房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷A卷附答案.docx

房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷A卷附答案

单选题（共60题）
1、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（　　）万元。
A.896
B.910
C.1050
D.1099

【答案】 A
2、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。
A.私人权益融资
B.私人债务融资
C.公开权益融资
D.公开债务融资

【答案】 C
3、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800 元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20 万元，则商业贷款的最低月还款额为（　　）元。
A.1297.91
B.3584.01
C.4881.93
D.5158.71

【答案】 B
4、某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5 年末的租金是（　　）元。
A.14945.16
B.15841.87
C.26764.51
D.28370.38

【答案】 A
5、高尔夫球场属于（　　）。
A.居住物业
B.酒店和休闲娱乐设施投资
C.工业物业
D.特殊物业

【答案】 B
6、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。
A.零售商的财务能力
B.零售商的声誉
C.零售商的组合与位置分配
D.零售商的经营内容

【答案】 B
7、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。
A.政府
B.建造商
C.开发商
D.物业管理企业

【答案】 C
8、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
A.房地产开发贷款
B.房地产抵押贷款
C.债务融资
D.权益融资

【答案】 C
9、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（　　）。
A.政策风险
B.市场风险
C.财务风险
D.信用风险

【答案】 A
10、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为( )。
A.12%
B.19.27%
C.17.18%
D.27.10%

【答案】 D
11、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（　　）。
A.项目施工单位
B.项目设计单位
C.房地产开发企业
D.产品质量监督部门

【答案】 C
12、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（　　）。
A.8.48%
B.13.56%
C.15.00%
D.22.50%

【答案】 B
13、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（　　）。
A.工程量清单
B.招标标底
C.招标控制价
D.评标办法

【答案】 B
14、房地产抵押贷款不包括( )。
A.个人住房抵押贷款
B.商业房地产抵押贷款
C.维修基金
D.在建工程抵押贷款

【答案】 C
15、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（ ）万元。
A.95
B.100
C.120
D.175

【答案】 B
16、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（　　）。
A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%

【答案】 A
17、关于还本付息的方式说法错误的是（　　）。
A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息
C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金
D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息

【答案】 C
18、可行性研究报告正文的写作要点中（　）是最关键的部分。
A.项目总说明
B.投资环境研究
C.规划方案及建设条件
D.项目经济效益评价

【答案】 D
19、关于流动比率的说法中，错误的是（　）。
A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%
B.又称之为“银行家比率”
C.又称之为“二对一比率”
D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

【答案】 A
20、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
A.通胀率上升
B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温
D.办公用房租赁市场升温

【答案】 A
21、取得开发项目用地所发生的费用为（　　）。
A.用地使用费
B.土地费用
C.土地转让费
D.土地租用费

【答案】 B
22、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。
A.利润为零
B.最高运营费用比率
C.最大费用
D.允许的最低经济效益指标

【答案】 D
23、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（　　）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段

【答案】 B
24、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为( )。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.目标定价法
D.认知价值定价法

【答案】 B
25、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（　　）的影响。
A.宏观社会经济环境
B.房地产市场供求关系
C.租户支付租金能力
D.银行贷款利率

【答案】 D
26、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（　）。
A.成本利润率
B.投资利润率
C.偿债备付率
D.资本金利润率

【答案】 C
27、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。
A.1.4
B.1.9
C.2
D.3

【答案】 B
28、 以下不属于温脾汤的药物是
A.大黄
B.附子
C.当归
D.生姜

【答案】 D
29、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（　　）直接管理。
A.业主
B.租户
C.物业服务企业
D.物业管理协会

【答案】 C
30、收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。
A.租金收入
B.绿地管理费
C.保安费用
D.能源费

【答案】 A
31、 以下不属于温脾汤的药物是
A.大黄
B.附子
C.当归
D.生姜

【答案】 D
32、下列方法中，属于风险辨识方法的是（　）。
A.蒙特卡洛模拟法
B.调查和专家打分法
C.解析方法
D.故障树分析法

【答案】 D
33、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。
A.最低租售价格
B.最低租售数量
C.最低建安成本
D.最高土地取得价格

【答案】 C
34、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（　）万元。
A.22.0
B.24.0
C.25.6
D.26.0

【答案】 D
35、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（　）。
A.回收固定资产余值
B.开发建设投资
C.长期借款
D.净转售收入

【答案】 B
36、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（　　）。
A.税前现金流＝有效毛收入－经营费用
B.税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息
C.税后现金流＝税前现金流－所得税
D.税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税

【答案】 C
37、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。
A.固定成本
B.变动成本
C.盈利
D.机会成本

【答案】 C
38、投资者所要求的最低利率是（　）。
A.同业拆放利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.基础利率

【答案】 D
39、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%

【答案】 A
40、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（　　）。
A.回收固定资产余值
B.自有资金
C.长期借款
D.净转售收入

【答案】 B
41、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。
A.商品住宅
B.商用房地产
C.经济适用住宅
D.出让国有土地使用权

【答案】 A
42、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（　）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入　　
B.现金流入都包括销售收入和销售税费　　
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用　　
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】 A
43、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。
A.廉租房
B.经济适用房
C.市场价商品住宅
D.商品房

【答案】 B
44、小区内停车场建设费属于（　　）。
A.公共配套设施建设费
B.建筑安装工程费
C.基础设施建设费
D.物业管理维修资金

【答案】 A
45、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（　　）的特性。
A.区位选择异常重要
B.变现性差
C.需要适时的更新改造
D.存在效益外溢和转移

【答案】 D
46、某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的实际贷款利率为（　　）。
A.1.40%
B.5.60%
C.5.72%
D.6.09%

【答案】 C
47、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（　）
A.建造费用
B.融资费用
C.其他工程费用
D.专业人员费用

【答案】 B
48、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（　　）。
A.概率分析法
B.解析法
C.蒙特卡洛模拟法
D.杠杆分析

【答案】 C
49、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。
A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成
B.评标委员会成员可以为5人
C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3
D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定

【答案】 B
50、房地产泡沫产生的基础是（　　）。
A.投机需求膨胀
B.金融机构过度放贷
C.房地产市场中的过度开发
D.土地资源的稀缺性

【答案】 D
51、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（　）。
A.发行公司债券
B.权益型房地产投资信托基金
C.发行股票
D.商业银行贷款

【答案】 A
52、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等

【答案】 B
53、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（　）。
A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款
B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

【答案】 C
54、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（ ）。
A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算
B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算
C.用地面积测算以丘为单位进行
D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

【答案】 D
55、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资，是按照（　　）的不同进行划分的。
A.物业用途类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型

【答案】 D
56、下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D.贷款有保证、抵押、质押三种形式

【答案】 B
57、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（　　）。
A.市场分析
B.财务评价
C.国民经济评价
D.规划设计及方案选择

【答案】 C
58、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（　）。
A.60%
B.80%
C.100%
D.200%

【答案】 B
59、直接投资的特点是（　　）。
A.资金所有者和资金使用者不能分离
B.资金所有者和资金使用者分离
C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况
D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

【答案】 A
60、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（　　）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资

【答案】 B
多选题（共45题）
1、从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为( )。
A.开发商自行租售为主
B.房地产管理部门负责销售
C.委托物业代理
D.房地产行业协会租售E 业主委员会租售

【答案】 AC
2、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（ ）。
A.工期索赔
B.工程变更索赔
C.合同中明示的索赔
D.合同中默示的索赔
E.费用索赔

【答案】 A
3、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A.导致房地产实际价值下降
B.导致房地产实际价值上升
C.加大投资者债务负担
D.抑制房地产市场需求E 增加房地产市场需求

【答案】 ACD
4、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。
A.经济活动类型
B.投资方式
C.投资主体
D.物业类型E 投资偏好

【答案】 ACD
5、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有( )。
A.权益投资比率
B.建安工程费用
C.租售价格
D.资本化率E 开发期与经营期

【答案】 ABCD
6、一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。
A.投入资金的安全性
B.投资项目的变现性
C.投资收益的长期性
D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性

【答案】 AB
7、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。
A.未分配利润
B.投资回收
C.权益融资
D.投资回报
E.折旧和摊销

【答案】 A
8、地方政府的年度土地储备计划包括（　　）。
A.上年度末储备土地结转情况
B.年度储备土地前期开发计划
C.年度土地出让金总额
D.年度储备土地管护计划
E.年度土地储备资金需求总量

【答案】 ABD
9、制定租售方案的工作内容主要包括（　　）。
A.租售选择
B.宣传手段选择
C.租售进度
D.广告设计及安排
E.租售价格

【答案】 AC
10、一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。
A.投入资金的安全性
B.投资项目的变现性
C.投资收益的长期性
D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性

【答案】 AB
11、下列投资中属于金融投资的有（　　）。
A.股票
B.保险
C.彩票投资
D.货币市场的存款
E.流动资产投资

【答案】 ABCD
12、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　　）。
A.居住物业投资
B.商用物业投资
C.土地开发投资
D.房地产开发投资
E.房地产资产和经营投资

【答案】 CD
13、受制于房地产的（　　）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
A.不可移动性
B.异质性
C.同质性
D.流动性
E.弱流动性

【答案】 AB
14、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（　　）。
A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈

【答案】 AB
15、资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（　）。
A.投资利润率
B.风险因素
C.经济发达度
D.通货膨胀率
E.投资结构

【答案】 ABD
16、下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发—销售”经营模式的指标有（　　）。
A.投资收益率
B.物业增值率
C.开发利润
D.成本利润率
E.股权增加率

【答案】 ACD
17、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（　）。
A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
B.招标项目必须编制标底
C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E.招标控制价必须保密

【答案】 ACD
18、下列属于可行性研究的依据有（　　）。
A.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施
B.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料
C.开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等
D.国家所规定的经济参数和指标
E.招标文件

【答案】 ABCD
19、土地出让价款的影响因素主要包括（　）。
A.住房指数
B.所在城市
C.地段
D.用途
E.使用条件

【答案】 BCD
20、潜在购买者一般具有三个特点即( )。
A.调查
B.分析
C.兴趣
D.收入E 途径

【答案】 CD
21、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的( )标准划分的。
A.按地域细分
B.按房地产用途细分
C.按存量增量细分
D.按交易形式细分E 按目标市场细分

【答案】 ACD
22、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（　　）。
A.利率是由储蓄和投资决定的
B.利率是由货币的供求决定的
C.利率是由可贷资金的供求决定
D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

【答案】 B
23、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（　　）。
A.资金融入方需要还本付息
B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E.权益融资主要来源于个人投资者

【答案】 BCD
24、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（ ）。
A.施工定额
B.预算定额
C.概算定额
D.概算指标
E.投资估算指标

【答案】 BCD
25、在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（　）。
A.维修和保养费
B.生活用水和污水排放
C.杂项费用
D.清洁卫生费
E.保险费

【答案】 ABC
26、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（　　）。
A.备选方案差异原则
B.备选方案独立原则
C.最低可接受收益率原则
D.不行动原则
E.备选方案关联性原则

【答案】 ACD
27、房地产泡沫的成因主要有（　）。
A.土地的稀缺性
B.投机需求膨胀
C.开发商之间的博弈
D.开发资金的易得性
E.金融机构过度放贷

【答案】 AB
28、投资的作用主要包括（　　）。
A.投资是一个国家经济增长的基本推动力
B.投资与企业发展密切相关
C.投资可以促进人民生活水平提高
D.投资有利于国家的社会稳定和国际交往
E.投资可以抑制通货膨胀

【答案】 ABCD
29、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（　　）。
A.物业所处位置
B.辐射区域的范围
C.建筑设备系统
D.建造年代
E.租户类型

【答案】 AC
30、在借贷记账法下，期末结账后，一般有余额的账户有（ ）。
A.资产类账户
B.负债类账户
C.期间成本费用账户
D.期间收入账户
E.所有者权益账户

【答案】 AB
31、下列选项中，属于间接投资的是（　　）。
A.购买外国股票
B.购置设备
C.开办企业
D.兼并其他企业
E.购买债券

【答案】 A
32、房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。
A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款E 信用贷款

【答案】 CD
33、可贷资金利率理论认为（ ）。
A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成
B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
C.利率是由货币的供给与需求决定的
D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数
E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

【答案】 AB
34、房地产技术发展环境调查包括（　　）等。
A.社会拥有量
B.新产品的国内外先进水平
C.新产品的技术现状和发展趋势
D.通讯及交通运输
E.能源与资源供应

【答案】 BC
35、物业代理的形式主要有以下( )方式。
A.联合代理
B.独家代理
C.招标代
D.投标代理E 政府代理

【答案】 AB
36、依法受到保护的计算机软件作品必须符合下述条件 ( ) 。
A.A、
B.和
C.B. 可被感知C 逻辑合理
D.独立创作

【答案】 A
37、房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查

【答案】 AB
38、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（　　）市场。
A.土地使用权出让
B.土地使用权转让
C.新建商品住宅销售
D.新建写字楼出租
E.二手房买卖

【答案】 BCD
39、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（　）。
A.项目投资现金流量表
B.部分投资现金流量表
C.资本金现金流量表
D.借贷现金流量表
E.投资者各方现金流量表

【答案】 AC
40、不属于房屋开发费的有（　　）。
A.公共配套设施建设费
B.基础设施建设费
C.其他工程费
D.土地取得费用
E.开发期间税费

【答案】 CD
41、房地产开发企业的经营成本主要包括( )。
A.土地转让成本
B.经营管理费用
C.配套设施销售成本
D.商品房销售成本E 房地产出租经营成本

【答案】 ACD
42、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为（　　）分析。
A.区域房地产市场
B.全国性房地产市场
C.专业房地产市场
D.细分房地产市场
E.项目房地产市场

【答案】 AC
43、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（　　）。
A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B.可以完全衡量项目风险性高低
C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D.净现值标准差系数大的方案为优
E.可以反映项目年度净现值的离散程度

【答案】 AC
44、下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（　　）。
A.三项预测值法
B.专家打分法
C.解析方法
D.蒙特卡洛模拟法
E.盈亏平衡分析法

【答案】 BCD
45、房地产间接投资的形式主要有( )。
A.投资房地产信托
B.购买住房抵押支持证券
C.购买房地产企业债券
D.购买物业用于出租经营E 购买土地进行开发

【答案】 ABC
大题（共18题）
一、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。　　一、估价委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　（一）估价对象实物状况（略）　　（二）估价对象权益状况（略）　　（三）估价对象区位状况（略）　　四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。　　五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。　　六、价值时点：2008年9月5日。　　七、估价依据　　1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。　　2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。　　3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。

【答案】
二、本次估价背景情况如下：　　估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。　　以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析　　最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：　　1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。　　2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。　　3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。　　4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。　　综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

【答案】
三、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少

【答案】（1）抵押贷款额P=100×50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入数据，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87万元。
四、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：　　（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；　　（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；　　（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）

【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。　　方法一：　　（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；　　（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；　　（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；　　（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；　　（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；　　（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。　　方法二：　　（1）P1=50万元；
五、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少

【答案】（1）抵押贷款额P=100×50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入数据，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87万元。
六、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。　　影响房地产变现能力的因素主要有：　　1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。　　估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。　　2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。　　估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。　　3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容