房地产市场研究分析报告.pptx

延安商业调研报汇报房地产市场研究分析报告第1页本市场调查汇报是围绕着延安市凤凰广场综合商业项目展开，调查范围以整个延安市区商业市场现实状况为基础，围绕本项目在延安商业定位。其目标是为决议方提供该项目商业立项决议依据，以最终保障该项目总体定位市场准确性和科学合理性。此次市场调查需要处理主要问题是：本项目适合做何种商业？面向什么样客户群？延安市区当前商业格局是否有重新划分空间以及与本项目商业定位市场关系。我们开展了为期十天市场调查，为确保市场信息准确性，经过了各种有效渠道（包含政府相关职能部门、各类商业业态、房产物业单位、经营商户和消费人群），进行了深入细致工作，同时发放了各种调查表格，消费者调查问卷，基本确保了这次市场调查准确性和客观性序言房地产市场研究分析报告第2页延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其中农业人口158.5万人，市区人口约40万。延安市下辖1区12县，总面积3.7万平方公里，总人口215万，市区人口40万、是陕西乃至中国历史旅游名城，能源化工产业基地。城市定位房地产市场研究分析报告第3页中心市区为全市政治、经济、文化中心；分为8个功效区，即中心街商贸区；东关商贸、居住、无污染工业综合发展区；南关行政办公区；七里铺对外交通区；高坡居住区；杜甫川文教科研区；北关文教区；西北川文物保护区。城市沿西北川、东川、南川以及杜甫川展布，大致呈“Y”字型城廓。延河延河南川河南川河延河延河清凉山宝塔山凤凰山房地产市场研究分析报告第4页“中疏、西控、北进、东扩、南下”拉开框架，拓展空间：“中疏”，就是疏解老城区人口和建筑密度，缓解交通压力，退建还绿，抽闲还绿，保护好老城区风貌。“西控”，就是控制西北川建设强度、建筑环境风貌，形成以旧址保护和科教文化、旅游为主要功效人口聚集区。“北进”，主要是以杨家岭沟、延大新校区建设为依靠，加大向北拓展力度，逐步实现河庄坪镇与主城区连通，远期与安塞连通。“东扩”，就是主动做好机场迁建后开发准备，逐步实施行政中心东移，形成城市副中心，并与李渠和姚店工业园区相连。“南下”，就是抓好黄蒿湾、方塔两个新区、南区新城、新机场和南泥湾组团建设，带动城市向南拓展，远期与甘泉连通。房地产市场研究分析报告第5页一、延安经济发展水平房地产市场研究分析报告第6页年底延安市总人口为215.18万人，人口自然增加率为4.64，国内生产总值为885.42亿元，增幅为14.6%。社会消费品零售总额110.62亿元，增幅为18.4%。城镇居民人均可支配收入为17880元，增幅为19.1%。依据延安市统计局提供最新预测汇报，延安市到“十二五”末生产总值将会突破亿元，人均生产总值1.3万美元，到达中等发达地域水平。，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；延安当前经济和商业市场正处于一个强劲上升时期，尤其是下一步旧商业区改造和新商业区规划建设，将重新调整市场格局。房地产市场研究分析报告第7页陕北风情文化产业延安革命纪念馆能源产业基地群山围绕夹缝城市房地产市场研究分析报告第8页年延安全市生产总值到达885.42亿元，位居全省第五。GDP总值为453（亿元），到年增至885（亿元），平均每年增速均在14%左右，呈快速增加趋势。年，按可比价格计算，延安市GDP同比增加13.6%，增速比上年加紧1.4个百分点，高于全国（10.3%）3.3个百分点。近年延安市GDP稳步增加，经济处于快速发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；宏观经济房地产市场研究分析报告第9页按产业看，年，第一产业增加值为71.79亿元，增加8%；第二产业增加值为635.49亿元，增加72%；第三产业增加值为178.74亿元，增加20%。年，延安市经济总量是2倍，翻了整整一番。人均生产总值突破30000元大关，到达33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，到达4980美元。因为能源产业高速发展，延安市第二产业在城市经济中占据关键位置，产业发展结构对能源依耐性大产业机构房地产市场研究分析报告第10页城市固定资产投资稳步上扬，人均可支配收入连续走高，城市处于高速发展中，整体消费能力不停提升。延安市城市人均可支配收入到达17880元，同比增加17.5%。延安市固定资产投资总额到达724.53亿元，同比增加30%。城市人均收入提升和和固定资产投资总额上涨表明了延安市城市居民生活水平稳步提升，城市居民也具备了更高消费能力。宏观经济房地产市场研究分析报告第11页二、延安市区主要商业业态发展现实状二、延安市区主要商业业态发展现实状况况房地产市场研究分析报告第12页板块结构延安市房地产开发沿“Y”字形各边呈带状发展，主要分为中心区域、城西、城东、城南、方塔新区五大板块。城东板块城西板块城西板块中心板块受延安市“Y”字形山谷地形限制，延安房地产主要分为带状五个板块。u城西为红色旅游及文化教育为主聚集区，受革命遗址及科教用地影响，成为制约板块房地产开发主要原因。u城东是近期延安发展最为炽热板块，但当前土地开发殆尽，受机场影响短期内无法实现扩张。u中心板块寸土寸金，当前主要集中为商业开发，住宅内较少。u城西板块发展相对滞后，配套及交通亟需改进，是延安经济适用房集中开发区域。u绿地、嘉丰4500亩推山造成，为延安房地产开发注入新血液。房地产市场研究分析报告第13页从总体上来看，延安经济快速发展必将给延安商业市场带来巨大调整空间。因为当前延安商业业态还停留在传统市场与新市场冲突与调整阶段，我们力图经过此次调查，去摸清延安现有商业业态存在现实状况和可能给本项目带来商业机会。我们选择了对延安商业零售指标起主要影响以下行业进行了抽查：百货业、超级市场、零售便利店、专业市场（包含：建材市场、汽配市场、工业配件市场等）。主要调查内容：商业位置、经营规模、经营环境、交通情况、销售金额、售租金成本、人流量、人均消费等。1、百货超市零售业态延安市区商业基本上是“一圈三向”商圈辐射分布状，由中心商业街和二道街组成关键商业圈，然后商业密度和人流由强渐弱朝三个方向延伸：东至百米大道，南至南关火车站，北至兰家坪。其中大型百货、超市专业市场主要集中在关键商圈和南向及东向，而北向由北关延至延师路和枣园路主要由规模较小商业门面组成，商业布局相对稀疏。房地产市场研究分析报告第14页延安主要百货超市零售业经营现实状况表表（一）房地产市场研究分析报告第15页房地产市场研究分析报告第16页1）延百大厦：延百大厦是当地最早大型商业百货（营业时间也超出），营业面积15000平方米，营业额到达了15553.2万元，现年销售20000万元，切割了整个延安市区11%百货业市场，也是延安百货零售企业龙头。经营品种规格齐全、档次较高；商场信誉度高，有稳定客户群。商场进行了重组升级。但商城整体内部装修及商品陈设未能突显商品档次，购物环境欠缺，服务还未到达高水准当代商业水平。2）丽融广场：是当前延安消费定位很好零售商业，商场建筑面积万平方米，当前已经有多个商家进驻。其中有国际国内著名品牌“肯德基”、“美宝莲”、“戴梦得”、“凯撒”等多个。丽融广场开业，促进了市场繁荣，为广大消费者提供了一个舒适休闲购物场所，成为延安一个新经济亮点，并占据了当地中高端消费市场，同时提升了整个延安消费水平，营业额超出了1亿元，成为仅次于延百大厦第二大百货企业。丽融购物广场成功对于本项目是有借鉴作用填补了延安市场逐步形成中高档消费空间。经营定位为中底端消费商场;开业时间为年初;商业建筑面积：21358平方米左右；商业层数：5层；路面停车位情况：50个；经营方式：购置（丽融整体运行）；现在销售有所下滑，年销售额为8000万人民币左右；调查评价分析房地产市场研究分析报告第17页3）中延国际购物中心：该商场体量较小，经营尚不成熟，商品分类、陈设混杂，空置较多。项目紧邻延百，商业定位与延百类同，本身规模及信誉度都无法与其抗衡，竞争压力较大。经营定位为中端消费商场;开业时间为初;商业建筑面积：7986平方米；商业层数：4层；路面停车位情况：20个；经营方式：出租（中延整体运行），年销售额为七千万人民币左右。4）延安国贸大厦：营业面积3600平米，大厦底商部分针对低收入消费人群，以低级日用杂货及服装为主，货物多以柜台式出租经营，在该街区内属正常租金，可是2-4层设为特色经营区“韩国城”吸引以年轻女性为主青年消费群，带动了高楼层客流，使此区域租金高出底商，最高达500元/平方米/月。其大厦底商本身配置自动扶梯并未开启，而这没有影响到“客流上楼”。市场消费群体细分，使商家成功挖掘出了这部分市场空间。房地产市场研究分析报告第18页5）银海超市和百货：地处延安市中心商圈，人流量是其经营最大保证。价格均低于其它超市，超市规模中等，货物种类基本齐全但品牌有限；货物陈设较杂，通道面窄，灯光不明亮，购物环境不宽大。银海超市虽是延安市人流密度最大超市，但是口碑一般。6）东兴超市（东兴百汇超市和东兴购物广场）：是延百集团下属超市，其商业信誉度较高。在延安两家连锁超市都为中等规模，偏离市中心，主要消费群以周边居民为主，除节日外，日常上客量不大。超市在货物分类与陈设上比较混杂，通道较窄，整体购物环境不够明亮宽大。超市经营状况较市中心商圈稍差。7）家和购物广场：是延安唯一一家俱有超级市场形态大型商业，过去位于丽融大厦四楼，经营状况良好，后因为租金上调，无法承受，另择目前位置。货物种类相对齐全，陈设分区清晰，通道宽大，已具备基础购物环境，价格略高于便利店商品。超市日常人流量较小，再加之与其附属农贸市场商品同质，增加了超市运营压力，目前经营状况不佳。房地产市场研究分析报告第19页8）民生百货位于百米大道桥头民生百货于年10月底开业，选址地点较偏。商场聚集国内现有大部分名牌商家入驻，是延安市当前最大百货商场，营业面积到达3.2万平方米，分为五层，一楼：日化精品、珠宝黄金、男女皮鞋；二楼：男装；三楼：女装；四楼：运动休闲、户外用具；五楼：家电精品卖场。是海航集团购置全产权物业，到当前为止营业额不理想，单日成交金额仅为28万左右.9）中际百货中际百货是开业近两年百货商场，与中延国际同属一家企业，因其内部结构原因，使得卖场中出现较多动线死角，在一定程度上影响商户形象与销售业绩，从而造成死角地方频繁更换商户现象。经营定位为中端消费商场;开业时间为12月26日;商业建筑面积：4500平方米；商业层数：3层；路面停车位情况：20个；经营方式：出租（中际整体运行），年销售额为4200万人民币左右；房地产市场研究分析报告第20页10）美尚城隶属延安高第投资集团，集团成立于，注册资金4.4亿元，资产总额10亿多元。集团企业是一家集房地产、能源投资、精品商务连锁酒店、金融服务为一体多元化企业集团。高第美尚城地处延安市市中心，位于延安城投凤凰广场东面。该项目是集住房、办公、商业为一体，单层商业面积为：3602.62平方米，以精品百货店为主，已于2010月底开业，采取租金方式，进入条件比较严格，附近做生意人应该都有所了解。11、凤凰城紧靠高第美尚城，一样位于延安城投凤凰广场东面。开业时间未定，单层商业面积为：3602.62平方米，定位于综合业态。12）港汇欣悦经营定位为中高端消费商场;开业时间为20五月中旬;商业建筑面积：19865平方米；商业层数：2层；路面停车位情况：无；经营方式：购置（港汇整体运行）；年销售额为5000万人民币左右；地处城市中心位置，于年10营业，进驻品牌含有一定竞争力。房地产市场研究分析报告第21页13）帝豪广场：地处延安市商业中心地段，与延百等商场为邻，硬件设施很好，有地下停车场；是一个综合型购物场所；经营定位为中端消费商场；开业时间为年中旬；商业建筑面积：18000平方米；商业层数：4层；经营方式：出租（帝豪整体运行）；其中年轻时尚衣服专卖都是比较高档，比如小熊，衣恋，太平鸟等等，不过其它东西就很山寨了，名字起很霸气，但实际上名不属实；服务态度较差。去年与克拉克餐饮签署入驻协议。年销售额为9000万人民币左右。14）百姓家园：百姓家园购物有限企业成立于，企业主要经营百货,食品,文化用具等；百姓家园地处东大街中段，商业繁荣地段，路北地下一层、路南地上两层；总营业面积到达7200平米，年销售额到达15300万元，是延安市区最有影响力超市。待定项目：华丰新时代广场：地处延安市北大街中段，位于中国建设银行延安市分行正对面。开业时间待定；该项目为商住楼，商业共分为4层，商业建筑面积40000平方米.房地产市场研究分析报告第22页经过以上分析能够得出以下结论：1）当前延安市场零售商业业态，百货业占有绝对主导地位，不论是中高档耐耗商品还是日惯用具，百货商场形式销售是主要销售渠道。2）商业业态空间能够经过市场细分重新开辟，如丽融购物广场中高档市场定位和国贸以时尚小商品为主定位于年轻消费群“韩国城”。3）当前延安市场“超市”，还处于初级阶段，并不是真正意义上超级市场，没有一家超市能够实现商品齐全规模化经营和真正低价销售。这么超市无法引导用户消费方式和消费习惯，所以超市营业时间和用户高峰期同百货商场相同，在当前超市里，几乎极难看到用户大宗定时购物，人均购物基本在几十元左右，超市在消费者眼里与百货商场无大差异，这也就是关键商业圈中超市人流密度最大原因。4）以中心街和二道街为关键市区商圈即使是延安中心商圈，不过商圈在逐步扩大，还有新商圈在逐步形成。小结房地产市场研究分析报告第23页2、专业及批及批发市市场当前延安专业市场专业化程度不高，更多是同类商品积聚地，还没有形成具备规模齐全、功效集中、物流完善、专业化特征显著专业市场。我们经过对几个同类市场调查，其主要现实状况以下：房地产市场研究分析报告第24页另外还有：1）以汽车和配件销售为主火车站南段沿路约40家临街门面汽配市场。2）以钻采配件和工业配件为主东关临街市场和七里铺临街市场。这些专业市场从位置特点来看，基本是长时间积累，按临街铺面由少到多自然形成街市，在位置上也已经形成了用户认同。但规模都不大，商户各自为阵，难以实现集中品牌效应，所以还不是真正专业化市场。经过我们在西安对多家建材专业市场和汽车市场调查，延安客户在西安购置中高档汽车和建材产品采购量非常大。从客户消费神理和产品价格上来说，延安地域中高档消费专业产品在延安市场并没有很好销路，因为大部分客户都没有在延安消费。所以这些专业市场经营情况都处于维持水平，而且只能以销售中低产品为主。从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平同质化产品竞争上，缺乏有效管理和规范。不过这些专业市场租金水平却不低，比如长青路建材市场，因经营面积担心，一个三十平米铺面，转让费就达6万元。房地产市场研究分析报告第25页三、延安市中心商业区至本项目三、延安市中心商业区至本项目区域租金市场和商户调查区域租金市场和商户调查房地产市场研究分析报告第26页本内容调查主要是以延安中心商圈北向区域（延安市区北段）商业经营情况和当前商业铺面租金水平为主，目标在于了解：（1）本商业区域商业发展水平；（2）确定本项目商业租金商业环境参考依据；（3）本项目在区域内商业定位与整个地域商业格局改变关系。1、本区域商、本区域商业租金市租金市场调查从前面调查能够看出：整个延安市区商业发展走向是由中心区向南（传统商业街区）和向东（新商业街区）分布，而北向商业几乎还是以分散零碎小商业门面组成，至今没有大型商业形成。而三个延伸商业区域相比较，北向商业发展最迟缓，也最微弱。从中心商圈延至本项目，租金递减速度非常大，商业人流也在降低，一直到（延大卷烟厂）本项目区域，才形成了一个相对稳定人口居住区。所以我们选择了三段商街，见表3：房地产市场研究分析报告第27页中心商业区租金情况：表3-1房地产市场研究分析报告第28页北关商业区租金情况：表32房地产市场研究分析报告第29页延大周围兰家坪商业区租金情况：表33由此能够看出，北向商业租金改变差距是非常大，而延至本项目附近区域，按当前商业现实状况平均租金30元/m2/月，与延安当前整体较高商业租金水平反差显著。房地产市场研究分析报告第30页2、商户对兰家坪临街商业项目认可度调查我们对23家商户同时进行了问卷调查，并列出了以下问题请于回答：a您认为本项目做何种商业您才会选择在此经营？b如果您选择在此经营，希望租哪一层？房地产市场研究分析报告第31页c能接收一层平均租金是多少？（每平米/月）d希望租赁面积是多少？房地产市场研究分析报告第32页e第一次租赁协议签定年限希望最少是：小结:1)在本项目，当前还没有形成新商业环境，整体商业气氛和租金情况应该处于市区较低水平，所以能否在此从整个市区商业业态格局角度搭建新商业环境，是本项目定位关键。而当前本区域内租金水平仅仅是现有状态下一个合理反应。2)经过以上调查信息反馈，我们能够看出：商户对本项目所处位置冀有一定期望值，也反应了当前延安市区商业面积担心，市场需求还有一定空间。但对本项目做何种商业业态更适当问题，35%商户确选择是“餐饮娱乐业”（在我们调查商户中，只有极少数商户属餐饮行业），另30%选择了“大型超市”。租赁期39%商户考虑三年以上也反应了商户更多是从久远利益去经营；因为调查商户大都是小规模经营，所以需求经营面积主要集中在5070平米。3)本项目位置处于城市中心，传统零碎商业形式无法在此形成新商圈，必须有充分适合该区域地理位置商业业态，所以本项目标商业定位只能从这个客观角度去考虑。房地产市场研究分析报告第33页四、延安市区普通消费群体调查四、延安市区普通消费群体调查房地产市场研究分析报告第34页本调查是按随意抽样方法进行，共在街头发放问卷100份，实际收回88份。调查目标在于了解当地消费者消费特点、购物习惯、消费能力和消费神理等，方便我们在确立本项目商业定位时能够充分把握和符合消费者现实情况。1、被抽查人群体职业组成：在逛街人群中，年轻人居多，其中学生占到34%。房地产市场研究分析报告第35页2文化程度：3月收入：1000元以下收入占到了37%。房地产市场研究分析报告第36页4您一个月中会到超市购物几次?68%以上人每个月会去超市购物两次以上，说明大部分消费者已经接收超市购物方式。5您经常光临商场或百货商店?（共92票）35%人选择银海，地段好、价格相对廉价是吸引消费者关键。房地产市场研究分析报告第37页6去以上商场主要购置哪类商品?（共158票）食品和服装鞋帽类占到二分之一以上，表明这些日用具消费还是商场主类产品。7对延安商场总体评价?80%人对商场总体评价感觉普通，说明现有商业百货也需要提升空间非常大。房地产市场研究分析报告第38页8希望延安商场做那些方面改进?(共198票)降低价格成为最多人要求，也反应了当前延安商品价格指数涨幅较大9您选择购置某种商品,主要是因为?（共128票）选择品牌占到了第一，认品牌是当前延安消费人群显著特点。房地产市场研究分析报告第39页经过我们实地走访了解和结合以上问卷调查，总体分析当前延安市消费群体主要有以下特点：1城镇居民收入和消费支出都高于同类城镇2投资热情高于理性经营3消费追求名牌效应和较强消费从众心理4重视对儿女投资与消费5习惯于传统购物商圈和购物行为房地产市场研究分析报告第40页五、对本项目商业定位提议方案五、对本项目商业定位提议方案房地产市场研究分析报告第41页中心板块城西板块城东板块城南板块中心板块新城板块延安市中心是指在城南、城东、城西相搁加部分延安市中心城区面积狭小，寸土寸金，主要以商业、酒店开发为主，当前用地殆尽，多数小规模改造为主。完善配套及关键地位决定延安市中心寸土寸金价值，当前主要以商业及酒店开发为主。板块特征房地产市场研究分析报告第42页城市综合体-跟着政府走（围绕市政规划与旅游项目更易成功），围着公园转（中心广场价值不菲能够带来长久效益），创造性商业（以专业主题商业为主结合延百大卖场凝聚人气）。生活类（超市已经有）、流行类（百货专卖、专业店）、家居家饰、科技类（数码卖场）、餐饮（中外主题餐厅）、娱乐（影院、KTV、SPA馆）、教育类（专长才艺教育中心、书城）、公共类（银行、活动广场和小区服务中心）、其它类（诊所等）。以主题店为基础，整体规划不是以规模为主，但以精巧生态“新-都-心”定性出发商业规划理念1整体价值，2开放共享，3城市商业标志。业态定位1产异化、错位化、特色化、可连续发展，2人无我有、人有我优、人优我特、人特我转。房地产市场研究分析报告第43页1、符合本项目商业定位客观条件（1）必须有足够商业空间存在从我们对延安整个商业零售市场分析，占主导地位商业业态还是以传统商业经营模式为主，规模化、集约化、统一化当代经营方式在延安还没有形成，整个市场还没有被新商业格局冲击，这为我们确立新商业业态提供了足够市场空间。（2）本项目在区域位置上特殊性本项目处于城区中心地带，属于商业环境上佳地段，商用面积到达了6万平米，这么大商业单体体量当前在整个延安市也是数一数二，什么样商业业态适合这么位置特征，可选商业业态较多。（3）确立商业定位最少是针对当前整个延安市场项目位于延安市中心，周围半径1000米内居住人口毕竟有限，所以项目标商业定位必须是面向整个延安市场。（4）同类市场中新商业主导地位本项目标商业定位应该具备对整个市场同类商业业态重新洗牌商业功效，是当前能够改变市场格局，调整市场改变、引导消费者尝试新消费模式商业业态。房地产市场研究分析报告第44页2、商业定位提议依据以上调查，我们认为本商业项目应该选择以娱乐消费为主导商业业态，完全针对延安各阶层，覆盖整个延安市区消费群体，采取精品经营、垂直管理、品牌运行、平价消费商业定位。建立延安第一家功效齐全大型综合商业体。房地产市场研究分析报告第45页SWOT分析房地产市场研究分析报告第46页优势详析：延安市城市大型零售网点规划一览表房地产市场研究分析报告第47页商业网点规划指导思想是以延安市城市总体规划（2）和延安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要为依据，从延安市经济发展规划和商业网点建设实际出发，充分发挥延安地方特色农产品，石油、煤炭等稀缺资源优势，辐射带动市域乃至整个陕北地域经济发展。逐步建立与延安市经济发展，城市建设相适应，布局合理、功效齐全、统一开放、竞争有序城市商业网点新体系。规划标准1与城市经济发展水平相适应标准2与城市总体规划相吻合标准3以人为本便民利民标准4结合实际量力而行标准5着眼未来适度超前标准6凸显特色发挥优势标准城市商业中心城市商业中心是指商业高度集聚、经营服务功效完善，服务范围辐射市域商业中心。城市商业中心区是城市形象，是城市商业繁荣发达标志，含有较强集聚功效。此次规划提出到规划期末将建成2个城市商业中心，即中心城区商业中心和桥儿沟新区商业副中心。中心区城市商业中心以中心街、二道街、大桥街为主体，沿南关街、师范路、东关街向四面辐射，组成延安市商业中心。房地产市场研究分析报告第48页商商业定位定位伴随延安市中心区商贸业发展，该中心建设强度与历史文化名城保护冲突愈加严重。为了愈加好协调该商业中心与历史文化名城保护之间关系，表达延安城市特色、城市文化底蕴，缓解城市中心交通压力，况且城市中心用地条件受到三山（宝塔山、清凉山、凤凰山）严格限制，应该调整该中心商业结构，疏解该中心大型商业、旅馆等，规划成为传统城市商业中心，提供休闲、观光、购物、餐饮、旅游服务等。勉励勉励设置：置：1、表达延安地方文化特色专业店、专卖店，营业面积15000平方米2、表达延安地方风味餐饮网点3、供观光、休闲文化娱乐网点4、人流疏散广场、停车场房地产市场研究分析报告第49页延安市经济发展主要技术指标房地产市场研究分析报告第50页宝塔区经济发展主要技术指标房地产市场研究分析报告第51页开放性规划1、项目规划融入城市整体规划体系2、以可连续性理念统一规划3、开放性、共享性是关键思想4、放大关键资源价值；功效复合化1、共嫩滑符合、各区域组合无显著隔膜2、商业功效复合化3、不一样业态互补，价值相互提升）结论提议房地产市场研究分析报告第52页功效分级1、功效依据价值分级而层次性布局2、商业类型多样化3、依据资源分不一样级别专属小区文化1、商业文化引导2、主体性商业文化人文符号1、专属商业标识系统2、纪念性/格调化建筑与广场房地产市场研究分析报告第53页Thanksforwatching!谢谢！房地产市场研究分析报告第54页