房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷B卷附答案.docx

房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷B卷附答案

单选题（共60题）
1、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（　）
A.财务费用
B.折旧费
C.摊销费
D.修理费

【答案】 D
2、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（　）。
A.对工程采用的配套设备进行检验
B.确立有关质量文件的档案制度
C.对原材料的检验
D.控制工程变更

【答案】 D
3、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（　）万元。
A.61.00
B.61.60
C.81.00
D.86.40

【答案】 D
4、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（　）。
A.竞争多于垄断
B.垄断多于竞争
C.竞争与垄断持平
D.不存在竞争和垄断

【答案】 A
5、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用（ ）的做法。
A.防潮
B.防潮与排水相结合
C.卷材防水
D.钢筋混凝土防水

【答案】 B
6、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（ ）。
A.公共使用的排水沟
B.市政道路
C.权属不明的巷道
D.房屋占地面积

【答案】 D
7、下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（　　）。
A.服务市场
B.合格有效市场
C.有效市场
D.潜在市场

【答案】 D
8、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（　　）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A.科学
B.客观
C.准确
D.全面

【答案】 A
9、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（ ）万元。
A.95
B.100
C.120
D.175

【答案】 B
10、根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。
A.购买行为
B.购买习惯
C.购买动机
D.购买心理

【答案】 A
11、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

【答案】 B
12、“三项预测值”分析方法是( )中的一种。
A.单因素敏感性分析方法
B.多因素敏感性分析方法
C.概率分析方法
D.盈亏平衡分析方法

【答案】 B
13、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是( )，且各因素发生变化的概率相同。
A.相互影响的
B.相互独立的
C.相互作用的
D.相互无关的

【答案】 B
14、在会计信息的次要质量要求中，（ ）要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。
A.谨慎性
B.重要性
C.及时性
D.实质重于形式

【答案】 D
15、房产面积的测量精度分为（ ）级。
A.五
B.二
C.三
D.四

【答案】 C
16、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。
A.物业出租经营成本
B.同类型物业市场供求关系
C.物业出租税费水平
D.业主希望的投资回报率

【答案】 B
17、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（　　）进行比较、修正后得来的。
A.近期交易物业的租金或售价
B.市场上交易物业的租金或售价
C.类似物业
D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价

【答案】 D
18、投资决策分析主要包括市场分析、（　）和投资决策三部分工作。
A.风险控制
B.项目调研
C.项目财务评价
D.资金管理

【答案】 C
19、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
A.9.26%
B.10%
C.11.320%
D.12%

【答案】 C
20、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（　　）的一个百分比。
A.有效毛收入
B.净经营收入
C.潜在毛收入
D.税后现金流量

【答案】 A
21、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（　　）。
A.吸纳率分析
B.房地产市场的商业周期分析
C.家庭规模与结构分析
D.投资购买和使用购买的比例分析

【答案】 B
22、下列选项中，（　　）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A.开发工作量
B.经营利润
C.经营收入
D.投资数额

【答案】 C
23、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（　）。
A.损益表
B.资本金现金流量表
C.资金来源与运用表
D.项目投资现金流量表

【答案】 D
24、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A.12.45%
B.10.26%
C.11.98%
D.9.68%

【答案】 B
25、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。
A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】 D
26、市场需求的预测一般需要从（　　）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A.三
B.四
C.五
D.六

【答案】 D
27、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（　　）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】 A
28、（　）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A.权益融资
B.债务融资
C.发行企业债券
D.吸收其他机构投资者资金

【答案】 B
29、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（　　）万元。
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43

【答案】 C
30、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（　　）。
A.开发商
B.设计单位
C.承包商
D.监理单位

【答案】 A
31、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（　）
A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较

【答案】 A
32、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（　）。
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%

【答案】 C
33、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
A.系统风险
B.资本价值风险
C.个别风险
D.比较风险

【答案】 C
34、下列不属于管理费用的是（　）。
A.管理人员工资
B.职工教育经费
C.户外发布会
D.技术开发费

【答案】 C
35、（　）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。
A.判断竞争者反应模式
B.确定竞争者战略
C.确定竞争者目标
D.识别竞争者

【答案】 D
36、国家提高贷款利率，会( )。
A.抑制房地产需求
B.增加房地产供给
C.增加银行风险
D.导致房地产实际价值折减

【答案】 A
37、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（　　）元/m2。
A.2420
B.2438
C.2447
D.2503

【答案】 C
38、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　）。
A.房地产平均价格
B.房地产中位数价格
C.房地产价格指数
D.房地产同质价格

【答案】 C
39、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（ ）止。
A.上年的6月1日起至5月31日
B.上年的8月1日起至7月31日
C.每年的1月1日起至12月31日
D.每年的6月1日起至下年的5月31日

【答案】 C
40、直接投资的特点是（　　）。
A.资金所有者和资金使用者不能分离
B.资金所有者和资金使用者分离
C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况
D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

【答案】 A
41、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（　）对房地产市场转变的影响。
A.人文环境的变化
B.生产和工作方式的转变
C.自然环境的变化
D.金融业的发展

【答案】 A
42、开发投资的投资者主要是( )。
A.赚取利润
B.保值增值
C.获得收益
D.消费

【答案】 A
43、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　　）。
A.增量供给
B.存量供给
C.潜在供给
D.总量供给

【答案】 A
44、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（　）。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

【答案】 D
45、登记账簿的直接依据是（ ）。
A.自制凭证
B.原始凭证
C.记账凭证
D.会计报表

【答案】 C
46、会计差错的主要内容不包括（ ）。
A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错
B.对事实的疏忽和误解
C.隐瞒或删除交易或事项
D.对会计政策的误用

【答案】 C
47、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（　）。
A.单元估算法　　
B.单位指标估算法　　
C.工程量近似匡算法　　
D.概算指标法

【答案】 A
48、动态投资回收期是反映（　）的重要指标。
A.开发项目投资成本大小
B.开发项目投资回收能力
C.开发项目资金流动速度
D.开发项目资金实力

【答案】 B
49、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A.租金收入
B.土地出让收入
C.房地产抵押贷款
D.净经营收入

【答案】 C
50、（　　）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。
A.工业物业
B.居住物业
C.零售商业用房
D.写字楼

【答案】 C
51、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（　）的特点。
A.分散性
B.复杂性
C.伸缩性
D.季节性

【答案】 B
52、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（　　）。
A.收益现金流风险
B.市场供求风险
C.通货膨胀风险
D.利率变动风险

【答案】 A
53、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　　）。
A.设计寿命
B.经济寿命
C.法定寿命
D.自然寿命

【答案】 B
54、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（ ）。
A.永久荷载
B.可变荷载
C.活载
D.偶然荷载

【答案】 A
55、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（　）年。
A.3.09
B.3.48
C.3.83
D.3.92

【答案】 D
56、投资者所要求的最低利率是（　）。
A.基础利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.同业拆借利率

【答案】 A
57、（ ）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。
A.永久荷载
B.必然荷载
C.可变荷载
D.偶然荷载

【答案】 D
58、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。
A.容积率
B.空置率
C.资本化率
D.建安费用

【答案】 B
59、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　　）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费

【答案】 D
60、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（　　）。
A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费

【答案】 A
多选题（共45题）
1、“三通一平”等土地开发费用，主要包括（　　）。
A.地上原有建筑物、构筑物拆除费用
B.原有建筑物、构筑物补偿费用
C.场地平整费用
D.通水、通电、通路的费用
E.公共配套设施建设费

【答案】 ACD
2、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（　　）等。
A.购买成本
B.更新改造成本
C.运营成本
D.转售税费
E.建造成本

【答案】 ABCD
3、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。
A.贴现债券
B.抵押债券
C.附息债券
D.担保债券

【答案】 AD
4、“三通一平”等土地开发费用，主要包括（　　）。
A.地上原有建筑物、构筑物拆除费用
B.原有建筑物、构筑物补偿费用
C.场地平整费用
D.通水、通电、通路的费用
E.公共配套设施建设费

【答案】 ACD
5、房地产组合投资管理的主要工作包括（　　）。
A.制定并执行组合投资策略
B.设计和调整房地产资产的资本结构
C.进行资产的投资分析和运营状况分析
D.制定物业策略计划
E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策

【答案】 AB
6、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作( )。
A.与房地产主管部门协调
B.确定宣传目标、实施宣传方案
C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果
D.与其他房地产企业的沟通E 实施宣传方案

【答案】 BC
7、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（　　）。
A.故障树分析法
B.期望值法
C.盈亏平衡法
D.解析法
E.蒙特卡洛模拟法

【答案】 D
8、房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。
A.土地转让成本
B.管理费用
C.配套设施销售成本
D.商品房销售成本
E.房地产出租经营成本

【答案】 ACD
9、通过资产负债表，可以了解企业的（ ）。
A.偿债能力
B.经营能力
C.经济实力
D.现金流量情况
E.经营成果

【答案】 ABC
10、将他人的软件光盘占为己有的行为是侵犯( )行为。
A.有形财产所有权
B.知识产权
C.软件著作权
D.无形财产所有权

【答案】 A
11、收集一手资料常用的方法有（ ）。
A.观察法
B.访问法
C.头脑风暴法
D.问卷法
E.实验法

【答案】 ABD
12、关于现金回报率的说法，正确的有（　）。
A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

【答案】 BC
13、勘察设计和前期工程费主要包括（　　），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
A.城市基础设施建设费
B.拆迁管理费
C.可行性研究费
D.水文地质勘探费
E.规划、设计费

【答案】 CD
14、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。
A.潜在毛租金收入
B.经营费用
C.租金损失
D.其他收入E 报酬率高低

【答案】 ACD
15、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。
A.折旧和摊销
B.投资回收
C.投资回报
D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息

【答案】 AD
16、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（　　）。
A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一
B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性
C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点
D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率
E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段

【答案】 ABC
17、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（　　）。
A.是否有足够的资金来源
B.是否有较为广阔的市场
C.是否具有较理想的盈利能力
D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力
E.项目是否可行

【答案】 CD
18、相对于债务融资，权益融资的特点有（　　）。
A.需到期偿还
B.无需还本付息
C.税收负担轻
D.共担投资风险
E.共享投资利润

【答案】 BD
19、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。
A.自然特征
B.细分市场
C.人口密度的大小
D.该区域发展的类型和范围E 竞争性项目的区域

【答案】 ACD
20、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（　　）。
A.现金流量表
B.损益表
C.资金使用计划
D.资金筹措计划
E.资金来源与运用表

【答案】 CD
21、土地出让价款的影响因素主要包括（　）。
A.住房指数
B.所在城市
C.地段
D.用途
E.使用条件

【答案】 BCD
22、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有"A"注册商标专用权，但未在中国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用"A"商标，并享有中国注册商标专用权，但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的平板计算机都在中国市场上销售。此情形下，依据中国商标法，( )商标权。
A.甲公司侵犯了乙公司的
B.甲公司未侵犯乙公司的
C.乙公司侵犯了甲公司的
D.甲公司与乙公司均未侵犯

【答案】 A
23、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（　　）。
A.吸纳量
B.新竣工量
C.预售面积
D.可供租售量
E.房地产价格

【答案】 AC
24、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的有（　　）。
A.不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C.房地产投资容易受到政府政策的影响
D.房地产投资能够得到税收优惠
E.房地产投资可获得相当高的利润

【答案】 ABC
25、项目开发经营期内可用作还款资金的有（　　）。
A.利润
B.折旧
C.摊销
D.营业外收入
E.其他还款资金

【答案】 ABC
26、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（　）。
A.竞争能力
B.发展能力
C.盈利能力
D.清偿能力
E.抵御风险能力

【答案】 CD
27、进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（　　）。
A.财务内部收益率
B.财务净现值
C.成本利润率
D.资产负债率
E.偿债备付率

【答案】 ABC
28、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（　　）。
A.《建设项目用地预审与选址意见书》
B.《建设用地规划许可证》
C.《国有土地使用证》
D.《建设工程规划许可证》
E.《建设工程施工许可证》

【答案】 BD
29、房地产开发企业的营业成本主要包括（　）。
A.土地转让成本
B.管理费用
C.配套设施销售成本
D.商品房销售成本
E.房地产出租经营成本

【答案】 ACD
30、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（　）。
A.开发项目的选址、定点审批
B.核发建设用地规划许可证
C.设计方案审批
D.核发建设工程规划许可证
E.核发建筑工程施工许可证

【答案】 BCD
31、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（　　）。
A.按地域范围细分
B.按房地产用途细分
C.按增量存量细分
D.按交易形式细分
E.按目标市场细分

【答案】 ABD
32、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（　）。
A.随机型竞争者
B.凶猛型竞争者
C.选择型竞争者
D.从容不迫型竞争者
E.软弱型竞争者

【答案】 ABCD
33、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（　　）。
A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C.总代理可以委托分代理
D.房地产开发企业不能直接委托分代理
E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

【答案】 BC
34、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（　）。
A.净现值法
B.费用现值比较法
C.等额年值法
D.费用年值比较法
E.差额投资内部收益率法

【答案】 BD
35、下列参数属于融资相关参数的有（　　）。
A.基准收益率
B.资本金投资比例
C.贷款利率
D.空置率
E.出租率

【答案】 BC
36、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（　　）。
A.国有土地使用证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证
E.商品房预售许可证

【答案】 ABCD
37、城乡规划管理部门在《建设项目用地预审与选址意见书》中，规划土地使用要求包括（　　）等。
A.建筑规模
B.公共服务设施
C.容积率
D.绿地率
E.建设项目与城市道路的距离

【答案】 ACD
38、敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。
A.最合理
B.最乐观
C.最可能
D.最悲观E 最公平

【答案】 BCD
39、新设项目法人融资形式的特点有( )。
A.项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

【答案】 ABC
40、以下指标属于市场指标的是( )。
A.销售量
B.出租量
C.吸纳量
D.建筑面积E 预售面积

【答案】 ABC
41、房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。
A.土地转让成本
B.管理费用
C.配套设施销售成本
D.商品房销售成本
E.房地产出租经营成本

【答案】 ACD
42、收益性物业管理中的运营费用包括（　）。
A.固定资产折旧费
B.企业管理费及利润
C.保险费
D.房产税
E.借款还本付息

【答案】 ABCD
43、注册商标所有人是指( )。
A.商标使用人
B.商标设计人
C.商标权人
D.商标制作人

【答案】 C
44、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。
A.家电产品
B.便利品
C.选购品
D.特殊品E 日用品

【答案】 BCD
45、房地产开发的主要程序可分为（ ）。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
E.招标阶段

【答案】 ABCD
大题（共18题）
一、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。　　（1）土地价格估算　　根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。　　则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。　　（2）建筑物价格计算　　按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。　　该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。　　开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。　　钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。　　建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。　　（3）估价结果确定　　166.3＋568.2＝734.5（万元）

【答案】
二、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。　　（1）土地价格估算　　根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。　　则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。　　（2）建筑物价格计算　　按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。　　该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。　　开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。　　钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。　　建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。　　（3）估价结果确定　　166.3＋568.2＝734.5（万元）

【答案】
三、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。　　一、估价委托人（略）　　二、估价机构（略）　　三、估价对象　　（一）估价对象实物状况（略）　　（二）估价对象权益状况（略）　　（三）估价对象区位状况（略）　　四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。　　五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。　　六、价值时点：2008年9月5日。　　七、估价依据　　1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。　　2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。　　3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。

【答案】
四、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少

【答案】（1）抵押贷款额P=100×50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入数据，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87万元。
五、本次估价背景情况如下：　　估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。　　以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析　　最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：　　1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。　　2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。　　3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。　　4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。　　综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

【答案】
六、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告　　一、委托方　　××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。　　二、估价方　　××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。　　三、估价对象　　××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。　　××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。　　估价对象其他内容描述（略）　　四、估价目的　　评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。　　五、估价时间　　2003年4月1日。　　六、价值定义　　本次估价采用公开市场价值标准。

【答案】
七、本次估价背景情况如下：　　估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。　　以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析　　最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：　　1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途