大邑房地产市场调查报告.doc

大
邑
县
项
目
可
行
性
报
告

川西地产成都锦德（营销部）
2012年10月15日
前言
根据大邑市场发展与土地利用规划，以及目前的发展态势，可以把大邑房地产市场分为老城区和新城区两大板块，规划非常明朗，发展以新城区为主，目前老城区仅有少量小盘面世，最高价出现于新城区。未来几年中城市发展仍会继续由老城区向新城区过度。
大邑县将城市以南规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城南新区；城市北面定位为高档住宅社区；城东即将开辟大邑主城区第二个“高速公路出入口”——西岭大道与“成温邛高速公路”交汇处；对城西还没有具体的规划。
下图为主城区规划图及主要在售楼盘分布图：

第一部分，区域市场分析

一、发展环境调研
（1）土地市场。
2009年至今成交土地信息汇总如下表所示：
成交时间
交易
方式
地块位置
面积
亩
土地
用途
起价
万元/亩
成交价
万元/亩
2009-4-16
挂牌
安仁镇金井社区
4.9
商业
20.4
20.8
2009-4-20
挂牌
工业集中发展区
50
工业
8
8
2009-4-28
挂牌
晋原镇甲子路
1.725
商住
80
80
2009-6-8
挂牌
晋原镇富民路
11.82
商业
30
30
2009-6-8
挂牌
晋原镇潘家街
6.24
商业
/
60.7
2009-7-14
拍卖
晋原镇滨河路中段
32.24
商住
60
77
2009-12-3
拍卖
晋原镇邑新大道
14.89
商住
65
110
2009-12-3
拍卖
晋原镇桃源新城
36.15
商住
70
144
2009-12-3
拍卖
晋原镇桃源新城
43.92
商住
70
113
2010-1-1
挂牌
大邑县晋原镇春城巷
9.46
商住
78
78
2010-1-1
挂牌
大邑县晋原镇迎春路
6.04
商住
78
78
2010-1-1
挂牌
大邑县晋原镇大东街
11.4
商住
78
78
2010-1-1
挂牌
大邑县晋原镇蒋巷子
25.46
商住
76
76
2010-1-1
挂牌
大邑县晋原镇箭道街
3.79
商住
76
76
2010-1-26
挂牌
大邑县晋原镇芙蓉小区
9.6
商业
22
63
2010-1-28
拍卖
大邑县晋原内蒙古大道
30.1
商住
70
120
2010-2-1
挂牌
大邑县晋原镇春城巷
26.9
商住
78
78
2010-2-1
挂牌
大邑县晋原镇蒋巷子
29.25
商住
76
76
2010-3-10
挂牌
大邑县晋原镇芙蓉小区
9.6
商业
22
63
2010-4-19
挂牌
大邑县工业集中发展区
43.3
工业
8
8
2010-4-30
挂牌
大邑县安仁镇金光村
125.8
商住
40
40
2010-4-30
挂牌
大邑县安仁镇金光村
58.38
商住
35
35
2010-4-30
挂牌
大邑县晋原镇邑新大道
16.71
商业
26
26
2010-5-18
挂牌
大邑县晋原镇晋北路
3.58
商住
120
120
2011-12-12
拍卖
大邑县晋原镇桃源新城西区二环路
105
商住
75
终止

大邑县挂牌土地成交价格图

大邑县拍卖土地成交价格图
由上表可见， 2009年大邑县土地交易市场较为活跃，但从2010年5月至今，无任何土地挂牌或拍卖，2011年12月挂牌五块土地也因其他原因停止交易，无论是拍卖还是挂牌土地，土地价格相对于2009年初均有大幅度提升，尤其位于桃园新城拍卖地块成交价格最高，均大于110万元/亩，见上表黄色部分。
预期：根据以上土地信息，目前大邑县桃园新城地价应该在120万元/亩左右，考虑到市政府将迁至本区域，加之新区招商引资较为成功，该区域地价还将有一定幅度的提升，未来本案周边土地价值将在120—150万元/亩之间。

二、市场特征

1、 区域现状：
由于历史原因，大邑的城市建设过于均质化，老城市缺乏特色。政府重点打造新区，但新区现阶段并未承担起城市发展的重任，目前老城区大多商业、住宅区均呈现出规划差、老、旧的面貌。
大邑政府为正大力招商引资、吸引外来人口、加快城市化进程、扩大城区面积、实现和成都对接、房地产开发等多个方面带来巨大的影响。随着越来越多人对大邑的了解，大邑的房地产市场必将迎来革命性的变化。
2、 区域产品：
目前区域内在售项目约八个，主要集中在新区、产品主要以多层和小高层为主。随着大邑县土地价格的不断攀升，建设成本不断增加，建筑形态向成都靠拢，未来将以小高层及高层产品为主，这种现象在新城将更为明显。

3、 区域价格：
前期规划建筑形态以多层为主，容积率普遍偏低，未来大邑县楼盘的容积率将在2~4之间。地段稀缺性并未提升足够的区域价值, 大邑房地产均价在3459元/平米，有部分楼盘的售价突破4000元/平米。底层商业价格1.2万~1.5万/平米，二层及以上的商业约5000元/平米左右。
可以预见，随着大邑县新区的配套不断完善，新城区楼盘的售价有望进一步提升，预计未来两年房价均价将达到4000元/平米左右。另外在周边县城中，大邑县房价最低，相比之下有较大的提升空间。

近六年房价走势图
4、 典型项目:
中铁·金山、上上城、润洲华府、东方圣地翰城国际二期、蓬莱尚岛、鑫开源鑫河国际、润州华府、春天国际等

第二部分，市场供给分析

一、历年市场供给量数据及分析
由大邑房管局提供的官方数据所知，大邑2006年市场供应量约为17万平米；2008年受地震影响供应量仍约为17万平米，与2006年持平；至2009年，供应量达到历时最高峰，商品房供应约达40万平米。由2009年下半年及2010年前3月来看，平均每月有300套房源投入市场，2010年批准预售达13万平米，2012年新开工项目5个，续建项目25个，批准预售项目6个。

二、2012年市场供给量数据及分析
今年来大邑县新开工商品住宅约30万㎡左右；住宅供应9.12万㎡，占68.50%；商业、办公供应2.83万㎡，占21.26%；车库、车位及其他供应1.36万㎡，占10.24%。目前可售住宅房源为3767套，45.29万㎡。

第三部分，大邑楼市调查
一、楼盘分布
从在售楼盘分布图中可见，目前大邑县在售楼盘集中分布于大邑大道两侧，内蒙古大道两侧尚未出现在售楼盘。

老城区商圈
新城区商圈
从大邑县新区规划上看，内蒙古大道、温泉大道、二环路与斜江河围成的区域是未来的新城区中心城，规划有行政中心，体育中心，文化娱乐中心和中央公园，未来配套住宅将层出不穷，有望成为大邑县主要住宅供应区域。

二、商业市场
商业
经过调研可知，目前大邑县较为繁华的商业中心分布于老城区和新城区；
老城区商业中心分布在老城中心地带，包括新世纪广场和新时代广场周边，以及南街、东壕沟街、西街口一带。
新城区商业中心尚处于建设阶段，多以底商形式出现，集中分布于大邑大道两侧各楼盘临街处。
三、商业业态及租金
售价
经过详细调研，大邑县老城区商铺因为开发较早，现在主要以出租为主，租金情况与商铺所在位置和经营业态有较大关联。
编号
区域
建筑形态
主要业态
租金
面积区间（平方米）
1
项目周边
临界底商
建材门市
零售买场
1~2万/年
约60平米/间
2
市政府
商业广场附近
临界底商
大型商场，百货大楼，办公用品
品牌服装
5万~10万/年
20~30平米/间
3
新区
临界底商
银行、电信、移动办公用房
少量服装
2—3万/年
15~30平米/间
由此可见，大邑大道附近在售商铺面积区间跨度很大，50~600平米/间均有销售，比主城区商铺以及大邑大道早期开发的商铺面积均有较大幅度的提升，价格集中在1.200~2.2000元/平米之间。
通过调查还得知，目前大邑大道两侧已经形成商业氛围，周边商铺入住率较高，主要业态有建材、小型超市、卫生洁具等，所租铺面较大，一般几个铺面一起租，每个铺面在40平米左右，租金2~3万/年/个（22~62元/平米/月）。大邑大道是目前发展潜力最大的次级商圈。

第四部分，本案项目分析
一、经济技术参数
Ø 位置：亚原镇大邑大道旁；
Ø 净用地面积：43.9亩（折合29263㎡）；
Ø 容积率：≤3.5;
Ø 建筑密度：≤30%;
Ø 绿化率：≥35%;
Ø 建筑限制高≤70m;
Ø 总建筑面积（地上）：103200㎡
住宅：91200㎡
商业：12000㎡（一层7000㎡，二层5000㎡）
Ø 住宅套数：900套；
Ø 地下车位：600个
二、项目概况
1、项目现状
该宗地以成都房地产有限公司名义参与竞买，公司股东两名，法人占51%。原开发商已办理土地证、用地规划许可证、工程规划许可证，开发商能提供7300万出让金票据，已交清契税和印花税146万元，并付清了地勘费、方案设计费、施工图、售楼部装修等费用。网上资料显示于2009年12月份以113万/亩竞买获得。但该土地为其他公司以附属抵押形式于2012年4月在上海银行抵押贷款4500万。

2、项目投资构成
项目现已缴纳契税、印花税、勘探费、施工设计图费、输变电设备已完成，售楼部已装修完毕且正在接受咨询。所以主要成本在于建筑成本和建安成本，以及后期营销、办公费用和贷款利息等。
3、项目投资构成
土
地
建
筑
成
本
税费成本
土地交易税＝土地成交价*4%（完成）
土地使用税＝土地成交价*2%*/2年（完成）
销售税
约180元/㎡（住宅9%，门市10%）
配套费
32元/㎡
建筑成本
约1300元/㎡(含工资和材料)
土地成本
约736元/㎡（按7600万计算）
资金利息
约352元/㎡（7000万，3‰计算）

建
安
成
本
勘探设计
约5元/㎡（完成）
输变电设备
55元/㎡（完成）
消防设备
4元/㎡
照明设备
150元/㎡
消防系统
49元/㎡
监控系统
39元/㎡
供水系统
14元/㎡
电梯、扶梯
46元/㎡
排水系统
80元/㎡
户外工程
70元/㎡
室内初装
50元/㎡
监理运作
29元/㎡
天然气初装
22元/㎡
市政配套
90元/㎡
财
务
费
用
征地期
7000万*7.51‰*12个月*1年
建设期
7000万*5.36‰12个月*2年
营销宣传
67元/㎡

建筑成本：2600元/㎡
建安成本：633元/㎡
财务成本：100元/㎡
项目修建成本约3363元/㎡，总投资约34706万元，不含地下室。
3、资金计划
住宅 91200㎡ × 3800元/㎡=34656万元
商业：一层 7000元/㎡ × 15000元/㎡＝10500万元
二层以上 5000元/㎡ × 5000元/㎡ ＝2500万元
车库：600个 ×5万/个 ＝3000万
总收益：50656万元
利润额：50656万元-34706万元＝15950万元

川西地产成都锦德（销售部）
2012年10月15日