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第九章 房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法

第一节 房产税
一、房产税基本原理（理解，能力等级1）
（一）概念
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或租金收入，向产权所有人征收一种财产税。
（二）房产税特点：
1.属于财产税中个别财产税；
2.征税范围仅限于城镇经营性房屋；
3.区别房屋经营使用方式规定征税措施。
二、房产税纳税义务人与征税范围（熟悉，能力等级２）
（一）纳税义务人
房产税纳税义务人是指房屋产权所有人。
1.产权属于国家所有，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有，由集体单位和个人纳税；
2.产权出典由承典人缴纳；
3.产权所有人、承典人不在房产所在地，由房产代管人或者使用人纳税；
4.产权未确定及租典纠纷未处理，由房产代管人或使用人缴纳；
5.无租使用其他单位房产单位和个人，按照房产余值代为缴纳房产税规定。（P199）
，我国房产税和都市房地产税实现了两税合并，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税征收管理范围。
【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定有( )。
A.将房屋产权出典，承典人为纳税人
B.将房屋产权出典，产权所有人为纳税人
C.房屋产权未确定，房产代管人或使用人为纳税人
D.产权所有人不在房产所在地，房产代管人或使用人为纳税人
【答案】ACD
（二）征税范围
1.房产税征税对象是房产，即有屋面和围护构造（有墙或两边有柱），可以遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储备物资场所。
【提醒】要注意房产不等于建筑物。
【例题·判断题】房产税征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，因此与房屋不可分割多种附属设备也应作为房屋一并征税。上述“多种附属设备”包括独立于房屋之外建筑物，如水塔、烟囱等。（ ）（1998年）
【答案】×
2.征税范围（熟悉，能力等级２）
都市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税同样征税范围。
【例题·判断题】农民王某，将他在本村价值20万元楼房出租，获得租金收入3000元，应按照房产税从租计征规定计算缴纳房产税。（ ）（1999年考题变形）
【答案】×
三、税率、计税根据与应纳税额计算（掌握，能力等级2和3）
【解释】对比记忆计税根据和税率、税额计算公式：
计税措施
计税根据
税率
计税公式
从价
按照房产原值一次减除10%-30%损耗后余值
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定
原值明显不合理应予评估；没有原值由所在地税务机关参照同类房屋价值核定
年税率1.2%
应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
（这样计算出是年税额）
从租
租金收入（包括实物收入和货币收入）
以劳务或其他形式抵付房租收入，按当地同类房产租金水平确定
12%
应纳税额=租金收入×12%或4%
个人按市场价格出租居民用房（出租后用于居住居民住房）
4%
在确定房产税计税根据时，还需要注意如下几种特殊规定：
1.对投资联营房产规定
对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险，按房产余值作为计税根据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险，应按租金收入计征房产税。

联营企业
甲
房产 资金 其他投资人

假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。
假定甲只收取固定收入，不承担联营风险，则甲为房产税纳税人，从租计税。
【例题·单项选择题】某企业购进一处房产，5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年获得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定减除幅度为30％，该企业应缴纳房产税为(    )。（）
A.21.2万元 B.27.6万元 C.29.7万元 D.44.4万元
【答案】B
【解析】用房产投资联营获得固定收入，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为未联营期间按计税余值计算房产税与参与对外联营获得固定收入比照租金收入计交房产税两项之和：3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6(万元)。
2.对融资租赁房屋规定
对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税纳税人，由当地税务机关根据实际状况确定。
3.有关附属设备和配套设施计税规定：
一是为了维持和增长房屋使用功能或使房屋满足设计规定，凡以房屋为载体，不可随意移动附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中与否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
二是对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减本来对应设备和设施价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要常常更换零配件，更新后不再计入房产原值。
4.对居民住宅区内业主共有经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）代管人或使用人缴纳房产税。其中自营，根据房产原值减除10%至30%后余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产原值精确划分开，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租，根据租金收入计征。
5.对按照房产原值计税房产，无论会计上怎样核算，房产原值均应包括地价，包括为获得土地使用权支付价款、开发土地发生成本费用等。宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值地价。（新增内容）
【例题4】某企业购置一幢办公楼, 会计固定资产账面记录房产金额3000万元,在无形资产账面记载了购置该幢楼支付土地使用权金额1000万元,当地房产税原值减除比例30%,则该企业每年应纳房产税:(3000+1000)×(1-30%)×1.2%=33.6（万元）
6.对出租房产，租赁双方签订租赁协议约定有免收租金期限，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（新增内容）
【例题·单项选择题】甲与乙签订房屋租赁协议，将一幢原值2500万元写字楼租给乙商户使用。协议规定因乙租期为2年，可在入住时有1个月免收租金期限。按照协议，该写字楼月租金20万元，房屋于12月30日交付承租方，并规定了甲自2月1日起向乙收取租金。则甲在应交纳房产税为（ ）。（当地房产税原值减除比例20%）
A.26.4万元 B.26.8万元
C.28.4万元 D.28.8万元
【答案】C
【解析】对出租房产，租赁双方签订租赁协议约定有免收租金期限，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。则甲对于该写字楼应在1月从价计税，2月至12月从租计税。应纳房产税=2500×(1-20%)×1.2%/12+20×12%×11=2+26.4=28.4（万元）
7.减按4%税率从租计税房产是居民住房。
四、税收优惠（熟悉，能力等级1）
房产税税收优惠政策重要有：
（一）国家机关、人民团体、军队自用房产。但对出租房产以及非自身业务使用生产、营业用房，不属于免税范围。
（二）由国家财政部门拨付事业经费单位(全额或差额预算管理事业单位)，自身业务范围内使用房产免征房产税。对于其所属附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务用房，应照章纳税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、摄影馆等所使用房产及出租房产，不属于免税范围，应照章纳税。
（四）个人所有非营业用房产免征房产税。对个人拥有营业用房或者出租房产，不属于免税房产，应照章纳税。
（五）央行（含外管局）所属分支机构自用房产。
（六）经财政部同意免税其他房产。
【例题·单项选择题】下列各项中，应当征收房产税是（ ）。（）
A.行政机关所属招待所使用房产
B.自收自支事业单位向职工出租单位自有住房
C.施工期间施工企业在基建工地搭建临时办公用房
D.邮政部门坐落在都市、县城、建制镇、工矿区以外房产
【答案】A
【例题·多选题】下列各项中，符合房产税法有关规定有（ ）。（）
A.对按政府规定价格出租公有住房和廉租住房，暂免征收房产税
B.损坏不堪使用房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税
C.在基建工地为基建工地服务多种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税
D.因房屋大修导致持续停用六个月以上，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税
【答案】ABCD
【例题·单项选择题】某供热企业拥有生产用房原值5000万元，整年获得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热收入800万元。企业所在省规定计算房产余值扣除比例为30%，该企业应缴纳房产税(　 )。（）
A.13.44万元 B.28.56万元 C.42万元 D.60万元
【答案】B
【解析】该企业应纳房产税=5000×（1-30%）×1.2%×（2500-800）÷2500=28.56（万元）
【例题·单项选择题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在1月1日时原值分别为1200万元和1000万元，4月底B栋房产租赁到期。自5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同步对A栋房产开始进行大修至年终竣工。企业出租B栋房产月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20％余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）。（）
A.15.04万元 B.16.32万元
C.18.24万元 D.22.72万元
【答案】A
【解析】10万×4个月×12%+1200万×（1-20%）×1.2%×4/12+1000万×（1-20%）×1.2%×8/12=4.8+3.84+6.4=15.04（万元）
【例题·单项选择题】某企业房产原值合计9000万元，其中该企业所属幼稚园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值扣税比例为25%，该企业应缴纳房产税（ ）。（原制度）
A.71.1万元 B.73.8万元 C.78.3万元 D.81万元
【答案】A
【解析】该企业应缴纳房产税=（9000-300-800）×（1-25%）×1.2%=71.1（万元）。
五、征收管理（熟悉，能力等级1）
（一）纳税义务发生时间
1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之日次月起，缴纳房产税。
3.纳税人委托施工企业建设房屋，从办理验罢手续次月起，缴纳房产税。
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起，缴纳房产税。
7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
自起，纳税人因房产实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务，其应纳税款计算应截止到房产实物或权利发生变化当月末。
【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定有（　 ）。（）
A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税
B.纳税人委托施工企业建设房屋，自建成之次月起缴纳房产税
C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税
D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
【答案】AD
【解析】纳税人委托施工企业建设房屋，从办理验罢手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
（二）纳税期限、纳税地点和征收机关
房产税实行按年计算，分期缴纳征收措施。详细纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在地税务机关缴纳。