房地产估价师之开发经营与管理题库检测试卷A卷附答案.docx

房地产估价师之开发经营与管理题库检测试卷A卷附答案

单选题（共60题）
1、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（ ）。
A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算
B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算
C.用地面积测算以丘为单位进行
D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

【答案】 D
2、下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D.贷款有保证、抵押、质押三种形式

【答案】 B
3、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（　　）。
A.领导定价法
B.挑战定位
C.随行就市定价法
D.价值定价法

【答案】 A
4、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。
A.物业出租经营成本
B.同类型物业市场供求关系
C.物业出租税费水平
D.业主希望的投资回报率

【答案】 B
5、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
A.所得税前利润
B.所得税后利润
C.应分配利润
D.未分配利润

【答案】 A
6、下列不属于在进度管理中应关注的因素的是（　　）。
A.材料设备的供应问题
B.劳动力心理素质
C.设计变更
D.气象条件

【答案】 B
7、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。
A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构缝隙
D.投资结构分析

【答案】 D
8、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（ ）。
A.借贷利息
B.折旧与摊销
C.所得税
D.自有资金

【答案】 B
9、在市场细分的（　　）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。
A.目标确定
B.调查
C.分析
D.归纳总结

【答案】 B
10、小跨度厂房是指跨度小于或等于（ ）米的单层工业厂房。
A.4
B.8
C.12
D.15

【答案】 C
11、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（　）进行比选。
A.净现值法
B.等额年值法
C.差额内部收益率法
D.费用现值法

【答案】 B
12、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（　　）。
A.空置率与有效毛收入呈反向变动
B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

【答案】 A
13、甲公司本月1日所欠乙厂材料款50000元到期，从银行借入3个月的短期借款50000元，偿还以前所欠货款，则会计记账错误的是（ ）。
A.借：银行存款50000元
B.贷：供应期借款50000元
C.借：应付账款50000元
D.借：短期借款50000元

【答案】 D
14、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（　　）。
A.概率分析法
B.解析法
C.蒙特卡洛模拟法
D.杠杆分析

【答案】 C
15、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（　　）。
A.变现风险
B.时间风险
C.自然损失风险
D.通货膨胀风险

【答案】 B
16、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（　）。
A.第一阶段
B.第二阶段初期
C.第二阶段后期
D.第三阶段

【答案】 D
17、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（　　）。
A.0.2%～0.8%
B.0.2%～1.0%
C.0.25%～1.5%
D.1.0%～3.0%

【答案】 B
18、（　　）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.资产负债率
D.流动比率

【答案】 B
19、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（　）。
A.甲>乙
B.甲

C.甲=乙
D.无法判断

【答案】 A
20、市场需求的预测一般需要从（　　）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A.三
B.四
C.五
D.六

【答案】 D
21、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（　　）。
A.税前现金流＝有效毛收入－经营费用
B.税前现金流＝有效毛收入－抵押贷款还本付息
C.税后现金流＝税前现金流－所得税
D.税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税

【答案】 C
22、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（　）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法

【答案】 A
23、某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（　　）模式。
A.市场集中化
B.选择专业化
C.产品专业化
D.市场专业化

【答案】 B
24、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　　）万元。
A.2.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31

【答案】 B
25、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　　）。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%

【答案】 A
26、置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与（　　）的比率。
A.总开发成本
B.项目投资的资本价值
C.项目总投资
D.总开发价值

【答案】 C
27、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。
A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】 D
28、下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（　　）。
A.服务市场
B.合格有效市场
C.有效市场
D.潜在市场

【答案】 D
29、会计的基本职能有会计核算和（ ）。
A.资源配置
B.会计监督
C.会计决策
D.会计控制

【答案】 B
30、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是( )。
A.开发商对市场预测的偏差
B.建造商的参与
C.开发商间非理性行为
D.开发资金的易得性

【答案】 B
31、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（　）。
A.80%
B.90%
C.95%
D.100%

【答案】 D
32、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb′）的关系是（　　）。
A.Pb＜Pb′
B.Pb≤Pb′
C.Pb＝Pb′
D.Pb＞Pb′

【答案】 D
33、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（　　）。
A.负协方差
B.正协方差
C.正敏感度
D.负敏感度

【答案】 A
34、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（　）万元。
A.8.75
B.11.25
C.13.25
D.15.75

【答案】 B
35、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是（　　）。
A.106.12%
B.6.17%
C.50.21%
D.6.00%

【答案】 B
36、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（　）划分。
A.城市内某个区域
B.省或自治区所辖地域
C.城市
D.中国房地产市场

【答案】 C
37、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（　）。
A.逐渐减少
B.逐渐增加
C.数额相等
D.先增后减

【答案】 A
38、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（　）
A.财务费用
B.折旧费
C.摊销费
D.修理费

【答案】 D
39、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。
A.5%
B.8%
C.10%
D.15%

【答案】 D
40、商品房开发市场通常是典型的（　　）市场。
A.完全竞争
B.垄断竞争
C.寡头垄断
D.完全垄断

【答案】 B
41、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（　　）。
A.甲＞乙＞丙
B.丙＞乙＞甲
C.乙＞甲＞丙
D.乙＞丙＞甲

【答案】 B
42、物业管理企业可以通过对（　）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元

【答案】 D
43、房地产投资方案比选通常是在（　　）之间进行。
A.独立方案
B.互斥方案
C.净现值法
D.等额年费用法

【答案】 B
44、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（　）所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资
B.净收益抵偿全部投资
C.全部现金流入抵偿全部现金流出
D.净收益现值抵偿全部投资

【答案】 B
45、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（　　）。
A.1.15
B.1.5
C.1.8
D.2.0

【答案】 A
46、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。
A.管理费
B.财务费
C.经营费
D.所得税

【答案】 D
47、下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A.审计费
B.利息
C.外汇汇兑净损失
D.融资代理费

【答案】 A
48、下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（　）。
A.征地区域农民自住住宅项目
B.廉租住房项目
C.医疗卫生用地
D.基础设施用地

【答案】 D
49、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（　　）。
A.购买-出售
B.购买-更新改造-出售
C.购买-持有出租-出售
D.开发-出售

【答案】 C
50、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（　　）。
A.6.25%
B.10%
C.16.67%
D.16%

【答案】 B
51、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。
A.停车
B.位置
C.特色
D.距离

【答案】 C
52、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（　）元。
A.1836.21
B.1810.39
C.1784.45
D.1795.36

【答案】 A
53、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（ ）。
A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

【答案】 D
54、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（　）。
A.投资期限较长
B.资金来源广泛
C.流动性好
D.绝少涉及公开市场的操作

【答案】 C
55、保和丸的药物组成为
A.白术，木香，黄连，甘草，白茯苓，人参，神曲，陈皮，砂仁，麦芽，山楂，山药，肉豆蔻
B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子
C.苏叶，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳壳，甘草，生姜，大枣，杏仁，橘皮
D.山楂，麦芽，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子

【答案】 B
56、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（　）。
A.9%
B.12%
C.12.5%
D.15%

【答案】 D
57、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（　　）。
A.对原材料的检验
B.对配套设施的检验
C.确立质量文件档案制度
D.确立成本控制档案制度

【答案】 D
58、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（ ）。
A.权责发生制原则
B.收付实现制原则
C.配比原则
D.划分收益性支出与资本性支出原则

【答案】 A
59、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（　）。
A.最乐观预测值
B.最悲观预测值
C.最可能预测值
D.最不可能预测值

【答案】 D
60、（　）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。　　
A.差额投资内部收益率
B.内部收益率
C.基准收益率
D.期望投资收益率

【答案】 A
多选题（共45题）
1、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（　　）。
A.备选方案差异原则
B.备选方案独立原则
C.最低可接受收益率原则
D.不行动原则
E.备选方案关联性原则

【答案】 ACD
2、建筑物的防雷装置一般由（ ）组成。
A.接天线
B.引下线
C.上引线
D.接地线
E.接闪器

【答案】 BD
3、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（　　）。
A.同质偏好市场
B.异质偏好市场
C.分散偏好市场
D.集群偏好市场
E.个体偏好市场

【答案】 ACD
4、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（　）。
A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

【答案】 ABD
5、房地产营销因素调查包括的类型有（　）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查

【答案】 AB
6、房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。
A.竞争情况调查
B.价格调查
C.市场需求质量调查
D.分销渠道调查E 促销策略调查

【答案】 BD
7、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（　　）。
A.前期工作资料
B.土建资料
C.安装资料
D.租售资料
E.物业管理资料

【答案】 ABC
8、盈利能力分析指标主要包括（ ）等。
A.存货周转天数
B.资产报酬率
C.股东权益报酬率
D.销售毛利率
E.销售净利率

【答案】 BCD
9、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（　　）。
A.资金融入方需要还本付息
B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E.权益融资主要来源于个人投资者

【答案】 BCD
10、下列关于楼、地面的构造，表述正确的是（ ）。
A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材料的填充层
B.垫层是在基层之上的构造层
C.面层是地面的表层
D.面层是人们直接接触的一层
E.地面的基层是结构楼板

【答案】 ABCD
11、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括( )。
A.管理人员工资
B.房屋开发费
C.财务费用
D.办公费E 勘察费用

【答案】 AD
12、经济评价中的基础参数包括（　　）。
A.时间类参数
B.投资类参数
C.融资相关参数
D.收益相关指标
E.评价标准类指标

【答案】 ACD
13、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有( )。
A.权益投资比率
B.建安工程费用
C.租售价格
D.资本化率E 开发期与经营期

【答案】 ABCD
14、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（　　）。
A.市政基础建设费
B.土地出让金
C.征地拆迁费
D.契税
E.公建配套设施费

【答案】 BC
15、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（　　）。
A.国有土地使用证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证
E.商品房预售许可证

【答案】 ABCD
16、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（　）。
A.市场定位
B.资金落实情况
C.市场营销能力
D.销售利润率
E.贷款偿还期

【答案】 AC
17、下列选项中，属于工业物业市场的有（　）。
A.普通住宅
B.公寓市场
C.休闲旅游设施
D.仓储用房市场
E.工业写字楼

【答案】 D
18、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（　　）。
A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈

【答案】 AB
19、细分市场评价主要涉及( )等三个方面的评价。
A.细分市场的可衡量性
B.细分市场的规模和发展前景
C.细分市场的差异性大小
D.企业的目标和资源E 细分市场结构的吸引力

【答案】 BD
20、在履行合同中发生以下（ ）情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。
A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施
B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性
C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸
D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序
E.为完成工作需要施加的额外工作

【答案】 BCD
21、物业服务企业的工作内容包括（　　）。
A.确立管理目标
B.制定维修养护方案
C.制定安全保卫方案
D.提出预算
E.确定物业服务费的收费标准

【答案】 ABCD
22、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（ ）。
A.定额计价以直接费单价为基础
B.定额计价以综合单价为基础
C.定额计价是分部分项工程的不完全价格
D.定额计价是分部分项工程的完全价格
E.目前采用单位估价法和实物估价法确定

【答案】 AC
23、制定租售方案的工作内容主要包括( )。
A.租售选择
B.宣传手段选择
C.租售进度安排
D.广告设计及安排E 租售价格确定

【答案】 AC
24、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（　　）。
A.描述性调查
B.试探性调查
C.抽样性调查
D.因果性调查
E.电话回访性调查

【答案】 ABD
25、下列系统风险属于政治风险的有（　）
A.战争风险
B.经济制裁风险
C.土地供给政策风险
D.环境保护政策风险
E.金融政策风险

【答案】 AB
26、房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查

【答案】 AB
27、房地产投资的风险主要体现在（　　）四个方面。
A.投入资金的安全性
B.相关政策的影响性
C.投资项目的变现性
D.资产管理的复杂性
E.期望收益的可靠性

【答案】 ACD
28、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。
A.经济活动类型
B.投资方式
C.投资主体
D.物业类型E 投资偏好

【答案】 ACD
29、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（　　）。
A.现金流量表
B.损益表
C.资金使用计划
D.资金筹措计划
E.资金来源与运用表

【答案】 CD
30、以下指标属于市场指标的是( )。
A.销售量
B.出租量
C.吸纳量
D.建筑面积E 预售面积

【答案】 ABC
31、收集一手资料常用的方法有（ ）。
A.观察法
B.访问法
C.头脑风暴法
D.问卷法
E.实验法

【答案】 ABD
32、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　　）。
A.居住物业投资
B.商用物业投资
C.土地开发投资
D.房地产开发投资
E.房地产资产和经营投资

【答案】 CD
33、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（　　）。
A.投资利润率
B.通货膨胀率
C.投资风险
D.经济增长率
E.存款准备金率

【答案】 ABC
34、在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（　　）。
A.文案法
B.观察法
C.访问法
D.问卷法
E.实验法

【答案】 BCD
35、衡量房地产开发投资项目清偿能力的主要指标包括（　　）。
A.现金回报率
B.利息备付率
C.资产负债率
D.流动比率
E.速动比率

【答案】 BC
36、按资产投资的类型划分，REITs可分为（　　）形式。
A.权益型
B.债务型
C.混合型
D.综合型
E.抵押型

【答案】 AC
37、房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。
A.借款偿还期
B.利息备付率
C.偿债备付率
D.资产负债率E 速动比率

【答案】 ACD
38、关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（　　）。
A.敏感性分析是一种动态不确定性分析
B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补

【答案】 ACD
39、房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。
A.竞争情况调查
B.价格调查
C.市场需求质量调查
D.分销渠道调查E 促销策略调查

【答案】 BD
40、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（　　）。
A.利润总额
B.投资利润率
C.资产负债率
D.财务净现值
E.偿债备付率

【答案】 AB
41、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（　　）。
A.项目是否符合国家法律法规要求
B.项目是否符合保护生态环境的要求
C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E.项目是否符合该企业经济效益要求

【答案】 ABC
42、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（　　）。
A.资金的时间价值表现为资金的增值
B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿
C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿
D.资金的时间价值与投资利润率相关
E.资金的时间价值与通货膨胀率相关

【答案】 ACD
43、收益性物业的经营费用包括( )。
A.人工费
B.公共设施设备日常运行、维修及保养费
C.绿地管理费
D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费

【答案】 ABC
44、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（　）。
A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的
B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的
C.在投资分析中，一般采用单利计息
D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息
E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算

【答案】 B
45、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（　　）。
A.销售价格
B.土地费用
C.开发规模
D.资金成本
E.项目风险

【答案】 D
大题（共18题）
一、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告　　一、委托方　　××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。　　二、估价方　　××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。　　三、估价对象　　××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。　　××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。　　估价对象其他内容描述（略）　　四、估价目的　　评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。　　五、估价时间　　2003年4月1日。　　六、价值定义　　本次估价采用公开市场价值标准。

【答案】
二、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。　　（1）土地价格估算　　根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。　　则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。　　（2）建筑物价格计算　　按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。　　该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。　　开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。　　钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。　　建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。　　（3）估价结果确定　　166.3＋568.2＝734.5（万元）

【答案】
三、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告　　一、委托方　　××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。　　二、估价方　　××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。　　三、估价对象　　××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。　　××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。　　估价对象其他内容描述（略）　　四、估价目的　　评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。　　五、估价时间　　2003年4月1日。　　六、价值定义　　本次估价采用公开市场价值标准。

【答案】
四、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。　　影响房地产变现能力的因素主要有：　　1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。　　估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。　　2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。　　估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。　　3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。　　估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。　　4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。　　由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。　　5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。　　估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。　　6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

【答案】
五、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：　　（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；　　（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；　　（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）

【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。　　方法一：　　（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；　　（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；　　（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；　　（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；　　（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；　　（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。　　方法二：　　（1）P1=50万元；
六、本次估价背景如下：　　估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析　　1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。　　2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。　　3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收