV及网吧及棋牌式等，当地的酒店及餐厅多在晚上12：00-凌晨2点结束营业，故许多夜场的人及酒店客人或休闲的客人要吃霄夜，但在当地24小时营业的店较少（只有KFC、麦当劳、永和大王、台湾永和豆浆大王），这是一个很有潜力的营业时间（包括堂食和外卖）。这是我店24小时营业的一大优势。第二部分：商圈分析（以步行10分钟作为半径：约500米）1、 商圈类型：新店址所处的商圈类型为商业街及酒店聚集的商圈。新选店址位于东风路75号一楼，相邻有厚街商贸城、华润万家、东莞厚街国际酒店、向东为文怡酒店、江龙酒店、格林豪泰酒店、乐怡酒店，康乐楼（A、B共2栋）、东港城（A、B、C、D共4座）、厚街广场及阳光商贸城及寮夏村，康乐南路为珊美榄村及兴隆市场、宝龙酒店、康乐南酒店、，向南为岳范山新村、水舞悦氏酒店、及厚街地税、公安局、镇政府、鼎盛时代小区（有乐购商场及KFC、及天天聚源味等品牌餐厅）等，东风路向北50米有东风新村、新世界酒店，商圈是厚街商业中心商圈的临边位置，而厚街高铁亦在周边有出入口（现还未查到具体位置）。2、 商圈内的主要交通方式：餐厅门口及对面国际酒店站都有一个公交车站其中有1A、1B、3、6、10、7等镇内公车在此靠站，从店址往北路50米即有厚街国际酒店公交车站，拥有1、2、3、8、92等路公共汽车，从店址往南30米有能通往长安镇及虎门镇及沙田镇及深圳及东莞东城跨镇或地区的线路如：118、118A、67、58、58A、58B、12等，店址旁的华润万家及1号馆餐面对莞太路的广场、国际酒店都有大型室内停车场，停车亦较为便利。综合而言：商圈内的主要交通方式是步行及搭公交车（占70%）、其次亦有相当部分为自驾车（占30%）。3、 商圈调查及人均收入：住宅区分析：（以步行10分钟作为半径：约500米）3.1由于该商圈主要是商业中心商圈，因此在商圈内的酒店、休闲中心、住宅数量相对较多，下面就核心商圈内主要部分列举如下：一、酒店及休闲中心是我们店外卖的主要来源：占到总营业额的45%.A为往厚街大道方向A1、厚街国际酒店：是五星级酒店，酒店楼高49层，建筑面积11万平方米， 1200 的大宴会厅以及多间多功能厅、会议室和贵宾接待室、免费停车场 ，卡拉OK厅、健身室 ，中餐厅、西餐厅、日餐厅、咖啡厅、酒吧、茶室、大堂吧，多功能大型会议厅、晏会厅 ，离我新址约50米。注：据向周边人调查该酒店生意较好，但及本身餐厅在晚上1点均已打烊，早我们餐厅外卖的重要客源。 该类将占店址20% 以上的客源，节假日是超过35%。A2、东莞格林豪泰酒店（厚街店）是全国连锁品牌酒店（三星级），毗邻厚街繁华的商务、购物、休闲及娱乐中心地段，离东莞厚街会展中心仅1公里距离，交通方便。酒店拥有客房258间。离我新址约90米。A3、江龙大酒店（酒店星级：4）：有多功能会议厅设备齐全，可容纳100多人进行会议， 185间各类客房和套房、酒店还设有卡拉OK贵宾房，“CLASSCLUB”酒吧、“龙泉会”桑拿、棋牌室、乒乓球室、健身房、美容美发中心及精品店等构成了酒店完善的服务体系。离我新址约140米。A4、文怡酒店（四星级酒店），拥有128间精心打造的豪华客房、典雅的西餐厅、豪华KTV包房、大型停车场、多功能会议室。离我新址约200米。A5、乐怡酒店（三四星级酒店）：拥有高级客房130多间，豪华桑拿房60多间、中西餐厅、荷里活歌舞厅以及30多间豪华卡拉OK包房，离我新址约250米。休闲中心：金逸沐足，离我新址约100米、恒新沐足离我新址约150米、乐怡沐足离我新址约250米、康乐桌球城离我新址约200米、名网网吧，离我新址约250米等。B、为往厚街东风新村方向B1、新世界酒店：共6层。离我新址约150米。B2、德顺酒店：共7层。包括豪华客房、商务套房、康乐中心、西餐厅、24小时简餐厅。离我新址约170米。B3、南光旅馆：共5层，怡景住宿：共6层。离我新址约130米。休闲中心：在德顺酒店有沐足，离我新址约170米。C、为自康乐南路至康乐东西街往厚街教育路及天虹方向C1、康乐南酒店：共7层，内有KTV 茶室 停车场 票务中心等。宝龙酒店：约九层。内有KTV 餐厅、沐足，离我新址约80米。C2、99旅馆连锁：约18层，离我新址约150米。国美城商务酒店，离我新址约200米。C3、嘉年华酒店：嘉年华酒店是最早在厚街营业的酒店之一,它的知名度在整个东莞已经家喻户晓，往来厚街的港台旅客倍受青昧。位于珊美路段，是按四星级标准建造的商务型酒店。122间精心设计的客房，有标准单、双人房、豪华单、双人房；豪华蒸气单、双人房；豪华套房；商务套房；麻将房；麻将套房；总统套房，共11种类型，另外，还配容纳近200人次的多功能会议厅及豪华健身房；有近60个餐位及数间包房，能出品意大利菜、葡国菜等不同风味的食品； KTV。离我新址约300米。C4、恒新商务酒店：约12层，是按照四星级标准精心打造的现代商务酒店，离我新址约250米。休闲中心：新康乐沐足离我新址约250米、海景沐足离我新址约100米、维纳斯SPA沐足离我新址约450米、国美沐足，离我新址约200米、宝龙沐足离我新址约250米等D、为自莞太路至岳范山大道及鼎盛时代（乐购商场）方向 D1、海悦花园酒店（五星级酒店）房间320间，特别规划了仕女楼层、无烟楼层和尊爵行政楼层，设有健身中心、休闲中心、沐足、KTV及尊爵皇家会所。离我新址约250米。D2、喜来登酒店：东莞喜来登大酒店是东莞第一家国际五星级酒店，集合了商务，餐饮，观光与娱乐一体的休闲与商务的优越环境，酒店500间客房均配有喜来登“甜蜜梦乡之床”和互联网宽带接口，所有套房均配有“热带雨林”花洒。同时，酒店在28楼还配有行政客房及行政酒廊，酒店Luigi意大利餐厅成为酒店餐厅的代表，还拥有三间亚洲风味和西式风味为主的餐厅和一间Renzo酒吧，酒店配有24小时客房送餐。离我新址约150米。东莞喜来登大酒店是东莞第一家国际五星级酒店，由世界著名的室内设计师伯德那设计。酒店矗立于繁华的厚街镇，位于东莞国际会展中心和广东现代国际会展中心之间。 东莞喜来登大酒店一直引领着厚街酒店业项目管理和业务程序的发展，并不断证明其与国际水平相结合的专业知识，一流的服务技能和奢华的品牌。得天独厚的地理位置，使东莞喜来登离广州，深圳及香港仅一步之遥。喜来登大酒店正以广东特有的热情与活力，欢迎世界八方来客。从酒店到广州白云机场及深圳宝安机场仅约1小时车程。集合了商务，餐饮，观光与娱乐一体的东莞喜来登大酒店为您和您的生意伙伴创造了完美的休闲与商务的优越环境。同时，这里为您发现东莞的独特与优势提供了得天独厚的条件，并让您的旅程不虚此行。 东莞喜来登大酒店500间客房均配有喜来登“甜蜜梦乡之床”和互联网宽带接口，所有套房均配有“热带雨林”花洒。同时，酒店在28楼还配有行政客房及行政酒廊，为您提供包括下午茶时光及行政会议室等专业的服务，创造完美的喜来登体验。酒店Luigi意大利餐厅成为酒店餐厅的代表，并在当地享有盛誉。同时酒店还拥有三间亚洲风味和西式风味为主的餐厅和一间Renzo酒吧，是您与您的朋友及客户交流的首选地方。酒店配有24小时客房送餐，为您提供随时随地的服务。D3、水舞悦氏酒店是由水舞悦氏酒店有限公司投资,严格按照国际五星标准建造的精品商务型酒店,酒、自然与智能于一体的现代 化客房120间/套,每间房间面积最小不低于50平米,每间房配有一大一小的液晶电视,DDN,上网专线.设有意大利主厨主理的意大利餐厅,在行政楼层设有健身房. 离我新址约200米。D4、中泰酒店包括豪华客房、商务套房、康乐中心、西餐厅和24小时独立冷暖空调、全套洗漱用品，24小时简餐厅等商务服务。离我新址约350米。休闲：不见不散网吧，（离我新址约350米）等二、住宅区及办公区是我们店堂食及外卖的主要来源：占到总营业额的30%.A为往厚街大道方向A1、东港城：该花园分为ABCD四座楼，均为商住楼，每栋19层，从第5层起是住宅楼，一层八户，共有600户，按每户4人计，共有2400人，该花园的1-4层为新华润超市及服装及饰品、运动物品等业态，需要说明的是，该商住楼内的住户有约40%是用来办公的商住楼；离我新址约150米。A2、康乐楼（A、B共2栋）均为商住楼，每栋9层，从第3层起是住宅楼，一层八户，共有96户，按每户4人计，共有400人，大厦的1-2层为服装及饰品、火锅店（香辣胜地自助火锅）、运动物品、眼镜、小吃等业态，离我新址约100米。A3、厚街大道至体育路方向有寮厦村一部分农民房约29栋，每栋6-9层，一层6户，共有1050户，按每户4人计，共有4000人，民房靠厚街大道及康乐北路的1-2层为商业 ：如餐厅（台湾永和豆浆大王、棒子桂林米粉）、酒楼（湘妃阁、老撑柜四川酒楼、东北菜、今一靓汤等）、西餐厅（上岛咖啡）、办公区（人寿保险、明丰大厦及金明珠大厦的写字楼区）、服装及鞋类及饰品、按摩、眼镜、小吃、幼儿园（小牛津幼儿园）等业态，离我新址约250-500米。A4、厚街专线客运汽车站及厚街广场是聚集人流的主要地点之一。离我新址约250-300米。A5、香榭丽公寓位于体育路，是一个占地15000，总建筑面积达54000，6栋联体高层项目。项目共分三期开发，共756套住宅。前两期以小户型为主力，4060的单位占总货量的70%；三期增加中、大户型的比例，68两房与105左右的三房各占总货量的40%。是我店新增外卖的潜力小区。”B、为往厚街东风新村方向B1、东风路向北50米有东风新村约18东每栋约4-6层，每层约6户，每户按4人计约2200人农民房的1-2层为五金（占业态的70%）、服装、酒店、休闲中心及化妆品和饰品、运动物品及鞋类、餐厅、眼镜、小吃等业态，离我新址约50-450米。另东风男科医院（共7层）距我新址约120米。注：其中我们的主要一个竞争对手新奇美食店就在此方向，离我新址约80米，鱼乡米坊离我新址约50米，C、为自康乐南路至康乐东西街往厚街教育路及天虹方向C1、珊美榄厦村：共约222栋左右，每栋4-9层，一层6-8户，共有28000人，民房靠主街如：兴隆路及康乐北路、康乐东西街的民房1-2层为商业 ：如餐厅（麦当劳、KFC、）、酒楼（今一靓汤等）、西餐厅、服装及化妆品和饰品、鞋类、按摩、眼镜、小吃、等业态，离我新址约100-500米。C2、为自康乐南路至康乐东西街往莞太路方向， 民房（酒店及华润万家、及休闲中心除外）：共约45+22栋左右，每栋4-6层，一层6-8户，共有4800人，民房靠主街如：康乐北路、莞太路及康乐东西街的民房1-2层为商业 ：如餐厅（雅园蒸品）、酒楼（粽情天下台湾餐厅等）、西餐厅、服装及饰品、按摩及沐足、眼镜、小吃、驾校等业态，离我新址约50-500米。D、为自莞太路至岳范山大道及鼎盛时代（乐购商场）方向D1、岳范山新村：民房（酒店及名城商场、及休闲中心除外）：共约112栋左右，每栋6-8层，一层8户，共有约17000人，民房靠主街如：岳范山大道、莞太路及厚街大道的民房1-2层为商业及办公区 ：便利店、服装及饰品、按摩及沐足、洗衣店、小吃、小百货、驾校等业态，离我新址约150-500米。 另厚街镇政府、公安局、地税、国税、法院及鼎盛时代小区（有乐购商场）6栋23层、2栋26层、总 套 数：766共约3200人，离我新址约200-550米。 三、厚街商贸城、华润万家、厚街广场及国际商场（有麦当劳和味千面）及康乐南商业街为厚街的商业中心及流动人员的集结地，是我店营业的堂食及打包主要客流，占到总营业额的25%.3.2、人均收入店址所处商圈属厚街商业中心地带，是人流最密集、消费水平高的区域。据了解：外资公司普通员工的月收入均在2500元以上，而大部分公司的白领阶层的月收入也均在3500元以上，低薪阶层也大部分在2000元左右，只有少部分的三资管理人员5000-8000元。3.3消费力描述：1) 房产租售价：康乐南商业街一楼租价为按建筑面积计300-450元/平方米；街两边的普通出租房价为单房（25平方）300元/间，二房一厅为700元左右/套，东风路及东风新村一楼租价为按建筑面积计200元-380元/平方米；街两边的普通出租房价为单房（25平方）300元/间，二房一厅为700元左右/套，厚街大道及寮厦村一楼租价为按建筑面积计100元-250元/平方米；街两边的普通出租房价为单房（25平方）250元/间，二房一厅为600元左右/套，岳范山新村：一楼租价为按建筑面积计80元-200元/平方米；街两边的普通出租房价为单房（25平方）250元/间，二房一厅为600元左右/套，可见商业街档次均处在东莞各镇属前列，其商业 ：出租价在140450元/平方米之间，实用率均只有85%，居住出租价在1012元/平方米之间。2) 商家档次水平：店址所处商圈因是商业，因此除华润万家及国际商业有较为密集的商家外，其它商家均为民 房租赁商家。多以服装及餐厅为主，其装修规格、食品价格都是定位较高。3) 消费力概述：由于店址所处商圈为厚街最好的商圈，整个商圈消费者的消费水平均属：高（30%）+中（50%）+低（20%）水平。3.4品牌知名度：因活力旺在厚街镇没有分店，很多人基本上不知道有活力旺餐厅。3.5圈的聚客点清单 ：店前路过的人或工作及逛街的人来堂食占45%，及周边住宅或酒店及办公区的外卖占55%。3.6核心商圈内的餐饮市场分析：1) 概述：由于核心商圈内的居住人员及流动商业人员数量众多，造就了商圈餐饮消费的巨大市场。据走访信息：核心商圈内的餐饮消费日均客流周一至周五在2-3万人次，周六日及节假日在4-7万人次。四、 竞争对手情况：概述：店址所处商圈的饮食消费呈现消费中等水平、消费时间密集、消费品种多元化、竞争非常激烈的特点。由于受商圈特点的影响，竞争对手就餐环境、食品的价格定位都属中等水平，而且以商务套餐，快餐、木桶饭或小吃店为主。1) 主要竞争对手列表A、新奇美食店：上下2层，厨房在3楼，营业面积为：一楼85平方，二楼100平方米，座位：85个。主营广东风味菜，其装修定位属快餐厅较低档。在当地开业10年时间该店铺没有做招牌也没有餐牌和外卖单，全靠口碑，但外卖不是不错。另主要做烧鸭、叉烧、现自选快餐，人均单价在12元左右，出餐速度较快，不用现炒，一般在2分钟以内可送到客人手上。（店内员工均没有工作制服）据我抽样调查：中餐12：00-13：00有157人用餐，外卖26个，有2个员工送外卖（没有工作服）在300米内才送，不收外卖费。人均消费12元/人。考虑节假日消费人次翻倍，估计全月SAL在25-28万元范围。因该店是广东风味，一业时间较长，生意较好，对我新店影响很大，是我们的主要竞争对手。B、荷叶香木桶饭：在华润万家的左边，距康乐南路主街约15米，位置不错，地上一层，厨房在1楼，营业面积为：一楼65平方，座位：38个。主营湖南及四川风味，其装修定 位属快餐厅较低档。在当地开业1年时间，该店铺招牌及餐牌和外卖单，但外卖一般。主要做快餐，人均单价在12-14元左右，出餐速度较快，现炒，一般在5分钟以内可送到客人手上。据我抽样调查：中餐12：00-13：00有45人用餐，外卖10个，没外卖员送外卖500米内送，不收外卖费。人均消费12-14元/人。考虑节假日消费人次翻倍，估计全月SAL在13-15万元范围。路我店约60米。因该店是木桶饭快餐，出餐快，开业时间长，生意还可以，对我新店影响大，是我店的竞争对手之一。C、华莱土：在二楼，有独立楼楼梯上餐厅，台阶有32个，走上去有点陡，必须抓住扶手，否则感觉不安全，所以上去用餐的人少，多为年轻人。厨房在2楼，营业面积为：一楼60平方，座位：47个。主营汉堡及汽小及炸抽的鸡肉小吃，其装修定位属快餐厅。在当地开业3年时间，该店铺招牌及餐牌和外卖单，但外卖相对占营业55%以上的比例。人均单价在12-15元左右，出餐速度较快，现做，一般在4分钟以内可送到客人手上。据我抽样调查：中餐12：00-13：00有4人用餐，外卖3个，有外卖员送外卖500米内送，不收外卖费。考虑节假日消费人次翻倍，估计全月SAL在9-11万元范围。因该店是西式快餐，生意较少，对我新店影响很小，不是我们的主要竞争对手。人流量统计（参照人流量调查附表）注：由于该商圈属于商业街商圈，该部分的人流大部分都是前往该商圈内进行商务活动或者是在该商圈内工作的员工或逛街的人，因此其人流相对较为集中。周一至周五人流一般，周六日人流较多。地址：珊美社区东风路75号一楼店址 分店编号： 调查时间：2012-5-25 调查人：周振国 页：1/1日 期5月24日5月25日星 期一二三四五六日天 气晴转阴晴12：00-12：3048050012：30-13：0050055013：00-13：3050050013：30-14：0045045017：00-17：3050017：30-18：0055018：00-18：3060018：30-19：00600合计早餐时段无无午餐时段19301950休闲时段无无晚餐时段2250无夜宵时段无无D：营业额预估 我店新址：面积115平方（实用），减去35平方厨房，可摆放座位约60个，根据调查数据及对手营业状况，对营业预估如下：以开业6个月计：A、周一至周五日均营业额序号市段坐位翻台次数人均单价(元)营业额(元)备注 (A)(B)(C)(D)=(A)x(B)x(C)1早餐(06:00-11:00)64002午餐(11:01-14:00)1318003下午茶(14:01-17:30)83004晚餐(17:31-21:00)1320005宵夜(21:01-06:00)1325006外卖（预估）个上述营业已含外卖占55% 合计 日均营业额7000 每月营业额（22天）14万B、周末（六/日）日均营业额序号市段坐位翻台次数人均单价(元)营业额(元)备注 (A)(B)(C)(D)=(A)x(B)x(C)1早餐(05:00-11:00)7002午餐(11:01-14:00)22003下午茶(14:01-17:30)3004晚餐(17:31-21:00)22005宵夜(21:01-02:00)30006外卖（预估）个上述营业已含外卖占55% 合计 日均营业额8400 每月营业额（8天）6.7万每月营业总额：A + B = 20.7 万元综上所述及新址勘察表及新址核心数据表分析结果：华滋土位置虽然门面小点但还是可以开一家活力旺餐厅。后附：新址勘察表一份，枋心数据分析表一份，商圈图一份。报告人：周振国 2012-5-27