房地产金融实务教程教学课件.ppt

房地产金融实务房地产金融实务 第一章第一章 房地产金融基本知识房地产金融基本知识房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）第一节第一节 房地产业与金融业房地产业与金融业第二节第二节 房地产金融的内涵及特征房地产金融的内涵及特征第三节第三节 房地产金融市场房地产金融市场第四节第四节 房地产金融机构房地产金融机构第五节第五节 我国房地产金融的发展历程我国房地产金融的发展历程房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）学习目标学习目标房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）1 1了解房地产业与金融业的关系。了解房地产业与金融业的关系。2 2理解房地产金融的基本概念。理解房地产金融的基本概念。3 3掌握房地产金融市场、金融机构体掌握房地产金融市场、金融机构体系的基本知识。系的基本知识。4.4.了解我国房地产金融的发展历程。了解我国房地产金融的发展历程。第一节 房地产业与金融业一、房地产业及其资金运作特点一、房地产业及其资金运作特点1 1房地产业的概念房地产业的概念房地产业是为实现房地产产权权属而进行相应经济活动的产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服务等房地产经济活动的各个经济单位的总体。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）2 2房地产业的资金运作特点房地产业的资金运作特点（1）房地产业的资金运作（见图1-1）（2）房地产业资金运作的特点资金投入量大整体资金周转慢资金运作受地域影响大房地产资金的增值性房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）图图1-1 房地产开发经营企业的资金运作示意图房地产开发经营企业的资金运作示意图二、金融概述二、金融概述金融是货币流通和信用活动的总称。它是指以银行信用为中心的各种形式的信用活动，以及在信用基础上组织起来的货币资金的融通。金融活动包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的发放和回收，货币结算、贴现，金银、外汇和有价证券的买卖，金融信托、保险和租赁等与货币流通和信用有关的一切经济活动。资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融资。金融业金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行业和非银行业，非银行业非银行业又包括保险业、证券业、信托业、租赁业和典当业。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）三、房地产业与金融业的关系三、房地产业与金融业的关系房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融通、结算等各种金融服务。1 1房地产业的发展天然需要金融支持房地产业的发展天然需要金融支持2 2房地产业的稳定发展需要保险业的大力扶助房地产业的稳定发展需要保险业的大力扶助 3 3金融的发展迫切需要房地产业的健康发展金融的发展迫切需要房地产业的健康发展房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）第二节 房地产金融的内涵及特征一、房地产金融概念一、房地产金融概念1 1房地产金融的定义房地产金融的定义房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融以银行和非银行金融机构作为金融服务主体，以房地产为特定服务对象。房地产金融有广义广义和狭义狭义之分。广义广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产抵押贷款、房地产保险、发地产抵押贷款证券化等。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）2 2房地产金融体系房地产金融体系房地产金融体系是房地产金融的总体架构，一般包括房地产金融的市场体系、房地产金融的组织体系、房地产金融的产品体系以及房地产金融的政策体系。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）二、房地产金融的主要任务二、房地产金融的主要任务房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。其内容主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当、货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易、房地产证券化等。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）三、房地产金融的分类三、房地产金融的分类1.1.政策性房地产金融和商业性房地产金融政策性房地产金融和商业性房地产金融从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包括政策性房地产金融和商业性房地产金融。2.2.直接房地产金融和间接房地产金融直接房地产金融和间接房地产金融从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产金融和间接房地产金融。3.3.房产金融与地产金融房产金融与地产金融从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产金融和地产金融。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）四、房地产金融的特点四、房地产金融的特点1.1.房地产金融以抵押权为基础房地产金融以抵押权为基础2.2.房地产金融的证券化趋势房地产金融的证券化趋势3.3.房地产金融政策性较强房地产金融政策性较强4.4.房地产金融市场波动大房地产金融市场波动大房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）第三节 房地产金融市场房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等多种多样的房地产金融活动将金融业与房地产业紧密结合。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）一、房地产金融市场的构成要素一、房地产金融市场的构成要素1.1.融资主体融资主体房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政府机构等。2.2.融资中介融资中介在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）3.3.金融工具金融工具资金融通需要借助于一定的金融工具才能进行，所谓金融工具，是资金需求者向资金剩余部门借人资金时出具的具有法律效力的债权债务凭证。房地产金融市场的金融工具，是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。按照房地产融资性质划分，房地产金融工具可以分成两大类。一类是债务性金融工具，包括各种未到期的住房存款单、住房抵押贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款等契约以及房地产债券、融资租赁、预收购房款等；另一类是权益性金融工具，包括股票、证券投资基金、房地产投资信托等。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）二、房地产金融市场的融资方式二、房地产金融市场的融资方式房地产金融市场的融资方式按有无中介机构参与可分为直接融资和间接融资。1.1.房地产金融市场的直接融资房地产金融市场的直接融资房地产金融市场的直接融资是指银行或者房地产金融机构直接向房地产产业投资。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）2.2.房地产金融市场的间接融资房地产金融市场的间接融资房地产金融市场的间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发经营与各种投资，而是根据自身资本金运转状态与实际力量，为房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款，也可以是经中央银行批准在限额内发放固定资产（包括技术改造）贷款。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）三、房地产金融市场的分类三、房地产金融市场的分类 1.1.房产金融市场和地产金融市场房产金融市场和地产金融市场 按服务对象的不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场。2.2.房地产金融一级市场和二级市场房地产金融一级市场和二级市场 按交易层次不同，房地产金融市场可分为初级市场和二级市场。房地产金融市场的结构如图1-2所示。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）图图1-2 房地产金融市场结构房地产金融市场结构3.3.货币市场和资本市场货币市场和资本市场 按交易工具的期限划分，房地产金融市场可分为货币市场和资本市场。货币市场是融通短期资金的市场，包括同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。资本市场是融通长期资金的市场。包括中长期信贷市场和证券市场。中长期信贷市场是金融机构与房地产企业之间的贷款市场；证券市场是通过证券的发行与交易融资的市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）四、房地产金融市场的功能四、房地产金融市场的功能1.1.融通资金的功能融通资金的功能2.2.转移和分散风险的功能转移和分散风险的功能3.3.调节和反映经济的功能调节和反映经济的功能房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）第四节 房地产金融机构一、房地产金融机构体系一、房地产金融机构体系1 1房地产金融机构的含义房地产金融机构的含义房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行、商业银行及非银行金融机构。2 2房地产金融机构体系构成房地产金融机构体系构成房地产金融机构主要由三类机构组成，即专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向房地产融资提供担保和保险的机构。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）3 3我国的房地产金融机构体系我国的房地产金融机构体系我国的房地产金融机构体系主要由第二类非专业性房地产金融机构组成，包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构组成，具体可分为五大类五大类：银行类、保险公司类、信托投资公司类、证券公司类和其他类(主要指财务公司、典当业、合作社等)。其中主要以商主要以商业银行和信托公司为主业银行和信托公司为主。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）二、我国房地产金融机构及其业务二、我国房地产金融机构及其业务（一）银行类（一）银行类我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商四大国有控股商业银行是我国房地产金融业务的主要承担者业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）【资料【资料1-11-1】烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行烟台住房储蓄银行烟台住房储蓄银行于1987年12月成立，注册资本金2000万元，在烟台共设有80个机构网点。当时，国家在烟台进行住房体制改革试点，由于那时还没有一家商业银行开办这种贷款业务，于是经国务院批准，烟台成立了住房储蓄银行。烟台住房储蓄银行的任务是为政府房改配套服务，专门办理与住房改革配套的住房信贷、结算等政策性金融业务。烟台住房储蓄银行既不是商业银行，也不属于政策性银行。2003年7月29日，烟台住房储蓄银行正式更名为恒丰银行股份有限公司，成为第11家全国性股份制商业银行。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）蚌埠住房储蓄银行蚌埠住房储蓄银行成立于1988年3月17日，5月2日正式对外营业，是全国两个房改试点银行之一，其主要业务是为建筑住房和其他房地产开发筹集资金、办理贷款。蚌埠住房储蓄银行自成立到改制，资产规模和存贷款余额等指标均以每年20以上的速度增长，但住房公积金管理中心的成立使住房储蓄银行不得不向商业银行的角色转变。2000年，蚌埠住房储蓄银行与当地城市信用合作社合并，改制成蚌埠市商业银行，向商业银行转变。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）(二二)保险公司类保险公司类保险公司类金融机构包括中资保险公司和外资保险公司。【资料【资料1-21-2】中国人民保险集团公司中国人民保险集团股份有限公司（简称中国人保，英文PICC）是一家综合性保险（金融）公司，世界500强之一，是目前世界上最大的保险公司之一，注册资本为306亿元人民币，在全球保险业中属于实力非常雄厚的公司。中国人保拥有67年发展历史，历经数次重大变革，目前中国人保已经从原来的一家公司发展成为拥有中国人民财产保险股份有限公司、中国人保资产管理有限公司、中国人民健康保险股份有限公司、中国人民人寿保险股份有限公司、人保投资控股有限公司、人保资本投资管理有限公司、中国人民保险（香港）有限公司等10多家专业子公司的现代保险金融集团。集团经营范围从单一的非寿险发展到非寿险、寿险、健康险、资产管理、保险经纪以及信托、基金等领域，形成了保险金融产业集群，在海内外具有深远影响力。20172017年在财富年在财富“世界世界500500强强”中排名第中排名第114114位；在位；在“20172017年中国企业年中国企业500500强强”中排名第中排名第2323位。位。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）【资料【资料1-31-3】中国人寿保险集团股份有限公司中国人寿保险集团股份有限公司（简称中国人寿）是目前中国最大的国有金融保险企业，直接隶属国务院，公司总部设在北京。它的前身是成立于1949年10月的原中国人民保险公司，1996年分设为中保人寿保险有限公司，1999年更名为中国人寿保险公司，2003年重组改制为中国人寿保险（集团）公司。集团业务范围全面涵盖寿险、财产险、养老保险（企业年金）、资产管理、另类投资、海外业务、电子商务等多个领域，并通过资本运作参股了多家银行、证券公司等其他金融和非金融机构。中国人寿连续16年入选财富“世界500强”,2017年排名第51位；连续11年入选“世界品牌500强”，2017年排名第143位；入选中国品牌价值研究院“中国品牌500强”，2017年排名第12位；在在“20172017年中国企业年中国企业500500强强”中排名第中排名第1212位。位。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）(三三)证券公司类证券公司类证券公司类主要有申银万国证券股份有限公司、海通证券股份有限公司、中国银河证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司、国通证券股份有限公司、中信证券股份有限公司、湘财证券有限责任公司、渤海证券有限责任公司、天同证券有限责任公司、华泰证券有限责任公司，等等。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）(四四)信托投资公司类信托投资公司类信托投资公司类金融机构包括中国国际信托投资公司、中煤信托投资有限责任公司、上海国际信托投资有限公司、华宝信托投资有限公司、上海爱建信托投资有限责任公司、中海信托投资有限责任公司、北京国际信托投资公司、济南英大国际信托投资有限责任公司、陕西省国际信托投资股份有限公司、中泰信托投资有限公司、西部信托投资有限公司等。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）(五五)其他类其他类其他类房地产金融机构包括财务公司、金融资产管理公司、金融租赁公司、投资基金管理公司、信用社及房地产抵押担保公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。上述各类金融机构的运作分别受金融监管当局如银监会、保监会、证监会等监管部门的监管。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）三、房地产金融机构的任务三、房地产金融机构的任务（一）房地产金融机构的筹资任务（一）房地产金融机构的筹资任务1 1吸收企业、事业单位和个人等的闲置资金吸收企业、事业单位和个人等的闲置资金2 2积极归集住房公积金、公房出售资金和房屋维积极归集住房公积金、公房出售资金和房屋维修基金等各项房改资金修基金等各项房改资金3 3代理房地产开发经营企业向社会直接筹集资金代理房地产开发经营企业向社会直接筹集资金4 4利用其他筹资工具归集资金利用其他筹资工具归集资金房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）（二）房地产金融机构的投融资任务（二）房地产金融机构的投融资任务1 1房地产投资活动房地产投资活动2 2房地产开发与经营贷款房地产开发与经营贷款3 3房屋抵押贷款房屋抵押贷款4 4其他资金运用任务其他资金运用任务房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）(三三)房地产金融机构的房地产金融机构的资金结算任务资金结算任务1 1住房公积金结算住房公积金结算 2 2房租和物业管理费结算房租和物业管理费结算 3 3购售房资金结算购售房资金结算 4 4其他资金结算其他资金结算房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）（四）其他金融服务的任务（四）其他金融服务的任务房地产金融机构的任务除了筹资、投融资和结算服务之外，还包括其他金融服务，如房地产保险服务、房地产投资咨询、代编代审房地产项目预决算、代编房地产开发建设项目招标标底、提供抵押房地产价值估算、代理房地产买卖和代理房地产租赁等。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）第五节 我国房地产金融的发展历程一、我国房地产金融的萌芽一、我国房地产金融的萌芽（古代）二、我国房地产金融的初步发展二、我国房地产金融的初步发展（近代）1 1房地产抵押贷款房地产抵押贷款2 2银行直接投资从事房地产土地开发经营银行直接投资从事房地产土地开发经营3 3发行房地产股票和债券发行房地产股票和债券房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）三、我国房地产金融的萎缩沉寂三、我国房地产金融的萎缩沉寂（建国后至改革开发前）四、我国房地产金融的全面发展四、我国房地产金融的全面发展（改革开放以来）第一阶段：探索住房制度改革，房地产金融开第一阶段：探索住房制度改革，房地产金融开始恢复发展始恢复发展(1978(1978年年19901990年年)第二阶段：住房制度改革全面推进，房地产金第二阶段：住房制度改革全面推进，房地产金融跟进转型融跟进转型(1991(1991年年19971997年年)第三阶段：住房制度改革逐步深化，房地产金第三阶段：住房制度改革逐步深化，房地产金融进一步发展规范融进一步发展规范(1998(1998年年)房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）随着2016下半年市场过热，中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的观点后，2017年，“调控”主线一直贯穿其中，全国各地出台楼市相关政策近180余次，在力度和广度方面规模空前，是史上楼市调控最严的一年。“因城施策、银行房贷利率收紧、租售同权”等相关政策陆续出台，公积金政策开始调整、去库存效果显著，三四线城市库存量跌至近3年新低，销售量猛增，房地产长效机制还将继续为楼市健康发展提供坚实保障。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）综上所述，随着改革开放以来的住房制度改革发展，房地产金融不断完善和发展，不仅发挥了资源配置的作用，而且自身也得到了发展壮大，形成了全面覆盖房地产各个环节的金融产品和服务体系，主要表现在以下三个方面：一是我国房地产金融机构体系逐步完善。一是我国房地产金融机构体系逐步完善。随着住房制度改革进程的加快而逐步发展，形成了较为完善的房地产金融机构体系，主要包括中国人民银行、银监会等房地产金融管理机构；银行和非银行类的房地产金融经营机构；以及住房公积金管理中心、住房置业担保公司等其他房地产金融参与机构。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）二是房地产金融产品与服务快速成长。二是房地产金融产品与服务快速成长。1 1、商业性房地产贷款增长迅速、资产质量较好、商业性房地产贷款增长迅速、资产质量较好：2017年末，人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末低6.1个百分点；全年增加5.6万亿元，同比少增1087亿元。个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。2017年末，房产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高9.5个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额3.3万亿元，同比增长32.6%，比上年末低5.7个百分点，全年增加8203亿元，增量占同期房产开发贷款的61.8%，比上年占比低51.7个百分点；地产开发贷款余额1.3万亿元，同比下降8%，降幅比上年末扩大3.1个百分点。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）2 2、住房公积金制度发挥较大作用、住房公积金制度发挥较大作用：2015年末，全国住房公积金缴存总额89490.36亿元，缴存余额40674.72亿元，累计发放公积金贷款11082.63亿元。2016年末，住房公积金缴存总额106091.76亿元，缴存余额45627.85亿元，分别比上年末增长18.55%和12.18%。2016年，发放住房公积金个人住房贷款327.49万笔、12701.71亿元，分别比上年增长4.80%、14.61%。支持近千万职工家庭通过提取公积金和申请公积金贷款解决住房消费问题。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）三是房地产金融市场发展成形。三是房地产金融市场发展成形。已经形成了以国有商业银行为主导，其他中小商业银行共同参与的房地产贷款一级市场，以住房抵押贷款证券化为标志的房地产金融二级市场已经起步试点，房地产金融领域的股本融资、债券融资和信托方式融资等在我国已经出现，我国房地产金融呈现出多样化的特征。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）课课 堂堂 讨讨 论论假如你是一家房地产开发公司的老板，假如你是一家房地产开发公司的老板，你会和哪些房地产金融机构打交道？你会和哪些房地产金融机构打交道？房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）思考与练习思考与练习一、填空题一、填空题1 1、房地产金融以、房地产金融以 和和 作为金融服务主体，以作为金融服务主体，以 为特定服务对象。为特定服务对象。2 2、放贷人在发放贷款时，借款人主要用、放贷人在发放贷款时，借款人主要用 和和 抵押抵押担保，这是金融业与房地产业相结合的最主要形式。担保，这是金融业与房地产业相结合的最主要形式。3 3、房地产融资是以房地产、房地产融资是以房地产 为基础的，即以房地产为基础的，即以房地产 的设立为开始，并以取消或执行的设立为开始，并以取消或执行 为结束。为结束。4 4、一个完整的房地产金融市场由三个基本要素构成：、一个完整的房地产金融市场由三个基本要素构成：、。5 5、我国房地产金融机构体系主要由、我国房地产金融机构体系主要由 构成，包括构成，包括 和和 ，主要以，主要以 和和 为主。为主。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）二、单项选择题二、单项选择题1 1、（、（）是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信）是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。A、房地产保险 B、房地产金融 C、房地产估价 D、房地产信托2 2、资金融通中最典型的间接融资方式是（、资金融通中最典型的间接融资方式是（）。）。A、信托投资 B、发行债券 C、银行贷款 D、国家财政拨款3 3、房地产金融市场的融资主体主要包括企业、居民个人和（、房地产金融市场的融资主体主要包括企业、居民个人和（）等。）等。A、中介机构 B、监管机构 C、行业协会 D、政府及政府机构4 4、我国非银行金融机构中，不以盈利为目的的是（、我国非银行金融机构中，不以盈利为目的的是（）。）。A、保险公司 B、金融资产管理公司 C、典当行 D、投资基金5 5、19921992年，（年，（）首家推出职工购建房抵押贷款业务和公积金个人住）首家推出职工购建房抵押贷款业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房消费信贷领域。房贷款业务，全面进入住房消费信贷领域。A、住房储蓄银行 B、中国人民银行 C、中国工商银行 D、中国建设银行房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）三、多项选择题三、多项选择题1 1、以下属于间接金融工具的是（、以下属于间接金融工具的是（）。）。A、存款单 B、商业票据 C、银行票据 D、保险单2 2、金融工具一般具有（、金融工具一般具有（）等特征。）等特征。A、偿还性 B、流动性 C、风险性 D、收益性3 3、以银行为中心的金融业的资金运作具有、以银行为中心的金融业的资金运作具有“三性三性”要求，要求，“三性三性”即（即（）。）。A、宏观性 B、安全性 C、流动性 D、收益性4 4、关于政策性房地产金融，下列说法正确的是（、关于政策性房地产金融，下列说法正确的是（）。）。A、不以盈利为目的 B、资金的筹集具有强制性 C、比商业性房地产金融涉及的范围广D、资金的运用具有较强的专向性和政策性5 5、房地产金融的主要业务种类有（、房地产金融的主要业务种类有（）。）。A、房地产证券 B、房地产贷款 C、房地产信托 D、房地产保险房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）四、简答题四、简答题1 1、房地产业的资金运作具有什么特点？、房地产业的资金运作具有什么特点？2 2、房地产金融的主要内容和任务是什么？、房地产金融的主要内容和任务是什么？3 3、简述我国房地产金融机构的组成。、简述我国房地产金融机构的组成。4 4、房地产金融机构的主要业务是什么？、房地产金融机构的主要业务是什么？5 5、房地产金融市场的主要功能有哪些？、房地产金融市场的主要功能有哪些？房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）实践与训练实践与训练实训项目：实训项目：利用互联网或实地考察了解房地产金融机构及其开展房地产金融业务的情况。实训目的：实训目的：了解和熟悉房地产金融机构及其开展各项业务的现状，培养学生自主学习，团结协作精神。实训步骤：实训步骤：（1）学生分组，以小组为单位分工协作，通过网络或实地考察获取相关资料。（2）各小组分析整理资料，形成调查报告。（3）小组汇报房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）案例分析案例分析“京版京版”楼市新政出炉楼市新政出炉 实行更严格差别化信贷政策实行更严格差别化信贷政策2016年9月30日，针对近期全国各地出现的房价疯狂上涨的情况，北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知。通知严格贯彻落实国务院关于坚决遏制住房价格过快上涨，加强住房保障工作，加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构。积极推进土地供给侧结构性改革，进一步加大住宅用地供应力度，并结合年度土地供应计划，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。加快自住型商品住房用地供应。为有效房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）稳定房地产市场，各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。强化“控地价、限房价”的交易方式。在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。通知特别强调进一步完善差别化住房信贷政策。购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。（节选自：京政办发201646号）房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）相关阅读：相关阅读：2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，收紧信贷政策。其“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的政策。此政策的核心思想就是针对第二套购房和多次置业的首付比例和利率进行差别化对待。思考题：思考题：仔细阅读上述材料，结合所学知识，分析当前严格差别化住房信贷政策的主要原因？对银行有何影响？房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）相关阅读：相关阅读：2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，收紧信贷政策。其“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的政策。此政策的核心思想就是针对第二套购房和多次置业的首付比例和利率进行差别化对待。思考题：思考题：仔细阅读上述材料，结合所学知识，分析当前严格差别化住房信贷政策的主要原因？对银行有何影响？房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）第二章第二章 房地产银行信用与管理房地产银行信用与管理房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）第一节第一节 房地产银行信用基本知识房地产银行信用基本知识第二节第二节 房地产银行信用业务房地产银行信用业务第三节第三节 房地产银行信用管理房地产银行信用管理房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）学习目标学习目标房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）1了解房地产银行信用业务基础知识。了解房地产银行信用业务基础知识。2理解信用及房地产银行信用的基本概理解信用及房地产银行信用的基本概念。念。3掌握房地产银行贷款利率的计算方法掌握房地产银行贷款利率的计算方法及房地产银行信用风险管理的基本思路。及房地产银行信用风险管理的基本思路。第一节 房地产银行信用基本知识一、信用的定义一、信用的定义经济学中的“信用”指的是，以偿还为条件的借贷行为。这种借贷行为可以是实物形式，也可以是货币形式，而在现代市场经济条件下，主要表现为货币形式。货币形式的借贷行为，往往伴随着利息的支付，利息是货币资金所有者出让资金使用权的报酬。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）二、房地产银行信用的定义二、房地产银行信用的定义房地产银行信用是指银行等金融机构为房地产开发、经营、流通与消费而提供的信用。它有以下特点：（1）以银行等金融机构为媒介。（2）信用的载体是处于货币形态的资金，或者说，借贷的对象是货币。（3）以房地产经营活动为服务对象。（4）房地产银行信用可信度高。在我国，从事房地产银行信用业务的金融机构包括商业银行、住房储蓄银行、信用合作社等。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）三、利息与利率三、利息与利率利率是指一定时期内利息额与贷出资本额（本金）的比率。1 1年利率、月利率和日利率年利率、月利率和日利率年利率年利率=月利率月利率 12=12=日利率日利率 360360一年按360天计算，一月按30天计算。利息计算的一般公式如下：利息利息=本金本金 期限期限 利率利率 在上述公式中，期限与利率必须相对应，即期限以年为单位，则利率必须为年利率，以此类推。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）2 2固定利率与浮动利率固定利率与浮动利率根据利率在借贷期内是否调整，可分为固定利率与浮动利率。固定利率是指在借贷期内不做调整的利率。实行固定利率虽然有计算成本与收益比较方便的优点，但在通货膨胀情况下，容易给债权人带来损失，因此，越来越多的借贷中采用浮动利率。浮动利率是一种在借贷期内随市场利率的变化而定期调整的利率。利率根据借贷双方的协定而进行调整，一般调整期为半年。浮动利率尽管可以为债权人减少因通货膨胀而带来的损失，但也因手续繁琐、计算依据多而增加额外费用。我国目前对于短期贷款使用固定利率，长期贷款尤其是期限很长的房地产贷款往往实行浮动利率。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）3 3长期利率和短期利率长期利率和短期利率根据信用行为期限长短，可将利率划分为长期利率和短期利率。借贷时间在1年以内的利率称为短期利率；借贷时间在1年以上的利率称为长期利率。利率高低与期限长短和风险大小有直接关系，一般地，期限越长，投资风险越大，其利率越高；期限越短，投资风险越小，其利率越低。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）4 4实际利率和名义利率实际利率和名义利率实际利率是指物价不变、从而货币购买力不变条件下的利率。但物价不变这种情况在现代市场经济条件下几乎是不可能的，物价上涨则似乎成为一种普遍的趋势。因此，所谓的实际利率必须要在现实利率基础上剔除掉物价变动的影响。名义利率是指未剔除物价变动影响的实际交易使用的利率。在通货膨胀条件下，市场上出现的各种利率都是名义利率。名义利率与实际利率之差就是通货膨胀率。对投资者而言，其投资回报主要取决于实际利率的大小。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）5 5市场利率、官定利率和公定利率市场利率、官定利率和公定利率市场利率是随市场规律或资金供求而自由变动的利率。由政府金融管理部门或中央银行确定的利率叫官定利率或法定利率，这是一国货币政策调控的重要工具。由非政府部门的民间金融组织，如银行公会等所确定的利率是行业公定利率，这种利率对其会员银行具有约束性。官定利率和公定利率均不同程度地反映了非市场力量对利率形成的干预。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）6 6一般利率和优惠利率一般利率和优惠利率根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率分为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常条件下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优惠利率是指略低于一般贷款利率的利率。银行优惠利率往往提供给信誉好、经营业绩佳且有良好发展前景的借款人。政策性优惠利率同国家产业政策和消费政策相联系。比如住房公积金贷款实行优惠利率，是为了减轻住房购买者的负担，并以此促进住房消费。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）四、货币的时间价值四、货币的时间价值1 1单利终值和现值的计算单利终值和现值的计算（1）单利终值的计算单利终值是指一定时期以后的本金与利息之和。其计算公式为：Vn=V0(1in)（2.3）其中Vn代表终值，即第n年末的价值；V0代表现值，即第1年初的价值；i为利率，n为计息期数，如按年计息，则为年份数，以此类推。（2）单利现值的计算根据公式（2.3）可以推导出单利现值公式，即：V0=Vn(1in)（2.4）房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）2 2复利终值和现值的计算复利终值和现值的计算（1）复利终值的计算Vn=V0(1i)n （2.5）式中，V0为现值，即第1年初的价值；Vn为终值，即第n 年末的价值；i为利率，n为计息期数。其中(1i)n称为复利终值系数，可以通过查复利终值系数表得到，这样复利终值的计算变得简单，即用复利现值与查得的复利终值系数相乘即可。（2）复利现值的计算：V0=Vn 1/(1i)n （2.6）上式中，字母含义同上。其中1/(1i)n为复利现值系数，可通过复利现值系数表查得，从而用查得的数值与复利终值相乘就可得到复利现值。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）五、收益的资本化五、收益的资本化任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可以通过收益与利率的对比而倒算出它相当于多大一笔资本金额，这就是收益的“资本化”。用公式可表示如下：P=R/I （2.7）其中，P为资本化后的价格，R为收益，I为利率。例如，我们知道一笔贷款1年的利息收益为100元，而市场年平均利率为5%，那么运用公式（2.7）可以得到，100元0.05=2000元，说明这笔贷款的本金为2000元。房地产金融实务（第房地产金融实务（第3 3版）版）由于利息成为收益的一般形态，而持有证券是为了取得收益，那么利率对有价证券的价格形成起决定作用，就是自