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房地产估价课程导论课程性质：专业核心课先修课程：房屋建筑学、工程预算、房地产开发等。课程目标：熟悉并掌握房地产估价的理论和方法，能独立完成简单具体的房地产估价项目，包含现场查勘、市场调查、评估测算、报告撰写等。教材：房地产估价（中国劳动社会保障出版社）陶全军主编，2012年出版课程学习方式：理论教学与课内实践交替理论教学：36学时；课内实践：36学时，共9次，每次4学时；课内实践的安排要求：自行分组，每组约8-9人，自带相机，自推组长，开展时间周六或周日，地点在校内或校外。课程考核：实操考核成绩+期末考试成绩前导知识 认识房地产估价知识目标知识目标在理解房地产估价基本概念的基础上，熟悉房地产估价行业概况，了解设立房地产估价机构的条件，掌握房地产估价工作程序、房地产估价从业人员的基本要求和房地产估价规范与评审标准。能力目标能准确表述房地产估价的概念和内涵；能简要说明房地产估价的工作流程；能说明房地产估价机构成立的条件；能说明房地产估价人员从业的基本要求；能说明房地产估价规程及评审标准的主要内容。前导知识 认识房地产估价一、一、房地产估价的概念与工作程序房地产估价的概念与工作程序 1、房地产估价的概念房地产估价的概念为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的科学与艺术。（1）专业估价人员的主观活动；（2）特指专业估价；（3）评估房地产的价值而不是价格；（4）估价不同于定价；（5）合理范围内的误差；（6）科学与艺术的有机结合。2、房地产估价基本工作程序房地产估价基本工作程序（1）明确估价基本事项；（2）拟定估价作业方案；（3）搜集估价所需资料；（4）实地查勘估价对象；（5）选定估价方法计算；（6）确定估价结果；（7）撰写估价报告；（8）估价资料归档。二、房地产估价行业与企业概况二、房地产估价行业与企业概况1房地产估价机构的设立房地产估价机构的设立房地产估价机构管理办法（建设部令第142号）2、房地产估价机构的资质等级及条件、房地产估价机构的资质等级及条件表1-1-1房地产估价机构资质等级及条件 3、估价活动的主要管理规定估价活动的主要管理规定承揽估价业务、资料保管、不良行为限制、收费标准等等以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表档次档次房地产价格总额（万元）房地产价格总额（万元）累进计费率累进计费率%1100以下（含以下（含100）0.52101以上至以上至10000.2531001以上至以上至20000.1542001以上至以上至50000.0855001以上至以上至80000.0468001以上至以上至100000.02710000以上以上0.01三、三、房地产估价人员与职业资格房地产估价人员与职业资格1、房地产估价师2、房地产估价员3、从业人员的基本要求（1）合理的知识结构（2）良好的职业道德（3）较强的社交沟通能力（4）优秀的市场信息收集和分析能力四、房地产估价规范与评审标准四、房地产估价规范与评审标准 1、房地产估价规范、房地产估价规范房地产估价规范（GB/T50291-1999）分为总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告和职业道德等九部分2、房地产估价评审标准、房地产估价评审标准中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2010年01月01日正式推行了房地产估价报告评审标准（试行）共分为16条，主要从适用范围、评审方式、定量评审内容、定量评审得分、测算过程评审、创新特色加分、定性评审内容、重要内容缺失、原则性错误、严重质量缺陷及评审结论等方面做出了具体要求。特殊点：国土资源部土地利用司、中国土地估价师协会2008年10月8日发布了关于推广土地估价报告质量评审标准的通知。课内实训：一、查询房地产估价行业与估价机构的有一、查询房地产估价行业与估价机构的有关规定关规定1、浏览住房和城乡建设部官方网站http:/ 受理估价委托一一、合同的概念及基本内容、合同的概念及基本内容1、合同的概念（1）基本含义#P13（2）基本特征#P132、合同的基本内容#P14，8项二、估价委托合同概述二、估价委托合同概述1、估价委托合同的性质#P142、估价委托合同的特点（1）合同当事人一方是具备相应评估资质的评估机构（2）估价委托合同需要明确估价基本事项（3）不同估价目的的估价委托合同涉及的合同内容不同3、估价委托合同的重要性（1）估价工作开展的法律依据（2）明确估价双方权利与义务（3）降低估价收益风险4、估价委托合同的主要内容#P15，12项三、三、房地产估价的基本术语房地产估价的基本术语#P161房地产（realestate，realproperty）2房地产估价（realestateappraisal，propertyvaluation）3估价对象（subjectproperty）4估价目的（appraisalpurpose）5估价时点（appraisaldate，dateofvalue）6.客观合理价格或价值（value）7公开市场（openmarket）8公开市场价值（openmarketvalue）9估价结果（conclusionofvalue）10估价报告（appraisalreport）上述基本术语是估价工作中经常性使用的术语，还有其他工作术语可详见房地产估价规范中的内容。四、估价基本事项四、估价基本事项1、估价目的、估价目的（1）概念（2）常见的估价目的#P172、估价对象、估价对象（1）概念（2）常见的估价对象3、估价时点、估价时点（1）概念（2）常见的估价时点1）估价对象涉及的某项经济行为的批准日2）估价目的的实现日3）估价对象涉及的报表出报时间4）企业资产盘点时间5）现场勘察的时间4估价作业方案估价作业方案（1）委托方对作业方案的要求（2）估价机构制定估价作业方案时的考虑因素1）项目参与人员的数量2）完成项目所需的时间3）完成委托项目的费用的高低模拟任务实施#P20-26，实施5大步骤模块二模块二 现场查勘现场查勘任务任务1 现场查勘准备现场查勘准备 知识目标知识目标了解现场查勘的重要性，熟悉现场查勘的准备工作和查勘表的内容、掌握现场查勘程序；熟悉常见的建材及装饰装修工程能力目标能力目标能按现场查勘要求准备好各项资料；能准确判断和记录常见的建筑装饰材料，熟练填写完成住宅、商铺和工业类型房地产的查勘表；能按顺序拍摄建筑物照片一、现场查勘一、现场查勘 1、现场查勘的意义、现场查勘的意义 2、现场查勘的准备工作、现场查勘的准备工作（1）电话预约及时间估算（2）查勘工具准备（3）乘车路线查询 3、现场查勘的一般程序、现场查勘的一般程序（1）填写现场查勘表1）查勘表的设置原则实用、针对性强、要包含影响价格的因素2）房屋现场查勘表的主要构成内容#P303）房屋现场查勘表范例(#P30-38)特定情况下的现场查勘表（2）拍摄估价对象室内照片（3）现场沟通与咨询（4）查勘记录签名确认（5）拍摄楼宇外景（6）确定位置，记录周边环境状况4、现场查勘的注意事项、现场查勘的注意事项（1）安全要求（2）财物要求（3）礼貌要求（4）交流沟通的要求二、各种常见的建筑装饰材料的认识二、各种常见的建筑装饰材料的认识 1、材料分类、材料分类（1）外墙装饰材料（2）内墙装饰材料（3）地面装饰材料（4）顶棚装饰材料2、常见材料简述、常见材料简述图3-1-2花岗岩图3-1-3大理石图3-1-4水泥型人造装饰石材图3-1-5树脂型人造装饰石材图3-1-6水磨石图3-1-8马赛克图3-1-7釉面砖任务2 现场查勘建筑物 一、不同类型房屋现场查勘要点一、不同类型房屋现场查勘要点 1住宅房屋的现场查勘要点住宅房屋的现场查勘要点（1）房屋的权益商品房还是政策性住房，额外的权益因素（2）区位周边的公共配套条件、交通条件、环境条件等（3）物质实体状况土地实物状况和建筑物实物状况充分反映出房屋室外大门及门牌、客厅及阳台、卧室、卫生间、厨房及特殊部位（如超大露台、江景、园景等），更要注重观察房屋平面形式或布局是否合理适用、房间内部的采光通风状况、房间及阳台的朝向和景观以及是否受到噪音影响等。2商业用房的现场查勘要点商业用房的现场查勘要点（1）从影响商业用房价格的主要因素看1）地段繁华程度2）交通条件3）临街临路状况（2）从不同商业用房业态类型来看1）建筑品质2）建筑内部格局3）商业用房的楼层分布4）建筑净高5）铺面面积6）装修3工业厂房的现场查勘要点工业厂房的现场查勘要点（1）工业房地产的区位状况（2）工业房地产的实物状况（3）工业房地产所属的行业类型（4）工业厂房的类型（5）需区分建筑物和设备（6）注意是否存在腐蚀及程度二、房屋照片拍摄及编排要求二、房屋照片拍摄及编排要求 1房屋照片的拍摄要求房屋照片的拍摄要求（1）主要原则1）准确、如实地反映出房屋的状况及特点2）照片质量要求内容清晰，亮度适宜（2）具体要求1）住宅照片张数至少有67张，拍摄的部位必须涵盖物业门牌地址、客厅、卧室、卫生间、厨房、楼宇外景等内容；2）商业用房的照片要能突出反映影响商业用房价值的主要因素及商业用房内部的实际状况；3）工业厂房拍摄的照片要能反映出厂房的类型、结构形式、跨度、层高、吊车数量及吨数、屋面种类、室内供水用电方式、厂房或厂区进出道路的类型及距离远近等。2房屋照片编排要求房屋照片编排要求（1）总体要求能如实准确地反映出房屋的情况和特点照片下方文字对应标注说明（2）具体要求1）商业用房要尽可能反映出商业用房的类型、临街或临通道状况、门面宽度、铺面进深、与旁边铺位的相互关系、周边临近铺位的状况等；2）工业用房要尽可能反映出厂房的类型、结构形式、跨度、层高、吊车数量及吨数、屋面种类、厂房或厂区进出道路的类型等。三、房屋价值影响因素的现场判断三、房屋价值影响因素的现场判断 需现场判断的房屋价值影响因素主要是一些难以准确量化、主要适合定性判断的因素。四、估价对象位置示意图四、估价对象位置示意图制作估价对象地理位置示意图技能训练一、选择学校内部不同教学楼或办公楼的特定办公室，安排不同分组的学生分别进行建筑物现场查勘，填写现场查勘表，并安排不同分组之间交叉进行检查。二、选定不同类型的房地产（商铺、住宅、工业厂房、写字楼等），拍摄现场照片，完成现场查勘表。三、分组选定楼盘位置，制作地理位置示意图任务3 现场查勘土地一、土地现场查勘的内容一、土地现场查勘的内容1、土地项目的查证核实内容土地项目的查证核实内容座落位置、地号、土地面积、地上建筑的面积、用途等2、实体状况查勘内容、实体状况查勘内容包括土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况、周边土地利用状况等及地上建筑物情况二、土地查勘表二、土地查勘表三、土地开发程度基本知识三、土地开发程度基本知识1、土地开发程度的概念、土地开发程度的概念指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供水、供电、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等注意点：差异七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整；三通一平：水通、电通、路通和场地平整；五通一平：通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地。土地平整工程：土地整理项目的核心内容；场地平整：将需进行建筑范围内的自然地面，通过人工或机械挖填平整改造成为设计所需要的平面。2、土地开发程度的确定、土地开发程度的确定（1）土地开发程度需要区分宗地内和宗地外的开发程度（2）宗地红线内外的开发程度存在不一致的现象1）红线外土地开发程度比红线内低2）红线外开发程度比红线内高3）宗地红线内外设施相互独立3、土地开发费用、土地开发费用表2-3-2土地开发费用范围表四、宗地图的基本知识四、宗地图的基本知识1宗地图的概念宗地图的概念以一宗土地为单位绘制的描述宗地位置、界址点线和相邻宗地关系的图件，是处理土地权属问题时具有法律效力的图件。2宗地图的内容（宗地图的内容（#P63）图幅号、地籍号；本宗地号、地类号、门牌号、面积及单位名称；本宗地界址点、界址点号（含与邻宗地共用的界址点）、界址线及界址边长；本宗地内建筑物、构筑物；邻宗地界址线（示意）；相邻宗地、道路、街巷及其名称；比例尺、指北方向、图廓线、制图单位、制图员、审核员及日期等。3.宗地图绘制方法宗地图绘制方法4.宗地图的要求及示例宗地图的要求及示例五、土地查勘的注意事项五、土地查勘的注意事项1宗地四至的判断宗地四至的判断是否能判断和确定土地的四至位置？在估价报告中的恰当位置合理地说明。2土地开发程度的确定土地开发程度的确定准确地分清楚宗地红线内外的基础设施，现场记录并拍摄宗地上能反映基础设施建设情况的证据。3注意土地利用的状况注意土地利用的状况了解待估宗地及其周边邻近地块的利用现状；宗地上是否建设有建筑物及其是否包含在内。4宗地个别因素的观察宗地个别因素的观察模块三模块三 市场调查市场调查任务任务1 市场调查准备市场调查准备 知识目标知识目标熟悉房地产评估市场调查的程序和内容；了解不同类型项目市场调查的重点；熟悉市场调查的记录要求。能力目标能力目标能区分不同类型项目市场调查内容的重点；能针对不同评估方法的要求对土地和房地产评估所需信息进行调查和搜集；能对市场调查结果进行必要的甄别和复核。一、市场调查的意义一、市场调查的意义1市场调查的概念市场调查的概念 2房地产估价市场调查房地产估价市场调查 3房地产估价市场调查的意义房地产估价市场调查的意义（1）有利于估价人员了解房地产市场现状（2）市场调查是评估质量的有力保证二、市场调查程序及内容二、市场调查程序及内容 1市场调查的程序市场调查的程序（1）确定调查的目标调查目标可以按房地产的用途、估价目的和估价方法等标准来明确。（2）初步调查）初步调查（3）制定调查计划（4）确定收集资料的方法（5）选择样本，实施调查（6）资料整理与保存2市场调查的内容市场调查的内容（1）宏观因素：对房地产价格形成及其走势有普遍性、共同性和一般性影响的因素；（2）区域因素：房地产所在地区市场和地区特征对房价水平的影响因素；（3）微观因素：具体某宗房地产价格的影响因素。特别点：（1）由于宏观因素和区域因素在一段时间内往往能保持基本稳定，因此在具体的估价实务中，估价人员重点需要调查的内容主要为具体评估项目所需调查的微观因素。（2）在确定具体调查内容时需要考虑到，不同估价对象和估价目的需要侧重调查的内容亦会不同。（3）选择的估价方法不同需要调查的内容亦有不同，如成本法、收益法、市场比较法要求的市场信息均不相同。三、市场调查的记录要求及注意事项三、市场调查的记录要求及注意事项1市场调查的记录要求市场调查的记录要求 2市场调查的注意事项市场调查的注意事项（1）必须审核和整理调查数据（2）及时储存调查数据（3）保持市场调查的持续性案例任务的实施一、了解估价对象基本情况一、了解估价对象基本情况1所在土地状况所在土地状况2建筑物状况建筑物状况3出租情况出租情况4租金收入情况租金收入情况二、明确调查任务二、明确调查任务特定的估价目的、估价对象的性质及现状，可能采用的评估方法三、区域状况调查三、区域状况调查1交通条件2周围环境和景观3外部配套设施4区域未来发展趋势四、宏观经济形势调查四、宏观经济形势调查五、房地产产业政策分析五、房地产产业政策分析六、广州市近期房地产市场状况调查六、广州市近期房地产市场状况调查广州市房管局公布的市场报告和阳光家缘网站1商业用途交易登记面积走势分析2商业用途成交价格走势分析七、相关税费标准调查七、相关税费标准调查1房产税2营业税费及附加3房屋重置成本4房屋保险费5房屋维护费6租赁费用7物业服务费8其他费用八、甄别和整理调查资料八、甄别和整理调查资料任务2 房地产项目市场调查知识目标知识目标熟悉市场比较法要求的市场信息，熟悉收益法要求的市场信息，熟悉成本法要求的市场信息；了解其他估价方法要求的市场信息。能力目标能力目标能针对市场比较法要求的信息进行调查；能针对收益法要求的信息进行调查；能针对成本法要求的信息进行调查；能调查其他估价方法需要的有关信息。一、市场比较法一、市场比较法1市场比较法的基本概念及评审要求市场比较法的基本概念及评审要求（1）市场比较法的基本概念将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。需要同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产的存在。（2）市场比较法的评审要求（#P87）须调查并提供符合评审标准要求的大量的市场信息2市场比较法要求的市场信息市场比较法要求的市场信息（1）市场案例的数量要求（2）市场案例的质量要求真实性：准确地确定案例的来源、名称、位置、价格（含价格内涵）、现场照片等；信息完备性：信息要能满足后续的市场比较修正过程的需要。不同用途的估价对象采用市场比较法时要求的市场信息有所不同。阅读#P89，表3-2-2、3-2-3、3-2-4.可比性：同一供求圈，价值影响因素可比二、收益法二、收益法1收益法的基本概念及评审要求收益法的基本概念及评审要求（1）收益法的基本概念预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。预期原理收益法应用的关键是对估价对象年净收益的估算和资本化率的选用。（2）收益法的评审要求表3-2-5收益法评审标准表2收益法要求的市场信息收益法要求的市场信息选用收益法时必须调查并确定估价对象类似房地产的租金水平、租金内涵、空置率（出租率）、运营费用、收入费用变化趋势等大量的市场信息。（1）有效毛收入1）出租型房地产2）自营型房地产（2）运营费用管理费、重置成本、保险费和维修费、税金、房屋及设备的折旧费、利润、企业经营成本（3）变化趋势的调查（4）报酬率（资本化率）一般确定报酬率的方法有累加法、市场提取法和投资报酬率排序插入法。累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。市场提取法是搜集市场上三宗及以上的类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。类似房地产的价格及净收益数据需要根据实际情况进行合理的修正。投资报酬率排序插入法是通过对不同行业的投资收益率及相关风险的评估判定，找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按照风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，估算判定所要求取的报酬率水平。三、成本法三、成本法1成本法的基本概念及评审要求成本法的基本概念及评审要求（1）成本法的基本概念成本法（costapproach）是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。理论依据是生产费用价值论（2）成本法的评审要求表3-2-6成本法（房地）评审标准表2成本法要求的市场信息成本法要求的市场信息基本公式：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧。因此应用成本法的关键是合理确定重新购建价格和折旧水平。重置价格或重建价格的构成一般包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费及开发利润。运用成本法时的首要工作就是根据估价对象的实际情况，开展充分详细的市场调查，核实清楚估价对象价格构成的内涵，合理确定价格的具体构成项目。（1）土地取得成本#P961）市场购置土地方式土地购买价款及相关税费2）征收集体土地方式包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费及相关税费等3）征收国有土地方式一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、房屋拆迁补偿安置费以及地上物拆除、清运和场地平整费用等。（2）土地的开发成本从生地开发至熟地需要的成本与从毛地开发至熟地需要的成本不同。生地开发成本指土地实现通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整（即七通一平）的费用。毛地开发成本除实现“七通一平”的费用外，还应包括拆迁费用（拆迁补偿费、安置费用及其他相关费用）。（3）土地相关税费（4）建筑物开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的成本项目，主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费等。1）勘察设计和前期工程费包含了项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测、工程勘察、施工临时用房、施工的通水通电通路、场地平整等开发项目前期工作所发生的费用。2）建筑安装工程费建造房屋及附属建筑物所发生的土建工程费用、安装工程费用和装饰装修工程费用等。3）基础设施建设费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。4）公共配套设施建设费5）开发期间税费（5）管理费用（6）销售费用（7）销售税费（8）投资利息无论是来自借贷资金还是自有资金都应计算利息计息项目一般包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。销售费用需要具体分析其费用构成来判断是否计算利息以及如何计算利息。计息周期一般按照年、半年、季、月等时间跨度来考虑。计息期数是指利息计算的周期数。计息方式主要是单利和复利两种，实际估价中主要考虑采用复利方式。利率：投资利息计算一般采用估价时点时的房地产开发贷款的平均利率。（9）开发利润运用成本法估价需要估算出开发利润开发利润的计算基数是不包含土地增值税、企业所得税的，即是土地增值税、企业所得税前的。开发利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率四种。#P99对于同一个房地产开发项目，无论选用哪个计算基数和利润率，理论上计算出来的开发利润应该是相同的。（10）折旧水平包含物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面四、其他估价方法四、其他估价方法1假设开发法假设开发法（1）假设开发法的基本概念假设开发法（hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod）是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（2）假设开发法（现金流量折现法）的评审要求表3-2-7（3）假设开发法要求的市场信息1）开发经营方案2）预测开发后的价值或租金3）取得税费4）开发成本、管理费用、销售费用、销售税费5）折现率或利润率折现率需要考虑资金的利息率和开发利润率两部分内容。折现率应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。采用开发利润方式时，开发利润率要求的市场信息与成本法中要求类似。2路线价法路线价法通过对面临特定街道、使用价值相近的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即形成该街道的路线价。任务任务3 土地评估项目市场调查土地评估项目市场调查 知识目标知识目标熟悉宗地价格的影响因素；熟悉市场比较法要求的市场信息；熟悉收益法要求的市场信息；熟悉成本逼近法要求的市场信息；熟悉基准地价系数修正法要求的市场信息，进一步熟悉土地项目运用假设开发法时要求的市场信息。能力目标能力目标能针对市场比较法要求的信息进行调查；能针对收益法要求的信息进行调查；能针对成本逼近法要求的信息进行调查；能针对基准地价系数修正法要求的信息进行调查；能按照假设开发法要求的信息进行调查。一、土地价格的影响因素一、土地价格的影响因素1土地价格的影响因素土地价格的影响因素一般因素、区域因素和个别因素2土地的个别因素土地的个别因素（1）面积（2）宽度和深度（3）形状（4）坡度（5）地形与地势（6）宗地开发程度（7）水文条件（8）临街临路条件（9）土地使用限制二、市场比较法要求的市场信息二、市场比较法要求的市场信息 1土地案例的要求土地案例的要求（1）土地案例的选取要求交易案例的真实性和与评估案例的接近性（2）土地案例的用途要求土地案例需要保持用途的一致性，即一级类和二级类均一致，或者一级类一致，二级类能修正为一致表3-3-1土地利用现状分类表（3）土地案例的交易时间要求2可比因素选择要求可比因素选择要求 阅读#P114-115，五点3土地案例要求的市场信息示例土地案例要求的市场信息示例（1）商业用途市场比较案例信息表#P116表3-3-2商业用途市场比较案例信息表（2）住宅用途市场比较案例信息表#P116-117表3-3-3住宅用途市场比较案例信息表（3）工业用途市场比较案例信息表#P117表3-3-4工业用途市场比较案例信息表三、收益法要求的市场信息三、收益法要求的市场信息 土地的纯收益及还原率的准确程度是关键1土地年总收益土地年总收益（1）土地年总收益的构成条件客观年总收益：#P117四点条件（2）土地年总收益的构成来源1）土地年租金收入2）房地产的年租金收入3）企业经营收益 2土地年总费用土地年总费用（1）纯土地出租方式单纯的土地出租，出租人需支付土地税、管理费和维护费等。（2）房地产出租方式房地产出租需支付管理费、维修费、保险费、税金和折旧费等（3）企业经营方式扣减多项成本，#P117 3土地还原率土地还原率 市场提取法、累加法、综合排序法、租金剥离法四、成本逼近法要求的市场信息四、成本逼近法要求的市场信息 1成本逼近法的基本概念成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。2成本逼近法要求的市场信息成本逼近法的基本公式是：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（1）土地取得费（2）土地开发费#P122表3-3-5土地基础设施开发费用标准（3）税费耕地占用税和耕地开垦费、征地管理费、教育基金及其他有关税费等（4）利息（5）利润（6）土地增值收益五、基准地价系数修正法要求的市场信息五、基准地价系数修正法要求的市场信息1基准地价系数修正法的基本概念基准地价系数修正法的基本概念（1）基准地价系数修正法的基本概念基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。（2）基准地价系数修正法的评审要求表3-3-6基准地价系数修正法评审标准2基准地价系数修正法要求的市场信息基准地价系数修正法要求的市场信息（1）基准地价及地价修正体系基准地价成果图（或成果表）以及相应的修正体系（2）土地级别或者地价区段确定（3）待估对象的区域影响因素和个别影响因素（4）容积率调整（5）资本化率和开发程度的调整要求 模块四模块四 评估测算评估测算任务任务1 估价理论与方法准备估价理论与方法准备 知识目标知识目标熟悉房地产估价原则；熟悉常用估价方法的原理和测算思路；熟悉房地产估价方法的选择及注意事项；熟悉估价结果的确定方法。能力目标能力目标能准确地说明估价原则的含义；能理解估价方法的测算思路，熟悉各项参数的求取过程；能说明估价方法选择的依据和思路；能合理确定估价结果。一、房地产估价原则一、房地产估价原则1房地产估价原则的概念房地产估价原则的概念 房地产估价活动中必须遵循的工作准则，是房地产估价工作的准绳。2房地产估价原则的基本内容房地产估价原则的基本内容（1）基本原则独立、客观、公正原则（2）普适性（或一般性）原则独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则（3）特殊原则特定的估价目的中适用的原则3房地产估价原则的具体内涵房地产估价原则的具体内涵（1）合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，评估出的价格必须符合国家的价格政策。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等。特殊点：不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象，任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，关键是合法产权的房地产，要按合法产权的房地产来评估，不合法产权的房地产，一定要按不合法产权的房地产来评估。（2）最高最佳使用原则最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化思考点：最高最佳使用与合法原则的是否冲突？（3）估价时点原则估价时点的确定应当在先，评估价值的确定应当在后表4-1-1估价时点、估价对象与市场状况关系表（4）替代原则估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产、同一供求范围：#P138（5）谨慎原则评估房地产抵押价值时应当遵循遵循谨慎原则的具体要求：#P139二、常用估价方法的思路二、常用估价方法的思路思路一：近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的？即通过类似房地产的成交价格来衡量；思路二：假设获得该宗房地产并将它出租或营业使用，预计可以获得多少收益？即通过判断该宗房地产的预期收益来衡量；思路三：如果自己来重新建造一座类似房地产需要多少费用？即通过重新开发建设成本来衡量。三、市场比较法及其测算思路三、市场比较法及其测算思路1市场比较法的基本概念市场比较法的基本概念从本质上来看，市场比较法是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。市场比较法适用的前提条件：（1）需要一个充分发育活跃的房地产市场；（2）参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。2市场比较法的操作步骤市场比较法的操作步骤（1）收集交易实例：途径6点，#P140,实例收集内容参见表3-2-1、3-2-2和3-2-3等（2）选取可比实例：选取要求9点，#P142（3）建立比较基准（即价格换算）统一房地产范围：带有债权债务、含有非房地产成、实物范围不同统一付款方式：分期付款、一次性付款，#P142，例4-1-1统一价格单位：价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位等。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的价格（套内建筑面积建筑面积）套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价（使用面积套内建筑面积）使用面积下的单价=建筑面积下的单价（建筑面积使用面积）平方米下的价格亩下的价格666.67公顷下的价格10000平方米下的价格平方英尺下的价格10.764坪下的价格0.303例：现收集到甲乙两宗可比住宅交易实例。甲交易实例的建筑面积为200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元，第二期于半年后付32万元，余款32万元于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，实用率为75，总价为15万美元，于成交时一次付清。假定人民币年利率为8，人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币（成交日汇率），试以人民币、平方米、建筑面积和成交日期为基准建立价格可比基础。付款方式：甲总价1632(18)0.532(18)76.422（万元RMB)乙价格15（万美元）单价：甲单价7642202003821.1(元RMB/m2建筑面积)乙单价150000250060（美元/平方英尺使用面积）币种：乙单价608.3498（元RMB/平方英尺使用面积）面积内涵：乙单价4980.75=373.5（元RMB/平方英尺建筑面积）面积单位：乙单价373.510.7644020.4(元RMB/m2建筑面积)（4）进行交易情况修正（即价格修正）1）交易情况修正的含义交易情况修正是为了排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。2）导致交易情况修正的可能因素3）交易情况修正的方法百分率法：可比实例正常价格=可比实例成交价格交易情况修正系数差额法：可比实例成交价格交易情况修正额=可比实例正常价格交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定：当可比实例成交价格比其正常价格高时，为S%，低时为S%；可比实例正常价格=可比实例成交价格（1S%）=可比实例成交价格100（100S）交易税费非正常负担的修正：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额（5）进行交易日期修正（即市场状况调整）1）交易日期修正的含义交易日期修正（市场状况调整）就是为了消除不同时期房地产市场状况不同所带来的差异。2）交易日期修正（即市场状况调整）的方法交易日期修正实际上就是确定价格变化的趋势和幅度，关键是把握估价对象或可比实例的市场价格在指定时间段的涨落变化情况。可比实例在成交日期的价格市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数一般应以成交日期时的价格为基准来确定。比实例在成交日期的价格（1T%）=可比实例在估价时点的价格市场状况调整的具体方法常用价格指数法和价格变动率法。采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格（估价时点时的价格指数成交日期时的价格指数）=可比实例在估价时点的价格采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格成交日期的下一期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格例题4-1-2，#P144题中价格指数如果是定基价格指数呢？该如何计算？价格变动率有逐期递增或递减的变动率和期内平均上升或下降的变动率。采用逐期递增或递减的变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格（1价格变动率）期数=可比实例在估价时点的价格采用期内平均上升或下降的变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格（1价格变动率期数）=可比实例在估价时点的价格例题4-1-3，#P145，如果题中是平均变动率呢？该如何计算？（6）房地产状况调整1）房地产状况调整的含义两者房地产自身状况的差异进行合理对比房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，相应的调整分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。具体内容见#P145。2）房地产状况调整的思路和方法#P145，总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。具体方法有直接比较调整和间接比较调整两种直接比较调整：表4-1-2及数字间接比较调整：表4-1-3及数字3）房地产状况调整系数的确定房地产状况调整系数合并存在连乘公式和累加公式两种方式连乘公式为：房地产状况调整系数=区位状况调整系数实物状况调整系数权益状况调整系数累加公式为：房地产状况调整系数=区位状况权重区位状况调整系数+实物状况权重实物状况调整系数+权益状况权重权益状况调整系数区位状况权重+实物状况权重+权益状况权重=1（7）求取单个比准价格连乘公式：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数累加公式：比准价格=可比实例成交价格（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）连乘公式：估价对象价格=可比实例价格（1T%）1（1S%）1（1R%）累加公式：估价对象价格=可比实例价格（1T%）（1S%R%）（8）求取最终比准价格采用平均数、中位数、众数等方法简单平均数：V=(V1+V2+Vn)n加权平均数法：V=(V1f1+V2f2+Vnfn)f1+f2+fn=1课后作业：每个同学自行完成市场比较法的计算表格编制，以组为单位提交。要求：（1）形成表中链接关系，能自动汇总计算；（2）表格排版正确，恰当美观。（3）分组完成，下周二上课时提交：1、2、3组：住宅用途表4-1-4、5、6；4、5、6组：商业用途表4-1-7、8、9；7、8组：车位比较表4-1-10、11、12。表中百分比数字可以设定，并检验是否正确。实训内容：#P188-195，子任务一，四、收益法及其测算思路四、收益法及其测算思路1收益法的基本概念收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用的对象是有收益或者有潜在收益的房地产。收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。收益法的适用条件为房地产的收益和风险都能够较准确地量化。2收益法的测算步骤运用收益法估价一般分为下列7个步骤进行：搜集有关房地产收入和费用的资料、估算潜在毛收入、估算有效毛收入、估算运营费用、估算净收益、选用适当的资本化率、选用适宜的计算公式求出收益价格。3收益法主要参数的确定（1）净收益的计算公式净收益=潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用=有效毛收入运营费用=有效毛收入（1运营费用率）潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可以获得的收入。有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支