江苏路B＆W项目.pdf

SinoCity Research华邑华邑不动产管理顾问（上海筹备处）SinoCity Assets Management Consultancy Co.,Ltd.(ShangHai)江苏路企发大厦项目江苏路企发大厦项目投资规划部2006/04/10SinoCitySinoCity Research Page2目目目目录录录录一、立地分析一、立地分析二、写字楼估价二、写字楼估价三、酒店估价三、酒店估价四、商场估价四、商场估价五、总结五、总结声明：本报告所采用的资料相信是来自可靠来源，但本公司并未对此资料进行核实，亦不会对资料作出任何保证或陈述。所有刊载的预测、意见、假设或估计谨供参考。同时由于部分产品资料缺乏，故所得最终结果仅做参考之用，不能成为最终定价之标准。SinoCitySinoCity Research Page3一、立地分析一、立地分析一、立地分析SinoCitySinoCity Research Page4一 立地条件基地位置基地位置基地位置基地位置12建筑指标?本项目位于上海市长宁区，近静安区；?具体位于愚园路、江苏路交叉口西南侧；3基地现况4交通条件5周边环境6小结本案本案SinoCitySinoCity Research Page52建筑指标建筑指标建筑指标建筑指标基地位置1?基地面积：7,211?建筑面积：54,105?容积率：6.27?覆盖率：47.2%?绿化率：30.17%?集中绿化率：11.52%一 立地条件?道路硬地率：27.4%?用地性质：商住两用?交房日期：2007年89月?停车位：地上停车位：30辆（含一个卸货泊位）地下停车位：181辆自行车停车位：1200辆3基地现况4交通条件5周边环境6小结办公楼(A楼)酒店(B楼)商场(裙房)建筑面积建筑面积24,34111,5979,249规划楼层规划楼层26层17层3层(1F-3F)建筑套数建筑套数66266N/A建筑高度建筑高度100 m57.2 m15.15 m层高层高3.7 m2.9 m1F：5m 2F&3F：4.35m SinoCitySinoCity Research Page6宣化路路苏江路园愚酒店酒店办公办公2建筑指标建筑指标建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结总平面图总平面图SinoCitySinoCity Research Page72建筑指标建筑指标建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结写字楼标准层平面图写字楼标准层平面图江苏路愚园路SinoCitySinoCity Research Page82建筑指标建筑指标建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结酒店标准层平面图酒店标准层平面图宣化路江苏路SinoCitySinoCity Research Page92建筑指标建筑指标建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结商场平面图商场平面图（1F）（1F）SinoCitySinoCity Research Page102建筑指标建筑指标建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结商场平面图商场平面图（2F）（2F）SinoCitySinoCity Research Page112建筑指标建筑指标建筑指标建筑指标基地位置1一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境6小结商场平面图商场平面图（3F）（3F）SinoCitySinoCity Research Page122建筑指标3基地现况基地现况基地现况基地现况基地位置1一 立地条件4交通条件5周边环境6小结江苏路宣化路SinoCitySinoCity Research Page132建筑指标基地位置14交通条件交通条件交通条件交通条件一 立地条件3基地现况5周边环境6小结?主要交通动线为：愚园路(东西向)江苏路(南北向)?轨道交通：紧靠地铁二号线(江苏路站)本案本案SinoCitySinoCity Research Page142建筑指标基地位置15周边环境周边环境周边环境周边环境一 立地条件3基地现况4交通条件6小结?东侧：1.兆丰世贸广场；2.地铁二号线江苏路站出入口；?西侧：3.旧居民楼?北侧：4.畅园公寓；5.同仁医院；?南侧：6.太平洋企业中心；7.华敏翰尊国际等；本案本案1234567SinoCitySinoCity Research Page152建筑指标地理位置16小结小结小结小结一 立地条件3基地现况4交通条件5周边环境?自身规模较大，具备规模优势?现代风格的外立面具备良好的形象；?办公楼、公寓式办公、商场有一定的互补性；?位于地铁出口处附近，又靠近江苏路、延安高架主要干道，交通条件优越；?周边商务气氛逐渐成熟，未来走势看好；优势优势劣势劣势?商场建筑设计杂乱，其商业价值较难塑造；?公寓式办公为点式楼，采光及通风不良；?周边中高档商业机能不发达；SinoCitySinoCity Research Page16二、写字楼估价二、写字楼估价SinoCitySinoCity Research Page174小结二 写字楼估价上海写字楼租金指数图上海写字楼租金指数图CBD区CBD区域域泛C泛CBDBD区域区域?2005年上海市GDP增长幅度为11.1%，这是连续14年上海市GDP增幅保持在两位数；?大批跨国公司将研发及决策机构迁入上海，2005年上海此类机构数量由124个上升到170个；?近年来上海市甲级写字楼租金行情一路看涨，市场处于旺盛的上升态势；?上海写字楼的开发及投资仍将保持增长。3租售分析2板块市场产业发展产业发展产业发展产业发展15假设前提5估价SinoCitySinoCity Research Page183租售分析4小结2板块市场板块市场板块市场板块市场周边写字楼市场综述本案本案中山公园商务中山公园商务中山公园商务区中山公园商务区静安寺商务静安寺商务静安寺商务区静安寺商务区?中山公园商务区：?静安寺商务区项目周边按照不同的区域可分为两大商务板块：板块产品代表个案租金范围评价中山公园中山公园办公洛克双喜大厦兆丰世贸大厦华敏世纪广场2-5元/平米天4-9.5元/平米天静安寺静安寺办公上海商城嘉里中心恒隆广场1.长宁区重点发展的区域型CBD；2.属于后起之秀，商务环境不断成熟中；3.整体档次较佳，但仍难企及CBD水平；1.上海市成熟CBD中心之一；2.商务办公环境优异，名企云集；3.整体处于上海市商务区最高水平线附近；本项目处于中山公园商务区边缘，整体商务环境略逊于中心。产业发展15假设前提5估价二 写字楼估价SinoCitySinoCity Research Page194小结案名层数量体(万平米)232.16.74.12832均 价(元/平米)主力面积(平米)主力总价(万元/套)价格支撑因素备注绿地商务大厦绿地商务大厦19,500110-131262480365已售洛克双喜国际广场洛克双喜国际广场25,000113-166地段地段、内部品质在售大众金融大厦大众金融大厦19,000192-195交通、价格在售部分在售个案分布部分在售个案分布本案本案在售个案分析?目前有周边在售写字楼不多，售价在20000元/平米以上，其自身品质及配套均有了较大幅度的提升，基本达到5A级办公楼的标准；?洛克双喜广场为区域内内部品质最优秀的办公楼之一，其售价也水涨船高，位于区域内的高位；产业发展12板块市场3租售分析租售分析租售分析租售分析5假设前提5估价二 写字楼估价SinoCitySinoCity Research Page20案名层数量体(万平米)单位租金(元/平米天)入住率租金支撑因素备注兆丰世贸大厦兆丰世贸大厦2828264.22323近地铁口华敏翰尊国际华敏翰尊国际交通、内部品质94%4.85.913.5双栋申亚金融广场申亚金融广场3.4交通、内部品质N/A9795%太平洋企业中心太平洋企业中心5.298%早期高品质写字楼交通2.1N/A2.8早期办公楼绿地商务大厦绿地商务大厦4部分租凭个案分布部分租凭个案分布本案本案在租个案分析在租个案分析注：以上租金均不含物业费注：以上租金均不含物业费?新近建成的写字楼单位租金均在4元以上，由于其品质接近5A级写字楼，其租金仍有上浮空间；?新建写字楼由于设施先进、品质较高，其租金水平也不断上扬；?区域内写字楼出租率均大多在90%以上，保持较高水平；?申亚金融大厦由于建成时间较早，其品质不佳，做其租金在区域内最低。4小结产业发展12板块市场3租售分析租售分析租售分析租售分析5假设前提5估价二 写字楼估价SinoCitySinoCity Research Page21小结：小结：?上海市写字楼行情近期一路攀升，行情看好；?区域内交通、配套环境较为优秀；?区域内写字楼的租金处于中等水平，售价处于中等偏高水平；?区域内新建写字楼档次及品质均有了较大的提高，部分产品可与上海市CBD区域媲美；?随着中山公园商务区环境的逐渐成熟，其对企业的吸引力将日益加强；本区域办公产品在未来将具有较大的发展潜力；本区域办公产品在未来将具有较大的发展潜力；本区域办公产品在未来将具有较大的发展潜力；本区域办公产品在未来将具有较大的发展潜力；本项目的租金及售价有较强的上升空间。本项目的租金及售价有较强的上升空间。本项目的租金及售价有较强的上升空间。本项目的租金及售价有较强的上升空间。产业发展12板块市场4小结小结小结小结5假设前提5估价二 写字楼估价3租售分析SinoCitySinoCity Research Page221.租金建议：案名层数量体(万平米)单位租金(元/平米天)入住率兆丰世贸大厦兆丰世贸大厦282826234.223华敏翰尊国际华敏翰尊国际94%5.913.54.83.4申亚金融广场申亚金融广场2.8N/A9795%太平洋企业中心太平洋企业中心5.298%2.1N/A绿地商务大厦绿地商务大厦4?周边办公楼日租金行情均在4.25元之间；?本项目的规模、内部品质将与兆丰世贸大厦、华敏翰尊国际相当；?2006年上海甲级写字楼租金将上涨12-15%（数据来自于戴德梁行）；2007年年中本项目办公部分推出的租金应为：4.84.8 5.05.0 元/平米天2.收益率确定：案例单位售价(元/平米)单位租金(元/平米天)收益率绿地商务大厦绿地商务大厦19,5007.5%4?近年来上海市产权写字楼收益率稳定在8%10%之间；?本项目周边的绿地商务大厦目前收益率在7.5%8.3%之间，随着该项目的不断完善，收益率将会进一步提高；本项目收益率取中间值：8%8%产业发展12板块市场4假设前提假设前提假设前提假设前提4小结5估价二 写字楼估价3租售分析SinoCitySinoCity Research Page233.售价估算：Pa/r?本项目办公部分建筑面积为：24,341平米?本项目租金为：4.85.0元/平米天；?收益率为：8%；?入住率取均值：95%；依据收益公式：可得项目单位售价为：20,80520,80520,80520,805-21,67221,67221,67221,672元/平米P(4.85)36595%8%则本项目办公部分总体售价为：5.065.065.065.06-5.285.285.285.28亿元4.敏感性分析：7%7.50%8%8.50%9%4.55.435.064.754.474.224.65.555.184.854.574.314.75.675.294.964.674.414.85.795.405.064.774.504.95.915.515.174.874.605.06.035.635.284.964.69收益率总价(亿元)售价7%7.50%8%8.50%9%4.522,29120,80519,50518,35717,3384.622,78621,26719,93818,76517,7234.723,28221,73020,37219,17318,1084.823,77722,19220,80519,58118,4934.924,27322,65421,23819,98918,8795.024,76823,11721,67220,39719,264收益率租金(元/平米天)售价?单价敏感性分析：?总价敏感性分析：产业发展12板块市场6估价估价估价估价5假设前提4小结二 写字楼估价3租售分析SinoCitySinoCity Research Page24三、酒店估价三、酒店估价SinoCitySinoCity Research Page254小结3租售分析2板块市场产业发展产业发展产业发展产业发展1三 酒店估价020406080100Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4五星级四星级三星级上海市20042005年酒店入住率单位：02004006008001000120014001600Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4五星级四星级三星级上海市20042005年酒店租金情况单位：元/日?近年来上海酒店业伴随着上海经济的强劲增长步入快速发展的轨道；?2005年三、四、五星级酒店入住率达63.8%、68.9%、72.2%，略微低于2004年的65.2、73.7%、76.5%，但此入住率仍保持在较高的水平。?2005年三、四、五星级酒店客房租金达到347、641、1343元/日，与2004年的338、591、1178 元/日相比，分别有了3%、8%、12%的增长。?随着会展业在上海的高速发展、国内外游客的不断增长，上海市酒店行业将具有良好的发展潜力。在酒店行业的中长期投资将得到丰厚的回报。5估价SinoCitySinoCity Research Page263租售分析4小结2板块市场板块市场板块市场板块市场产业发展1三 酒店估价本案本案周边酒店市场综述周边酒店市场综述?区域分布：主要沿延安路高架及内环线分布；本项目周边1Km范围内分布较少；?区域数量：总数：25家五星级：5家四星级：9家三星级：7家经济型酒店：4家5估价SinoCitySinoCity Research Page274小结产业发展12板块市场3租售分析租售分析租售分析租售分析三 酒店估价案名客房规模星级标间价备注美丽园龙都大酒店美丽园龙都大酒店343间880元/日725元/日长宁贵都酒店式公寓长宁贵都酒店式公寓126间455元/日中山公园商圈上海锦江达华宾馆上海锦江达华宾馆90间358元/日交通便捷398元/日静安寺商圈国际贵都大酒店国际贵都大酒店526间交通便捷上海百乐门大酒店上海百乐门大酒店397间位于静安寺中心周边酒店价格分析周边酒店价格分析?选取个案均距本案较近，具备一定的参考价值；?2005年上海市三、四星酒店平均价格为：347、641元/日，入住率分别为：63.8%、68.9%；5估价SinoCitySinoCity Research Page283租售分析产业发展12板块市场4小结小结小结小结5估价三 酒店估价?本案位于静安商圈及中山公园商圈之间，位置欠佳；?周边商业服务配套欠缺，对本案有不利影响；?本项目周边环境景观较为一般，无法提升酒店的自身品质；优势：优势：劣势：劣势：?本案所处地段近轨道交通及高架，交通条件较好；?本案外立面美观，同时具备了一定的规模优势；?周边星级酒店较少，竞争环境较为宽松；综合以上因素，预计未来本案档次将介于三综合以上因素，预计未来本案档次将介于三星与四星之间，更接近三星标准；星与四星之间，更接近三星标准；SinoCitySinoCity Research Page29产业发展12板块市场4估价估价估价估价4小结三 酒店估价3租售分析百乐门大酒店上海锦江达华宾馆长宁贵都酒店式公寓区域位置一般好一般好修正系数95/100100/10095/100商服设施一般好一般好修正系数95/100100/10095/100环境景观一般较好较差较好修正系数98/100102/10098/100交通条件较好好一般好修正系数98/100102/10097/100酒店服务一般一般一般好修正系数100/100100/10095/100服务配套一般一般一般好修正系数100/100100/10095/100量体一般较好较差好修正系数98/100102/10098/100修正价格334/398379/358391/455设定权重45%35%20%权重价格15213465评定价格个别因素修正价格计算351 351 元元/日日因素因素本本案案比较实例比较实例区域因素修正?本案酒店部分标准套间价格比较如下：SinoCitySinoCity Research Page30产业发展12板块市场4估价估价估价估价4小结三 酒店估价3租售分析?本案酒店酒店房间个数：266间；?预计本案日租金为：350355元/间；?假定以以上租金做为酒店所有房间之平均值；?忽略酒店餐饮、会议等其它收入；?预计本案入住率为：65%；?收益率取行业平均值：8%Pa/r依据收益公式：可得项目总体售价为：2.762.762.762.762.82.82.82.8亿元P(350355)26636565%8%SinoCitySinoCity Research Page31四、商场估价四、商场估价SinoCitySinoCity Research Page324估价3小结2租售分析市场状况市场状况市场状况市场状况1四 商场估价本案本案周边商业市场综述周边商业市场综述案名楼层业种品牌2F2F餐饮、童装KFC、SPA、加菲猫B1B1、1 1F F服装、眼镜Colur zone、ADIDAS、杰克琼斯、耐克、百丽等B2B2饰品Only,TATA6F6F会展中心会展中心5F5FDELLDELL4F4F酒店雨花大酒店2F2F、3 3F F3C苏宁电器连锁1F1F餐饮一茶一座、味千拉面、星巴克、棒约翰B2B2饰品Only,TATA米兰广场米兰广场B B1 1饰品，小吃饰品、小吃3F3F美容，运动邱竞SPA，东方体育2F2F男装、火机、休闲餐厅Polo、Cartelo、U2、Dezun、杰克琼斯、季诺休闲餐厅1F1F鞋类，饰品Belle,Precis,ST-SAT,tecnnix,LINAIER,Ie saudaB1B1化妆品，女装内衣Olay,Moda,Esprit,U2,羽西，美宝莲，ADB2B2少女装，品牌促销班尼路，邦威，SK，Sparkle，KevinB3B3超市，手机连锁Needs、协亨手机3F3F内衣、羽绒服波司登、鸭鸭2F2F女装Oasis,Fashion snow，诗伽谷，Sino,JudyBrown,KAKO,KG1F1F饰品，女鞋周大福金玉轩，城隍，玛贝尔TATA，Belle，Kisscat，索非蒂亚B1B1特卖场品牌特卖巴黎春天巴黎春天玫瑰坊玫瑰坊多媒体生活广多媒体生活广场场新宁国际购物新宁国际购物中心中心?对本案影响最大的为中山公园商圈，中山公园商圈近年来发展迅速，商业面积已达到91万平米。中山公园商圈的崛起对周边商业产生了巨大的带动作用。SinoCitySinoCity Research Page333小结4估价2租售分析租售分析租售分析租售分析市场状况1四 商场估价路段商铺面积(平米)租金(元/平米天)2015-23809-20206-16定西路定西路(愚园路(愚园路-新华-新华路路)808-17镇宁路镇宁路(延安西路-愚园路)(延安西路-愚园路)2011-19愚园路愚园路(江苏路(江苏路-定西-定西路路)?本案周边沿街1F商铺日租金多在15元/平方左右;?这些商铺品质较为一般，不足与百货及办公楼裙房所代表的商铺抗衡，其租金也低于后者；25-30元/平米天4-6元/平米天中山公园45-60元/平米天4-7元/平米天徐家汇40-55元/平米天6-10元/平米天人民广场底层商业平均租金（按营业面积计算）甲级写字楼平均租金区域?从板块区域来看，中山公园所在的板块甲级写字楼底层商业平均租金较低，为30元/平米天左右;?甲级写字楼所处的商圈成熟度对其底层商业租金影响较大；?本案由于条件所限，底楼租金将略低于中山公园平均租金，预计约为22-26元/平米天左右。SinoCitySinoCity Research Page342租售分析4估价3小结小结小结小结市场状况1四 商场估价?本案周边范围内无较大量体的商业存在，又距中山公园商圈及静安寺商圈较远，整体商业气氛不足；?周边人流虽然较大，但均为过路客，难以产生有效的购物人流；?项目自身设计有缺陷，商场利用率不高；优势：优势：劣势：劣势：?项目裙楼商业依托写字楼及酒店，可挖掘出较大的租金价值；?项目外观形象优秀，对商业部分有促进作用；?本案周边交通便捷，具备优势；SinoCitySinoCity Research Page353小结2租售分析2估价估价估价估价市场状况1四 商场估价楼层租金系数平均租金（元/平米天）3F35%60%1F100%22-267.79.12F13.2-15.6合计14.3-16.9?本案商场各层租金价格预估如下：?本案商场建筑面积为：9249平米?得房率取行业均值：50%?本商场营业面积约为：4624.5平米?收益率按行业平均标准：8%Pa/r?依据收益公式：可得项目总体售价为：3.013.013.013.013.573.573.573.57亿元P(14.316.9)4624.53658%SinoCitySinoCity Research Page36五、小结五、小结项目价格（亿元）办公5.06-5.282.76-2.8商场3.01-3.5710.8310.8310.8310.83-11.6511.6511.6511.65酒店合计?各项目合计：?本项目合理出售价格应在10.8310.8310.8310.83-11.6511.6511.6511.65亿元之间。