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房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（典型题）

单选题（共60题）
1、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（　　）。
A.成本利润率
B.资本金利润率
C.销售利润率
D.财务内部收益率

【答案】 D
2、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（ ）。
A.资产
B.负债
C.所有者权益
D.收入

【答案】 C
3、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（　　）。
A.按照房地产的用途和等级划分的
B.按照房地产的交易形式划分的
C.按照地域范围划分的
D.按照房地产购买者目的划分的

【答案】 B
4、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。
A.私人权益融资
B.私人债务融资
C.公开权益融资
D.公开债务融资

【答案】 C
5、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（　）左右。
A.1%
B.2%
C.2.5%
D.3%

【答案】 D
6、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（　）。
A.毛租
B.净租
C.潜租
D.直租

【答案】 B
7、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A.利润总额
B.投资利润
C.税后利润
D.可分配利润

【答案】 A
8、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A.12.45%
B.10.26%
C.11.98%
D.9.68%

【答案】 B
9、麦门冬汤的主治证是
A.虚热肺痿、胃阴不足证
B.温燥伤肺，气阴两伤证
C.肺肾阴亏证
D.外感温燥证

【答案】 A
10、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
A.周期风险
B.比较风险
C.资本价值风险
D.时间风险

【答案】 A
11、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　　）。
A.增量供给
B.存量供给
C.潜在供给
D.总量供给

【答案】 A
12、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是( )。
A.10%
B.9.5%
C.11%
D.10.65%

【答案】 B
13、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。
A.目标
B.途径
C.市场化
D.商品化

【答案】 B
14、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A.7.1%
B.12.0%
C.13.1%
D.19.1%

【答案】 D
15、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（　　）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
A.开发-销售模式
B.开发-持有出租-出售模式
C.购买-持有出租-出售模式
D.购买-更新改造-出售模式

【答案】 B
16、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（　　）。
A.5.77%
B.6.00%
C.10.00%
D.14.40%

【答案】 A
17、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（　　）。
A.8.48%
B.13.56%
C.15.00%
D.22.50%

【答案】 B
18、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（　　）。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法

【答案】 B
19、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（　）。
A.列出需要进行模拟的因素
B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布
C.选择概率分析使用的财务评价指标
D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

【答案】 B
20、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（　　）。
A.集体土地中的宅基地
B.依法收回的国有土地
C.依法收购的土地
D.依法行使优先购买权取得的土地

【答案】 A
21、小跨度厂房是指跨度小于或等于（ ）米的单层工业厂房。
A.4
B.8
C.12
D.15

【答案】 C
22、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（　　）。
A.1%
B.2%
C.3%
D.8%

【答案】 D
23、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（ ）。
A.40%
B.50%
C.200%
D.250%

【答案】 C
24、新城区开发房地产具有的不利条件有( )。
A.增加安置补偿费开支
B.获得土地非常困难
C.规划设计条件苛刻
D.市政配套设施缺乏

【答案】 D
25、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（　）。
A.9%
B.12%
C.12.5%
D.15%

【答案】 D
26、 复元活血汤的病位是
A.胁下
B.头面
C.小腹
D.少腹

【答案】 A
27、对于一般房地产投资项目，（　）指标应大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率

【答案】 A
28、房产面积的测量精度分为（ ）级。
A.五
B.二
C.三
D.四

【答案】 C
29、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（ ）。
A.曲面屋顶
B.坡屋顶
C.平屋顶
D.多波式折板屋顶

【答案】 C
30、下列物业中，属于特殊物业的是（　）
A.在建工程
B.车站
C.购物中心
D.科技产业园区

【答案】 B
31、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。
A.0.12
B.0.21
C.1.26
D.2.05

【答案】 C
32、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（　）。
A.市场营销空间
B.市场营销总量
C.市场营销敏感性
D.市场营销需求量

【答案】 C
33、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（　）。
A.财务内部收益率
B.投资回报率
C.成本利润率
D.资本金净利润率

【答案】 C
34、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。
A.物业出租经营成本
B.同类型物业市场供求关系
C.物业出租税费水平
D.业主希望的投资回报率

【答案】 B
35、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%

【答案】 D
36、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产土地部分的现时总价为（　　）万元。
A.80
B.97
C.100
D.300

【答案】 D
37、关于收益性物业的说法，正确的是（　　）。
A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定
B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金
C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中
D.在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高

【答案】 C
38、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。
A.土地费用高
B.无投资风险
C.投资者易与政府沟通
D.开发周期长

【答案】 A
39、获取土地使用权属于房地产开发中( )的工作。
A.资机会选择
B.建设阶段
C.前期工作
D.租售阶段

【答案】 C
40、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—( )。
A.报告期灭失量
B.最低销售量
C.工程量
D.盈亏平衡点量

【答案】 A
41、产生房地产价格泡沫的基础是( )。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀
D.过度放贷

【答案】 A
42、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。
A.成本利润率
B.动态投资回收期
C.投资利润率
D.财务内部收益率

【答案】 B
43、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（　　）元/m2。
A.2420
B.2438
C.2447
D.2503

【答案】 C
44、下列现金流计算的表达式中，错误的是（　）。
A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值

【答案】 C
45、投资者所要求的最低利率是（　）。
A.同业拆放利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.基础利率

【答案】 D
46、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（　　）。
A.房地产投资更易变现
B.房地产投资所需资金少
C.房地产投资收益更高
D.房地产能保值增值

【答案】 D
47、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。
A.2040.82
B.3451.83
C.5089.01
D.6666.37

【答案】 B
48、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（　　）。
A.完全竞争市场、垄断竞争市场
B.一级市场、二级市场
C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场
D.一级市场、二级市场、三级市场

【答案】 C
49、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险

【答案】 B
50、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　　）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费

【答案】 D
51、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（　　）万元。
A.16
B.18
C.20
D.22

【答案】 B
52、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资( )的特性。
A.区位选择异常重要
B.变现性差
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移

【答案】 D
53、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。
A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险

【答案】 D
54、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业( )的统计。
A.平均价格
B.加权价格
C.抽样价格
D.成交价格

【答案】 A
55、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（　　）直接管理。
A.业主
B.租户
C.物业服务企业
D.物业管理协会

【答案】 C
56、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　　）。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%

【答案】 A
57、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（　　）。
A.1.15
B.1.5
C.1.8
D.2.0

【答案】 A
58、（　　）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
A.居住物业
B.商用物业
C.工业物业
D.出租物业

【答案】 A
59、物业管理企业可以通过对（　）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元

【答案】 D
60、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（　　）。
A.越小
B.越大
C.越难控制
D.越难估算

【答案】 A
多选题（共45题）
1、房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。
A.土地转让成本
B.管理费用
C.配套设施销售成本
D.商品房销售成本
E.房地产出租经营成本

【答案】 ACD
2、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的( )，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
A.存量国有土地
B.拟征用土地
C.农转用土地
D.开发商委托开发土地E 合作开发土地

【答案】 ABC
3、收益性物业的经营费用包括( )。
A.人工费
B.公共设施设备日常运行、维修及保养费
C.绿地管理费
D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费

【答案】 ABC
4、敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。
A.最合理
B.最乐观
C.最可能
D.最悲观E 最公平

【答案】 BCD
5、新设项目法人融资形式的特点有( )。
A.项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

【答案】 ABC
6、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（　）。
A.期望值相同，标准差小的方案为优
B.期望值相同，标准差大的方案为优
C.标准差系数大的方案为优
D.标准差系数小的方案为优
E.标准差相同，期望值大的方案为优

【答案】 AD
7、下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（　　）。
A.土地费用
B.权益投资比率
C.运营费用
D.开发期
E.贷款利率

【答案】 AD
8、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。
A.潜在毛租金收入
B.经营费用
C.租金损失
D.其他收入E 报酬率高低

【答案】 ACD
9、宏观经济周期循环的扩张过程包括（　）。
A.繁荣
B.衰退
C.萧条
D.复苏
E.重生

【答案】 AD
10、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（　　）。
A.利润总额
B.投资利润率
C.资产负债率
D.财务净现值
E.偿债备付率

【答案】 AB
11、下列关于变形缝的做法，表述正确的是（ ）。
A.伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开
B.屋顶部分也需另做伸缩缝
C.伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝
D.沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开
E.防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开

【答案】 ACD
12、房地产市场指标中，市场交易指标包括（　）。
A.房地产租金
B.土地转化率
C.竣工房屋价值
D.房地产价格指数
E.预售面积

【答案】 AD
13、下列关于基础利率的表述中，正确的有（　　）。
A.等于银行存款利率
B.等于银行贷款利率
C.是投资者所要求的最低利率
D.是银行同业之间的短期资金借贷利率
E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表

【答案】 C
14、王某花50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（　　）万元。
A.2
B.3
C.4
D.5
E.6

【答案】 ABC
15、房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。
A.竞争情况调查
B.价格调查
C.市场需求质量调查
D.分销渠道调查E 促销策略调查

【答案】 BD
16、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（　）。
A.可出租或可使用面积
B.出租方的商业信誉
C.基础租金与市场租金
D.出租单元的面积规划与室内装修
E.物业服务企业的经营业绩

【答案】 B
17、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。
A.加大城市基础设施建设投入
B.调整银行贷款利率
C.调整公共住房政策
D.调整房地产税收政策E 加快城市化进程

【答案】 BCD
18、投资的特性有（　　）。
A.投资是一种经济行为
B.投资有稳定长期的收益性
C.投资具有时间性
D.投资目的在于取得收益
E.投资具有风险性

【答案】 ACD
19、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是（　　）。
A.做出是否投资的决定
B.对项目投资进行详细测算
C.是否有进行详细可行性研究的必要
D.有哪些关键问题需要进行辅助研究
E.系统比较项目的规划设计方案

【答案】 ACD
20、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（　　）等。
A.土地成本
B.建造成本
C.运营成本
D.开发费用
E.购买税费

【答案】 ABCD
21、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的（　　）。
A.社会的认同性
B.技术先进性和适用性
C.经济合理性
D.建设的可能性
E.政策的导向性

【答案】 BCD
22、以下指标属于市场指标的是( )。
A.销售量
B.出租量
C.吸纳量
D.建筑面积E 预售面积

【答案】 ABC
23、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（　）。
A.随机型竞争者
B.凶猛型竞争者
C.选择型竞争者
D.从容不迫型竞争者
E.软弱型竞争者

【答案】 ABCD
24、根据现行规定，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于（ ）。
A.直接费
B.间接费
C.规费
D.税金
E.企业管理费

【答案】 B
25、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（ ）等多种形式。
A.墙承重结构
B.剪力墙结构
C.框架剪力墙结构
D.框架简体结构
E.框架结构

【答案】 BCD
26、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（　）。
A.描述性调查
B.试探性调查
C.抽样性调查
D.因果性调查
E.电话回访性调查

【答案】 ABD
27、按决策性质不同划分的投资决策类型包括（　　）决策。
A.业务型
B.风险型
C.确定型
D.群体型
E.不确定型

【答案】 BC
28、下列投资中属于金融投资的有（　　）。
A.股票
B.保险
C.彩票投资
D.货币市场的存款
E.流动资产投资

【答案】 ABCD
29、运营费用的人工费包括（　　）。
A.工资
B.医疗、养老、失业保险
C.统筹费
D.聘请法律顾问的费用
E.保安费用

【答案】 ABC
30、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。
A.随行就市定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法E 认知价值定价法

【答案】 B
31、在房地产市场中，土地的交易包括( )等子市场。
A.商业物业
B.特殊物业
C.土地买卖
D.租赁E 抵押

【答案】 CD
32、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（　　）。
A.居住物业管理
B.公共物业管理
C.收益性物业管理
D.特殊物业管理
E.工业物业管理

【答案】 ABC
33、王某花50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（　　）万元。
A.2
B.3
C.4
D.5
E.6

【答案】 ABC
34、经济评价中的基础参数包括（　　）。
A.时间类参数
B.投资类参数
C.融资相关参数
D.收益相关指标
E.评价标准类指标

【答案】 ACD
35、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。
A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B.可以完全衡量项目风险性高低
C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D.净现值标准差系数大的方案为优
E.可以反映项目年度净现值的离散程度

【答案】 AC
36、具体的评价方案中加以明确的内容包括（　　）。
A.开发项目拟建设的物业类型
B.开发项目的规划设计条件
C.建筑面积的规模和物业档次
D.合作方式与合作条件
E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

【答案】 ACD
37、一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。
A.投入资金的安全性
B.投资项目的变现性
C.投资收益的长期性
D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性

【答案】 AB
38、在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（　）。
A.指数平滑法
B.简单平均法
C.移动平均法
D.加权移动平均法
E.市场因子推演法

【答案】 ABCD
39、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（　　）。
A.进行项目的财务评价
B.获取项目所需土地
C.确定规划设计方案并获得批准
D.对项目的建设工程进行招标
E.提交项目开工申请并获得批准

【答案】 BCD
40、下列参数属于融资相关参数的有（　　）。
A.基准收益率
B.资本金投资比例
C.贷款利率
D.空置率
E.出租率

【答案】 BC
41、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（ ）。
A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价
B.在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价
C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价
D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价
E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价

【答案】 ACD
42、收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。
A.固定资产折旧费
B.企业管理费及利润
C.保险费
D.房产税
E.借款还本付息

【答案】 ABCD
43、下列关于资产负债率的表述中，正确的有（　　）。
A.表明了负债占资产的比例
B.反映了项目的财务风险程度
C.资产负债率越高，则企业应变能力越强
D.属于长期偿债能力指标
E.房地产开发企业的资产负债率一般较高

【答案】 ABD
44、下列属于房地产市场调查内容的有（　　）。
A.经济环境调查
B.市场供给量调查
C.市场需求容量调查
D.消费者行为调查
E.竞争情况调查

【答案】 ACD
45、国际上通常采取的住房保障方式有（　）。
A.政府直接建房
B.对住房投资人减税
C.对住房承租人减税
D.对住房承租人补贴
E.鼓励营利机构建房

【答案】 ABD
大题（共18题）
一、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。　　影响房地产变现能力的因素主要有：　　1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。　　估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。　　2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。　　估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。　　3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。　　估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。　　4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。　　由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。　　5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。　　估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。　　6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

【答案】
二、本次估价背景情况如下：　　估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。　　以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析　　最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：　　1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。　　2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。　　3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。　　4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。　　综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

【答案】
三、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。　　（1）土地价格估算　　根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。　　则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。　　（2）建筑物价格计算　　按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。　　该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。　　开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。　　钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。　　建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。　　（3）估价结果确定　　166.3＋568.2＝734.5（万元）

【答案】
四、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。　　（1）土地价格估算　　根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。　　则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。　　（2）建筑物价格计算　　按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。　　该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。　　开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。　　钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。　　建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。　　（3）估价结果确定　　166.3＋568.2＝734.5（万元）

【答案】
五、本次估价背景情况如下：　　估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。　　以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析　　最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：　　1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。　　2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。　　3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。　　4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。　　综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

【答案】
六、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告　　一、委托方　　××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。　　二、估价方　　××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。　　三、估价对象　　××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。　　××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。　　估价对象其他内容描述（略）　　四、估价目的　　评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。　　五、估价时间　　2003年4