武汉西部智谷营销推广161.ppt

“西部智谷西部智谷”营销推广策划报告营销推广策划报告致致 武侯工业园投资开发有限公司武侯工业园投资开发有限公司Page1我们需要解决的问题我们需要解决的问题1 1、我们需要完成什么目标？（营销推广策划的前提）、我们需要完成什么目标？（营销推广策划的前提）2 2、我们面临什么样的宏观环境？（需求有多大？）、我们面临什么样的宏观环境？（需求有多大？）3 3、我们面临什么样的竞争环境？（知彼，主要对手有哪些？）、我们面临什么样的竞争环境？（知彼，主要对手有哪些？）4 4、我们的优势与劣势？（知己，以制定有的放矢的推广策略）、我们的优势与劣势？（知己，以制定有的放矢的推广策略）5 5、我们需要采取什么策略？（具体的实施方案）、我们需要采取什么策略？（具体的实施方案）Page2报告大纲报告大纲报告大纲报告大纲项目宏观环境 项目竞争环境 项目的优势与劣势项目营销策略 2008.12-2009.6年工作计划项目营销目标项目营销目标Page3营销推广目标营销推广目标 本项目的营销推广目标，是于2009-2010年期间，充分发挥项目自身优势，调动各种有利因素，突破现有市场环境与项目自身劣势，构建项目品牌,提升项目知名度与美誉度，以实现自用型销售为主，并为将来的招商做好铺垫。Page4报告大纲报告大纲报告大纲报告大纲项目营销目标 项目竞争环境 项目的优势与劣势项目营销策略 2008.12-2009.6年工作计划项目宏观环境项目宏观环境Page5地区生产总值地区生产总值u 随着西部大开发的推进，成都市经济一直保持稳步发展的趋势，2001年以来国民生产总值增长率一直维持在13以上，且高于全国增长水平。u2007年，全市实现地区生产总值3,324亿元，同比增长15.3，国民经济继续保持强劲增长势头。资料来源：成都市统计局宏观环境研究：宏观经济宏观环境研究：宏观经济Page6Page7Page8外商直接投资外商直接投资u 随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；世界世界500500强企业中已有强企业中已有124124家家落户成都。落户成都。u成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。u 外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。资料来源：成都市统计局宏观环境研究：宏观经济宏观环境研究：宏观经济Page9u城市圈构架：城市圈构架：城市圈发展大致中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心”、四个“新城”，重点发展东部新城、南部新城和北部新城。u发展定位：发展定位：国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。u产业发展战略：产业发展战略：一个基地（现代民用工业和国防工业基地）二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）、四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。成都市未来发展规划成都市未来发展规划宏观环境研究：宏观经济宏观环境研究：宏观经济Page10成都市城市总体规划20022020多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化6市圈转变。包括市域内中心城五城区、高新区和新新都、青白江、龙泉都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积面积3 3,681,681平方公里的都平方公里的都市区市区”,人口人口1,400-1,5001,400-1,500万万.中心城区中心城区2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近面积近600600平方公里平方公里 人口人口800800万的万的“中心城区中心城区”布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展引导城市向东部、南部发展宏观环境研究：宏观经济宏观环境研究：宏观经济Page11随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强：l半小时圈大成都l1小时圈成都市域l2小时圈成都平原城市群总体目标总体目标：把成都建设成为中西部把成都建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。的现代特大中心城市。成都市成都市“十一五规划十一五规划”部分指标：部分指标：lGDP年均增长12%以上，2010年达到4,000亿元以上；l城市居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长8.5%；l按常住人口计算的城镇化率达65%以上；l民营经济占经济总量的比例达到60%以上；成都市未来交通格局成都市未来交通格局宏观环境研究：宏观经济宏观环境研究：宏观经济Page12成都市未来交通规划成都市未来交通规划n成都目前拥有7条高速公路，总里程达437公里。n中共成都市委常委会近日通过的中西部综合交通运输枢纽战略规划建议纲要，计划兴建成都昆明，成都拉萨、成都格尔木、成都兰州、成都贵阳5条高速公路，拉近成都与西南地区主要城市的距离。n铁路方面，将实施成都彭州银厂沟九寨沟兰州，成都绵阳乐山城际铁路南北延长线，成都马尔康格尔木拉萨等3条铁路通道建设。n扩建双流机场，其中一期新航站楼将满足年客运量3,800万人次、货运量80万吨、飞机起降32.1万架次的载运量要求。n成都规划在金堂建第二机场，目前设计为6个跑道。成灌高速成灌高速成温邛高速成温邛高速成雅高速成雅高速成渝高速成渝高速成南高速成南高速成彭高速成彭高速本项目本项目成绵高速成绵高速绕城高速绕城高速第二机场第二机场双流机场双流机场资料来源：成都市交通局宏观环境研究：宏观经济宏观环境研究：宏观经济Page13n成都市未来规划有7条地铁线路，目前正在施工建设的是1号线，预计2010年建成通车。n地铁的建成通车，将大大提升城市交通的运行效率，大幅度扩展市民的生活和活动空间。n本项目地块所在区域由地铁3号线穿过，并设有武兴路站。n地铁线的建成，将大大提升本项目的交通通达性和辐射能力。地铁规划地铁规划本项目位置本项目位置1号线号线2号线号线3号线号线资料来源：成都市交通局宏观环境研究：宏观经济宏观环境研究：宏观经济Page14成都新特区、新机遇成都新特区、新机遇u2007年6月9日，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院正式批准，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后第三个国家综合配套改革试验区。u国家综合配套改革试验区又被称为“新特区”，被认为是中国新的改革开放前沿阵地。u2007年12月，武汉城市圈与长株潭城市圈获批“全国资源节约型和环境友好型社会(“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。科技中心：科技中心：成都是中国西部地区最重要的科技研发中心和智力资源库市场中心：市场中心：作为西部最大的商贸中心，背靠四川8,700万人口的巨大市场金融中心：金融中心：全市金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位交通中心：交通中心：成都是西南地区交通枢纽西南中心西南中心沿海中部西部几大改革实验区的成立，将改变中国的传统沿海中部西部几大改革实验区的成立，将改变中国的传统经济格局，促进中西部地区发展，成都也将借此成为西南中心经济格局，促进中西部地区发展，成都也将借此成为西南中心城市。城市。宏观环境研究：宏观经济宏观环境研究：宏观经济Page15改革实验区基本情况比较改革实验区基本情况比较名称名称关键词关键词总面积（总面积（kmkm2 2）常住人口常住人口(万人万人)20062006年（亿元）年（亿元）获批时间获批时间上海浦东试验区金融创新/自主创新5562802,3652005.6天津滨海试验区区域协调/宜居社会2,2701451,9612006.4成都实验区统筹城乡12,390.61,2202,7502007.6重庆实验区统筹城乡83,0003,0023,4862007.6武汉城市圈资源节约/环境友好60,000NA4,6192007.12长株潭城市群资源节约/环境友好28,0001,3002,8002007.12从发展的基础要素和经济总量来看，成都实验区未来的发展前景十分广阔，今后必将进入快速从发展的基础要素和经济总量来看，成都实验区未来的发展前景十分广阔，今后必将进入快速发展阶段，成为西部大开发的龙头之一。发展阶段，成为西部大开发的龙头之一。上海上海成都成都重庆重庆天津天津宏观环境研究：宏观经济宏观环境研究：宏观经济Page16宏观调控加强，货币政策转向从紧宏观调控加强，货币政策转向从紧n2007年GDP达到246,619亿元，比上年增长11.4%，连续五年增速达到或超过10%；n三大产业平稳增长，二三产业增长加速；n经济增长存在由偏快转为过热的风险。n2007年国家宏观调控力度明显加大，抑制信贷过快增长；n2007年央行10次上调存款准备金率，6次上调存贷款基准利率，使这两项指标均达到近年来最高水平；n2007年12月的中央经济会议决定，明年将实行从紧的货币政策。资料来源：国家统计局经济持续增长，增速创出新高经济持续增长，增速创出新高20072007年宏观经济走势回顾年宏观经济走势回顾宏观环境研究：宏观环境研究：2007-20082007-2008Page17股市持续上涨，年末出现下跌股市持续上涨，年末出现下跌20072007年宏观经济走势回顾年宏观经济走势回顾地价、房价由全线加速上涨转为稳定地价、房价由全线加速上涨转为稳定n2007年中国股市持续上涨，A股上证综指全年涨幅达96%以上，深证成指全年涨幅达166%；1至5月与7至9月出现单边上扬行情，年末出现下跌；n 2007年沪深两市总账户达1.亿户、两市总市值突破30万亿元，我国的资产证券化率已经接近150%；n居民投资股市热情空前高涨，对未来走势普遍较乐观。n2007年的房价，呈现出先稳步增长，后加速上扬，再缓慢增长的态势；n1-5月涨幅在6%左右波动；进入6月，突然跃上了7%，7-12月涨幅逐步加大；全年70个大中城市房价上涨了7.6；n随着历次加息以及927文件的出台，地价、房价的上涨势头得到抑制，大多数大中城市成交量萎缩、房价逐步回落。资料来源：国家统计局宏观环境研究：宏观环境研究：2007-20082007-2008Page18CPICPI上涨，人民币升值，通涨压力增大上涨，人民币升值，通涨压力增大20072007年宏观经济走势回顾年宏观经济走势回顾美国爆发次级贷危机，世界经济转冷美国爆发次级贷危机，世界经济转冷n2007年全年，我国的居民消费价格指数（CPI）上升了4.8%，创下了近年来的新高；n2007年12月20日人民币对美元汇率中间价报7.3649，较年初升值6.01。n全球性的通货膨胀现象正在蔓延，而中国的物价涨幅基本处于世界平均水平。n2007年年2月31日，美国次级债危机浮出水面，其后股市大跌。n对冲基金神话破灭、按揭公司接连倒闭，信贷市场萎缩、并购交易停滞、市场流动性枯竭、隔夜拆息利率大幅攀升；n各国央行纷纷注资救市，金融机构对经济前景纷纷表示悲观。资料来源：国家统计局宏观环境研究：宏观环境研究：2007-20082007-2008Page19 20082008年，注定是不平凡的一年。年，注定是不平凡的一年。国内国内l2007年9月开始的针对房地产行业的宏观调控终于在中央从供应和需求两方面的高压政策下，收到明显效果，高涨的地产市场迅速冷却，并逐渐步入寒冬。从住宅市场的观望氛围蔓延到商业、写字楼市场，市场整体低迷。l521汶川大地震使四川与成都经济遭受重大打击，成都作为宜居城市的形象大受影响，外来投资减少，成都作为外来投资最热点城市之一的地位发生动摇。不过，规模庞大的灾后重建也给成都带来不少新机遇，一大批高标准规划的基础设施项目得以提前实施，将为经济发展注入新的活力。l中国成功举办奥运会，中国经济面临后奥运的考验。l9月起，国际经济形势发生重大变化，国内经济发展速度也快速下降，中央出台一系列重大措施，宏观经济与政策面出现重大转变。宏观环境研究：宏观环境研究：2007-20082007-2008Page20 20082008年，注定是不平凡的一年。年，注定是不平凡的一年。国际国际l从2008年上半年开始，国际经济发展明显放缓。l2008年9月，美国次贷危机升级，以雷曼兄弟倒闭为开端，引发了“百年难遇”（格林斯潘语）的金融危机，美国的金融危机迅速蔓延到全球，愈演愈烈，演变为全球性的金融危机。股市狂跌、银行倒闭、金融市场风雨飘摇。l金融危机的发展迅速影响到实体经济，企业纷纷调低赢利预期、裁员甚至破产倒闭，美国和欧洲一些主要国家（如英国）进入经济萧条和衰退。l各国政府为救市付出了巨大的努力，但积重难返，困难重重，世界经济的发展面临巨大的危机和不确定性。宏观环境研究：宏观环境研究：2007-20082007-2008Page21 国内宏观经济与政策面出现重大转变国内宏观经济与政策面出现重大转变l07年12月5日闭幕的中央经济工作会议就提出，“要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，作为当前宏观调控的首要任务”，这是中国经济第一次提出“双防双防”的工作思路。l08年4月，国务院在印发的国务院2008年工作要点提出，在加强和改善宏观调控方面，既要防止经济由偏快转为过热，抑制通货膨胀，又要防止经济下滑，避免大的起落。l08年7月召开的中共中央政治局会议为下半年宏观调控定下了“一保一防一保一防”的政策基调，把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置。l从9月开始，全球性的金融危机爆发，中央迅速作出反应：宏观环境研究：宏观环境研究：2007-20082007-2008Page22 国内宏观经济与政策面出现重大转变国内宏观经济与政策面出现重大转变9-10月，连续三次降息；11月，中央提出了当前经济形势下新的经济政策：积极的财政政策与适度宽松的货币政策，提出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，并推出到2010年底规模达4万亿元的投资计划。对于落实十项目措施，温家宝总理用了“出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。”的措辞。“快”就是要迅速出手,争分夺秒,不可贻误时机；“重”就是要实施坚决有力的措施，从根本上扭转经济增速过快下滑趋势；“准”就是要抓住关键，突出重点，能起到立竿见影的效果；“实”就是要抓好落实。从从“双防双防”（20072007年底）到年底）到“一保一防一保一防”（0808年年7 7月）再到月）再到“一扩一促一扩一促”（0808年年9 9月），宏观经济与政策环境发生根本性变化。月），宏观经济与政策环境发生根本性变化。宏观环境研究：宏观环境研究：2007-20082007-2008Page23国务院出台国务院出台扩大内需扩大内需1010项措施项措施序号序号具体措施具体措施1加快建设保障性安居工程2加快农村基础设施建设3加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设 4加强基层医疗卫生服务体系建设5加强生态环境建设 6加快自主创新和结构调整。支持高技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业发展。7加快地震灾区灾后重建各项工作 8提高城乡居民收入 9在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。10加大金融对经济增长的支持力度 n2008年11月5日，国务院确定当前进一步扩大内需，促进经济增长的10项措施。宏观环境研究：宏观环境研究：2007-20082007-2008Page24国务院落实中央政策措施的七项工作国务院落实中央政策措施的七项工作序号序号具体措施具体措施1加大投资力度和优化投资结构。2着力扩大消费需求特别是居民消费需求。3促进房地产市场平稳健康发展。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理落实和完善促进合理住房消费的政策措施住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。4努力保持出口稳定增长 5着力提高企业素质和市场竞争力 6认真做好金融财政工作 7积极推进关键环节和重点领域改革。n2008年11月10日，国务院总理温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作:宏观环境研究：宏观环境研究：2007-20082007-2008Page25 宏观经济对写字楼需求的影响宏观经济对写字楼需求的影响 宏观经济面的急剧变化导致写字楼需求大幅下降，使本项目的销售面临严峻的市场环境。宏观环境研究：宏观环境研究：2007-20082007-2008Page26市区各工业园写字楼供应与需求市区各工业园写字楼供应与需求资料来源：DTZ数据库n市场表现方面，目前由于高新区以及青羊区写字楼因为开发较早，且进入市场时机较好，价格优惠，租售率较为理想。n另外部分产业园写字楼，虽租金优惠，但因开发量太大、区域缺乏商务氛围与商业配套等原因，租售状况均不理想。序号序号工业园区名称工业园区名称写字楼存量写字楼存量（平方米）（平方米）写字吸纳量写字吸纳量（平方米）（平方米）未来未来2 2年以内供应年以内供应量（平方米）量（平方米）1青羊工业集中发展区100,000100,000100,0002成都金牛高科技产业园22,1905,00080,0003锦江工业园60,00060,000300,0004武侯工业园20,00020,000500,0005龙潭都市工业集中发展区60,000NA超过200,0006高新科技区172,19095,000980,000宏观环境研究：工业园写字楼市场宏观环境研究：工业园写字楼市场Page27市区各工业园写字楼产品特征市区各工业园写字楼产品特征资料来源：DTZ数据库序号序号项目项目特征特征1产品形式/层高小独栋、多层、高层；层高较高,多在3.6米以上2外立面及装修外立面多为涂料或油漆,内部公共部分精装3空调/电梯一般不配备中央空调，个别项目除外；电梯以合资品牌为主，数量充足4停车位充足，一般1个机动车位/150-200平方米写字楼，且地面车位较多5交通/商业配套即便是周边环境叫成熟的高新南区，公交配套与商业配套也远远不足。但外部景观环境都做得比较精致，“生态”是该类产品一大卖点。6物业管理相对比较完善，管理费用也不高，一般为1.5-3元/平方米/月7营销方式一般不面向投资者，而主要面向自用型买家/用家。多采取定向营销,同政府招商紧密结合在一起,较少面向普通消费者，青羊工业发展是例外。8价格有强烈的招商引资特点，一般在刚进入市场时，都采用较低的租金和售价，待环境逐渐成熟后再提高价格。最近两年，高新南区因市场看好，已不再销售，改为纯租赁方式。宏观环境研究：工业园写字楼市场宏观环境研究：工业园写字楼市场Page28 宏观经济对写字楼需求的影响宏观经济对写字楼需求的影响l宏观经济的不景气严重影响了写字楼市场，销售市场与租赁市场需求均出现大幅萎缩。大量企业由于市场的不景气，采取收缩与成本节约策略，取消或者推迟了原有的写字楼租赁或者购买计划。l租赁市场案例：城区“中环广场”2座系地段优良之甲级写字楼，由仲量联行代理租赁，自08年5月推出，虽租金与1座持平（90-100元/平方米/月），但至今仅出租两个单位。l销售市场案例:南延线“中国水电大厦”为甲级写字楼，销售价格8000元/平方米，今年下半年推出，目前成交不足1000平方米，客户来访量远低于预期，且来访客户购买意愿不强。蓝光地产“空港总部基地”自6月亮相以来，虽经强力推广，但仍一再推迟开盘时间，已成交的客户均为前期客户。l根据DTZ的调研，成都总部基地/产业园型办公基地年需求量为5-6万平方米（其中租赁与购买大致各占一半），在经济平稳快速发展局面下，将以每年10-15%的速度增长，但在经济危机中，今年的需求将下降30%以上。明年的市场状况仍不乐观，预计仍将继续下降，但降低幅趋缓，乐观的估计，进入2010年后，中央增加投资拉动内需的效应开始显现，对写字楼的需求将回升。宏观环境研究：工业园写字楼市场宏观环境研究：工业园写字楼市场Page29成都市人民政府关于加快工业集中发展区建设发展的试行意见成都市人民政府关于加快工业集中发展区建设发展的试行意见（2008-01-312008-01-31）文号：成府发200813号 签发单位：成都市人民政府签发时间：2008-01-31 生效时间：2008-01-31一、总体要求和奋斗目标总体要求：全面落实科学发展观，紧紧抓住试验区建设的重大历史机遇，坚持科学规划、科学建设、科学管理的原则，进一步优化完善工业集中发展区规划，加快基础设施和配套设施建设，创新管理体制和运行机制，形成产业特色突出、配套功能完善、承载能力强、质量效益显著、可持续发展的工业集中发展区。奋斗目标：到2010年，全市工业集中发展区规模以上工业增加值达1300亿元以上，工业集中度达70%以上。建成年销售收入超过100亿元的工业集中发展区10个，其中超过300亿元的5个。工业集中发展区内重点支持产业的增加值比重达到70以上。二、工作重点（一）优化完善工业集中发展区规划。（二）严格执行工业集中发展区规划。（三）加快工业集中发展区建设。（四）加强工业项目管理。原则上按照“一区一主业”规划要求进入相应工业集中发展区。（五）提高管理服务质量。宏观环境研究：工业园写字楼相关政策宏观环境研究：工业园写字楼相关政策Page30三、保障措施（六）支持企业入园发展。对工业集中发展区内符合产业定位和相关条件的项目，优先享受市企业技术创新和技术改造贷款贴息。工业集中发展区外工业企业搬迁到符合产业定位的工业集中发展区内的，可享受政策性搬迁企业的相关政策。（七）优化土地资源配置。优先支持符合城市总体规划、土地利用总体规划和“一区一主业”产业定位的重点项目用地。（八）促进节约集约用地。（九）整合存量土地。（十）探索工业用地租赁供地方式。（十一）鼓励创新投融资机制。支持工业集中发展区组建集投资融资经营功能为一体的开发建设公司，对进入上市辅导期的经营性开发建设公司，享受市政府培育大企业大集团的有关政策；鼓励社会资本参与工业集中发展区建设；支持区（市）县与市工业投资集团有限公司共同搭建投融资平台；鼓励社会担保机构为工业集中发展区企业提供担保服务。（十二）支持建立公共技术服务等配套项目。鼓励建设公共技术服务及信息服务平台，对符合条件的建设项目，可在成都市应用技术研究与开发资金和软件产业发展资金中给予支持。各区（市）县政府要结合本地实际，制定和落实加快工业集中发展区建设和发展的各项政策措施。宏观环境研究：工业园写字楼相关政策宏观环境研究：工业园写字楼相关政策Page31高新区：电子信息（含软件）及生物医药产业；经开区：以汽车整车（含工程机械）及配套零部件为主的现代制造业；成都石化基地：石化产业；锦江区：以创意设计及电子信息服务为主的企业总部；青羊区：以航空模具产业为主的企业总部；武侯区：以轻工设计及软件开发为主的企业武侯区：以轻工设计及软件开发为主的企业总部；总部；成华区：以机电研发为主的企业总部；温江区：电子机械产业；青白江区：冶金建材产业；新都区：精密机械制造业（新繁镇：家具产业）；成都市工业集中发展区成都市工业集中发展区“一区一主业一区一主业”产业定位产业定位都江堰市：机电及软件产业；彭州市：塑料制造业；邛崃市：天然气化工产业；崇州市：以制鞋为主的轻工业；金堂县：新型建材制造业（淮口镇：纺织制鞋业）；双流县：光伏光电及机电产业；郫县：精密机电制造业（安德镇：川菜原辅料加工业）；大邑县：轻工机械制造业；蒲江县：食品饮料制造业；新津县：以新能源、新材料为主的化工产业。宏观环境研究：工业园写字楼相关政策宏观环境研究：工业园写字楼相关政策Page32关于规范成都市工业总部基地建设的意见关于规范成都市工业总部基地建设的意见 2008.6.112008.6.11为构建现代产业集群，推动我市总部经济有序发展，为工业总部企业提供良好发展平台，现就规范工业总部基地建设提出如下意见。一、适用范围一、适用范围本意见适用于成都市各工业集中发展区工业总部基地建设项目工业总部基地建设项目。二、定义1、工业总部基地建设项目是指在我市工业集中发展区内规划建设的为工业总部企业发展提供平台和载体的工业性建设项目。2、工业总部企业是指国际性、全国性、区域性的现代制造业、高新技术产业企业在本市设立的体现研发、销售、采购、营运中心功能，对一定区域内的下属机构和关联企业行使管理和服务职能的总部或分支机构。三、用地性质工业总部基地建设项目用地性质为一类工业用地一类工业用地，不得改变土地用途，因城市规划调整确需调整土地用途的，由政府按原用途收回。企业不得以工业总部基地建设项目名义变相从事商业和房地产开发。四、规划控制1、工业总部基地建设项目必须符合工业集中发展区控制性详细规划要求。2、工业总部基地建设项目设计须按工业性科研用房设计。在选址、规划条件建设、规划用地许可证、方案审查、建设工程规划许可证中，按工业性科研用房建设项目受理。3 3、工业性科研用房的最小分隔单元建筑面积不得小于、工业性科研用房的最小分隔单元建筑面积不得小于300300平方米。平方米。宏观环境研究：工业园写字楼相关政策宏观环境研究：工业园写字楼相关政策Page33五、房屋产权1 1、工业总部基地建设项目产权性质为工业性科研用房。、工业总部基地建设项目产权性质为工业性科研用房。2 2、对新建工业总部基地项目，房屋管理部门按照最小分隔单元不小于、对新建工业总部基地项目，房屋管理部门按照最小分隔单元不小于300300平方米办理相关手续；对本意平方米办理相关手续；对本意见出台前已建成的项目，需要进行产权房屋分割的，其分割方案须报规划部门审定批准后，房屋管理部见出台前已建成的项目，需要进行产权房屋分割的，其分割方案须报规划部门审定批准后，房屋管理部门予以办理相关手续。门予以办理相关手续。3 3、工业总部基地项目的受让（租赁）人应为工业总部企业法人及其相关配套机构。、工业总部基地项目的受让（租赁）人应为工业总部企业法人及其相关配套机构。六、入住企业入住工业总部基地的工业总部企业应当符合以下条件：注册地在成都，具有独立法人资格；对本市外下属工业企业负有管理服务职能，同时负责对其管理服务的企业所得税在成都汇缴清算。七、监督管理市经委负责组织相关职能部门对工业总部基地建设项目实施情况进行监管。市国土局负责对工业总部基地建设项目供地行为进行监管。市建委负责对工业总部基地建设项目规划、建筑性质等进行监管。市规划局负责对工业总部基地建设项目城乡规划执行情况进行监管。市房管局负责对工业总部基地建设项目房屋产权性质、交易进行监管。市工商局负责对工业总部企业注册登记及经营行为进行监管。各区市县工业经济主管部门、工业集中发展区管委会是工业总部基地建设项目管理责任主体，负责工业总部企业的认定，并对项目实施情况进行监督管理。八、其它1、支持工业总部基地建设项目的配套政策和相关实施细则，由各区（市）县及相关职能部门根据本意见，结合相关规定和工作实际，另行制定。2、本意见自发布之日起执行，由成都市经委负责解释。宏观环境研究：工业园写字楼相关政策宏观环境研究：工业园写字楼相关政策Page34科研人才优势和研发实力是发展电子信息产业的重要资源和保障科研人才优势和研发实力是发展电子信息产业的重要资源和保障 l成都IT人才聚集度位居西部之首，拥有电子科技大学、四川大学、西南交通大学等二十多所院校，有完整的学科群。有电子信息类专业20个，国家重点学科108个，硕士点454个，博士点181个，博士后流动站41个，每年培养从本科到博士后各级各类IT人才上万人。l在信息技术科研领域，以电子科技大学、信息产业部10所、29所、30所，邮电5所、总参57所、航空611所、四川大学、西南交通大学、中科院成都分院、中国工程物理研究院为代表。有两院院士28名，50%以上集中在信息技术领域，形成了以国家级重点科学、国家级实验室、国家级工程研究中心、国家级技术中心为基地的，包括基础理论研究、应用研究、开发研究的完整科研-转化-生产的创新体系。大学电子相关院系电子相关专业在校生人数（人）本科生研究生、博士生共计电子科技大学微电子与固体电子学院17002181918通信与信息工程学院20009302930电子工程学院70012001900四川大学电子信息学院25004512951西南交通大学信息科学与技术学院220220电气工程学院8303411171机械工程学院1100771177成都信息工程学院通信工程系17001700电子工程系18001800西南科技大学信息工程学院22001006202005年合计：16387宏观环境研究：人才环境宏观环境研究：人才环境Page35报告大纲报告大纲报告大纲报告大纲项目营销目标 项目竞争环境 项目的优势与劣势项目营销策略 2008.12-2009.6年工作计划项目宏观环境项目宏观环境Page36主要竞争项目的选取主要竞争项目的选取成都市目前规划与在建中的“总部基地”项目众多，有20个以上，其中规模上千亩的至少5个，综合考虑项目区位、规模、定位、市场化程度、营销进度等方面，我们确立以下三个项目为主要竞争对手：l 青羊工业发展青羊工业发展/青羊总部基地青羊总部基地l 空港总部基地空港总部基地IBPIBPl 龙潭裕都总部基地龙潭裕都总部基地竞争项目分析竞争项目分析Page37青羊工业总部基地青羊工业总部基地竞争项目分析：青羊总部基地竞争项目分析：青羊总部基地Page38青羊工业集中发展区青羊工业集中发展区n开发商成都青羊工业建设发展有限公司n项目规模3,053.09亩n规划分为科技创新区、精密加工区、综合配套服务区，建设周期6年n产业定位着力发展高新技术产业，主导产业定位于精密机械加工与电子电器，发展现代规划制造工业与信息工业，走新型工业化道路，发展新型工业经济。青羊工业集中发展区园区实景竞争项目分析：青羊总部基地竞争项目分析：青羊总部基地Page39青羊工业总部基地青羊工业总部基地n发展商：成都青羊工业建设发展有限公司（成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立）n位置：青羊工业集中发展区核心区域n占地面积：933亩n投资规模：37.3亿元n总建筑面积：69万平方米n容积率：1.6n绿地率：28%n开发进度2004年动工，率先启动项目东区部分。1期项目（A、B区）2006年5月28日交房，已完成招商。2期项目（C、D区）2008年9月12日交房，已完成招商。3期项目全部为独栋式产品，目前正在招商。n产业定位：发展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部。竞争项目分析：青羊总部基地竞争项目分析：青羊总部基地Page40青羊工业总部基地青羊工业总部基地n产品特色：“三低一高”低层、低密度、低容积率、高绿化率强调自然环境之美，营造出风景园区般的办公环境低密度、高品质、个性化的办公建筑为主可充分实现高效、低耗、无废、无污染，且能实现一定程度自给。n配套设施：超5A配置，全天候企业服务器格调商务：商务会所、商务酒店自动办公：光纤网络，安防、消防系统，综合布线系统等，可达到5A级写字楼办公自动化要求员工餐厅：可同时容纳3000人就餐公共配套：便利店、干洗房、美容美发、家政服务、汽车美容、特色商店、音像租赁生活配套：精品购物街、电影院、图书馆、培训中心、会务中心、游泳池、运动场等，建筑面积约34万平米的集中生活配套区“时尚青年城”竞争项目分析：青羊总部基地竞争项目分析：青羊总部基地Page41青羊工业总部基地青羊工业总部基地n发展现状：总部基地为主，辅以科技、研发（电子、科技）等产业。n产品构成：科技孵化楼、工业厂房，征用土地n供应：青羊工业集中发展区3期，单栋面积3700平方米左右，面积规格分为1000、1300、1500、2000和3000平方米共5种，以1000平方米左右最受企业欢迎。n价格：3,7005,200元/平方米，均价4300元/平方米，平均租金45元/平方米月，物管费1.5元-3.0元/平方米月，整栋售价以600万元最受欢迎。竞争项目分析：青羊总部基地竞争项目分析：青羊总部基地Page42青羊工业总部基地青羊工业总部基地n营销特点：政企合作按照地产项目模式进行推广园区、员工活动园区、员工活动入驻企业剪彩仪式交房仪式SPSP活动是主要的营销推广手法活动是主要的营销推广手法n节日庆典、政府考察活动始终贯穿其中，借助政府力量增强项目知名度和公信力。n各种名目的论坛、联谊会，围绕企业发展设置主题，以信息发布的方式宣传项目，同时借助强势媒体造势。n园区、员工活动，增进入驻企业间的交流，同时体现人文气息。节日庆典节日庆典政府官员考察政府官员考察入驻签约仪式论坛、联谊会论坛、联谊会n营销渠道：户外广告牌网络媒体SP活动杂志广告报纸广告竞争项目分析：青羊总部基地竞争项目分析：青羊总部基地Page432004200420052005200620062007200720082008第一季度整体项目亮相推广预热期二期项目推广，三、四期设计阶段二期项目推广三期在建第二季度项目准备期一期客户入区完善基础建设，一期AB区交房，三、四期设计阶段二期项目推广三期项目推广、三期在建第三季度一期项目强势推广期二期项目推广，三、四期设计阶段二期项目推广总部基地二期交房第四季度 项目一期工程动工 一期项目强势推广期 二期项目推广 二期项目推广青羊工业总部基地发展历程青羊工业总部基地发展历程竞争项目分析：青羊总部基地竞争项目分析：青羊总部基地Page44月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月成都青羊工业集中发展区管理委员会、成都置信实业（集团）有限公司以及四川合信实业有限公司签署了全面合作建设成都青羊工业集中发展区框架性协议，三方合作进入实质性运作阶段。青羊工业建设发展有限公司正式成立6 6月月1 1日日6 6月月1818日日金沙源.西南总部基地举行奠基仪式，标志着该项目正式破土动工。1212月月2 2日日 20042004年项目发展情况年项目发展情况竞争项目分析：青羊总部基地竞争项目分析：青羊总部基地Page45n 2004年5月17日，青羊区委区政府对成都置信实业（集团）有限公司进行工作考察。n 2004年6月1日，成都青羊工业集中发展区管理委员会、成都置信实业（集团）有限公司以及四川合信实业有限公司签署了全面合作建设成都青羊工业集中发展区框架性协议，代表三方合作进入实质性运作阶段。n2004年6月18日，青羊工业建设发展有限公司正式成立（简称“青羊发展”）。n2004年7月4日，成都青羊工业集中发展区管理委员会、成都置信实业（集团）有限公司以及四川合信实业有限公司签定正式合作协议。n2004年12月2日，金沙源西南总部基地举行奠基仪式，标志着该项目正式破土动工。20042004年项目发展情况年项目发展情况竞争项目分析：青羊总部基地竞争项目分析：青羊总部基地Page46月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月“英国小镇”新居工程正式启动。在青羊发展招商中心举办青羊工业集中发展区启动暨首批入驻企业签约仪式，标志着青羊工业发展项目的正式亮相。3 3月月1010日日3 3月月1616日日青羊发展招商中心建设完成并投入使用。3 3月月1515日日青羊工业集中发展区第一家市场招商客户入区。5 5月月2323日日 20052005年项目发展情况年项目发展情况竞争项目分析：青羊总部基地竞争项目分析：青羊总部基地Page47n2005年3月10日，“英国小镇”新居工程正式启动。n2005年3月15日，青羊发展招商中心建设完成并投入使用。n2005年3月16日，在青羊发展招商中心及金沙源成功举办了青羊工业集中发展区启动暨首批入驻企业签约仪式，标志着青羊工业发展项目的正式亮相。n2005年5月11日，李春城书记莅临青羊工业集中发展区考察指导集中发展区工作。n2005年5月23日，