中级经济师房地产专业与实务.doc

2012年中级经济师房地产冲刺题
一、 单项选择题
1. 中心商务区（CBD）的界定是中心商务高度指标（CBHI）（ ）和中心商务强度指标（CBII）( )的区域。
A. 大于1大于50%
B. 大于1小于50%
C. 大于1/2大于60%
D. 小于1/2大于60%
2. 在同一土地上连连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同产生的超额利润所转化的地租是（ ）。
A. 极差地租I
B. 极差地租II
C. 垄断地租
D. 绝对地租
3. 不考虑其他因素的影响，当供给曲线向右移时，房地产的开发成本（ ）。
A .下降
B..上升
C.不变
D.不确定
4. 以下不符合农用地转用方案和补充方案条件的是（ ）
A 符合土地利用方案
B 确属必须占用农田地且符合土地利用年度计划确定的控制指标
C 单位办理农用地转用的，必须符合集体选址条件
D 占用耕地的，补充耕地方案符合土地开发整理专项规划
5. 若征收耕地不能使需安置农民保持原有生活水平，则土地补偿费和安置费总和最高为（ ）
A.土地被征收前3年平均年产值打得10倍
B土地被征收前3年平均年产值的20倍
C.土地被征收前3年平均年产值的 30倍
D 土地被征收前3年平均年产值的40倍
6. 下列属于公益事业的是（ ）
A.学校
B.小区超市
C.公共交通系统
D.房地产
7. 判断建筑是否为违章建筑，应当由该地的( )出具证明。
A.政府
B.土地局
C.交通局
D.城市规划局
8. 以下是属于永久性建设用地的是（ ）
A.进场施工道路
B.材料堆场
C.工棚
D.学校用地
9. 公共交通设施属于（ ）
A.法律、行政法规规定的其他用地
B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
C.城市基础设施用地
D.公益事业用地
10. 学校用地的使用权最高年限为（ ）
A.70
B.50
C.40
D.30
11. 承租人转让租凭合同给第三人时，承租土地的使用权归（ ）
A.第三人
B.原承租人
C.土地局
D.国家
12. 建设用地使用权出租的程序是（ ）
A.申请办理登记审批鉴定合同
B.申请审批鉴定合同办理登记
C.办理登记申请审批鉴定合同
D.办理登记审批申请鉴定合同
13. 设用地使用权的转让（ ）有偿的，( )无常的。
A.可以也可以
B．不可以也不可以
C.可以不可以
D.不可以可以
14．已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续（ ）年未使用的，可无偿回建设用地使用权。
A.6个月
B.1年
C.2年
D.3年】
15．房地产开发经营的核心问题是（ ）。
A.以什么为中心来开展房地产开发企业的房地产开发经营活动
B.以什么经营方式来获取房地产开发企业的最大利益
C.以什么方式可以让房地产开发经营与市场相适应
D.以什么经营模式可以更加扩大房地产开发经营的规模
16. 企业开发经营活动既要满足消费者的要求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，这种观念属于（ ）。
A.生产观念
B.产品观念
C.市场营销观念
D.社会营销观念
17. 市场经济规律的基本原则是（ ）。
A.价格浮动原则
B.市场竞争原则
C.供求原则
D.价值规律原则
18. 下列不属于房地产定价的基本方法是（ ）
A.向定价法
B.需求导向定价法
C.竞争导向定价法
D.比较定价发
19. 下列不属于房地产心理定价策略的是（ ）。
A.“特价品”策略
B.现金折扣定价策略
C.尾数定价策略
D.整数定价策略
20. 下说法错位的手机（ ）。
A.活动的类型不同，现金流量的具体表现形式也不一样
B.对于房地产开发投资来说，现金流入通常包括销售流入，出租收入和其他经营收入等
C.现金流入主要包括土地费用、固定资产投资、股票债券等方面的投资
D.同一时点上的现金流入和流出的代数和称为现金流量
21. 等额分付终值公式F=A[(1+i)-1]/i中，不需要满足的条件是（ ）
A.每期支付的金额相同
B.支付可以在期初也可以在期末发生
C.支付间隔相同
D.每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生
22. 房地产置业投资包括购买型置业投资以及（ ）。
A.租凭型置业投资
B.购买房地产投资
C.运营期内的经营成本
D.固定资产以及流动资产投资
23.投资各方现金流量表编制的目地在于（ ）。
A.为各个投资方案进行比较建立共同基础
B.反映投资者各方资本的盈利能力
C.考察项目全部投资的盈利能力
D.考察项目自有资金的盈利能力
24.反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表是（ ）。
A.现金流量表
B.利润总表
C.损益表
D.资产负债表
25.反映盈利能力的静态指标的是（ ）。
A.财务净现值
B.财务内部收益率
C.销售利润率
D．动态投资回收率
26.下列不属于房地产开发周期的是（ ）.
A.前期
B．建造期
C.估算期
D．租售期
27.把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出固定成本和总变动成本属于分解方法中的（ ）。
A.线性盈亏平衡分析法
B.费用分析法
C.高低点法
D.回归分析法
28.下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是（ ）。
A.客观性
B.不确定性
C.可测性
D.损益单一性
29.按风险的来源，投资风险可分为（ ）。
A.纯粹风险和投机风险
B.静态风险和动态风险
C.基本风险和特定风险
D.系统风险和非系统风险
30.按规模可将（ ）分为相同规模和不同规模
A.独立方案
B.互诉方案
C.混合方案
D.互补方案
31.投资方案单位投资所获得的净效益由（ ）说明。
A.惊现值率
B.净现值
C.全部投资现值
D.净年值法
32.按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值方法称为（ ）。
A.费用年值法
B.备选年值法
C.差额净现值法
D.年值折现法
33.下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究的工作步骤的是（ ）。
A.接受委托
B.制定工作计划
C.项目的可行性评价
D.编写可行性工作报表
34.租凭计划制定属于房地长投资项目可行性研究内容中的（ ）。
A开发建设计划的编制
B.项目总说明
C.规划设计方案的选择
D.市场分析和建设规模的确定
35.房地产开发项目的目标系统不包括（ ）。
A.单项目标
B.功能目标
C.管理目标
D.影响指标
36.建设工程投标程序为( ).
A.投标前的准备工作-工程投标询价和现场考察经济标和技术标确定-制定标书-竞标
B.投标前的准备工作-工程投标询价和现场考察-填制标书-经济标和技术标确定-竞标
C.工程投标询价和现场考察-投标前的准备工作-经济标和技术标确定-填制标书-竞标
D.投标前的准备工作-经济标和技术标确定-竞标-填制标书-工程投标询价和现成考察
37.工程项目施工招标由（ ）依法实施。
A．投资人
B.招标人
C.管理人
D.国家
38.工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容不包括（ ）。
A.根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间
B.确定项目活动之间的物理关系
C.按照总进度目标编制详细进度计划，并进行网络计划分析的计算和优化
D.按照总进度目标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图
39.反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的音响称为（ ）。
A.功能目标
B.管理目标
C.影响指标
D.单位目标
40.在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策是在（ ）。
A.项目试用阶段
B.项目实施阶段
C.项目设计阶段
D.项目前期策划阶段
41.以下不是导致可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素的是（ ）。
A.利害关系人之间的交易
B.特殊交易方式
C.急出售或基于购买的交易
D.交易税费正常负担的交易
42.下列不属于建筑物分析旧分类的是（ ）。
A.自热折旧
B.物质折旧
C.经济折旧
D.功能折旧
43.下列关于房地产估价报告的含义错误的是（ ）。
A.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见
B.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复
C.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值额分析报告
D.不可视为房地产估价机构提供委托人的“产品”
44．从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。下列不属于该价值高低的取决因素的是（ ）
A.未来净收益的大小
B.获得净收益期限的长短
C.获得净收益的成本大小
D.获得净收益的可靠性
45. 喜爱额说法中错误的是（ ）
A.房地产犹豫价值最大，成交价格的付款方式往往采取分期支付方式
B.房地产交易通常采用单位面积的价格
C.房地产交易时，不同币种价格之间的换算，通常采用成交日期的汇率
D.估价中，价格通常采用分期支付方式
46.对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用( )
A.房地产价格指数
B.建筑造价指数
C.房地产区位状况指数
D. 建筑权益指数
47.运营费用包括（ ）
A.房地产抵押贷款还本付息额
B.会计上的折旧额
C. 房地产改扩建费用和所得税
D.房地产税
48.下列公式错误的是（ ）。
A.房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧
B.旧的房地价值=放低重新构建价值-建筑物折旧
C.旧的建筑物价值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧
D.新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+管理费用+销售费用+投资信息+销售税费+开发利润
49.一级资质企业注册资本为人民币（ ）万以上。
A.100
B.200
C.500
D.800
50.下列不属于涉及业主共同利益的事项为（ ）。
A.全体业主授予物业服务企业行使的管理权力
B.业主所需履行的义务要求
C.业主承诺按时足额激纳物业服务费用
D.利用物业共用部位、公用设备经营的约定
51.可变利率每次调整上线通常为（ ）。
A.2%
B.3%
C.0.2%
D.0.3%
52.房地产证券化利用证券市场的功能，充分发挥房地产的（ ）目标。
A.细分化和流动化
B.风险分散化和收益最大化
C.资本大众化与经营专业化
D.动产化和盈利化
53.在信托领域监督金融信托市场运行的管理机构是（ ）。
A.银监会
B.证监会
C.中国人民银行
D.国务院
54.些列不属房地产风险分类的是（ ）。
A.财产损失
B.道德损失
C.责任损失
D.人身损失
55.下列不属于房地产保险作用的是（ ）。
A.增强投保人信用，促进资金融通
B.抵御意外不幸，实现经济补偿
C.为抵押二级市场的发展提供坚实的基础
D.有利于社会增强防灾救灾能力，避免灾害损失
56.（ ）是房地产证券化的核心。
A.房地产开发项目融资证券化
B.房地产投资权益证券化
C.房地抵押贷款证券化
D.房地产债券
57.房地产税收最基本的功能是（ ）。
A.调节收入水平
B.保障财政收入
C.发挥经济杠杆的调节作用
D.抑制房地产投机行为
58.某县人均耕地面积为0.95亩，则当地的耕地占用税为（ ）。
A.每平方米10—50元
B.每平方米8—40元
C.每平方米6—30元
D.每平方米5—25元
59.契税具有以下特点（ ）
①属于财产税 ②由土地、房屋权属的承受人激纳
③各地税率可能不同 ④分期征收
A.①②③④
B.①②③
C.②③④
D.①③④
60.城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么北京的税收额标准被（ ）。
A.每平米1.50—30.00元
B.每平米1.20—24.00元
C.每平米0.90—18.00元
D.每平米0.60—12.00元

二、多项选择题
61.克氏理论的假设条件是（ ）。
A.区域是一个均质平原
B.有一个统一的交通系统
C.厂商和消费者都是经纪人
D.货物可以在平原上自由流动
E.不同规模的城市的交通便捷性相同
62.征收与征用的主要区别有（ ）。
A.前提条件不同
B.适用对象不同
C.所有权转移不同
D.补偿措施不同
E.实施主体不同
63.以下属于房屋拆迁补偿的安置中货币补偿的补偿费用是（ ）。
A.房地产补偿费
B.搬迁补偿费
C.过渡补助费
D.安置补偿费
E.土地补偿费
64.我国土地公有制，人多地少的国情决定了我国在建设用地管理中必须坚持（ ）。
A.保护耕地和提高土地利用率的原则
B.强调城乡整体规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用原则
C.实行建设用地有偿使用的原则
D.社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则
E.建设用地试用期临时性原则
65.房地产调研应遵循（ ）的原则。
A.时效性
B.客观性
C.科学性
D.实用性
E.实践性
66.房地产市场需求调研包括（ ）方面。
A.房地产开发商调研
B.房地产消费动机调研
C.房地产消费者调研
D.房地产消费行为调研
E.房地产市场行情调研
67房地产营销面临的环境包括（ ）方面。
A.宏观政治经济环境
B.市场经济环境
C.客户需求
D.竞争状况
E.自然地理环境
68.下列房地产销售直接渠道的缺点是（ ）。
A.房地产经纪机构容易介入而造成短期行为
B.使销售策略不能及时调整
C.难以形成销售专业优势
D.分散企业的人力、物力、财力
E.容易使开发和销售顾此必失
69.房地产投资的资金构成有（ ）。
A.债券融资
B.信贷融资
C.利用外资
D.财政资金
E.销售收入
70.项目资金包括（ ）。
A.运营费用
B.建设投资
C.建设期利息
D.流动资金
E.信贷融资
71.房地产投资项目中的空置率受下列哪些因素的影响？（ ）
A.贷款利率
B.市场供求关系
C.宏观社会经济环境
D.租户支付租金的能力
E.销售策略
72.投资项目对不确定性因素的敏感程度，通常有两种方法，即（ ）。
A.敏感性分析表
B.敏感性分析图
C.敏感性分析几何表
D.敏感性分析象形图
E.敏感性分析函数
73.在互斥方案必选方法中，评价结论具有一致性的是（ ）。
A.净现值率法
B.净现值法
C.差额净现值法
D.差额投资内部收益率法
E.临界点法
74.根据管理者的不同，房地产开发项目管理可以分为（ ）。
A.建设项目管理
B.设计项目管理
C.工程咨询项目管理
D.工期项目管理
E.施工项目管理
75.搜集交易实例的内容一般包括（ ）。
A.交易双方
B.成交日期
C.成交价格
D.付款方式
E.交易类型
76.关于状况调整下列说法错误的是（ ）。
A.可比实力房地产状况可以是在估价时点所对应或反映的房地产状况
B.房地产状况调整可分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整
C.权益状况比较、调整的内容主要包括建筑的使用率等影响房地产价格的因素
D.进行权益状况调整时将可比实例房地产在被估价房地产的权益状况下的价格调整为在其权益状况下的价格
E.房地产状况调整的方法主要有百分率法差额法
77.物业管理招投标的原则包括（ ）。
A.公平原则
B.公正原则
C.公开原则
D.诚实信用原则
E.平等原则
78.下列属于房地产金融特点的是（ ）。
A.短期性
B.多样性
C.单一性
D.安全性
E.证券化
79.房地产金融的主要业务种类包括（ ）。
A.房地产贷款
B.房地产证券
C.房地产投资信托基金
D.房地产保险
E.房地产税收
80.下列财产中不可抵押的是（ ）。
A. 土地所有权
B.学校
C.耕地
D.医院
E.房屋

三、案例分析
（81—85题共用题干）
已知某城市有一面积为200平方米的土地，该市城镇土地使用税的税额标准为每平方米25元。
81.该土地每年应激纳的城镇土地使用税为（ ）。
A.20000
B.40000
C.50000
D.80000
82.该城市属于（ ）。
A.大城市
B.中等城市
C.小城市
D.县城、建制镇、工矿区
83城镇土地使用税的基本特点是（ ）。
A.属于财产税
B.按年征收，实行一次性缴纳
C.实行等级幅度税额标准
D.大、中、小城市的税额标准不同
84.关于城镇土地使用税的说法，正确的是（ ）。
A.属于财产税
B.属于地方税
C.房地产流转环节的税收
D.房地产持有环节的税收
85.税收的特征不包括（ ）。
A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.波动性

86--90题共用题干）
某房地产公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。
86. 成立评标委员会，评标委员会人数一般为（ ）人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（ ）。
A. 5 2/3
B. 7 2/3
C. 5 1/3
D. 7 2/3
87. 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（ ）日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。
A. 10
B. 15
C. 20
D. 30
88. 物业管理招投标的原则包括（ ）。
A. 公平原则
B. 公正原则
C. 公开原则
D. 时间优先原则
89. 物业管理进入评标程序后，评标由（ ）负债。
A. 招标人
B. 业主委员会
C. 评标委员会
D. 业主大会
90. 物业服务费的收费原则包括（ ）。
A. 合理原则
B. 公平原则
C. 公开原则
D. 费用与服务水平相适应原则
（91--95题共用题干）
某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为1000/㎡，八成新。
91. 房地产开发企业实施拆迁方式有（ ）。
A. 被拆迁自拆
B. 强制拆迁
C. 自行拆迁
D. 委托拆迁
92. 实施拆迁时，可以采用（ ）的补偿方式。
A. 房屋产权调换
B. 货币补偿
C. 按被拆除房屋原先建设成本进行补偿
D. 政府统一安排
93. 拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋目前市场价格为3500/㎡，建筑面积为900㎡，九成新。双方的结算差价为（ ）万元。
A. 10
B. 15
C. 30
D. 43.5
94. 下列情况中允许土地使用权出租的是（ ）。
A. 以出让方式取得土地使用权
B. 以转让方式取得土地使用权
C. 以划拨方式取得土地使用权
D. 以上表述均不对
95. 下列关于地租的说法中，正确的是（ ）。
A. 最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式
B. 封建地租前期以货币地租为主
C. 资本主义时期，地租以实物地租为不要形式
D. 资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆
（96--100题共用题干）
1909年，德国经济学家韦伯（AlfredWeber）在其《论工业区位》一书首次系统地论述了工业区位理论。他认为运输成本和工资是决定工业区位的主要因素。
96. 工业区位理论的核心是通过运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本（ ），作为配置工业企业的理想区位。
A. 最低点
B. 最高点
C. 平衡点
D. 区位
97. 需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比叫（ ）。
A. 原料重量
B. 成本重量
C. 原料指数
D. 成本指数
98. 劳工成本指数与所需运输的总量的比值叫做（ ）。
A. 运输成本
B. 劳工系数
C. 劳工成本
D. 成本系数
99. 在讨论工业成本时，关键是注意（ ）。
A. 劳工系数
B. 劳工成本
C. 一般集聚因素
D. 特殊集聚因素
100. 集聚的固定内在因素是（ ）。
A. 生产集聚
B. 社会集聚
C. 劳工成本
D. 特殊集聚因素

单选答案
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
A
B
A
C
C
C
D
D
C
B
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
A
B
A
C
A
D
C
A
B
C
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
B
A
B
C
C
C
B
D
D
B
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
A
D
C
D
A
A
B
B
C
D
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
D
A
D
C
D
A
D
D
C
B
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
A
B
A
B
D
C
B
A
B
A
多选答案
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
ABCD
ABCD
ABCD
ABCD
BC
BCD
ACD
CDE
ABCD
BCD
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
BCD
AB
BCD
ABCE
ABCD
ACD
ABCD
BDE
ABCD
ABCD
案例
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
C
A
ACD
ABD
D
A
A
ABC
C
ACD
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
CD
AB
B
AB
A
A
C
B
C
A