房地产法原理与案例课件全套教学教程.ppt

房地产法原理与案例教程房地产法原理与案例教程(第二版第二版)目目 录录v第一章第一章 房地产法概述房地产法概述第一节第一节 房地产及其在国民经济中的作用房地产及其在国民经济中的作用第二节第二节 房地产法房地产法第三节第三节 我国房地产法的发展我国房地产法的发展第四节第四节 房地产法的存在形式房地产法的存在形式v第二章第二章 房地产登记法律制度房地产登记法律制度【引例】甲公司与乙公司房屋买卖纠纷【引例】甲公司与乙公司房屋买卖纠纷第一节第一节 房地产登记法律制度概述房地产登记法律制度概述【案例【案例2 21 1】甲、乙、丙房屋权属纠纷】甲、乙、丙房屋权属纠纷第二节第二节 土地登记制度土地登记制度【案例【案例2 22 2】合作建房后拒绝进行土地使用权】合作建房后拒绝进行土地使用权变更登记案变更登记案目目 录录第三节第三节 房屋登记制度房屋登记制度【案例【案例2 23 3】以未办理登记过户为由否定房屋】以未办理登记过户为由否定房屋买卖合同买卖合同效力案效力案【案例【案例2 24 4】开发商未在法定期限内履行协助】开发商未在法定期限内履行协助办证义务办证义务要承担法律责任要承担法律责任【案例【案例2 25 5】甲、乙、丙房屋抵押纠纷案】甲、乙、丙房屋抵押纠纷案目目 录录v第三章第三章 建筑物区分所有权建筑物区分所有权【引例】小区会所建造纠纷【引例】小区会所建造纠纷第一节建筑物区分所有权概述第一节建筑物区分所有权概述第二节专有权第二节专有权【案例【案例3 31 1】商铺使用权归属案】商铺使用权归属案第三节共有权第三节共有权【案例【案例3 32 2】商城广告费归属纠纷案】商城广告费归属纠纷案第四节成员权第四节成员权【案例【案例3 33 3】业主撤销权纠纷案】业主撤销权纠纷案第五节共有部分专用权第五节共有部分专用权【案例【案例3 34 4】空调外机安装纠纷案】空调外机安装纠纷案目目 录录v第四章第四章 房地产开发法律制度房地产开发法律制度【引例】辽宁【引例】辽宁A A、B B二公司联合开发合同纠纷案二公司联合开发合同纠纷案第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述第二节第二节 房地产开发企业分类房地产开发企业分类【案例【案例4 41 1】四川省】四川省A A企业发展有限责任公司与企业发展有限责任公司与四川自贡四川自贡B B旅游投资开发公司联合开发房地产合同纠纷案旅游投资开发公司联合开发房地产合同纠纷案【案例【案例4 42 2】合肥】合肥A A床上用品厂、合肥床上用品厂、合肥B B房地产房地产开发公司与宜兴市开发公司与宜兴市C C金属材料公司合资合作开发金属材料公司合资合作开发房地产合同纠纷案房地产合同纠纷案目目 录录【案例【案例4 43 3】青岛市】青岛市A A区国土资源局与青岛区国土资源局与青岛B B置业有限置业有限公司公司土地使用权出让合同纠纷案土地使用权出让合同纠纷案【案例【案例4 44 4】湖北】湖北A A房屋开发有限公司与武汉市房屋开发有限公司与武汉市B B家具家具配套公司配套公司房屋联建合同纠纷案房屋联建合同纠纷案【案例【案例4 45 5】大连】大连A A房地产开发有限公司与大连房地产开发有限公司与大连B B房地房地产开发产开发有限公司房地产开发项目转让合同纠纷案有限公司房地产开发项目转让合同纠纷案【案例【案例4 46 6】上海】上海A A实业有限公司与台州实业有限公司与台州B B房地产开发房地产开发有限公司、有限公司、C C房地产建设集团有限公司股权转让侵权纠房地产建设集团有限公司股权转让侵权纠纷案纷案第四节第四节 房地产开发的程序房地产开发的程序目目 录录v第五章第五章 商品房预售登记制度商品房预售登记制度【引例】【引例】A A、B B、C C三公司房屋预售合同纠纷案三公司房屋预售合同纠纷案第一节商品房预售的特征及作用第一节商品房预售的特征及作用第二节商品房预售的条件和程序第二节商品房预售的条件和程序【案例【案例5 51 1】A A诉诉B B公司商品房预售合同纠纷案公司商品房预售合同纠纷案第三节商品房预售合同第三节商品房预售合同【案例【案例5 52 2】赵某诉开发商解除商品房预售合同案】赵某诉开发商解除商品房预售合同案【案例【案例5 53 3】商品房预售合同未经登记是否有效】商品房预售合同未经登记是否有效第四节商品房预售中的常见法律问题第四节商品房预售中的常见法律问题【案例【案例5 54 4】张某签订购房合同纠纷案】张某签订购房合同纠纷案【案例【案例5 55 5】张某等人诉开发商请求协助办理房产证】张某等人诉开发商请求协助办理房产证案案目目 录录v第六章第六章 房地产转让法律制度房地产转让法律制度【引例】李某与某建设有限公司商品房买卖合【引例】李某与某建设有限公司商品房买卖合同纠纷同纠纷第一节第一节 房地产转让的基本理论房地产转让的基本理论【案例【案例6 61 1】蓝天公司、福地公司及东胜公司】蓝天公司、福地公司及东胜公司联合开发及联合开发及转让房地产案转让房地产案【案例【案例6 62 2】乙请求确认买卖房屋合同无效案】乙请求确认买卖房屋合同无效案第二节第二节 房地产转让合同房地产转让合同【案例【案例6 63 3】平星公司与银沙公司房产地项目】平星公司与银沙公司房产地项目转让案转让案目目 录录第三节第三节 房地产转让合同双方的权利和义务房地产转让合同双方的权利和义务【案例【案例6 64 4】王某买卖房屋面积误差案】王某买卖房屋面积误差案【案例【案例6 65 5】刘某与沈某房屋买卖合同纠纷案】刘某与沈某房屋买卖合同纠纷案第四节经济适用房的购买及其再转让第四节经济适用房的购买及其再转让【案例【案例6 66 6】熊某要求秦某履行经济适用房赠】熊某要求秦某履行经济适用房赠与合同案与合同案目目 录录v第七章第七章 房地产租赁法律制度房地产租赁法律制度【引例】房屋承租人优先购买权保护案【引例】房屋承租人优先购买权保护案第一节第一节 房地产租赁概述房地产租赁概述【案例【案例7 71 1】划拨地上房产出租有限制】划拨地上房产出租有限制第二节第二节 房地产出租人的权利和义务房地产出租人的权利和义务第三节第三节 承租人的权利和义务承租人的权利和义务【案例【案例7 72 2】房屋承租人优先承租权保护案】房屋承租人优先承租权保护案【案例【案例7 73 3】出租房屋买卖纠纷】出租房屋买卖纠纷目目 录录第四节房屋转租第四节房屋转租【案例【案例7 74 4】未经出租人同意房屋转租案】未经出租人同意房屋转租案【案例【案例7 75 5】租赁合同转让纠纷案】租赁合同转让纠纷案第五节法律对承租人的特殊保护第五节法律对承租人的特殊保护【案例【案例7 76 6】B B公司诉公司诉A A工厂侵犯其承租人优先工厂侵犯其承租人优先购买权案购买权案目目 录录v第八章第八章 房地产抵押与按揭法律制度房地产抵押与按揭法律制度【引例】某市服装厂破产清算组诉某建筑公司【引例】某市服装厂破产清算组诉某建筑公司房屋担保案房屋担保案第一节房地产抵押概述第一节房地产抵押概述第二节房地产抵押合同第二节房地产抵押合同【案例【案例8 81 1】金南集团诉泰星公司借款纠纷案】金南集团诉泰星公司借款纠纷案【案例【案例8 82 2】吴】吴与陈与陈房地产抵押纠纷房地产抵押纠纷案案第三节房地产抵押权的实现第三节房地产抵押权的实现【案例【案例8 83 3】典当行诉飞典当行诉飞公司和万公司和万公司房地产抵押案公司房地产抵押案目目 录录第四节第四节 房地产按揭制度房地产按揭制度【案例【案例8 84 4】龚】龚诉诉房产公司商品房买房产公司商品房买卖合同案卖合同案v第九章第九章 房地产税收法律制度房地产税收法律制度【引例】某房地产企业偷税案【引例】某房地产企业偷税案第一节房地产税概述第一节房地产税概述第二节房地产开发企业纳税的种类第二节房地产开发企业纳税的种类【案例【案例9 91 1】房地产公司营业税案】房地产公司营业税案目目 录录【案例【案例9 92 2】某房地产企业偷逃土地增值税案】某房地产企业偷逃土地增值税案【案例【案例9 93 3】某企业缴纳房产税案】某企业缴纳房产税案第三节第三节 个人转让、受让房地产纳税的种类个人转让、受让房地产纳税的种类【案例【案例9 94 4】范某个人销售房屋缴纳营业税案】范某个人销售房屋缴纳营业税案【案例【案例9 95 5】梁某缴纳契税案】梁某缴纳契税案【案例【案例9 96 6】赵某购买房屋缴纳印花税案】赵某购买房屋缴纳印花税案第四节第四节 国外的房地产税收简介国外的房地产税收简介目目 录录v第十章第十章 城市房屋征收与补偿法律制度城市房屋征收与补偿法律制度【引例】张某与【引例】张某与A A市人民政府房屋征收纠纷行政市人民政府房屋征收纠纷行政诉讼案诉讼案第一节第一节 城市房屋征收城市房屋征收第二节第二节 征收决定及征收程序征收决定及征收程序【案例【案例10101 1】A A市市M M路区域房屋征收补偿方案草路区域房屋征收补偿方案草案向社会公示征求意见案向社会公示征求意见【案例【案例10102 2】B B市江北区人民政府房屋征收决市江北区人民政府房屋征收决定书定书【案例【案例10103 3】A A市人民政府与市人民政府与M M公司或公司或B B某某(个人个人)签署的房屋征收补偿协议签署的房屋征收补偿协议目目 录录【案例【案例10104 4】C C市人民政府对被征收人韩某作市人民政府对被征收人韩某作出的房屋征收补偿决定书出的房屋征收补偿决定书第三节第三节 房屋征收补偿制度房屋征收补偿制度第四节第四节 房屋征收补偿协议的履行房屋征收补偿协议的履行【案例【案例10105 5】D D市市W W置业有限公司与朱某房屋征置业有限公司与朱某房屋征收强制拆迁纠纷案收强制拆迁纠纷案目目 录录v第十一章第十一章 房地产纠纷的解决房地产纠纷的解决【引例】周【引例】周诉深圳市诉深圳市局收回土地使用局收回土地使用权案权案第一节第一节 房地产纠纷概述房地产纠纷概述【案例【案例11111 1】深圳金】深圳金花园延期交房纠纷案花园延期交房纠纷案解决始末解决始末第二节第二节 房地产纠纷的行政处理房地产纠纷的行政处理【案例【案例11112 2】开兰集团申请行政复议案】开兰集团申请行政复议案第三节第三节 房地产纠纷的诉讼房地产纠纷的诉讼【案例【案例11113 3】天宇建设集团公司与青岛市某事】天宇建设集团公司与青岛市某事业单位后勤集团合作开发房地产纠纷案业单位后勤集团合作开发房地产纠纷案 目目 录录v第四节房地产纠纷的仲裁第四节房地产纠纷的仲裁【案例【案例11114 4】郭某与王某商铺租赁合同纠纷仲】郭某与王某商铺租赁合同纠纷仲裁案裁案【案例【案例11115 5】申某与名进公司、鸿进公司商品】申某与名进公司、鸿进公司商品房买卖合同、物业管理服务合同纠纷诉讼、仲房买卖合同、物业管理服务合同纠纷诉讼、仲裁案裁案第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v第一节第一节 房地产及其在国民经济中的作用房地产及其在国民经济中的作用v一、房地产及其相关概念一、房地产及其相关概念关于关于“房地产房地产”的概念，一般的理解是的概念，一般的理解是“房产房产与地产的统称与地产的统称”。房地产法中的房地产法中的“房地产房地产”是指房屋等建筑物、是指房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权。构筑物及其占用范围内的土地使用权。作为法律意义上的财产，房地产是指经依法确作为法律意义上的财产，房地产是指经依法确认的、权属关系明确的、具有价值和使用价值认的、权属关系明确的、具有价值和使用价值的房屋等建筑物及其占用范围内的土地使用权。的房屋等建筑物及其占用范围内的土地使用权。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述（一）房产1.1.按房产的用途来划分，可将其分为：（按房产的用途来划分，可将其分为：（1 1）住）住宅；宅；（2 2）生产用房；）生产用房；（3 3）营业用房）营业用房 ；（4 4）行政机关用房）行政机关用房 ；（；（5 5）事业单位用房）事业单位用房 。2.2.按房产的地理位置来划分，可将其分为城市按房产的地理位置来划分，可将其分为城市房产和农村房产。城市房产又分为：（房产和农村房产。城市房产又分为：（1 1）商品）商品房房 。（。（2 2）房改房）房改房 。（。（3 3）经济适用房）经济适用房 。（4 4）廉租房）廉租房 。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述3.3.按房产的所有权性质来划分，又可将房产分按房产的所有权性质来划分，又可将房产分为以下几类：为以下几类：（1 1）国家房产）国家房产 （2 2）集体所有的房产）集体所有的房产（3 3）私有房产（）私有房产（4 4）共有房产）共有房产（5 5）涉外房产）涉外房产 （6 6）其他房产）其他房产第一章第一章 房地产法概述房地产法概述（二）地产地产是土地财产的简称。地产是土地财产的简称。而我国的土地财产权应理解为土地所有权，但而我国的土地财产权应理解为土地所有权，但在实行土地使用制度改革后，以出让方式取得在实行土地使用制度改革后，以出让方式取得的土地使用权已具有财产的属性。的土地使用权已具有财产的属性。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述作为财产权客体的土地同样可以作多种分类：作为财产权客体的土地同样可以作多种分类：（1 1）按土地的所有制性质来划分可将其分为国）按土地的所有制性质来划分可将其分为国有土地和集体所有的土地。有土地和集体所有的土地。（2 2）按土地用途划分可将其分为建设用地、农）按土地用途划分可将其分为建设用地、农业用地和未利用土地，其中建设用地又分为国业用地和未利用土地，其中建设用地又分为国家建设用地和集体建设用地。家建设用地和集体建设用地。（3 3）按地域划分又可将土地分为城市土地、）按地域划分又可将土地分为城市土地、城市郊区土地和农村土地。城市郊区土地和农村土地。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述（三）房产与地产的关系关于土地与建筑物的关系，长期以来学术界有关于土地与建筑物的关系，长期以来学术界有不同的认识，概括起来主要有两种理论：不同的认识，概括起来主要有两种理论：1.1.主从关系理论，土地使用权和建筑物所有权主从关系理论，土地使用权和建筑物所有权之间具有主从关系的性质之间具有主从关系的性质 。2.2.附和理论，将建筑物与土地的结合解释为附附和理论，将建筑物与土地的结合解释为附和。和。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述关于土地使用权与建筑物所有权的结合包括三关于土地使用权与建筑物所有权的结合包括三方面的内容：方面的内容：第一，就一项具体的不动产而言，土地使用权第一，就一项具体的不动产而言，土地使用权人应该就是其地上建筑物的所有权人，即土地人应该就是其地上建筑物的所有权人，即土地使用权和建筑物所有权主体一致。使用权和建筑物所有权主体一致。第二，土地使用权及其地上建筑物所有权均不第二，土地使用权及其地上建筑物所有权均不能单独转移，必须同时转移。能单独转移，必须同时转移。第三，土地使用权及其地上建筑物必须同时抵第三，土地使用权及其地上建筑物必须同时抵押或同时出租。押或同时出租。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述在我国，一般认为房地产与不动产属于同义词。在我国，一般认为房地产与不动产属于同义词。然而，房地产与不动产并不完全相同，也不可然而，房地产与不动产并不完全相同，也不可相互替代，两者间存在差异相互替代，两者间存在差异 。（四）房地产的特征1.1.固定性。固定性。2.2.特定性（异质性）。特定性（异质性）。3.3.耐用性。耐用性。4.4.保值性。保值性。与房地产密切相关的另一个概念是与房地产密切相关的另一个概念是“物业物业”。无论房地产还是物业都以建筑物为主要存在形无论房地产还是物业都以建筑物为主要存在形式，在某些情况下两者会发生重合，但这并不式，在某些情况下两者会发生重合，但这并不意味着房地产与物业属于同一概念。意味着房地产与物业属于同一概念。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v二、房地产业二、房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业。服务活动的行业。房地产业的活动主要包括：土地开发和再开发、房地产业的活动主要包括：土地开发和再开发、房屋及其他附属物或其他基础设施的开发建筑、房屋及其他附属物或其他基础设施的开发建筑、房地产经营（转让、出租和抵押）、房地产中房地产经营（转让、出租和抵押）、房地产中介服务和物业管理等。介服务和物业管理等。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述房地产业具有以下几个主要特征：（一）高投资高效率（一）高投资高效率（二）关联度强（二）关联度强 房地产业与社会其他产业密切相关并相互影房地产业与社会其他产业密切相关并相互影响。响。（三）资源高消耗（三）资源高消耗 房地产业的发展是以占用和消耗大量土地资房地产业的发展是以占用和消耗大量土地资源为前提的源为前提的 第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v第二节第二节 房地产法房地产法v一、概念和特征一、概念和特征关于房地产法通常有广义和狭义两种理解。关于房地产法通常有广义和狭义两种理解。广义的房地产法是指调整房地产开发、经营及是指调整房地产开发、经营及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称，管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称，包括房地产管理法和与房地产管理法相配套的包括房地产管理法和与房地产管理法相配套的一系列法律、行政法规、地方性法规及相关法一系列法律、行政法规、地方性法规及相关法规中有关房地产问题的规定。规中有关房地产问题的规定。狭义的房地产法仅指我国城市房地产管理法仅指我国城市房地产管理法。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述房地产法与其他部门法相比，具有以下几个特征：(一一)具有较强的地域性具有较强的地域性(二二)政策性强政策性强(三三)部门规章多、变化快部门规章多、变化快第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v二、调整对象二、调整对象所谓调整对象，就是法所调整的社会关系。所谓调整对象，就是法所调整的社会关系。调整对象是决定法律规范性质的基本因素，同调整对象是决定法律规范性质的基本因素，同时，也是区别不同法律部门的主要标志。时，也是区别不同法律部门的主要标志。房地产法是我国社会主义法律体系中的部门法，房地产法是我国社会主义法律体系中的部门法，具有自己特定的调整对象。具有自己特定的调整对象。1 1、房地产管理关系。、房地产管理关系。2 2、房地产交易关系。、房地产交易关系。3 3、物业管理关系。、物业管理关系。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v三、房地产法的基本原则三、房地产法的基本原则房地产法的基本原则，是指我国房地产立法、房地产法的基本原则，是指我国房地产立法、司法、法律解释和法学研究的基本依据和指导司法、法律解释和法学研究的基本依据和指导思想，也是房地产法的主要宗旨和基本准则。思想，也是房地产法的主要宗旨和基本准则。(一)国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则城市房地产管理法第城市房地产管理法第3 3条明确规定：条明确规定：“国家国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。”(二)国家扶持发展居民住宅建设的原则第一章第一章 房地产法概述房地产法概述(三)国家保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法的原则 城市房地产管理法第城市房地产管理法第5 5条中规定：条中规定：“房地产房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。人不得侵犯。”(四)登记公示原则 登记公示原则是不动产权利变动的基本原则。登记公示原则是不动产权利变动的基本原则。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v第三节第三节 我国房地产法的发展我国房地产法的发展v一、我国房地产法的发展一、我国房地产法的发展新中国成立之后，我国房地产立法大致分四个新中国成立之后，我国房地产立法大致分四个时期：时期：(一)新中国成立初期(1950年1954年)1 1、废除封建土地制度，没收敌伪产、废除封建土地制度，没收敌伪产(房产、地房产、地产和其他财产产和其他财产)。2 2、保护公有的和公民个人所有的合法房地产，、保护公有的和公民个人所有的合法房地产，如土地改革法、公房公产统一管理的决如土地改革法、公房公产统一管理的决定。土地改革完成后，我国确立了土地国有定。土地改革完成后，我国确立了土地国有和私有并存的制度。和私有并存的制度。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述3 3、建立新的房地产管理机构和新的管理制度，、建立新的房地产管理机构和新的管理制度，如关于填发土地房产所有证的指示等。为如关于填发土地房产所有证的指示等。为了保护农民的土地财产权益，国家为当时取得了保护农民的土地财产权益，国家为当时取得土地所有权和房屋所有权者颁发了土地证土地所有权和房屋所有权者颁发了土地证和房产证，为房地产权利人合法权益的保和房产证，为房地产权利人合法权益的保护提供了依据和保证。护提供了依据和保证。(二)社会主义改造时期(1956年1966年)在新中国成立初期，我国城市私有房产的比例在新中国成立初期，我国城市私有房产的比例很高，其中大部分为城市房地产商出租经营的很高，其中大部分为城市房地产商出租经营的私有房产。为了对城市房屋私有制进行社会主私有房产。为了对城市房屋私有制进行社会主义改造，国家发布了许多规范性文件义改造，国家发布了许多规范性文件第一章第一章 房地产法概述房地产法概述(三)“文化大革命”时期(1966年1976年)这一时期，整个国家的法制建设遭到极大破坏，这一时期，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市的房产管理工作受到严重影响，有关立法城市的房产管理工作受到严重影响，有关立法工作处于停滞状态，当时各地的革命委员会可工作处于停滞状态，当时各地的革命委员会可以随意制定以随意制定“文件文件”。许多城市的公房被破坏、。许多城市的公房被破坏、强占；许多私房被非法接管、充公，这些房屋强占；许多私房被非法接管、充公，这些房屋于于19831983年至年至19841984年通过落实政策逐步归还原房年通过落实政策逐步归还原房主。主。(四)复苏和大发展时期(1980年以后)第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v二、我国房地产调控政策的梳理二、我国房地产调控政策的梳理(一)2010年“国十一条”及相关政策措施“国十一条国十一条”是指是指20102010年年1 1月月1010日发布的国务日发布的国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，该通知共有十一条，简称通知，该通知共有十一条，简称“国十一条国十一条”。其从。其从“调整结构、抑制投机、控制风险、调整结构、抑制投机、控制风险、明确责任明确责任”四个方面，确定了四个方面，确定了20102010年楼市调控年楼市调控政策的主要目标，表明了政府遏制房价过快增政策的主要目标，表明了政府遏制房价过快增长的决心。长的决心。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述（二）2011年“新国八条”20112011年年1 1月月2626日，国务院办公厅发布了关于进日，国务院办公厅发布了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（简称（简称“新国八条新国八条”）。该通知的主要内容）。该通知的主要内容包括：包括：1 1、合理引导住房需求。、合理引导住房需求。2 2、强化差别化住房信贷政策。、强化差别化住房信贷政策。3 3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。、调整完善相关税收政策，加强税收征管。4 4、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。制。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述(三)2013年2月出台的“新国五条”“新国五条新国五条”是指是指20132013年年2 2月月2020日国务院常务会日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。其不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心其不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继继20112011年之后再次要求各地公布年度房价控制年之后再次要求各地公布年度房价控制目标。目标。“新国五条新国五条”确定的五项加强房地产市场调控确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，主要包括的政策措施，主要包括:第一章第一章 房地产法概述房地产法概述(1)(1)完善稳定房价工作责任制。完善稳定房价工作责任制。(2)(2)坚决抑制投机投资性购房。坚决抑制投机投资性购房。(3)(3)增加普通商品住房及用地供应。增加普通商品住房及用地供应。(4)(4)加快保障性安居工程规划建设。加快保障性安居工程规划建设。(5)(5)加强市场监管。加强市场监管。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v第四节第四节 房地产法的存在形式房地产法的存在形式v一、房地产法的渊源体系一、房地产法的渊源体系当代中国社会主义法的渊源主要由以宪法为核当代中国社会主义法的渊源主要由以宪法为核心的各种制定法构成。制定法表现为有权创制心的各种制定法构成。制定法表现为有权创制法律规范的国家机关制定颁布的各种规范性法法律规范的国家机关制定颁布的各种规范性法律文件。律文件。房地产法作为国家法律的重要组成部分，其具房地产法作为国家法律的重要组成部分，其具体表现形式主要有以下：体表现形式主要有以下：(一一)宪法宪法,(,(二二)法律法律,(,(三三)行政法规行政法规,(,(四四)部门规部门规章章,(,(五五)地方性法规地方性法规(五五)地方性法规地方性法规第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v二、房地产法的内容体系二、房地产法的内容体系(一)调整房地产开发用地关系的规范取得土地使用权是房地产开发的前提，房地产取得土地使用权是房地产开发的前提，房地产开发用地关系是房地产法调整的重要方面，为开发用地关系是房地产法调整的重要方面，为了规范房地产开发用地的取得，国家制定了不了规范房地产开发用地的取得，国家制定了不少规范性法律文件少规范性法律文件(二)调整房地产开发关系的规范房地产开发一般是指房地产开发经营企业以土房地产开发一般是指房地产开发经营企业以土地、房屋为对象进行的投资、开发活动。地、房屋为对象进行的投资、开发活动。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述(三)调整工程质量管理关系的规范工程质量管理是关系到商品房消费者人身、财工程质量管理是关系到商品房消费者人身、财产安全的重要问题，也是保护购房人合法权益产安全的重要问题，也是保护购房人合法权益的重要环节，因而成为国家对房地产业进行管的重要环节，因而成为国家对房地产业进行管理的重要内容。理的重要内容。(四)调整房地产交易关系的规范房地产交易是房地产商品进入市场的形式，也房地产交易是房地产商品进入市场的形式，也是房地产价值得以实现的过程。交易行为是否是房地产价值得以实现的过程。交易行为是否规范、秩序是否良好，直接关系到交易的安全规范、秩序是否良好，直接关系到交易的安全和市场秩序的稳定。调整房地产交易关系的规和市场秩序的稳定。调整房地产交易关系的规范性法律文件很多范性法律文件很多.第一章第一章 房地产法概述房地产法概述(五)调整物业管理关系的规范物业管理关系是物业管理企业与业主之间基于物业管理关系是物业管理企业与业主之间基于委托合同而产生的一种民事关系。该种社会关委托合同而产生的一种民事关系。该种社会关系是否协调直接关系到业主房屋财产使用寿命系是否协调直接关系到业主房屋财产使用寿命的长短和居住环境的好坏，进而关系到房地产的长短和居住环境的好坏，进而关系到房地产权利人的生活质量和生命财产安全。为了调整权利人的生活质量和生命财产安全。为了调整物业管理关系，国家制定了不少规范性法律文物业管理关系，国家制定了不少规范性法律文件。件。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v三、房地产法与相关部门法的关系三、房地产法与相关部门法的关系(一)与民法的关系房地产法与民法的关系较为密切。民法是调整房地产法与民法的关系较为密切。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的基本法律。之间的财产关系和人身关系的基本法律。房地产法与民法的主要区别在于民法调整平等房地产法与民法的主要区别在于民法调整平等主体之间的财产关系和人身关系，而房地产法主体之间的财产关系和人身关系，而房地产法不仅调整平等主体之间的房地产交易关系，也不仅调整平等主体之间的房地产交易关系，也调整国家房地产管理部门、土地管理部门与房调整国家房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。地产当事人之间的管理关系。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述(二)与经济法的关系“我国经济法是调整经济管理关系、维护公平我国经济法是调整经济管理关系、维护公平竞争关系、组织管理性的流转和协作关系的法。竞争关系、组织管理性的流转和协作关系的法。”(三)与土地法的关系我国的土地法属于自然资源法的一部分，偏重我国的土地法属于自然资源法的一部分，偏重于资源管理，而房地产管理法对房地产的管理于资源管理，而房地产管理法对房地产的管理偏重于行业管理；土地管理法适用于全部土地，偏重于行业管理；土地管理法适用于全部土地，而房地产管理法只涉及与房屋在空间上结合为而房地产管理法只涉及与房屋在空间上结合为一体的土地。一体的土地。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述(四)与诉讼法的关系诉讼法是关于诉讼程序的法律规范的总称。诉讼法是关于诉讼程序的法律规范的总称。房地产法是实体法，当出现了违反房地产法的房地产法是实体法，当出现了违反房地产法的行为，需要追究行为人的法律责任、给予其相行为，需要追究行为人的法律责任、给予其相应的制裁时，就需要依据诉讼法通过诉讼程序，应的制裁时，就需要依据诉讼法通过诉讼程序，来保证房地产法的贯彻实施。来保证房地产法的贯彻实施。房地产法与诉讼法也有密切的关系。根据诉讼房地产法与诉讼法也有密切的关系。根据诉讼法所保证实施的实体法的不同，诉讼法又有刑法所保证实施的实体法的不同，诉讼法又有刑事诉讼法、民事诉讼法和行政诉讼法之分。房事诉讼法、民事诉讼法和行政诉讼法之分。房地产法的实施遇到障碍时，既可以启动民事诉地产法的实施遇到障碍时，既可以启动民事诉讼程序和行政诉讼程序，在某些情况下又可以讼程序和行政诉讼程序，在某些情况下又可以启动刑事诉讼程序。诉讼法是房地产法得以实启动刑事诉讼程序。诉讼法是房地产法得以实施的保障。施的保障。第一章第一章 房地产法概述房地产法概述v问题与思考问题与思考1 1、简述房地产的概念。、简述房地产的概念。2 2、简述房地产业的特征。、简述房地产业的特征。3 3、简述房地产法的特征。、简述房地产法的特征。4 4、简述我国房地产法的基本原则。、简述我国房地产法的基本原则。5 5、简述房地产法的调整对象。、简述房地产法的调整对象。6 6、简述国家对房地产市场进行调控的政策及其、简述国家对房地产市场进行调控的政策及其意义。意义。第二章第二章 房地产登记法律制度房地产登记法律制度v引例引例 甲公司与乙公司房屋买卖纠纷甲公司与乙公司房屋买卖纠纷本案中，甲公司与乙公司就买卖房屋达成的协本案中，甲公司与乙公司就买卖房屋达成的协议合法有效。乙公司迟延议合法有效。乙公司迟延1515天支付房款，不构天支付房款，不构成根本违约，不能依此解除购房合同。虽然房成根本违约，不能依此解除购房合同。虽然房屋过户登记手续没有完成，但甲公司基于合法屋过户登记手续没有完成，但甲公司基于合法的合同而交付，乙公司的合法占有应受保护。的合同而交付，乙公司的合法占有应受保护。乙公司与丙公司订立的购房合同是双方真实意乙公司与丙公司订立的购房合同是双方真实意思的表示，不能因为乙公司尚未取得所有权而思的表示，不能因为乙公司尚未取得所有权而无效，因此，第三人丙公司取得对房屋的合法无效，因此，第三人丙公司取得对房屋的合法占有。故甲公司主张解除购房合同并请求丙公占有。故甲公司主张解除购房合同并请求丙公司返还房屋的请求不应得到支持。司返还房屋的请求不应得到支持。第二章第二章 房地产登记法律制度房地产登记法律制度v第一节第一节 房地产登记法律制度概述房地产登记法律制度概述v一、房地产登记法律制度的功能一、房地产登记法律制度的功能房地产登记又称为不动产登记，其基本含义是房地产登记又称为不动产登记，其基本含义是指土地使用权和地上建筑物所有权及其上设定指土地使用权和地上建筑物所有权及其上设定的其他权利的登记。的其他权利的登记。其主要具有以下功能：(一一)公示功能公示功能房地产登记的公示功能是指房地产登记所具有房地产登记的公示功能是指房地产登记所具有的将房地产权利变更的事实向社会公开并展示的将房地产权利变更的事实向社会公开并展示房地产权利来源及权利状态的作用。房地产权利来源及权利状态的作用。第二章第二章 房地产登记法律制度房地产登记法律制度(二)权利确认和保护功能房地产登记除具有公示功能外，还具有确认房房地产登记除具有公示功能外，还具有确认房地产权利归属及权利状态的功能。地产权利归属及权利状态的功能。【案例【案例2 21 1】甲、乙、丙房屋权属纠纷】甲、乙、丙房屋权属纠纷(三)权属管理功能房地产登记是国家了解房地产权利归属和房地房地产登记是国家了解房地产权利归属和房地产权利流转情况的重要方式和途径，是国家对产权利流转情况的重要方式和途径，是国家对房地产市场进行管理的重要手段。房地产市场进行管理的重要手段。第二章第二章 房地产登记法律制度房地产登记法律制度(四)征税功能完整、准确的房地产登记可以为国家提供征税完整、准确的房地产登记可以为国家提供征税的准确资料。房地产登记是国家征收房地产财的准确资料。房地产登记是国家征收房地产财产税和流转税的重要依据和保障，如果没有完产税和流转税的重要依据和保障，如果没有完善的房地产登记制度，房地产方面的征税就缺善的房地产登记制度，房地产方面的征税就缺乏可靠的依据和有力的保障。乏可靠的依据和有力的保障。第二章第二章 房地产登记法律制度房地产登记法律制度v二、我国房地产登记制度的产生与发展二、我国房地产登记制度的产生与发展新中国成立后，党和政府十分重视房地产的权新中国成立后，党和政府十分重视房地产的权属管理工作，在接收旧政府房地产权产籍资料属管理工作，在接收旧政府房地产权产籍资料后，通过清理和补充，建立了比较完善的档案。后，通过清理和补充，建立了比较完善的档案。随着我国经济体制改革的深入和各项配套改革随着我国经济体制改革的深入和各项配套改革措施的执行，我国的社会生活和经济管理体制措施的执行，我国的社会生活和经济管理体制发生了重大的变化。为了适应市场经济条件下发生了重大的变化。为了适应市场经济条件下房地产管理工作的需要，进一步完善我国的房房地产管理工作的需要，进一步完善我国的房地产权属管理制度，维护市场秩序，保障房地地产权属管理制度，维护市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。产权利人的合法权益。第二章第二章 房地产登记法律制度房地产登记法律制度v三、房地产登记机关三、房地产登记机关目前，我国房地产是由国土资源部以及住房和目前，我国房地产是由国土资源部以及住房和城乡建设部城乡建设部(原建设部原建设部)两个部门分别负责的。两个部门分别负责的。与这种房地分管的体制相适应，房地产登记机与这种房地分管的体制相适应，房地产登记机关也有两个，即国土资源部、住房和城乡建设关也有两个，即国土资源部、住房和城乡建设部，前者负责土地登记，后者负责房屋登记，部，前者负责土地登记，后者负责房屋登记，具体的登记机关分别是两部门下属的土地管理具体的登记机关分别是两部门下属的土地管理局和房屋管理局。局和房屋管理局。第二章第二章 房地产登记法律制度房地产登记法律制度v第二节第二节 土地登记制度土地登记制度土地登记制度是土地法律制度的重要组成部分。土地登记制度是土地法律制度的重要组成部分。v一、土地登记的一般特征一、土地登记的一般特征土地登记的基本含义是国家依照有关规定，对土地登记的基本含义是国家依照有关规定，对土地的位置、面积、用途、等级以及权属关系土地的