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xx区东北部地区市场调查报告

一、 区域概况
近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。
通县东北部地区区域范围为：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区，因此人文环境较差，文化水平、人均收入偏低，商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速发展，有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面较窄，且维修保养不当，路面情况较差，但解决了人们出行的问题。此区域的房地产项目启动较早，早在1995年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢，故此缺少大规模的房地产项目。
二、 区域市场分析
此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中9个项目尚有市场表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。
因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。
1. 西部地区（北关地区）
西部地区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园4个项目。
项目情况表
项目名称
富河园
西潞苑
枫露皇苑
枫露花园
发展商
北京开原房地产开发公司
北京正圆房地产开发公司
北京五龙新村开发公司
民望房地产开发公司
代理商
无
个人
3、4期信达行代理
无
地理位置
北关环岛西北角
北关环岛正北2公里
东潞路西侧
东潞路东侧
建筑规模
17万㎡
共32万㎡一期20万；二期8万
一、二期158栋；三、四期97栋，10万㎡
7栋楼，10万㎡
规划类型
多层
多层
别墅
多层
配套情况
四期有会所
超市
运河文化广场、网球、足球场、泳池
超市、小学、幼儿园、医院
价格
（元/平方米）
二期2650-2980；三期均价3000
均价2200
精装8500；毛坯6000-7000
起价1780；最高2150
优惠比例
98折
95折
未定
无
工期情况
一期现房；二期年底；三、四期在建
一期现房、二期2003年1月
一、二期现房；三期在建；四期未建
现房
开盘日期
1995年
1998年
1995年
2000年
销售进度
一期100%；二期95%；三、四期未开盘
一期100%；二期40%
一、二期80%；三、四期未开盘
90%
潜在供应量
6万㎡
10万㎡
280栋
3000㎡
户型配比（㎡）
二居85-114；三居114；五居180
三居92-129
173.16-541.88
二居88-89；三居125
主力户型
二居103㎡
二居73-79㎡
250㎡
三居125㎡
园林绿化
30%
30%
40%
30%
装修标准
毛坯
毛坯
毛坯
初装
媒体选择
北青通栏
小块广告
北青
小块广告
客群分析
市区内百领
市区内年轻人、打工族
市区内的成功人士
市区内人群
销售热线
65680596
69522095
89598751
65811127

交通及环境
此区域显然已经与xx城区的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。
项目情况
富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，属于大型居住区。建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，价格较低，均价2200元/平方米。但社区配套不够完善，只有一个超市。
枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，一、二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价3000/平方米的价格偏高。
此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。
2. 南部地区（潞邑地区）
南部地区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园3个项目。
项目情况表
项目名称
华龙小区
新潮嘉园
上潞园
发展商
北京民望房地产开发公司
北京鹏程房地产开发公司
北京海涛房地产开发公司
代理商
无
无
个人
地理位置
北关环岛向东
潞邑地区，北关环岛向东
北关环岛向东
建筑规模
53栋楼，32万㎡
47万㎡

9栋楼，8万㎡
规划类型
多层
多层
多层
配套情况
小学、7万平米绿地、医院、超市
超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡）
无
价格（元/㎡）
起价1850；最高价2200
起价1740均价2160

起价1530；最高价1950
优惠比例
一次性98折
一次性98折
无
工期情况
现房
一期现房、二期10月入住
一期现房、二期有一栋未完工
开盘日期
1995年
2000年
2000年
销售进度
90%
一期90%二期50%

一期80%；二期30%
潜在供应量
4000㎡
30万㎡
5万㎡
户型配比（㎡）
一居57-60；二居60-90；三居96-122
一居59二居88-89三居129四居167

一居54；二居73-93；三居81
主力户型
二居80
二居88
二居73
园林绿化
30%
40%
30%
装修标准
毛坯房
精装
毛坯房
媒体选择
北青、晚报？？？（豆腐块）
分栏广告
小宣传单
客群分析
拆迁户、市区内的居民
拆迁户、市区内的居民
生活水平较低的人
销售热线
89590216
89596222
89593383

交通及环境
南区道路平整、有公交线路可直达市区与xx城区，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待改观。
项目情况
南区房地产项目较少，南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋多层建筑，楼体设计风格比较时尚，采用的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。
新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。
与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目价格比较相近，起价1530元/平方米，总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。
随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在xx区建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。
3. 北部地区（丛林庄地区）
项目包括：丛林庄小区、天润别墅2个项目。
项目情况表
项目名称
丛林庄小区
天润别墅
发展商
北京鑫华房地产开发公司
北京鑫华房地产开发公司
代理商
无
无
地理位置
通洲县城东北8公里
通洲县城东北8公里
建筑规模
81栋，40万㎡
10万㎡
规划类型
多层
别墅
配套情况
文化公园
花园、网球场、文化广场
价格（元/㎡）
起价1380；均价1600
独栋4200；69万栋、联排3000；52万/栋
优惠比例
一次性99折
一次性98折
工期情况
现房
现房（一期）二期50%，余下50%年底交房
开盘日期
1996
1999
销售进度
95%
独栋80%；联排35%
潜在供应量
2000㎡
4万㎡
户型配比（㎡）
三居106（唯一的户型）
独栋339-800；联排180-246
主力户型
三居106
独栋339；联排186
园林绿化
30%
40%
装修标准
毛坯
毛坯
媒体选择
小块广告
路牌、北青
客群分析
拆迁户、单位集团购买
市区内人群、追求生活品质
销售热线
89599809
89591041

交通及环境
北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。
项目情况
两项目的开发商是同一家房地产开发公司，建筑规模比较大。丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，起价为1380元/平方米，价格在通县来讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一，密度较大，每栋别墅的间距很小；起价为3000元/平方米。两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。
三、 区域项目分析
1. 建设规模分析
西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了30万平方米，至少分为三期开发，每一期平均只开发10万平方米左右。其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。
2. 配套设施分析
由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，特别是华龙小区修建了7万平方米的社区公园。
3. 建筑形式分析
此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。
别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。
4. 市场供应量分析
此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设，仅这次调查项目的后期供应量就有56万㎡。
5. 户型分析
户型分析表

户型
住宅
别墅
户型面积
一居室
50—60㎡
180㎡—800㎡
二居室
70—90㎡
三居室
90—110㎡
户室比例
一居室
10%
联排30%
二居室
50%
独栋70%
三居室
40%

此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。户内的布局大多是两厅一卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了75%。户型配比以二、三居为主，配有少量的一居，住宅的户室比例为：一居占户型总量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。别墅为：独栋70%，联排30%。

区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。共有十余种户型，部分配有400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。
6. 价格分析
经过调查，此区域的住宅均价在2000/㎡，住宅价格自西南向东北价格逐渐降低，富河园小区均价2800/㎡，最北端的丛林庄小区均价仅1600/㎡。
由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为98折，只有西潞苑小区可以达到95折。房总价低并且都可以做贷款，对一般平民百姓来说是比较容易接受的。
别墅的价格也是因位置而定的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅3500/㎡；枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价6500/㎡。
7. 销售周期及销售率分析
销售周期及销售率分析表

开盘时间
销售面积
销售率（目前在售）
普通住宅
富河园
1995
17万㎡
90%
西潞苑
1998
32万㎡
40%（二期）
枫露花园
2000
9万㎡
90%
华龙小区
1995
30万㎡
90%
新潮家园
2000
47万㎡
50%（二期）
上潞园
2000
7万㎡
30%（二期）
丛林庄小区
1996
40万㎡
95%
别墅
枫露皇苑
1995
10万㎡
80%
天润别墅
1999
10万㎡
独栋80%联排35%

根据调查可以看出，此区域的项目一期大多已经到了销售收尾阶段，部分项目一期已售罄，二期的销售正在进行，销售率已经近半。普通住宅项目的销售周期最短的是枫露花园和上潞园，二项目都是从2000年开始销售的，用2年时间分别销售了9万㎡，和7万㎡，平均每年销售4万或5万平方米。销售周期最长的是华龙小区，从1995年就开始销售，目前共销售了30万㎡，平均年销售4万㎡。其它的项目虽然销售周期不同，但平均年销售面积与前两项目基本相同。可以看出，此区域项目的销售速度大致相同，项目规模越大，销售周期越长。特别提到丛林庄小区的销售速度较快一些，大概每年能够销售7万㎡。由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓，所以房屋销售非常有市场，开发面积如果不是很大，基本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。
8. 广告宣传分析
此区域项目的宣传方式比较一致，每个项目都有路牌（从县城一直指到项目所在地）；由于房价低，广告投入也不大，一般只在报纸上打很小一块广告（分栏广告），还有的在市区内设有售楼部，发小宣传单。
四、 地区特征总结
1. 优势特征
此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论：价格低、户型面积设计经济实用，社区规模较大，社区配套较完善，生活设施齐全（暖气、有线电视管道天然气、24小时热水、宽带），物业管理费比较低（大部分项目的收费标准为0.5元/平方米/月），其它的收费标准也比市区的偏低，使购房者在这里感觉到买房实惠，养房也轻松。
2. 劣势特征
此区域的缺点是市政基础设施建设缓慢，致使项目周边环境较差，生活配套设施很少，道路年久失修，直达市区的公交线路少，本地区的人口素质较差。普通住宅楼体及户型设计比较陈旧，装修标准低。别墅项目档次低、规划密度大。
五、 结束语
通县地区房地产的建设是市区外的第一热点，随着轻轨、地铁的建成修通，会加快通县的建设速度，此区域属县城的上风上水地段，具有一定的发展潜力。
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