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房地产估价师之开发经营与管理题库及精品答案

单选题（共60题）
1、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（　　）进行比较、修正后得来的。
A.近期交易物业的租金或售价
B.市场上交易物业的租金或售价
C.类似物业
D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价

【答案】 D
2、房地产投资信托的风险不包括( )。
A.经营风险
B.市场风险
C.利率风险
D.操作风险

【答案】 D
3、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。
A.建筑面积
B.总出租面积
C.可出租面积
D.营业面积

【答案】 B
4、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（　　）的工作。
A.投资机会选择与决策分析阶段
B.前期工作阶段
C.建设阶段
D.租售阶段

【答案】 B
5、获取土地使用权属于房地产开发中( )的工作。
A.资机会选择
B.建设阶段
C.前期工作
D.租售阶段

【答案】 C
6、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（　　）。
A.0.63
B.1.63
C.2.25
D.12.50

【答案】 C
7、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（　　）。
A.专家调查法
B.蒙特卡洛模拟法
C.幕景分析法
D.故障树分析法

【答案】 B
8、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（　　）万元。
A.22.0
B.24.0
C.25.6
D.26.0

【答案】 D
9、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（　　）。
A.地域分析与选择
B.具体地点的分析与选择
C.开发内容和规模的分析与选择
D.开发时机的分析与选择

【答案】 B
10、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】 A
11、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（　）。
A.80%
B.90%
C.95%
D.100%

【答案】 D
12、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（　）。
A.相互排斥
B.相互独立
C.相互关联
D.互补

【答案】 B
13、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。
A.政府
B.建造商
C.开发商
D.物业管理企业

【答案】 C
14、将借款本息视为现金流出的基本报表是（　　）。
A.全部投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.借款还本付息估算表
D.投资计划与资金筹措表

【答案】 B
15、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（ ）。
A.收益现金流风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.未来运营费用风险

【答案】 D
16、对于一般的房地产投资项目，（　　）指标值应该大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率

【答案】 A
17、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。
A.商品住宅
B.商用房地产
C.经济适用住宅
D.出让国有土地使用权

【答案】 A
18、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（　　）。
A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%

【答案】 C
19、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（　）万元。
A.896
B.910
C.1050
D.1099

【答案】 A
20、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
A.空置率取值偏大
B.报酬率取值偏小
C.运营费用率取值偏大
D.租金增长率取值偏小

【答案】 B
21、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（　　）。
A.房地产管理投资
B.房地产置业投资
C.房地产开发投资
D.房地产资产和经营投资

【答案】 C
22、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是
A.1：1
B.1：2
C.1: 3
D.1: 4

【答案】 D
23、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（　）。
A.相关房地产类型的在建数量
B.吸纳率分析
C.相关房地产类型的存量
D.改变用途数量

【答案】 B
24、竣工验收时，（　）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A.开发商
B.承包商
C.监理机构
D.建设主管部门

【答案】 A
25、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
A.所得税前利润
B.所得税后利润
C.应分配利润
D.未分配利润

【答案】 A
26、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（　　）模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.大量定制
D.市场集中化

【答案】 D
27、下列物业中，属于特殊物业的是（　　）。
A.在建工程
B.车站
C.购物中心
D.科技产业园区

【答案】 B
28、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。
A.30%～40%
B.40%～50%
C.50%～60%
D.60%～70%

【答案】 C
29、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )万元。
A.50.0
B.92.4
C.60.0
D.98.0

【答案】 B
30、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（　　）。
A.挑战定价法
B.价值定价法
C.成本加成定价法
D.认知价值定价法

【答案】 A
31、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（　　）物业。
A.收益性
B.工业性
C.居住性
D.特殊性

【答案】 A
32、在（　）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A.银行
B.经销商
C.业主
D.政府

【答案】 D
33、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
A.9.26%
B.10%
C.11.320%
D.12%

【答案】 C
34、投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。
A.详细研究
B.粗略研究
C.特定项目的投资机会研究
D.建设项目的投资机会研究

【答案】 C
35、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（　　）。
A.系统风险
B.资本价值风险
C.时间风险
D.比较风险

【答案】 C
36、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。
A.社会平均收益率
B.项目基准收益率
C.通货膨胀率
D.国家经济增长率

【答案】 B
37、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（ ）。
A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

【答案】 D
38、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。
A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构缝隙
D.投资结构分析

【答案】 D
39、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（　　）等。
A.规划设计方案
B.投资估算
C.资源条件
D.投资权益

【答案】 C
40、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（　　）。
A.销售收入
B.出租收入
C.利息收入
D.转售收入

【答案】 A
41、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。
A.提高开发贷款利率
B.降低开发贷款利率
C.通货膨胀率下降
D.降低房地产税费

【答案】 A
42、物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（　）。
A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

【答案】 B
43、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（　　）。
A.150%
B.200%
C.75%
D.400%

【答案】 C
44、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（　　）。
A.空置量
B.空置率
C.空置水平
D.空置面积

【答案】 B
45、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为( )。
A.12%
B.19.27%
C.17.18%
D.27.10%

【答案】 D
46、下列风险中属于系统风险的是（　　）。
A.比较风险
B.市场供求风险
C.未来运营费用风险
D.持有期风险

【答案】 B
47、麦门冬汤的主治证是
A.虚热肺痿、胃阴不足证
B.温燥伤肺，气阴两伤证
C.肺肾阴亏证
D.外感温燥证

【答案】 A
48、下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A.审计费
B.利息
C.外汇汇兑净损失
D.融资代理费

【答案】 A
49、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　　）。
A.8%
B.6.12%
C.12.62%
D.8.24%

【答案】 A
50、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。
A.物业管理水平
B.同类型物业的市场供求关系
C.业主目标收益要求
D.物业适应性

【答案】 B
51、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（　　）。
A.总投资估算表
B.经营成本估算表
C.投资计划与资金筹措表
D.销售收入与经营税金及附加估算表

【答案】 C
52、存量在数值上的表达式是（　　）。
A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量
B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量
C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量
D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量

【答案】 B
53、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。
A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.通货膨胀率
D.同类物业的市场供求关系

【答案】 D
54、若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（　　）。
A.14%
B.19%
C.21%
D.22%

【答案】 B
55、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化－12.1%、12.6%和－11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（　　）。
A.E1、E2、E3
B.E3、E2、E1
C.E2、E1、E3
D.E1、E3、E2

【答案】 C
56、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（　）。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.汇率风险
D.时间风险

【答案】 C
57、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。
A.投资利润率
B.资本金利润率
C.财务内部收益率
D.成本利润率

【答案】 C
58、 以下不属于温脾汤的药物是
A.大黄
B.附子
C.当归
D.生姜

【答案】 D
59、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（　）。
A.流动比率
B.偿债备付率
C.利息备付率
D.资产负债率

【答案】 D
60、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（ ）。
A.地基正常承载力
B.地基最大承载力
C.地基最小承载力
D.地基容许承载力

【答案】 D
多选题（共45题）
1、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（　　）。
A.经营费用
B.销售费用
C.管理费用
D.财务费用
E.不可预见费用

【答案】 BCD
2、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险，正确的有（　　）。
A.标准差系数越大，风险越小
B.累积概率值越大，风险越小
C.标准差越小，风险越小
D.标准差越大，风险越小
E.标准差系数越小，风险越小

【答案】 B
3、会计错弊的特点是（ ）。
A.故意的
B.过失的
C.有目的的
D.有预谋的
E.有针对性

【答案】 ACD
4、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。
A.可出租或可使用面积
B.出租方的商业信誉
C.基础租金与市场租金
D.出租单元的面积规划和室内装修E 物业管理企业的经营业绩

【答案】 ACD
5、下列投资形式中属于房地产间接投资的有（　　）。
A.房地产开发投资
B.购买房地产开发企业的债券
C.房地产置业投资
D.购买住房抵押支持证券
E.购买房地产投资信托基金

【答案】 BD
6、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（　）。
A.资金的时间价值表现为资金的增值
B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿
C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿
D.资金的时间价值与投资利润率相关
E.资金的时间价值与通货膨胀率相关

【答案】 ACD
7、房地产技术发展环境调查包括（　　）等。
A.社会拥有量
B.新产品的国内外先进水平
C.新产品的技术现状和发展趋势
D.通讯及交通运输
E.能源与资源供应

【答案】 BC
8、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A.空置量
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.吸纳率
E.失业率

【答案】 BD
9、制定租售方案的工作内容主要包括（　　）。
A.租售选择
B.宣传手段选择
C.租售进度
D.广告设计及安排
E.租售价格

【答案】 AC
10、收集一手资料常用的方法有（　）。
A.观察法
B.访问法
C.头脑风暴法
D.问卷法
E.实验法

【答案】 ABD
11、房地产间接投资的形式主要有( )。
A.投资房地产信托
B.购买住房抵押支持证券
C.购买房地产企业债券
D.购买物业用于出租经营E 购买土地进行开发

【答案】 ABC
12、经济评价基础参数中，时间类参数包括（　）。
A.计息期的起始时间点
B.开发期的起始时间点
C.建设期的起始时间点
D.出租经营期的起始时间点
E.投资回收期的起始时间点

【答案】 BCD
13、我国《计算机软件保护条例》所称的"发表"的含义是指将软件作品 ( ) 。
A.出版发行
B.公之于众
C.在版权局登记
D.以某种物质形式固定下来

【答案】 B
14、市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
A.特定地理范围内
B.特定时期
C.特定的政治环境
D.特定市场营销环境E 特定市场营销计划

【答案】 ABD
15、随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（　）。
A.消费习惯因素
B.人口因素
C.消费行为因素
D.消费心理
E.经济因素

【答案】 BCD
16、物业代理的形式主要有以下( )方式。
A.联合代理
B.独家代理
C.招标代
D.投标代理E 政府代理

【答案】 AB
17、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（　）。
A.资金的时间价值表现为资金的增值
B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿
C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿
D.资金的时间价值与投资利润率相关
E.资金的时间价值与通货膨胀率相关

【答案】 ACD
18、在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（　）。
A.项目的合作方式和性质
B.项目拟建规模和标准
C.项目建成后的服务对象
D.项目背景
E.项目所处的地理环境

【答案】 ABC
19、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A.导致房地产实际价值下降
B.导致房地产实际价值上升
C.加大投资者债务负担
D.抑制房地产市场需求E 增加房地产市场需求

【答案】 ACD
20、关于房屋存量的说法，正确的有（　　）。
A.存量属于房地产市场的需求指标
B.存量单位可以是建筑面积或套数
C.存量可按物业类型分别统计
D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量
E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量

【答案】 BC
21、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（　　）。
A.现金回报率
B.投资回收期
C.借款偿还期
D.资产负债率
E.资本金利润率

【答案】 CD
22、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　　）。
A.居住物业投资
B.商用物业投资
C.土地开发投资
D.房地产开发投资
E.房地产资产和经营投资

【答案】 CD
23、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（ ）。
A.开发项目的选址、定点审批
B.核发建设用地规划许可证
C.设计方案审批
D.核发建设工程规划许可证
E.核发建筑工程施工许可证

【答案】 BCD
24、房地产权益融资的方式有（　）。
A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.可转换债券

【答案】 AB
25、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（　　）万元。
A.2
B.3
C.4
D.5
E.6

【答案】 ABC
26、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（　　）。
A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

【答案】 AD
27、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。
A.潜在毛租金收入
B.经营费用
C.租金损失
D.其他收入E 报酬率高低

【答案】 ACD
28、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（　）。
A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
B.招标项目必须编制标底
C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E.招标控制价必须保密

【答案】 ACD
29、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，可行性研究中定量分析的基础包括（　　）。
A.项目策划
B.构造可供评价比较的开发经营方案
C.选择相关基础参数
D.投资估算
E.经济效益评价

【答案】 ABC
30、房屋施工面积包括（　）几项。
A.报告期新开工的面积
B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积
C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积
D.上期已经停建本期未恢复施工的面积
E.上期开始施工跨入本期未施工的面积

【答案】 ABC
31、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（　）。
A.竞争能力
B.发展能力
C.盈利能力
D.清偿能力
E.抵御风险能力

【答案】 CD
32、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（　）。
A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等
B.项目主要产品质量符合国家的规定
C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响
D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境
E.符合当地的产业结构调整的要求

【答案】 AD
33、房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（　　）。
A.前期开发计划
B.工程建设计划
C.物业服务计划
D.建设场地布置
E.施工队伍选择

【答案】 ABD
34、价值工程中，提高价值的方法包括（ ）等。
A.功能提高，费用不变
B.功能不变，费用降低
C.功能提高，费用下降
D.功能提高小于费用提高
E.功能下降小于费用下降

【答案】 ABC
35、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（ ）。
A.施工定额
B.预算定额
C.概算定额
D.概算指标
E.投资估算指标

【答案】 BCD
36、地方政府的年度土地储备计划包括（　　）。
A.上年度末储备土地结转情况
B.年度储备土地前期开发计划
C.年度土地出让金总额
D.年度储备土地管护计划
E.年度土地储备资金需求总量

【答案】 ABD
37、消费者市场细分的标准可归纳为（　　）。
A.地理环境因素
B.人口因素
C.消费心理
D.经营变量
E.消费行为因素

【答案】 ABC
38、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。
A.项目合理规模
B.功能分区
C.建设地点
D.工程变更
E.设计方案评价

【答案】 ABCD
39、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。
A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B.利润总额=经营利润+营业外收支净额
C.税后利润=利润总额-所得税
D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

【答案】 D
40、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（　）。
A.价格结构
B.产品结构
C.档次结构
D.区域结构
E.投资结构

【答案】 BD
41、房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（　）。
A.确定用于敏感性分析的财务评价指标
B.确定不确定性因素可能的变动范围
C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析
E.分析确定每个不确定性因素发生的概率

【答案】 ABCD
42、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（　　）。
A.期望值相同、标准差小的方案为优
B.标准差相同、期望值小的为优
C.标准差相同，期望值大的为优
D.标准差系数大的为优
E.标准差系数小的为优

【答案】 AC
43、关于利息的计算，下列说法正确的有（　）。
A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B.还款当年按年末偿还，按全年计息
C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率
D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等

【答案】 ABD
44、以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。
A.基础设施状况
B.人口数量和结构
C.居民思想观念
D.宏观金融政策E 新产品开发能力

【答案】 BC
45、成本计划可分解为（　）方
A.材料设备成本计划
B.管理费成本计划
C.人工费成本计划
D.不可预见成本计划
E.施工机械费用计划

【答案】 ABC
大题（共18题）
一、本次估价背景如下：　　估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析　　1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。　　2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。　　3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。　　由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。　　4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。　　本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。　　用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

【答案】
二、本次估价背景情况如下：　　估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。　　以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析　　最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：　　1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。　　2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。　　3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。　　4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。　　综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

【答案】
三、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。　　影响房地产变现能力的因素主要有：　　1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。　　估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。　　2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。　　估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。　　3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。　　估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。　　4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。　　由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。　　5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。　　估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。　　6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

【答案】
四、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少

【答案】（1）抵押贷款额P=100×50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入数据，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87万元。
五、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。　　（1）土地价格估算　　根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。　　则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。　　（2）建筑物价格计算　　按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。　　该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。　　开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。　　钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。　　建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。　　（3）估价结果确定　　166.3＋568.2＝734.5（万元）

【答案】
六、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：　　（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；　　（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；　　（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得